Informações do processo 2015/0089944-4

Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao(s) recorrente(s) para
manifestação acerca da "Certidão para Saneamento de Óbices" constante dos autos:

Trata-se de agravo interposto por MEGA CONSTRUTORA E INCORPORADORA

LTDA., desafiando decisão que inadmitiu recurso especial, este fundamentado na alínea "a" do
permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul, assim
ementado (e-STJ, fls. 775/776):

"EMENTA - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE
INEXIGIBILIDADE DE PRESTAÇÃO C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER,
COBRANÇA OU RESCISÃO CONTRATUAL - RECONVENÇÃO - COMPRA
E VENDA DE IMÓVEL - PEDIDO DE ALTERAÇÕES NO PROJETO
ORIGINAL - DIFERENÇA DEVIDA - PAGAMENTO PARCIAL
ATUALIZADO ATÉ A DATA DA PERÍCIA.

Se o valor devido pelas alterações do projeto foi fixado em perícia, o
pagamento parcial efetivado pelos compradores deverá ser corrigido até a
data do laudo pericial, para que mantenha o valor real da moeda.

DANOS MATERIAIS - VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO CONSTATADOS EM
PERÍCIA TÉCNICA - DEVER DE INDENIZAR DANOS QUE EVOLUEM NO
TRANSCORRER DO TEMPO - NECESSIDADE DE LIQUIDAÇÃO DA
SENTENÇA POR ARBITRAMENTO ATÉ A DATA EM QUE OCORRER A
TOTAL REPARAÇÃO DOS DANOS - DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL -
NECESSIDADE EM VISTA DA NATUREZA DAS OBRAS - OBRIGAÇÃO DO
ALIENANTE DE CUSTEAR O ALUGUEL DE IMÓVEL SEMELHANTE AO
ADQUIRIDO, PELO TEMPO NECESSÁRIO À CONCLUSÃO DOS
REPAROS.

Tendo em vista a evolução natural dos vícios de construção constatados pelo
perito, decorrentes do transcurso do tempo, não é o caso de se arbitrar
indenização fixa pelos danos verificados, mas de se determinar que a
apuração do valor seja feita em liquidação de sentença por arbitramento, que
haverá de ser contemporânea à data em que ocorrer a total reparação dos
danos.

Se a natureza das obras impõe a desocupação do imóvel, a construtora tem o
dever de custear o aluguel de imóvel semelhante ao adquirido, pelo tempo
necessário à conclusão dos reparos.

DANOS MORAIS AQUISIÇÃO DE IMÓVEL COM VÁRIOS VÍCIOS DE
CONSTRUÇÃO - DANO MORAL IN RE IPSA - QUANTUM ADSTRIÇÃO
AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE.
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

A aquisição de imóvel entregue a destempo e abarrotado de vícios de
construção ultrapassa o limite de mero aborrecimento cotidiano, adentrando
na esfera do dano moral indenizável.

O valor da indenização por danos morais não tem tabelamento e nem se
encontra arrolado em lei, devendo ser feito com prudência e moderação pelo
magistrado, com observação das diretrizes traçadas para casos idênticos
pelos Tribunais Superiores, sempre levando em consideração o dano
experimentado, sua extensão e repercussão na esfera e no meio social em que
vive o autor, a conduta que o causou e a situação econômica das partes.

COMPENSAÇÃO - DIREITO DOS ADQUIRENTES - ARTIGO 368 DO CC
DE 2002.

Se os adquirentes são devedores de saldo do preço convencionado, mas o
alienante deve responder pelos danos verificados no imóvel, pelos quais está
sendo condenado, até a data da efetiva realização de todos os consertos,
deve-se assegurar ao adquirente o direito de compensar o valor devido,
acrescido apenas de correção monetária (sem juros moratórios processo n°
0054140-59.2009.8.12.0001) com os valores a serem apurados e devidos pelo
alienante, na liquidação de sentença que se seguirá, por arbitramento, eis que
presente a hipótese descrita no artigo 368 do CC de 2002.

Recurso conhecido e parcialmente provido."

Opostos embargos de declaração, foram parcialmente acolhidos para sanar omissão
quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais.

Nas razões do recurso especial, a ora agravante aponta violação dos arts. 389 e 944
do Código Civil. Insurge-se contra a majoração dos danos materiais, argumentando que a
responsabilidade pelo agravamento nos vícios de construção apresentados no imóvel ocorreu por
culpa exclusiva - ou no mínimo concorrente - dos próprios recorridos. Sustenta ser indevida a
condenação da recorrente para custear aluguel de imóvel aos recorridos durante a realização dos
reparos no imóvel. Alega a inexistência de danos morais. Alternativamente, postula a redução
dos danos morais.

É o relatório. Decido.

O Tribunal de origem, no que pertine à majoração dos danos materiais e ao
custeamento de aluguel de imóvel durante o período necessário à conclusão dos reparos,
expressamente consignou o seguinte (e-STJ, fls. 782/786):

"Os autores requerem a majoração dos danos materiais alegando que o douto
juiz a quo considerou apenas as reformas no imóvel, olvidando-se dos gastos
reflexos e; que o perito reconhece a dificuldade de habitação durante as
reformas.

Ressaltam que na resposta do quesito 12 (fl. 320), o perito afirma que quando
da vistoria realizada haviam alguns indícios de reparos, mas que não
resolveram alguns problemas, como a trinca encontrada no muro dos fundos,
o rodapé da área de serviço e a limpeza do telhado.

Afirmou ainda que as correções dos defeitos do telhado não ficarão a
contento se houver reparo, de modo que a solução seria trocá-lo; entretanto,
nada há sobre telhas no orçamento do perito, o qual apresentou valor que
serviu de parâmetro para a sentença.

Seguem afirmando que deve haver modificação da sentença, porque não
contemplou todos os gastos necessários, limitando-se a vinte mil reais, não
considerando todo o transtorno necessário que causaria a reforma para
adequar o imóvel à propaganda de que seria de "alto padrão".

Alegam que, embora o piso seja de sua responsabilidade, já que foi por eles
comprado, a responsabilidade pelo assentamento do piso é da construtora
reconvinda e; que as manchas apresentadas no porcelanato decorre da
aplicação errada de argamassa.

Emprestam o mesmo raciocínio à lareira da casa, que foi por eles adquirida,
mas que não pode ser usada, uma vez que foi montada de forma errada pelos
profissionais da autora/reconvinda.

Sustentam que o perito atestou que há alteração de material usado nas
janelas da casa em relação ao projeto oferecido quando da venda; que a
janela do quarto, quando fechada, apresenta frestas de luminosidade e
deficiência de fechamento.

Afirmam que por se tratar de reforma podem surgir novos gastos, o que é
admitido inclusive pelo Perito atuante no feito, de modo que não caberia
estipular uma indenização pelo valor médio, mas sim em patamar bem mais
elevado e adequado para que façam jus às possíveis futuras despesas que
advirão.

Assiste-lhes razão em parte.

No que se refere aos danos materiais, o douto juiz a quo optou por adotar
uma solução indenizatória.

Considerou que "quanto aos vícios de construção, cabe esclarecer que os
seus reparos podem e devem ser feitos pelos próprios reconvintes, cabendo à
reconvinda apenas o custeio dos reparos. Nesse ponto, cabe esclarecer que
seria a pior solução para o conflito estabelecido entre as partes obrigar a
reconvinda a custear e realizar esses reparos, até porque existe solução mais
razoável e proporcional, que é a solução indenizatória, a qual servirá para
ressarcir os prejuízos sofridos pelos reconvintes, sem afastar a
responsabilidade da reconvinda pelo conserto dos vícios encontrados".

Tendo em vista o valor estimado pelo perito para sanar os vícios de
responsabilidade da construtora, de R$ 18.500,00, o douto juiz a quo
condenou a construtora ao pagamento de indenização no valor de R$
20.000,00, considerando a possibilidade de surgir novos gastos, possibilidade
essa apontada inclusive pelo perito.

Os apelantes insurgem-se quanto a tal solução, pretendendo que os valores
dos danos materiais sejam estimados em liquidação de sentença, tendo em
vista que os vícios de construção agravaram-se ao longo do tempo.

Assiste-lhes razão.

Os danos, obviamente, agravaram-se ao longo do tempo, como era de se
esperar, razão pela qual no momento do pagamento da indenização eles
certamente serão superiores àquele arbitrado pelo douto juiz a quo. Esse fato
é comprovado inclusive pelas fotos juntadas às fls. 697-716 e 722-733.

Daí porque de fato é necessária a liquidação da sentença por arbitramento,
para aferição do valor devido pela evolução dos danos constatados, o que
haverá de ser contemporaneamente à data em que o perito elaborar novo
laudo, com acréscimo dos danos que apareceram ulteriormente, os quais
deverão ser incluídos para fins de indenização completa e satisfativa dos
autores.

O fato de os danos não terem sido corrigidos em momento oportuno, por
impedimento dos próprios moradores, não exime a construtora de os repará-
los atualmente, no estado em que se encontram. Isso porque a negativa dos
adquirentes do imóvel não se mostrou desarrazoada no caso, especialmente
diante do laudo pericial, de onde se extrai que alguns ajustes podem
demandar a retirada dos reconvintes do local.

Saliento apenas que a indenização deverá compreender apenas os vícios de
construção, estipulados pelo perito na conclusão do laudo de fls. 304-327 , in
verbis:

"01 Com base nas constatações in loco, o imóvel apresenta alguns danos
decorrentes de vícios de construção, que entretanto, não afetam sua

estabilidade, tais como:

falha na aderência de alguns pisos/azulejos, podendo vir a se soltar;

esquadrias com problemas de fechamento (apresentando frestas mesmo
quando fechadas), provenientes de ajuste inadequado, empenamento ou ainda
assentamento incorreto;

fissuras e trincas nas paredes (quartos e sala), onde estão engastadas as
vigas da garagem;

ausência de calha no rincão ("água furtada").

02 As caixas de energia, telefone e esgoto/caixa de gordura, estão instaladas
no mesmo nível do gramado, permitindo a entrada de água nas mesmas;

03 Quanto ao aquecedor solar, parte do piso e a lareira, na fl. 164 dos autos,
está mencionado que seriam fornecidos pelos compradores e instalados pela
construtora requerente"

Anoto, por oportuno, que ao contrário do que afirmam os apelantes, não é
necessária a substituição completa das telhas.

Em resposta ao quesito 06 da requerente, o perito afirma que basta a limpeza
e substituição de algumas telhas, in verbis:

"Quesito 6 Existe a necessidade de substituição total das telhas na cobertura
da unidade ou seria suficiente a limpeza da cobertura com eventuais
substituições de algumas peças eventualmente quebradas?

Resposta 6 Levando em consideração as constatações na fala da vistoria,
acreditamos que a limpeza e substituição de algumas telhas quebradas seria
suficiente para resolver a situação"

No que se refere ao piso, anoto que as manchas verificadas não decorrem de
má-aplicação, como bem salientado pelo perito em resposta ao quesito 5.2 do
autor:

"As manchas, da maneira que estão, repetidas igualmente nas peças,
aparentemente são provenientes da fabricação, ou ainda o armazenamento
inadequado, podendo haver contato com produtos que possam manchar as
peças"

Daí porque as manchas não são de responsabilidade da construtora, não
havendo que se falar em troca do piso por tal motivo.

Ocorre, entretanto, que o piso também foi mal assentado, ocorrendo falha na
aderência. E o assentamento do piso era responsabilidade da construtora.
Sobre o fato, discorre o perito:

"Quesito 5.3 Existe necessidade de substituição de todo o pavimento tipo
"porcelanato" aplicado na sala, escadaria e hall de acesso aos quartos, bem
como dos rodapés e detalhes em granito existentes na escadaria?

Resposta 5.3 Se for considerado apenas a questão das manchas, não seria
necessária a troca de todo o piso, porém temos também que algumas pelas
estão com falha na aderência, podendo vir a se soltar. Cabe mencionar ainda
que, pode ocorrer de não ser encontrado peças porcelanato do mesmo tipo
aplicado, o que levaria a necessidade de troca de todo o piso"

Sendo responsabilidade da construtora, é sua a responsabilidade pela troca
daqueles mal assentados e, se não mais em mercado o tipo de porcelanato
aplicado, é também sua a responsabilidade pela troca de todo o piso
porcelanato por outro de qualidade equivalente.

Assim, muito embora as manchas no porcelanato, em algumas peças, não
sejam falha da construção, mas do material empregado e comprado pelos
autores, poderá ocorrer a necessidade de substituição de todo o piso, se não
houver no mercado piso semelhante que substitua as peças que foram
aplicadas, estas sim, com falha da prestação de serviços pela ré, o que haverá
de ser apurado no laudo a ser realizado na fase de liquidação de sentença.

No que se refere à lareira da casa, observo que a responsabilidade pela
aquisição dela era dos reconvintes, ao passo que a instalação seria
responsabilidade da reconvinda. E não ficou caracterizada a
responsabilidade da construtora na instalação dela.

Não se pode afirmar que o retorno da fumaça para o interior da residência
seja decorrente da instalação errônea da lareira. Isso porque segundo o
perito a fumaça poderia retornar dada a altura da chaminé, que embora
ultrapasse o telhado da garagem, não ultrapassa o beiral do telhado do
segundo pavimento (fl. 325). O tamanho da chaminé, como se sabe, não
dependeu da instalação, mas da compra em tamanho inadequado para a
residência que, como se viu, era responsabilidade dos apelantes.

Já no que se refere à alteração do material usado nas janelas da casa, o
perito foi claro ao afirmar que não houve prejuízo, financeiro ou estético,
razão pela qual entendo que também aqui não há que se falar em indenização
ou troca (fl. 317).

As janelas que apresentam esquadrias com problemas de fechamento,
entretanto, deverão ser arcadas pela construtora, já que o problema decorre
de ajuste inadequado, empenamento ou assentamento incorreto, tal como
consta no laudo pericial, in verbis (fl. 319):
"Quesito 9

É possível a realização de regulagens nas janelas da unidade quartos para
corrigir as falhas de fechamento?

Resposta 9

As janelas, ainda que fechadas, possuem dificuldade em seu correto
fechamento, deixando até mesmo frestas após fechadas, possivelmente por
ajuste inadequado, empenamento ou assentamento incorreto. Portanto, pode
ser que apenas a regulagem das mesmas não solucione o problema"

Como se vê, é possível que seja necessário a troca das janelas e a troca do
piso do imóvel, o que evidentemente impedirá a permanência dos apelantes
no imóvel.

Daí porque entendo que também deve ser dado provimento ao recurso
quanto ao ponto em questão, não para condenar a construtora a arcar com
os custos hoteleiros dos reconvintes e de seus animais de estimação, mas
para condená-la a arcar com o aluguel de um imóvel de igual padrão ao
adquirido, pelo prazo necessário à conclusão da obra.

Os reparos a serem feitos, antes de o serem, deverão ser orçados pelo perito,
para estimativa do custo e para pagamento por parte da construtora, com
aplicação de material idêntico ao previsto na contratação, e somente poderão
ter início com a saída dos autores do imóvel, depois que a ré lhes ofertar
imóvel a ser por ela locado e cujos custos haverão de ser por ela cobertos, no
que se caracteriza, aqui, a imposição de uma obrigação de fazer, nos termos
do artigo 461 do CPC, a qual permite, outrossim, a aplicação de multa
astreinte no caso de não cumprir o julgado no prazo a ser fixado na parte
dispositiva deste acórdão.

O próprio perito afirma, em resposta ao quesito 8 da construtora, que "alguns
dos reparos poderiam ser feitos com a presença dos moradores no imóvel,
porém outros, caso sejam feitos, como a troca do piso, dificulta a estadia dos
moradores no local, tendo em vista as áreas a serem reparadas (sala,
quartos e acesso aos mesmos) " (fl. 319).

Sendo assim, dou provimento à apelação dos autores quanto ao ponto em
questão, mantendo a condenação imposta pelo douto juiz a quo, de R$
20.000,00 para os danos materiais, e determinando a apuração, em
liquidação de sentença por arbitramento, da