Informações do processo 2014/0144861-2

Trata-se de agravo de decisão que inadmitiu recurso especial fundado no art. 105, III,
"a", da Constituição Federal, interposto por A C C R CONSTRUÇÕES LTDA contra v. acórdão do

eg. Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina, assim ementado:

"APELAÇÕES CIVEIS E AGRAVO RETIDO. RESOLUÇÃO DE
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROCEDÊNCIA

PARCIAL NA ORIGEM. RECURSO DE AMBAS AS PARTES. DIREITO DE

RETENÇÃO EM FACE DE BENFEITORIAS. TESE NÃO SUSCITADA EM

PRIMEIRA INSTÂNCIA. NÃO CONHECIMENTO.

Não se conhece, em grau recursal, de questão de fato - como o direito de
retenção em face de benfeitorias - não suscitada em primeira instância, salvo se
a parte comprovar a impossibilidade de tê-lo feito a tempo (art. 517 do CPC),

por configurar supressão de instância.

CONTESTAÇÃO INTEMPESTIVA. LITÍGIO QUE VERSA SOBRE DIREITO
DISPONÍVEL. QUESTÃO DE FATO E DE DIREITO. INCIDÊNCIA DOS

EFEITOS DA REVELIA.

Versando o litígio sobre questão de fato e de direito, se intempestiva a
contestação e não configuradas as hipóteses do art. 320 do CPC, presumem-se

verdadeiros os fatos narrados na exordial (art. 319 do CPC).

ILEGITIMIDADE ATIVA. INTERESSE DE AGIR. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TRANSFERÊNCIA DE

PROPRIEDADE DO BEM.

INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR.

O alienante é parte legítima e possui interesse de agir para propor ação de
rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, mesmo que já efetivada a
transferência da propriedade perante o cartório de registros, caso constatada a

inadimplência do adquirente.

INTERESSE DE AGIR. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESOLUÇÃO

OU COBRANÇA.

O vendedor não é obrigado a propor ação de cobrança se constatado

inadimplemento do vendedor; se a pretensão daquele é resolver o contrato, a

ação de rescisão é o meio processual adequado.

JULGAMENTO EXTRA PETITA .RECONHECIMENTO DE ABUSIVIDADE
DE CLÁUSULA QUESTÃO SUSCITADA EM PRIMEIRO GRAU.
ATUAÇÃO DE OFICIO NÃO CONFIGURADA. LIMITES DA LIDE

OBSERVADOS.

Mesmo revel, o réu pode intervir no processo, e o recebe no estado em que se
encontrar (art. 322, parágrafo único, do CPC). Se suscita a abusividade de
cláusula contratual ainda em primeiro grau, e o vicio é reconhecido pelo juiz,
não há atuação ex officio, porque a nulidade não precisa ser veiculada em
reconvenção - devendo o julgador pronunciá- la se dela tomar conhecimento

(art. 168, parágrafo único do CC).

JULGAMENTO ULTRA PETITA. CONDENAÇÃO EM * VALOR DISTINTO
DO REQUERIDO NA EXORDIAL DESNECESSIDADE DE ANULAÇÃO

DA SENTENÇA.

Se a inicial busca a condenação do réu ao pagamento de valor a ser apurado
em liquidação, e a sentença arbitra desde logo o montante da obrigação,
tem-se a possibilidade de configuração de julgamento ultra petita, o que torna

desnecessária a anulação do feito - sendo o bastante a adequação da decisão

aos limites da inicial.

PRESCRIÇÃO. CONTRATO ANTERIOR À VIGÊNCIA DO ATUAL

CÓDIGO CIVIL. TRANSCURSO DE METADE DO PRAZO PRETÉRITO

NÃO CONFIGURADO.

CONTAGEM A PARTIR DE JANEIRO DE 2003. LAPSO NÃO

DECORRIDO. PRESCRIÇÃO INOCORRENTE.

Em contratos de promessa de compra e venda firmados na vigência do Código
Civil de 1916, o marco inicial para a contagem da prescrição, caso não
decorrida metade do prazo previsto na lei anterior até a entrada em vigor da

atual legislação, é o dia 11 de janeiro de 2003.

Se, a contar de tal data até o ajuizamento da ação de resolução por
inadimplemento, o prazo estabelecido pelo art.

205 do CC não transcorreu, não se configura a prescrição.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.

PAGAMENTO, PELO ADQUIRENTE, DA MAIOR PARTE DAS
PARCELAS. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO.

RESOLUÇÃO POR INEXECUÇÃO INVIÁVEL.

Havendo a quitação de 90% do débito pelo adquirente, em contrato de
promessa de compra e venda de imóvel, deve ser reconhecido o adimplemento
substancial da avença como óbice à resolução por inexecução, em respeito à

função social do contrato e a fim de evitar solução desproporcionalmente

gravosa a devedor.

ÍNDICE DE CORREÇÃO DA PARCELAS. COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL CONSTRUÍDO. CUB. ABUSIVIDADE. ADOÇÃO DO INPC

COMO ALTERATIVA.

E abusiva a cláusula contratual que estipula o CUB como índice de correção
das parcelas do contrato de promessa de compra e venda de imóvel já

construído, devendo ser adotado o INPC para tal finalidade.

AGRAVO CONHECIDO E PROVIDO; APELO DOS RÉUS CONHECIDO

EM PARTE E PROVIDO; APELAÇÃO DA AUTORA CONHECIDA E

DESPROVIDA." (e-STJ, fls. 509/511)

Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ, fls. 531/533).
Nas razões do recurso especial, a parte agravante alega violação dos arts. 515, 1º e
517 do CPC/73, sustentando, em síntese, o Tribunal de origem violou o princípio do duplo grau de
jurisdição ao acolher a tese de adimplemento substancial, que tratou de inovação recursal e, portanto,

não foi apreciada pelo juízo de primeiro grau ante à revelia dos réus.

Apresentadas contrarrazões às fls. 548/556 (e-STJ).

É o relatório. Decido.
De início, cumpre salientar que o presente recurso será examinado à luz do Enunciado
2 do Plenário do STJ: " Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões
publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma

nele prevista, com as interpretações dadas, até então, pela jurisprudência do Superior Tribunal de
Justiça".

Consoante se extrai dos autos, o Tribunal de origem aplicou a tese do adimplemento

substancial não porque teria sido alegado pelos réus em matéria de defesa, mas baseado em questão
de fato suscitada na petição inicial pelo próprio recorrente e que foi devidamente debatida no

processo, sendo que o apelo dos réus devolveu a análise da matéria como um todo ao Tribunal.

Leia-se, a propósito, o seguinte trecho do voto condutor do mencionado julgamento:

"Segundo a exordial, os réus "encontram-se inadimplentes de 17 parcelas,
vencidas no período de 30-01-2000 a 30- 5-2001" (fi. 3) - fato corroborado
pela existência de três interpelações (duas judiciais, fís. 21-41 e 42-64; e uma
extrajudicial, fis. 66-67) e da confissão de fis. 177 ("a inadimplência não foi
proposital"). Em outras palavras, foram adimplidos R$ 99.500,00 (noventa e
nove mil e quinhentos reais) do total do débito, remanescendo um saldo de
R$ 8.500,00 (oito mil e quinhentos reais) em favor da construtora.

E, diante desta circunstância, é inviável a resolução por inadimplemento

culposo.

Na execução dos contratos, devem ser observados os ditames das chamadas
"cláusulas gerais" (VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil. 4. ed. São Paulo:

Atlas, 2004. v. 2. p. 393), especialmente a função social do contrato (art. 421

do CC).

A função social do contrato, como "reflexo da instituição jurídica da
propriedade", é servir como "veículo de circulação de riquezas" e buscar a
"harmonização dos interesses dos participantes" (RODRIGUES, Silvio. Direito
civil. 30. ed. São Paulo: Saraiva, 2004. v. 3. p. 60). E o interesse dos
contratantes, in casu, é a compra e venda do imóvel - a. 'transferência. de
propriedade para os réus, mediante a contraprestação em dinheiro à autora.

Presume-se que seja este, por força do principio da boa-fé objetiva.

Neste sentido, "não se nega que o credor pode cobrar seu crédito; não poderá,
no entanto, exceder-se abusivamente nessa conduta porque estará praticando
ato ilícito" (VENOSA, 2004, p. 394). A boa-fé objetiva e a função social do
contrato tem como escopo, portanto, a vedação à prática do abuso de direito -
conforme, a propósito, explicita o art. 187 do Código Civil - ou o "limite ao
exercício de direitos subjetivos" (Recurso Especial n. 953.389/SP, rela. Mina.

Nancy Andrighi, j. 23-02-201 0).

O fato é que a resolução do contrato, dadas as atuais circunstâncias - o
adimplemento de mais de 90% (noventa por cento) da obrigação imputada
aos compradores - é solução desproporcional, que onera em demasia a parte
hipossuficiente. O mais adequado, pois, é o reconhecimento do adimplemento

substancial como óbice ao desfazimento.

(...)

Assim, uma vez que inviável a resolução do contrato, os pedidos formulados na
inicial devem ser julgados improcedentes.

Ressalto, em tempo, que o resultado deste julgamento não se configura como
extra petita; apesar de a tese de adimplemento substancial ,do contrato não
ter sido expressamente aventada no trâmite do processo, o magistrado não
fica necessariamente vinculado à interpretação jurídica feita pelas partes - é,

em verdade, o pedido que traça os limites da lide." (e-STJ, fls. 517/519)

"O mesmo raciocínio, a propósito, é referente à "omissão quanto à
aplicabilidade dos arts. 515, §