Informações do processo 2015/0271406-0

Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao(s) recorrente(s) para
manifestação acerca da "Certidão para Saneamento de Óbices" constante dos autos:

DECISÃO

Trata-se de agravo interposto por CIMA EMPREENDIMENTOS DO BRASIL S.A
E OUTRO em face de decisão de inadmissibilidade de recurso especial, fundado no art. 105, III,
“a", da Constituição, interposto em face do v. acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do
Estado do Rio de Janeiro, assim ementado:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇAO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO
COMERCIAL. SHOPPING CENTER. DECISÃO DE INDEFERIMENTO
DO PEDIDO DE PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL PARA ALTERAR O
ALUGUEL PERCENTUAL PREVISTO CONTRATUALMENTE COMO
20% DO FATURAMENTO BRUTO DA AGRAVADA.

1. Na renovatória, há que se preservar o pactuado entre as partes,
limitando-se o julgador a adequar as cláusulas contratuais ao quadro da
economia atual como forma de preservar o equilíbrio econômico.

2. O chamado "aluguel percentual, caracterizado pela participação do
empreendedor no lucro obtido pelo usuário de loja localizada em "shopping
center", por ter caráter mercantil, não deve ser alterado pelo juiz em ação
renovatória.

3. Cláusula que preserva o equilíbrio econômico e guarda as proporções
que as partes pretenderam estipular quando firmaram o contrato, razão
pela qual não pode ser alterada por esta via.

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO." (fls. 39/40)

Os recorrentes apontam ofensa aos arts. 128, 333, II, e 460, todos do Código de
Processo Civil/73, bem como ao artigo 72, II e §1º, da Lei Federal nº 8.245/91, sustentando, em
síntese, que “ o indeferimento da produção da prova pericial pretendida pelas recorrentes,
implica na impossibilidade da devida apreciação do pedido contraposto apresentado,
consistente na adequação do valor do aluguel à realidade do seu tempo. Isto viola, em verdade,
o próprio direito do locador de formular o aludido pedido contraposto, por esvaziar in totum a
possibilidade de que a competente perícia técnica judicial constate a correição dos valores

contrapropostos pelos locadores, ofendendo, assim, o dispositivo da lei locatícia acima indicado
" (fl. 85).

Trata-se, na origem, de ação renovatória, em que os locadores postulam, como
pedido contraposto, a alteração da cláusula que fixa o valor do aluguel a fim de ajustar a
contraprestação do locatário aos valores atuais de mercado do bem.

O Tribunal de origem confirmou a decisão de 1º grau, que houvera denegado, de
imediato, o pedido de revisão do valor do aluguel – indeferindo, pois, a produção de prova
pericial para apurar o real valor de mercado do bem –, anotando que, além de ser necessário
preservar a pactuação originária das partes, a cláusula que fixa o aluguel em 20% (vinte por
cento) sobre o faturamento do locador “ preserva o equilíbrio econômico e deve ser respeitada e
mantida, pois guarda as proporções que as partes pretenderam estipular quando firmaram o
contrato " (fl. 43).

O acórdão merece ser mantido.

De fato, além de esta Corte Superior autorizar a intervenção no ajuste de cláusulas de
contrato de locação em shopping center apenas excepcionalmente, dada a natureza empresarial
da relação e a relativa igualdade entre as partes contratantes, já teve a oportunidade de afirmar
que a alteração do valor do aluguel em ação renovatória reclama a ocorrência de evento
imprevisível que gere efetivo desequilíbrio econômico da pactuação. Isto é, é inviável a
pretensão de readequar o valor do aluguel apenas para atender aos supostos valores atuais de
mercado. Cita-se precedente:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA.
LOCAÇÃO DE ESPAÇO. SHOPPING CENTER. ALTERAÇÃO DO
ALUGUEL PERCENTUAL. DISCREPÂNCIA COM O VALOR DE
MERCADO. INVIABILIDADE. AUTONOMIA DA VONTADE E PACTA
SUNT SERVANDA. JULGAMENTO: CPC/2015.

1. Ação renovatória de locação ajuizada em 10/05/2018, da qual foi
extraído o presente recurso especial interposto em 14/10/2020 e atribuído
ao gabinete em 31/05/2021.

2. O propósito recursal consiste em definir se é possível, em ação
renovatória de locação de espaço em shopping center, a alteração do
percentual ajustado a título de remuneração variável.

3. O contrato celebrado entre o empreendedor e o lojista é marcado por
certas singularidades, as quais o diferenciam dos contratos ordinários de
locação. Por essa razão, há divergência na doutrina sobre a natureza desse
contrato. Apesar dessas singularidades, revela-se mais razoável considerar
o contrato pactuado entre o empreendedor do shopping center e o lojista
como um típico contrato de locação, com características próprias.

4. Independentemente da natureza jurídica que se atribua a essa espécie
contratual, a Lei nº 8.245/91 consagra a possibilidade da propositura, pelo
lojista, de ação renovatória de locação. Assim, preenchidos os requisitos
legais previstos nos arts. 51 e 71 da referida lei, o lojista fará jus à
renovação do contrato de locação da unidade imobiliária localizada em

shopping center.

5. A ação renovatória de locação tem como escopo principal a extensão do
período de vigência do contrato. E, considerando que a retribuição
inicialmente entabulada guarda relação com a alteração do prazo
estipulado, também é possível a alteração do valor do locativo por essa via.
Essa espécie de ação judicial é dúplice, daí porque é juridicamente possível
ao locador postular, em sede de contestação, a majoração do valor do
locativo.

6. No contrato de locação de espaço em shopping center, para a fixação do
locativo, são ponderadas as características especiais do empreendimento e
que o diferencia dos demais, como a disponibilidade e facilidade de
estacionamento, a segurança do local, a oferta de produtos e serviços,
opções de lazer, entre outros. Ou seja, há uma série de fatores que
influenciam na fixação da remuneração mensal e que são alheios ao valor
de mercado.

7. Frente às singularidades que diferenciam tais contratos, o art. 54 da Lei
nº 8.245/91 assegura a prevalência dos princípios da autonomia da vontade
e do pacta sunt servanda. Nesse sentido, alteração do aluguel percentual
em sede de ação renovatória de locação de espaço em shopping center
somente é viável caso demonstrado pela parte postulante locatário ou
locador o desequilíbrio econômico superveniente resultante de evento
imprevisível (arts. 317 e 479 do CC/02) . Vale dizer, a dissonância entre o
locativo percentual contratado e o valor de mercado não autoriza, por si
só, a alteração do aluguel, sob pena de o juiz se imiscuir na economia do
contrato 8. Recurso especial conhecido e provido.

(REsp n. 1.947.694/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi , Terceira Turma,
julgado em 14/9/2021, DJe de 16/9/2021.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO C/C REVISIONAL DE ALUGUÉIS .
LOCAÇÃO. LOJA EM SHOPPING CENTER. ALUGUEL. VALOR
MÍNIMO. PERÍCIA. AUTONOMIA DA VONTADE DAS PARTES.
AFASTAMENTO DOS TERMOS LIVREMENTE PACTUADOS PELAS
PARTES. ACÓRDÃO EM DISSONÂNCIA COM ENTENDIMENTO
FIRMADO NESTA CORTE. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA DAR
PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

1. A cláusula contratual em que se prevê a configuração do valor do
aluguel não pode ser desprezada unicamente com fundamento na situação
de mercado, mormente quando não há lastro suficientemente apto a
demonstrar os motivos pelos quais a autonomia das partes não deve
prevalecer. Precedentes .

2. Agravo interno provido para dar parcial provimento ao recurso especial.
(AgInt no AREsp n. 1.611.717/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão ,
Quarta Turma, julgado em 24/11/2020, DJe de 9/12/2020.)

Assim, ante a conformidade do acórdão recorrido com a jurisprudência desta Corte,
incide o óbice da Súmula n. 83/STJ (“ Não se conhece do recurso especial pela divergência,
quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida .").

Ante o exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.

Publique-se.

Brasília, 25 de fevereiro de 2023.

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator