Informações do processo 2015/0128506-1

Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao(s) recorrente(s) para
manifestação acerca da "Certidão para Saneamento de Óbices" constante dos autos:

Trata-se de agravo interposto por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO LIRIA contra decisão
que não admitiu recurso especial, com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição
Federal, desafiando acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fl.
279):

DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA.
ARREMATAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE SOMENTE
PELAS DESPESAS COMUNS POSTERIORES À ASSINATURA DO AUTO
DE ARREMATAÇÃO. AUSÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO CONTRA O
ARREMATANTE QUE NÃO FOI PARTE NO PROCESSO DE
CONHECIMENTO.

1. A sentença que condena o condômino a pagar as despesas condominiais
atrasadas somente em relação a ele dá ensejo à formação de título executivo,
não no tocante a quem não participou da lide.

2. Conquanto as despesas condominiais constituam obrigação propter rem, o
arrematante da unidade autônoma que as gerou responde tão-somente por
aquelas posteriores à assinatura do auto de arrematação, pois recebeu o bem
arrematado livre do encargo.

Recurso provido.

Opostos embargos de declaração, foram rejeitados (fl. 359):

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Questões prejudicadas diante do
reconhecimento da ilegitimidade passiva. Omissão não vislumbrada. Intuito
infringente e de prequestionamento que não admite o manejo dos embargos
declaratórios sem que haja omissão, contradição ou obscuridade. Exegese do
art. 535 do Código de Processo Civil. Ambos os embargos de declaração
rejeitados.

Afirma o recorrente que há, além de dissídio pretoriano, violação dos arts. 884, caput

e parágrafo único e 1.345, ambos do Códigi Civil, bem como do art. 42, §3º, do CPC/1973,
argumentando que os ora agravados devem responder pelas despesas condominiais relativas aos

imóveis que arremataram, dado que são adquirentes e trata-se de obrigação propter rem. A
execução deve prosseguir contra os arrematantes. A não ser assim, haverá enriquecimento sem
causa dos ora recorridos.

Foram apresentadas contrarrazões (fls. 449-479).

O recurso não foi admitido na origem (fls. 501-503).

É o relatório. Decido.

Conheço do agravo para analisar o especial.

Colhe-se do acórdão recorrido o seguinte (fls. 282-283):

Em demanda de cobrança de despesas condomínio ajuizada contra o
proprietário da unidade autônoma que as gerou, foi o imóvel arrematado
pelos agravantes, que não reconhecem a sua responsabilidade pelos débitos
condominiais anteriores à arrematação.

A obrigação por tais despesas reveste-se de natureza propter rem CC, art.
1.345), de sorte que o adquirente do bem assume os ônus por dívidas a ele
relacionadas.

É certo, porém, que, no que se refere a débitos fiscais, que não refogem à
regra (CTN, art. 130, caput), há exceção: "no caso de arrematação em hasta
pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço."(§ ún.)

O vigente Código Civil reconhece o caráter propter rem da obrigação por
despesas condominiais e estabelece que o adquirente responde pelos débitos
do alienante relativos ao condomínio (art. 1.345), como faz o Código
Tributário Nacional, mas dele se aparta ao não prever a sub-rogação do
crédito condominial sobre o produto da arrematação.

Por isso, acertadamente este Tribunal de Justiça tem entendido que o
arrematante de unidade autônoma em condomínio por planos horizontais
fica obrigado pelas despesas condominiai srespectivas, ainda que anteriores
à alienação judicial (...)

No entanto, cuidando-se de execução promovida pelo condomínio contra o
condômino inadimplente, a situação é diversa.

"É que, sendo a expropriação executiva realizada justamente para resgatar
os encargos condominiais vencidos - explica HUMBERTO THEODORO
JÚNIOR -, não é admissível que o condomínio continue com o direito de
penhorar novamente o imóvel arrematado por terceiro.

Em tal situação, parece claro que, havendo saldo devedor, não terá o
condomínio como penhorar outra vez o imóvel cuja alienação ele próprio
realizou.

O arrematante, então, receberá o imóvel adquirido em juízo livre da
responsabilidade pelo saldo não acobertado pelo preço apurado na
alienação judicial." (Curso de Direito Processual Civil, vol. II, n° 871, pág.
353, Forense, 2009)

Nesse sentido, manifestando-se sobre a arrematação da unidade autônoma
em ação por dívida que não seja por despesas comuns, afirma RUBENS
CARMO ELIAS FILHO que "é descabida qualquer manifestação contrária à
responsabilidade do arrematante pelas despesas condominiais pendentes à
época da arrematação." (As Despesas do Condomínio Edilício, n.° 18.1.2,
pág. 168, RT, 2006)

Pois bem, os recorrentes verdadeiramente arremataram a unidade
autônoma. Nesta demanda, em fase de cumprimento de sentença, pleiteia o
condomínio dos arrematantes o pagamento do saldo das despesas
condominiais anteriores à arrematação porque o seu produto não bastou
para a quitação integral.

Pelas despesas anteriores à alienação judicial não estão obrigados os

arrematantes, que delas recebeu livres os direitos de aquisição do imóvel,
como visto. Mas estão pelas posteriores em virtude da aquisição desses
direitos, sendo então eles os responsáveis.

O marco para a fixação da responsabilidade dos arrematantes é a
assinatura do auto de arrematação, que, a partir daí, se considera perfeita,
acabada e irretratável (Código de Processo Civil, artigo 694, caput).

Pelo meu voto, pois, dou provimento ao agravo para acolher a impugnação e
extinguir, em relação aos recorrentes, a fase de cumprimento de sentença,
condenado o recorrido ao pagamento das custas e despesas processuais
corrigidas a partir dos desembolsos e dos honorários advocatícios de R$
3.000,00 (três mil reais) atualizados desta data.

A decisão agravada, a de primeiro grau de jurisdição, por sua vez, deixou claro que o
edital de leilão dos imóveis não ressalvou a questão dos débitos anteriores, ou seja, daquelas
despesas de condomínio que, até então, ou seja, até o momento da arrematação, existiam.

Confira-se (fls. 43-45):

Os débitos condominiais, por possuírem natureza "propter rem", seguem o
destino do bem imóvel, de modo que seu novo titular deve responder por eles.
Assim, o adquirente sucede o antigo proprietário do imóvel, nos termos do
artigo 1.345 do Código Civil, que dispõe: "O adquirente de unidade responde
pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e
juros moratórios."
(...)

Outrossim, com relação à omissão no edital, a respeito da dívida
condominial, sua ocorrência não enseja qualquer impedimento à
responsabilização do arrematante, a quem cabiam as diligências necessárias
acerca de débitos ou ônus sobre o imóvel.

(...)

Por fim, a sentença proferida contra o antigo proprietário do bem estende
seus efeitos ao arrematante da unidade condominial, nos termos do artigo 42,
§3º, do Código de Processo Civil.

De modo que, deve ser rejeitada a impugnação à execução, sendo mantida a
inclusão no polo passivo da presente ação em substituição ao antigo
proprietário.

Como se vê no caso concreto, o acórdão não está a merecer reforma, mas não pelos
fundamentos nele constantes, em sua inteireza, mas na sua conclusão, é dizer, ao desobrigar os
arrematantes de pagarem os débitos anteriores, relativos aos imóveis arrematados.

O entendimento desta Corte é no sentido de que os arrematantes, respondem, sim,
pelos débitos pretéritos do imóvel arrematado, por se tratar de obrigação propter rem e porque o
adquirente sucede o devedor. Contudo, é preciso também que haja expressa referência no
edital publicado no âmbito da execução que existem débitos atinentes ao bem, para que os
licitantes tenham plena ciência da situação, o que, consoante consignado pelo Juízo de
primeiro grau, não ocorreu .

Em realidade, a decisão do juiz mereceria inteira confirmação se tivesse havido, no
edital, esclarecimento sobre os débitos dos imóveis arrematados.

A propósito, as seguintes ementas, exemplificativamente:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL. DÍVIDAS
CONDOMINIAIS PRETÉRITAS. RESSALVA NO EDITAL DE PRAÇA.
RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. No caso dos autos, constou no edital ressalva quanto à possibilidade de
existência de débitos condominiais pretéritos, razão pela qual é do
arrematante a responsabilidade pelos débitos anteriores à alienação.

2. Agravo regimental não provido.

(AgRg no AgRg no AREsp 748.071/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO,
QUARTA TURMA , julgado em 21/03/2017, DJe 10/04/2017)

RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO FISCAL. ARREMATAÇÃO DE
IMÓVEL. DÉBITOS CONDOMINIAIS NÃO INFORMADOS NO EDITAL
DE PRAÇA. INEQUÍVOCA CIÊNCIA DOS PARTICIPANTES POR
OUTRO MEIO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE.
JULGAMENTO: CPC/73.

1. Ação de execução fiscal ajuizada em 1998, da qual foi extraído o presente
recurso especial, interposto em 05/02/2015 e redistribuído ao gabinete em
15/05/2018.

2. O propósito recursal é dizer sobre a negativa de prestação jurisdicional e
sobre a responsabilidade do arrematante do imóvel por débitos condominiais
pendentes, não informados no edital.

3. A obrigação dos condôminos de contribuir com as despesas relacionadas à
manutenção da coisa comum qualifica-se como obrigação propter rem, sendo,
portanto, garantida pelo próprio imóvel que deu origem à dívida, estendendo-
se, inclusive, ao adquirente da coisa em hasta pública.

4. A publicidade da hasta pública se justifica, de um lado, porque ao Estado
não é dado escolher o adquirente, mas promover a alienação a quem der o
maior lanço, e, de outro lado, porque todos os interessados devem ser prévia e
claramente informados sobre eventuais obrigações vinculadas ao bem, que
possam lhes ser transmitidas a partir da arrematação.

5. Em princípio, não havendo ressalvas no edital de praça, não pode ser
atribuída ao arrematante a responsabilidade pelo pagamento das
despesas condominiais anteriores à alienação judicial.

6. Hipótese em que o Tribunal de origem consignou, a despeito da
omissão do edital, que, por determinação judicial, todos os participantes
tiveram ciência inequívoca da pendência de débitos de condomínio antes
da arrematação.

7. Se, embora por outro meio, foi atingida a finalidade de informar
antecipadamente os interessados sobre as despesas condominiais aderidas
ao imóvel, dando-lhes a oportunidade de, a seu critério, desistir da
participação na hasta pública, não soa razoável declarar a nulidade da
arrematação e do respectivo edital apenas para privilegiar a formalidade
em detrimento do fim a que se destina a norma.

8. Recurso especial conhecido e desprovido.

(REsp 1523696/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA
TURMA , julgado em 26/02/2019, DJe 01/03/2019)

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS
CONDOMINIAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART.
535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVOS
CONSTITUCIONAIS. DESCABIMENTO. PREQUESTIONAMENTO.
AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 211/STJ. FUNDAMENTAÇÃO DO JULGADO.
COISA JULGADA. NÃO OCORRÊNCIA. COISA JULGADA FORMAL.
PRECLUSÃO. DISTINÇÃO. DOUTRINA. DÉBITO CONDOMINIAL NÃO
PREVISTO NO EDITAL. ARREMATAÇÃO. RESPONSABILIDADE

PELO PAGAMENTO. PRECEDENTES.

(...)

5. Se a responsabilidade do adquirente do imóvel pelo pagamento do débito
condominial foi utilizada como um dos fundamentos para o indeferimento de
pedido incidental formulado pelo condomínio nos autos da execução, não há
falar em coisa julgada a impedir a rediscussão da matéria em posterior ação de
cobrança.

6. A doutrina especializada ensina que a expressão "coisa julgada formal"
deve ser usada apenas com referência às sentenças. Decisões interlocutórias
sujeitam-se à preclusão, o que impede a rediscussão da matéria no mesmo
processo, mas não em outro.

7. Segundo a jurisprudência desta Corte, em não havendo ressalvas no
edital de praça, não pode ser atribuída ao arrematante a
responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais anteriores à
alienação judicial.

8. Recurso especial conhecido em parte e, nessa parte, provido.

(REsp 865.462/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,
TERCEIRA TURMA , julgado em 28/02/2012, DJe 08/03/2012)

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL (CPC/73).
AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE
SENTENÇA. IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA.
INFORMAÇÃO NO EDITAL ACERCA DA EXISTÊNCIA DE DÉBITOS
CONDOMINIAIS. CARÁTER 'PROPTER REM' DA OBRIGAÇÃO.
RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. SUCESSÃO NO POLO
PASSIVO DA EXECUÇÃO. CABIMENTO.

1. Controvérsia em torno da possibilidade de inclusão do arrematante no polo
passivo da ação de cobrança de cotas condominiais na fase cumprimento de
sentença.

2. Em recurso especial não cabe invocar ofensa à norma constitucional.

3. Os arts. 204 e 206, § 5º, I, do CC não contêm comandos capazes de
sustentar a tese recursal, atraindo o óbice da Súmula 284/STF.

4. Não há violação aos arts. 489, § 1º, IV e 1.022, II e § único, II, do CPC
quando a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de
origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em
sentido contrário à pretensão da parte recorrente.

5. Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação "propter rem",
constando do edital de praça a existência de ônus incidente sobre o imóvel,
o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais
vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação, admitindo-se,
inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante.

6. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

(REsp n. 1.672.508/SP, relator Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA , julgado em 25/6/2019, DJe de
1/8/2019)

Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer do recurso especial e, aplicando o
direito à espécie (Súmula 456/STF), negar-lhe provimento.

Publique-se.

Brasília, 14 de outubro de 2022.

Ministro RAUL ARAÚJO

Relator