Informações do processo 2015/0059336-9

AUTOS COM VISTAS AOS RECORRENTES

Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao recorrente para
manifestação acerca da "Certidão para Saneamento de Óbices" constante dos autos:

DECISÃO

Trata-se de agravo de decisão que inadmitiu recurso especial fundado no art. 105, III,

alínea “a" da Constituição Federal, interposto contra v. acórdão do Eg. Tribunal de Justiça do
Estado de Minas Gerais, assim ementado:

"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA DE REVISÃO CONTRATUAL
C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - ATRASO NA
ENTREGA DAS CHAVES - NÃO OCORRÊNCIA -PEDIDOS
INDENIZATÓRIOS - NÃO CABIMENTO - JUROS DE OBRA -
ILEGITIMIDADE DA CONSTRUTORA - MAJORAÇÃO DA MULTA PELO
ATRASO NO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE -
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - RECURSO NÃO PROVIDO.

''Providenciando a construtora a entrega das chaves do imóvel dentro do
prazo expressamente acordado, não há que se falar em mora, tornando
insubistentes os pedidos indenizatórios. Obrigação contratual no âmbito do
financiamento assumido perante a Caixa Econômica Federal não pode ser
transferida à construtora que somente estaria compelida a recompor os
valores pagos a este título pelos recorrentes no período de atraso da obra, o
que, todavia, não se verificou no caso. Sendo o caráter da norma que prevê
multa pelo atraso no registro da incorporação eminentemente protetivo,
afigura-se correta a sentença que reduziu a multa para 20% dos valores das
parcelas pagas, pois, na hipótese, não obstante seja incontroverso o atraso no
registro, a providência foi realizada, tendo, inclusive, sido entregue o imóvel,
não tendo o atraso, pois, resultado em qualquer prejuízo aos recorrentes. Os
honorários devem ser fixados em conformidade com o disposto no artigo 20,
§§ 3° e 4º do Código de Processo Civil." (e-STJ, fl. 369)

Opostos embargos de declaração, os mesmos não foram acolhidos (e-STJ, fls.

387/392).

Nas razões do recurso especial, o agravante alega violação aos arts. 4º, 39, inciso XII,

47 e 51, incisos I e IV do Código de Defesa do Consumidor e 35, §5º da Lei nº 4.591/64,
sustentando, em síntese, (a) que as cláusulas contratuais não foram interpretadas de maneira
favorável ao consumidor, sendo ambíguas e contraditórias com relação ao prazo para entrega do
imóvel ser de difícil constatação, devendo ser considerada a data de previsão da entrega como
setembro de 2010, (b) que é obrigação do vendedor estipular prazo para o cumprimento de sua
obrigação, sendo nula cláusula que atenua sua responsabilidade e (c) que o registro de
incorporação imobiliária e da convenção condominial ocorreu seis meses após a assinatura da
promessa de compra e venda, devendo ser aplicada multa de 50% sobre os valores pagos.

Foram apresentadas contrarrazões às fls. 408/419.

É o relatório. Passo a decidir.

Com relação ao art. 35, §5º da Lei nº 4.591/64, o TJMG entendeu devida a multa por
atraso do registro de incorporação imobiliária e convenção, sendo o valor de 20% das parcelas
pagas adequado conforme o art. 413 do CC/02, considerando que apesar do atraso o imóvel foi
entregue e não houve prejuízo, in verbis:

"No que tange ao pedido para que seja a multa pelo atraso no registro da
incorporação majorada para a quantia equivalente a 50% sobre os valores
pagos no período compreendido à data da assinatura da promessa de compra
até o registro da Incorporação Imobiliária e da Convenção condominial, não
assiste razão aos recorrentes.

(...)

Embora se verifique que o registro de incorporação imobiliária e da
convenção condominial do imóvel em apreço deu-se em 20/08/2009, quase
seis meses após a assinatura do contrato restando inequívoca a afronta ao
disposto no art. 32 da Lei n° 4.591/64 deve a apelada se submeter à multa
prevista no art. 35, § 5°, dessa lei, mas não em sua integralidade.

Isso porque o registro tratado na Lei n° 4.591/64 tem por escopo a proteção
dos futuros adquirentes, que, mediante o registro das promessas de compra e
venda, passam a deter um direito real sobre a fração. Sendo o caráter da
norma eminentemente protetivo, afigura-se correta a sentença que reduziu a
multa para 20% dos valores das parcelas pois, na hipótese, não obstante seja
incontroverso o atraso no registro, a providência foi realizada, tendo,
inclusive, sido entregue o imóvel, não tendo o atraso, pois, resultado em
qualquer prejuízo aos recorrentes.

Assim, com fundamento no artigo 413 do Código Civil, deve reduzida a multa
referente ao disposto no art. 35, § 5°, da Lei n° 4.591164, considerando-se
suficiente o valor arbitrado na sentença, qual seja 20% sobre o valor das
parcelas pagas." (e-STJ, fls. 375/376)

A aplicação do art. 413 do CC/02 ao presente caso não foi objeto de impugnação e é
suficiente, por si só, a manter a decisão da Corte de origem nesse ponto, o que atrai, na hipótese,
a incidência por analogia da Súmula 283 do Supremo Tribunal de Justiça. Nesse sentido:

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO
ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283 DO STF. MONTADORA DE
VEÍCULOS. CONCESSIONÁRIAS. SOLIDARIEDADE. DECISÃO
MANTIDA.

1. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido

suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n.
283/STF.

2. "A fornecedora de veículos automotores para revenda - montadora
concedente - é solidariamente responsável pelos atos de seus prepostos
(concessionária) diante do consumidor, ou seja, há responsabilidade de
quaisquer dos integrantes da cadeia de fornecimento que dela se beneficia.
Precedentes" (AgRg no AREsp 629.301/SP, Relator Ministro MARCO
AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/10/2015, DJe
13/11/2015).

3. Agravo interno a que se nega provimento."

(AgInt no AREsp 495.367/RJ, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIR
A, QUARTA TURMA, julgado em 21/03/2017, DJe 28/03/2017)

No tocante a suposta violação aos arts. 4º, 39, XII, 47 e 51, I e IV do CDC, a Corte
de origem afirmou que não houve atraso na entrega do imóvel, pois a cláusula que vincula o
prazo de entrega do imóvel a assinatura do contrato de financiamento não é abusiva, in verbis:

"Verifica-se, conforme afirmam os próprios apelantes, que o imóvel lhes foi
entregue em agosto de 2011.

Como os recorrentes firmaram com a Caixa Econômica Federal contrato de
financiamento, a data prevista para entrega do imóvel, conforme consta no
contrato, passou a ser 15 (quinze) meses após a assinatura do referido
contrato. Às fls. 120/148, constata-se que o contrato dos recorrentes da Caixa
Econômica Federal foi firmado em 30/12/2009. Contando-se 15 meses a
partir dai, tem-se como data prevista para a entrega do imóvel 30/03/2611.

Como há cláusula contratual prevendo a prorrogação da obra até 180 dias
corridos, tem-se que o prazo para entrega da obra finda-se em 29/09/2011.
Dessa forma, não houve atraso na entrega da obra, consoante o contratado
pelas partes, pois que, frise-se, o imóvel foi entregue aos apelantes em agosto
de 2011.

(...)

No entanto, consoante muito bem ponderou a juíza primeva, não há
abusividade nas cláusulas contratuais que dizem respeito à entrega do
imóvel, sendo claras as condições contratadas, que foram aceitas pelos
apelantes, inclusive as referentes ao prazo de 15 (quinze) meses após a
assinatura do contrato de financiamento, bem como à prorrogação por 180
dias, para a entrega das chaves." (e-STJ, fls. 372/373)

Nesse ponto, a decisão de origem está em confronto com o entendimento deste
Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que o contrato deve estabelecer de forma clara o
prazo certo para entrega do imóvel, o qual não pode ser vinculado à concessão de financiamento.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. REPACTUAÇÃO DO
PRAZO. IMPOSSIBILIDADE DE VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA
DA OBRA À CONCESSÃO DO FINANCIAMENTO. RECURSO
REPETITIVO. TEMA 996. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Na linha da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada
em sede de julgamento de recurso repetitivo representativo de controvérsia
(Tema 996), "na aquisição de unidades autônomas em construção, o
contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo
certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à

concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o
acréscimo do prazo de tolerância" (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro
MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
25/09/2019, DJe de 27/09/2019).

2. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AgInt no AREsp 1507011/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO,
QUARTA TURMA, julgado em 11/05/2020, DJe 25/05/2020)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. REPACTUAÇÃO DO
PRAZO. IMPOSSIBILIDADE DE VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA
DA OBRA À CONCESSÃO DO FINANCIAMENTO. RECURSO
REPETITIVO. TEMA 996. REQUISITOS DE ADMISSIBILIDADE
PREENCHIDOS. DECISÃO MANTIDA.

1. "Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá
estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a
entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do
financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do
prazo de tolerância" (Tema 996).

2. O recurso especial preenche os requisitos de admissibilidade, tendo sido
apontados os dispositivos legais violados e demonstrada a divergência
jurisprudencial, prescindindo seu acolhimento da interpretação de cláusulas
contratuais e da análise do conjunto probatório.

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp 1579235/RS, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS
FERREIRA , QUARTA TURMA, julgado em 24/08/2020, DJe 31/08/2020)

Em razão da divergência e da impossibilidade de análise do acervo fático-probatório
e das cláusulas contratuais em sede de recurso especial, torna-se necessário que a Corte de
origem analise novamente a presente demanda.

Diante do exposto, nos termos do art. 253, parágrafo único, II, c, do RISTJ, conheço
do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial e determinar o retorno dos autos à
Corte de origem para que proceda a um novo julgamento da causa à luz da jurisprudência desta
Corte.

Publique-se.

Brasília, 03 de dezembro de 2021.

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator