Informações do processo 2015/0043278-8

Trata-se de agravo interposto por SPE RESERVA ECOVILLE/OFFICE -
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A, de decisão que inadmitiu recurso
especial fundado no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do
Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, assim ementado:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE
COMPRA E VENDA - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL -
INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR PARTE DA
PROMITENTE VENDEDORA - SENTENÇA QUE
DETERMINOU A RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES
PAGOS - DECISÃO CORRETA - RESCISÃO CONTRATUAL
QUE SE DEU POR CULPA EXCLUSIVA DA EMPRESA -
DECISÃO MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.

Os embargos de declaração opostos foram rejeitados.

Nas razões do recurso especial, a recorrente aponta violação dos arts. 267,

VI e 333, do CPC/1973; 490 e 724 do Código Civil, além de dissídio jurisprudencial.

Sustenta, em síntese:

i) a sua ilegitimidade passiva para devolver os valores relativos ao imóvel

ii) não há abusividade no contrato quanto à rescisão e seus efeitos,
alegando, para tanto, que os recorridos não possuem direito à restituição da totalidade dos
valores pagos, pois o contrato estabelece a restituição de apenas um percentual, excluído
o valor correspondente à comissão de corretagem;

ii) a impossibilidade da inversão do ônus da prova, tecendo considerações
sobre a teoria da distribuição dinâmica do ônus probatório;

Pleiteia que a parte requerente arque com "os valores a título de taxa de

condomínios ".

Contrarrazões apresentadas às fls. 385/388.

Sobreveio o juízo de admissibilidade do Tribunal de origem, que inadmitiu
o recurso especial, o que ensejou a interposição do presente recurso.

É o relatório. Decido.

Consta dos autos que Anderson Ricardo Fogaça e Tatiany Zanatta
Salvado Fogaça ajuizaram ação de resolução de contrato, em face da SPE Reserva
Ecoville/Office - Empreendimentos imobiliários S/A, pretendendo a resolução do
contrato de compra e venda de imóvel entabulado entre as partes, e razão do
inadimplemento contratual operado pela ré, que não procedeu à entrega da obra na data
prevista, estendendo-se o atraso para mais de um ano até a data do ajuizamento da ação.

Sobreveio sentença de fls. 188/203, julgando procedentes os pedidos
realizados na inicial, para o fim de declarar rescindido o contrato de compra e venda, bem
como, determinar a restituição aos autores das parcelas pagas, corrigidas monetariamente
pelo índice contratual até o ajuizamento da ação, e a partir de então, pelo IGP-M ou
INPC e juros de mora de 1% ao mês, devidos a partir de cada desembolso, e acrescidos
de multa de 2% sobre o valor de cada prestação. A título de sucumbência, condenou a ré
no pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 20%
sobre o valor atualizado da condenação.

O TJSP negou provimento ao recurso de apelação da insurgente,
mantendo a sentença quanto à sua legitimidade passiva no que pertine à devolução
integral dos valores pagos pelos recorridos, nos seguintes termos:

Trala-se de recurso de apelação, em que se discute o acerto da
decisão que determinou a restituição integral dos valores pagos em
razão do contrato, diante do inadimplemento contratual da
promitente vendedora e a consequente rescisão do contrato.

Pois bem, as partes pactuaram contrato de compromisso de
compra e venda, tendo por objeto a aquisição de um imóvel,
constituído por um apartamento localizado no empreendimento
denominado Reserva Ecoville Condomínio Clube, nesta Capital.
Em razão do atraso na entrega da obra, o contrato foi rescindido,
bem como, determinada a restituição integral dos valores pagos e a
incidência da multa contratual.

Inconformada, a SPE Reserva Ecoville/Office - Empreendimentos
Imobiliários S/A., alega que os apelados não possuem direito à
restituição da totalidade dos valores pagos, posto que o contrato

estabelece a restituição de apenas um percentual, excluído o valor
correspondente à comissão de corretagem imobiliária.

Entretanto, não obstante o esforço do apelante, a sentença deu
correta solução à questão, não comportando qualquer reparo,
porquanto nada do que foi alegado nas razões recursais tem o
condão de modificar as conclusões do julgado.

Ocorre que restou demonstrado e reconhecido pela sentença que
a ora apelante deu causa à rescisão do contrato, circunstância
que não foi objeto de recurso. Assim, caracterizado o
inadimplemento contratual por parte da promitente vendedora,
não pode esta querer fazer valer uma disposição contratual
aplicável em caso de inadimplemento por parte do promitente
comprador .

Ainda que a apelante não tenha indicado expressamente a
cláusula que pretende aplicação, da análise do contrato
depreende-se que só existiu disposição sobre as conseqüências da
rescisão por culpa do promitente comprador, circunstância em
que teria direito apenas à restituição do percentual de 70% dos
valores pagos (cláusula 5.6.1).

Logo, não existe suporte legal ou contratual que permita a
aplicação da referida cláusula no caso de inadimplemento por
parte da promitente vendedora, e por conseqüência, que permita a
alteração do julgado.

Ademais, o alegado direito de retenção de valores de caráter
administrativo não prospera no presente caso, posto que a
iniciativa de rescindir o contrato não se deu por livre e espontânea
vontade dos apelados, mas sim por culpa exclusiva da ora apelante,
diante do descumprimento contratual outrora assumido.

Assim, não se observa nenhum óbice à restituição integral da
quantia paga. Neste sentido, confira-se:

CIVIL E PROCESSUAL. RECURSO ESPECIAL.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO
CONTRATUAL. CULPA DA EMPRESA DE
CONSTRUÇÃO. REGULARIZAÇÃO DA
CONSTRUÇÃO. AVERBAÇÃO. INADIMPLÊNCIA
CONTRATUAL. VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO.
JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. OCORRÊNCIA.
TEMPO DE OCUPAÇÃO. COMPENSAÇÃO DEVIDA.
QUASE QUINZE ANOS. PRETENSÃO DE NÃO
PAGAR. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. FRUSTRAÇÃO
PELO NEGÓCIO. APLICAÇÃO DO DIREITO À
ESPÉCIE, ART. 257 DO RI/STJ. REDUÇÃO DO
PERCENTUAL DE ALUGUEL. CARACTERIZAÇÃO
DE PERDAS E DANOS. RECURSO ESPECIAL
CONHECIDO EM PARTE E, NESSA PARTE,
PROVIDO.

I. Diante das peculiaridades do caso concreto, em que se
constatou a ausência de compromisso da empresa

recorrida, em relação à averbação do imóvel, correto o
entendimento do acórdão recorrido quanto à devolução
total das parcelas pagas aos recorrentes, acrescidas de
juros e correção monetária, bem como, em contrapartida,
o pagamento de compensação, por parte dos recorrentes,
por terem morado no imóvel por período superior a dez
anos.

II. No entanto, deve ser também a empresa recorrida
condenada a pagar aos autores indenização relativa a
perdas e danos, pela frustração causada. Aplicando o
direito à espécie, conforme o art. 257 do Regimento
Interno do STJ, podem as perdas e danos ser traduzidas
pela redução do percentual fixado a título de ocupação,
passando de 0,5% para 0,3% mensais sobre o valor do
imóvel, a fim de que seja evitada a demorada fase de
liquidação de sentença.

III. Recurso especial conhecido em parte e, nessa parte,
provido.

(REsp 1082752/SP, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO
JÚNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 16/06/2009, DJe
04/08/2009).

Contudo, o fundamento ''ocorre que restou demonstrado e reconhecido
pela sentença que a ora apelante deu causa à rescisão do contrato, circunstância que
não foi objeto de recurso - autônomo e suficiente à manutenção do v. acórdão recorrido,
não foi impugnado nas razões do recurso especial, convocando, na hipótese, a incidência
da Súmula 283/STF, segundo a qual "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a
decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não
abrange todos eles". Neste sentido:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
RAZÕES QUE NÃO ENFRENTAM O FUNDAMENTO DA
DECISÃO AGRAVADA. NÃO IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA
DAS RAZÕES DO ACÓRDÃO ESTADUAL. INCIDÊNCIA DO
VERBETE N° 283/STF. EXECUÇÃO. CÉDULA RURAL.
ARGUIÇÃO DE EXCESSO DE COBRANÇA. ANÁLISE.
SÚMULAS 5 E 7/STJ.

1. Ante a deficiência na motivação e a ausência de impugnação de
fundamento autônomo, aplica-se, por analogia, o óbice da Súmula
n° 283, do STF.

2.  Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria
fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais
(Súmulas 5 e 7/STJ).

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp 687.997/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL

GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 08/11/2018, DJe
13/11/2018)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO COMINATÓRIA. PLANO DE SAÚDE COLETIVO.
FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO NÃO
ATACADOS. SÚMULA 283/STF. RESCISÃO UNILATERAL.
BENEFICIÁRIO EM TRATAMENTO MÉDICO.
IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA.
RECURSO DESPROVIDO.

1. A ausência de impugnação, nas razões do recurso especial, de
fundamento autônomo e suficiente à manutenção do acórdão
recorrido atrai o óbice da Súmula 283 do STF, segundo a qual: "É
inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida
assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não
abrange todos eles."

2. Não obstante o plano de saúde coletivo possa ser rescindido
unilateralmente, mediante prévia notificação do usuário, esta Corte
reconhece ser abusiva a rescisão do contrato durante o tratamento
médico garantidor da sobrevivência e/ou incolumidade física, como
no caso em apreço, no qual a segurada diagnosticada com câncer
se encontra em tratamento oncológico.

3. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp 1298878/SP, de minha Relatoria, QUARTA
TURMA, julgado em 23/10/2018, DJe 31/10/2018)

Ademais, o Tribunal de origem concluiu, de acordo com o contexto
fático-probatório dos autos, que foi a mora da agravante na entrega da obra no prazo
pactuado que ensejou o pedido de rescisão contratual e manteve à devolução integral dos
valores desembolsados.

Nesse contexto, a modificação da conclusão acerca da culpa contratual e o
percentual de retenção no acórdão recorrido demandaria o revolvimento de suporte
fático-probatório dos autos e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável na sede
estreita do recurso especial, a teor do que dispõem a Súmula 7 e Súmula 5 do Superior
Tribunal de Justiça.

A propósito:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. O
TRIBUNAL DE ORIGEM CONCLUIU QUE FOI
COMPROVADO O ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL POR
CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA.

ALTERAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ.

JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. AGRAVO
INTERNO NÃO PROVIDO.

1. O Tribunal de origem, com arrimo no acervo fático-probatório,
concluiu que foi comprovado o atraso injustificado na entrega do
imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora. A pretensão
de alterar tal entendimento demandaria o reexame do acervo
fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é
inviável em sede de recurso especial, conforme dispõem as
Súmulas 7 e 5, ambas do STJ.

2. Rejeitado o pedido de retenção de 25% (vinte e cinco por cento)
dos valores pagos pelo consumidor, na medida em que a iterativa
jurisprudência desta eg. Corte firmou-se pela devolução integral
em caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda
de imóvel por culpa exclusiva da promitente-vendedora, ora
agravante. Incidência da Súmula 543/STJ.

3. "A Corte local, ao fixar a data da citação como o termo inicial
dos juros de mora incidentes sobre o valor das parcelas a serem
restituídas, nos casos em que a rescisão do contrato foi causada
exclusivamente pelo promitente vendedor, alinhou-se ao
entendimento deste Superior Tribunal de Justiça" (AgInt no REsp
1.729.742/SE, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira
Turma, julgado em 15/05/2018, DJe de 28/05/2018).

4. Agravo interno desprovido.

(AgInt no AREsp 1477168/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO ,
QUARTA TURMA, julgado em 05/09/2019, DJe 26/09/2019 -
g.n.)

Por fim, em relação à inversão do ônus da prova e ao pedido para que a
parte requerente arque com " os valores a título de taxa de condomínios", observa-se que
o TJPR não discutiu as matérias, inobstante a oposição de embargos declaratórios. Incide,
no ponto, as Súmulas 211 (ônus da prova) 282 e 356 do STF.

Diante do exposto, conheço do agravo para conhecer parcialmente do
recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.

Publique-se.

Brasília (DF), 03 de fevereiro de 2020.

MINISTRO RAUL ARAÚJO
Relator