Informações do processo 2014/0236154-3

AUTOS COM VISTAS AOS RECORRENTES

Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao recorrente para
manifestação acerca da "Certidão para Saneamento de Óbices" constante dos autos:

DECISÃO

Trata-se de agravo contra decisão que inadmitiu recurso especial interposto por
JOÃO FORTES ENGENHARIA S A, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição
Federal, contra acórdão do eg. Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. Compra e venda de imóvel. Interlocutória
que deferiu pleito de antecipação dos efeitos da tutela, para determinar que
as rés procedam à entrega das chaves no prazo estabelecido, sob pena de
multa. Insurgência das promitentes vendedoras à vista da ausência da
quitação do preço pelos promitentes compradores. São fatos incontroversos
da demanda que o imóvel não foi concluído no prazo avençado e que as rés
resistem à entrega das chaves mesmo após o “habite-se" e do depósito
cautelar das duas últimas parcelas do preço, certo que todas as anteriores
foram satisfeitas a tempo. Exceção do contrato não cumprido em desfavor das
vendedoras rés, cuja mora é anterior à dos compradores, permanecendo
como fato controvertido apenas o da configuração e avaliação de danos
decorrentes dessa mora, o que não impede o deferimento do provimento
antecipado de mérito, com caráter de medida cautelar incidental (CPC, art.
273, § 7°). RECURSOS A QUE SE NEGA PROVIMENTO." (fl. 44)

Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (fls. 96/99).

Nas razões do recurso especial, a parte agravante aponta violação dos arts. 264,
caput, 335, 460,0535, incisos I e II, do Código de Processo Civil de 1973, 11 do Código Civil de
2002, 46 da Lei n. 10.931/04; sustentando, em síntese: (a) existência de obscuridade e omissão
recorrido no acórdão recorrido; (b) validade da cláusula que prevê a prorrogação do prazo de
entrega da obra por 180 dias, devendo ser refeito o cálculo para apuração do real período de
atraso do imóvel; (c) impossibilidade de congelamento do saldo devedor, uma vez que não
implica em acréscimo ao valor devido; (d) impossibilidade de condenação da recorrente ao
pagamento de multa prevista na Lei Estadual n. 6.454/2013 porque não formulado pedido na
inicial; (e) o deferimento do depósito, após a estabilização da demanda, e sem pedido da inicial,

configurou julgamento extra petita.

Apresentadas contrarrazões às fls. 136/141.

É o relatório.

Não se vislumbra a alegada violação ao art. 535, inciso II, do Código de Processo
Civil de 1973, na medida em que a eg. Corte de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões
que lhe foram submetidas, manifestando-se expressamente acerca dos temas necessários à
integral solução da lide.

Impende ressaltar que "se os fundamentos do acórdão recorrido não se mostram
suficientes ou corretos na opinião do recorrente, não quer dizer que eles não existam. Não se
pode confundir ausência de motivação com fundamentação contrária aos interesses da parte"
(AgRg no Ag 56.745/SP, Relator o eminente Ministro CESAR ASFOR ROCHA , DJ de
12.12.1994).

No que tange às teses relativas ao congelamento do saldo devedor e à condenação da
recorrente ao pagamento de multa prevista em Lei Estadual verifica-se não foram apreciadas pelo
Tribunal a quo. Dessa forma, à falta do indispensável prequestionamento, incide, por analogia, o
óbice da Súmula 211 do STJ.

Ressalte-se que não existe contradição, na hipótese, em afirmar que os dispositivos
não estão prequestionados e não conhecer do recurso especial quanto à alegada violação ao art.
535 do CPC/73 (1.022 do CPC de 2015), uma vez que não constatada omissão no acórdão
recorrido. Nesse sentido, colhem-se os seguintes precedentes:

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AUTOS DE AGRAVO DE
INSTRUMENTO NA ORIGEM - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU
PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DO AGRAVANTE.

1. As questões postas à discussão foram dirimidas pelo órgão julgador de
forma suficientemente ampla, fundamentada e sem omissões, portanto, deve
ser afastada a alegada violação ao artigo 535 do CPC/73. Precedentes.

2. A ausência de enfrentamento da matéria objeto da controvérsia pelo
Tribunal de origem impede o acesso à instância especial, porquanto não
preenchido o requisito constitucional do prequestionamento. Incidência da
Súmula 211 do STJ. Precedentes.

2.1. Não há contradição em se afastar a alegada ofensa ao art. 1.022 do
CPC/15 e, ao mesmo tempo, não conhecer do mérito da demanda por
ausência de prequestionamento, desde que o acórdão recorrido esteja
adequadamente fundamentado.

3. No recurso de agravo previsto no art. 525 do CPC/73, é dever da parte
recorrente juntar cópias legíveis das peças que formam o instrumento, sob
pena de não conhecimento do reclamo. Precedentes.

4. No caso, a recorrente não logrou demonstrar a divergência jurisprudencial
nos moldes exigidos pelos artigos 541, parágrafo único, do CPC e 255, §§ 1°
e 2°, do RISTJ. Isto porque a interposição de recurso especial pela alínea "c"
do permissivo constitucional reclama o cotejo analítico dos julgados
confrontados a fim de restarem demonstradas a similitude fática e a adoção

de teses divergentes, máxime quando não configurada a notoriedade do
dissídio.

5. Agravo interno desprovido."

(AgInt no REsp 1672334/MG, Rel. Ministro MARCO BUZZI , QUARTA
TURMA, julgado em 11/05/2020, DJe 19/05/2020, g.n.)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO
EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DE DEVOLUÇÃO DOS AUTOS À
ORIGEM. VIOLAÇÃO CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE DE
EXAME NA VIA DO RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE OFENSA AOS
ARTIGOS 535, 165 E 458, II DO CPC/73. PREQUESTIONAMENTO.
AUSÊNCIA. SÚMULAS 282/STFE 211/STJ.

1. Reconsiderada a decisão que determinou a devolução dos autos à origem.
A Segunda Seção decidiu, em nova questão de ordem, aprovada em
24.4.2019, adotar o retorno da antiga orientação, autorizando a tramitação
regular, no Superior Tribunal de Justiça, dos recursos admissíveis
relacionados a expurgos inflacionários em fase de execução de sentença
(individual ou coletiva), em que a parte se manifeste, expressamente, pela não
adesão ao acordo homologado pelo Supremo Tribunal Federal.

2. A matéria constitucional invocada no recurso especial não é de ser
examinada nesta via, porquanto refoge à missão creditada ao Superior
Tribunal de Justiça, pelo artigo 105, inciso III, da Carta Magna, qual seja, a
de unificar o direito infraconstitucional.

3. Não há violação do art. 535 do CPC/73, pois o acórdão proferido na
origem não possui vício a ser sanado por meio de embargos de declaração,
uma vez que o Tribunal a quo se manifestou acerca de todas as questões
relevantes para a solução da controvérsia - tal como lhe fora posta e
submetida -, apresentando todos os fundamentos jurídicos pertinentes à
formação do juízo cognitivo proferido na espécie.

4. Não se verifica no caso em tela a alegada ofensa ao disposto nos artigos
165 e 458, II, do CPC/73, pois o Tribunal a quo apreciou a lide, discutindo e
dirimindo as questões fáticas e jurídicas que lhe foram submetidas. O teor
do acórdão guerreado resulta de exercício lógico, ficando mantida a
pertinência entre os fundamentos e a conclusão.

5. As matérias atinentes aos dispositivos legais tidos por violados não foram
objeto de discussão no acórdão recorrido, apesar da oposição dos
aclaratórios, não se configurando o prequestionamento, o que impossibilita
a sua apreciação na via especial (Súmulas 282/STF e 211/STJ).

6. Este Sodalício não considera suficiente, para fins de prequestionamento,
que a matéria tenha sido suscitada pelas partes, mas sim que a respeito
tenha havido debate no acórdão guerreado.

7. Não configura contradição afirmar a falta de prequestionamento e
afastar indicação de afronta ao artigo 535 do CPC/73, uma vez que é
perfeitamente possível o julgado se encontrar devidamente fundamentado
sem, no entanto, ter decidido a causa à luz dos preceitos jurídicos desejados
pela parte, pois a tal não está obrigado. Precedentes.

8. Decisão determinando o retorno dos autos reconsiderada. Agravo interno e
pedido de reconsideração interpostos pela parte ora agravada prejudicados.
Agravo interno interposto pelo banco agravante não provido."

(AgInt nos EDcl no AREsp 500.500/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO , QUARTA TURMA, julgado em 11/02/2020, DJe 18/02/2020,
g.n.)

Ao concluir pela possibilidade de realização do depósito após a estabilização da
demanda, o Tribunal a quo expressamente consignou que o art. 273 do CPC/73 autoriza a adoção
de providência de natureza cautelar, a título de antecipação de tutela, a ser autorizado pelo Juiz

em caráter incidental no processo, de modo que o depósito do valor para a quitação das parcelas
faltantes se enquadra nessa hipótese. Leia-se, a propósito, o seguinte trecho do v. acórdão:

"Ademais, o fato de os autores admitirem o não pagamento de duas parcelas,
que, segundo seus cálculos, somam R$ 583.786,81, ao que se extrai da guia
de depósito judicial (fls. 92), efetuado sete meses após o ajuizamento da
demanda, atesta a boa-fé objetiva com que se conduzem, irrelevante o
argumento das rés de que o pedido de tal depósito não foi articulado na
inicial da ação, por isto que não poderia ser formulado depois da
contestação. O argumento faz leitura incompleta do disposto no art. 273,
caput, do diploma processual, cujo sentido comporta o temperamento
decorrente da regra inscrita em seu § 7 o , acrescentado pela Lei n° 10.444/02,
segundo o qual o autor pode vir a requerer, a título de antecipação de tutela,
“providência de natureza cautelar", que o juiz poderá deferir “em caráter
incidental no processo ajuizado". Tal a hipótese destes autos, que conta,
destarte, com expressa previsão legal, ao contrário do sustentado pelas
agravantes ." (fl. 51)

Contudo, tal fundamento, autônomo e suficiente à manutenção do v. acórdão
recorrido, não foi impugnado nas razões do recurso especial, convocando, na hipótese, a
incidência da Súmula 283/STF, segundo a qual "É inadmissível o recurso extraordinário,
quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não
abrange todos eles ".

Assiste razão à recorrente, contudo, no que tange à clausula de tolerância

O Tribunal a quo considerou que a cláusula que estipula o prazo de 180 dias de
tolerância para a conclusão da obra é abusiva pois favorece exclusivamente a construtora, sem
necessidade de dilação probatória para comprovação da prejudicialidade, uma vez que o atraso é
fato incontroverso nos autos e que gera efeitos apenas contra os consumidores. É o que se extrai
do seguinte trecho do acórdão recorrido:

"Perceba-se, ainda, que os autores questionam a legalidade da cláusula 5.6
do contrato, estipulante do prazo de 180 dias de tolerância para a conclusão
da obra, porque lhes tolhe o direito de vindicar compensação, indenização ou
prorrogação de prazo de vencimento de suas obrigações pecuniárias, nada
obstante constitua cláusula comum em contratos dessa natureza. Cuida-se de
razoável arguição em face do princípio consumerista que considera abusiva
cláusula contratual que favoreça unilateralmente o fornecedor ou
prestador, em detrimento do consumidor (CDC, art. 51, IV, XI, XII). Nem se
diga que se trata de ponto sujeito a dilação probatória, uma vez que o atraso
é fato incontroverso nos autos e não pode gerar efeitos apenas contra os
adquirentes , que, ao revés do objetado pelas agravantes, podem postular
compensação por eventuais diferenças sobre o preço estipulado, diante do
atraso reiterado na entrega da unidade e da resistência à entrega das chaves,
nada obstante o deferimento do “habite-se" e o depósito, em juízo, pelos
autores, com caráter cautelar incidental, de substancial valor das parcelas
finais do preço, quitadas todas as parcelas anteriores em tempo oportuno,
fato também incontroverso.

Tal depósito à disposição do Juízo atende, de modo suficiente, ao permissivo
da cláusula 8.2.2 do contrato, no contexto das condições estabelecidas para a
imissão na posse do imóvel, verbis:

8.2.2. - Fica desde já estabelecido que, se na data da entrega da
unidade objeto do presente contrato, ainda existirem prestações e/ou
parcelas por vencer, o(a)(s) OUTORGADO(A)(S) só serão imitidos na
posse do imóvel se oferecerem garantias bastantes, real ou fidejussória,
que assegurem o pagamento das parcelas que irão se vencer após a
entrega da unidade, mediante celebração com agente financeiro
naquele ato, contrato de constituição de garantia seja hipotecária ou de
alienação fiduciária, nos termos do art. 22 e seguintes da Lei n° 9.514
de 20/11/97 e legislação posterior, ou de outra garantia a critério da
entidade financiadora (fls. 73).

Resulta claro que a única questão controvertida, pela qual a demanda deve
prosseguir, inclusive com atividade probatória, concerne à configuração e
avaliação dos danos alegados pelos autores até a efetiva entrega das chaves,
danos esses, por sinal, acaso existentes, que podem ser desde logo reduzidos
ou evitados pela entrega das chaves, o que reforça a pertinência da tutela
antecipada deferida com o fim de beneficiar, a rigor, tanto os autores quanto
as rés e abreviar a resolução da lide." (fls. 51/52, g.n.)

Sobre a questão, nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, é válida a
cláusula de tolerância de, no máximo, 180 dias, desde que observado o direito de informação
do consumidor.

"RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA.
VALIDADE. LIMITE DE 180 DIAS CORRIDOS. LUCROS CESSANTES.
DANO MATERIAL PRESUMIDO. PRECEDENTES. VENDA DE UNIDADES
AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA
DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE.

DEVER DE INFORMAÇÃO. 1. Sob a égide do CPC/73, era firme a
jurisprudência do STJ no sentido de que "a comprovação da tempestividade
do recurso especial, em decorrência de feriado local ou de suspensão de
expediente forense no Tribunal de origem que implique prorrogação do termo
final para sua interposição, pode ocorrer posteriormente, em sede de agravo
regimental. Precedentes do STF e do STJ."(AgRg no AREsp 137.141/SE, Rel.
Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, CORTE ESPECIAL, julgado em
19/09/2012, DJe 15/10/2012).

2. No presente caso, o agravante comprovou nos embargos de fls. 465-472
que o Provimento 2297/15 TJSP determinou a suspensão do expediente
forense e dos prazos processuais no período de 20/12/2015 a 17/01/2016. Por
conseguinte, o recurso especial interposto no dia 21/01/2016 é tempestivo.

3. E firme a jurisprudência do STJ no sentido de que, apesar de não
considerar abusiva a cláusula de tolerância, deve-se respeitar o prazo
máximo de 180 dias para fins de atraso da entrega da unidade habitacional,
sob pena de responsabilização.

4. "Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel
enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de
mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente
comprador" (EREsp 1341138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018).

5. A Segunda Seção do STJ definiu, em sede de repetitivo, a seguinte tese:
"validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a
obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de
compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação
imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da
unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem"
(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO,

SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

6. Na hipótese, destacou o acórdão recorrido que "Ao que consta o imóvel foi
adquirido em stand de vendas do próprio empreendimento, com utilização de
contrato padrão, sem especificação dos serviços de assessoria efetivamente
prestados, nem indícios de que tenha sido dada ao consumidor a opção de
escolher a contratação de outro corretor".

7. Agravo interno não provido."

(AgInt no REsp