Informações do processo 2017/0125326-2

MICHELLE NOVACKI BOEIRA - PR063698

INTERES. : DE BONA CONSTRUCOES CIVIS LTDA
ADVOGADO : MICHEL ARON PLATCHEK - PR027014
DECISÃO

Trata-se de recurso especial interposto por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e
EMPRESA GESTORA DE ATIVOS S.A. - EMGEA, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c",

da Constituição Federal, contra acórdão do eg. Tribunal Regional Federal da 4ª Região, assim

ementado:

"EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL HIPOTECADO. GRAVAME
FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO.
INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE. SÚMULA 308/STJ. ÔNUS

DA SUCUMBÊNCIA.

A teor do disposto na Súmula 308 do STJ, 'a hipoteca firmada entre a
construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da
promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do

imóvel'.

Quanto à sucumbência, tenho que, na espécie, 'apesar de o embargante não ter
providenciado o registro do contrato de promessa de compra e venda do
imóvel objeto da constrição, o embargado deverá arcar com os honorários
advocatícios, pois ao opor resistência à pretensão meritória deduzida na inicial,

atraiu para si a aplicação do princípio da sucumbência ao ser vencido na

demanda' (STJ: REsp 926.423/PR)." (fl.382)

Os embargos de declaração opostos foram parcialmente providos sem efeitos

modificativos (fls. 421/435).

Em suas razões recursais, a recorrente aponta violação dos arts. 755 do Código Civil
de 1916 (art. 1.419 do Código Civil de 2002) e divergência jurisprudencial, sustentando, em síntese,

que não se aplica a Súmula 308 do STJ ao caso por se tratar de imóvel de natureza comercial, sendo

válida a hipoteca feita entre a instituição financeira e a construtora.

Não foram apresentadas contrarrazões (certidão à fl. 465).

É o relatório.

O Tribunal de origem entendeu ser ineficaz a hipoteca realizada entre a construtora e o
agente financeiro sobre sala comercial, aplicando o entendimento da Súmula 308 do STJ ao caso ante
a aquisição de boa-fé do imóvel, independentemente de se tratar de imóvel comercial, sendo a

natureza comercial do imóvel fato incontroverso nos autos. Leia-se, a propósito, o seguinte trecho do

v. acórdão recorrido:

"Conforme se verifica nos documentos acostados às fls. 12/16, em 30.06.1992,
o embargante firmou o contrato de compromisso de compra e venda
mencionado na inicial, tendo adquirido a unidade nº 501 e a garagem nº 42,
ambas localizadas no Edifício Comercial e Residencial Felipe Adura , com

adendo contratual em 15.09.1992, apenas no que tange à forma de pagamento.
Em que pese o reconhecimento de firma das assinaturas dos contratantes desse

contrato tenha sido efetuada apenas em 2009 e que não há assinaturas das
testemunhas, verifico que o pagamento (cláusula segunda - fl. 12 e adendo
contratual - fl. 16) e os recibos acostados às fls. 17/21, atos que demonstram

que o negócio foi efetivamente realizado, não restaram controversos.

(...)

Em adição, em seu depoimento pessoal, o embargante esclareceu que adquiriu
a sala 501 e a garagem 42 localizadas no edifício Felipe Adura, na planta, no

ano de 1992, de forma parcelada;(...)

(...)

Ora, tendo em vista todo o exposto, tem-se que a aquisição de boa-fé, aliada à
posse dos imóveis, traduz-se em fato impeditivo do direito titularizado pela
Caixa Econômica Federal/EMGEA, qual seja, o direito de seqüela, emanado

da hipoteca.

Pela análise dos fatos envolvendo as partes nesta ação, verifica-se que não há
como a hipoteca possuir eficácia perante a parte embargante, adquirente dos
imóveis mencionados na inicial.

Nesse aspecto, embora o STJ tenha pronunciado recentemente entendimento
em sentido diverso, a tese que atualmente prevalece no TRF/4ª Região e da 1ª
Região, a qual, inclusive, permaneço filiada, é a de que o terceiro não deve ser
lesado em razão de dívida contraída pela construtora da qual adquiriu seu
imóvel, seja ele residencial ou comercial, não obstante o credor hipotecário
tenha direito a receber seu crédito. Nesse sentido:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO.
ADMISSIBILIDADE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. SALA
COMERCIAL. EDIFÍCIO COMERCIAL AQUARIUS CENTER. ANTERIOR
CONSTITUIÇÃO DE HIPOTECA EM FAVOR DA CEF. INEFICÁCIA
PERANTE O ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS. VALOR RAZOÁVEL.

1. Admissibilidade da ação de embargos de terceiro, segundo a jurisprudência,
para que o promissário-comprador de unidade financiada possa se livrar de
penhora incidente sobre o imóvel por ele adquirido de boa-fé.

2. A hipoteca resultante de financiamento imobiliário é ineficaz em relação ao
terceiro, adquirente de boa-fé, que pagou pelo imóvel e não participou da
avença firmada entre a instituição financeira e a construtora, máxime pela
circunstância de que a CEF agiu com manifesta negligência na preservação de
seu crédito perante sua devedora, deixando de fiscalizar a alienação das
unidades imobiliárias, na forma prevista no contrato de mútuo. Inteligência da
Súmula 308 do STJ.

3. A verba honorária deve ser fixada levando-se em conta a complexidade da
causa e o tempo despendido pelo causídico (CPC, art. 20, § 3º), razão por que,
no caso em apreciação, que trata de matéria repetidamente submetida a esta
Corte e ao STJ, mostra- se razoável a quantia arbitrada, no ano de 1999, a
título de honorários advocatícios (R$ 400,00).

4. Apelação da Caixa Econômica Federal e dos Embargados desprovida.
(AC 199935000040895, DESEMBARGADOR FEDERAL FAGUNDES DE

DEUS, TRF1 - QUINTA TURMA, 06/09/2007)

(...)

Portanto, é ineficaz, perante o terceiro, a hipoteca instituída pela construtora
junto ao agente financeiro, ainda que a instituição tenha ocorrido antes da
quitação da dívida ou do contrato de compra e venda do imóvel . Nessa linha,
acrescento, ainda, os seguintes julgados:
DESCONSTITUIÇÃO DA HIPOTECA. SÚMULA 308 DO STJ.

A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou
posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia
perante os adquirentes do imóvel.

(TRF4, AC 5009718-41.2011.404.7100, Terceira Turma, Relatora p/ Acórdão
Maria Lúcia Luz Leiria, D.E. 07/07/2011)" (fls. 373/378, g.n.)

A orientação está em confronto com a jurisprudência desta Corte Superior, segundo a

qual não se aplica a Súmula 308/STJ nas hipóteses envolvendo contratos de aquisição de imóveis
comerciais, não bastando a boa-fé do adquirente, para afastar a hipoteca firmada como garantia ao

financiamento imobiliário de caráter comercial, como é a situação dos autos. A propósito, os

seguintes precedentes:

"AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO
INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO.

HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE

FINANCEIRO. IMÓVEL COMERCIAL.

INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. INSCRIÇÃO DA HIPOTECA
E REGISTRO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE
REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO

DESPROVIDO.

1. Esta Corte possui jurisprudência no sentido de não ser aplicável a Súmula
308/STJ nas hipóteses envolvendo contratos de aquisição de imóveis

comerciais, portanto não submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação -

SFH.

2. Mesmo que comprovada a boa-fé do terceiro adquirente, tal não é bastante
para afastar a hipoteca firmada como garantia ao financiamento imobiliário

de caráter comercial, como é a situação dos autos. Precedentes.

3. Ultrapassar os fundamentos do acórdão acerca da inscrição e o registro da
hipoteca demandaria a análise do contexto fático-probatório dos autos,

providência, todavia, incabível, a atrair a incidência da Súmula 7 do Superior

Tribunal de Justiça.

4. Agravo interno a que se nega provimento."

(AgInt nos EDcl no AgInt no REsp 1290882/RJ, Rel. Ministro LÁZARO
GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª
REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 14/08/2018, DJe 23/08/2018, g.n.)

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. HIPOTECA. IMÓVEL

NÃO RESIDENCIAL. SÚMULA Nº 308/STJ. INAPLICABILIDADE.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código

de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. É inaplicável o teor da Súmula nº 308/STJ nos casos envolvendo contratos
de aquisição de imóveis não submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação

- SFH. Precedentes.

3. Agravo interno não provido."
(AgInt no REsp 1613516/GO, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS
CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/11/2017, DJe 29/11/2017,

g.n.)

Diante do exposto, nos termos do art. 255, § 4º, III, do RISTJ, dou provimento ao

recurso especial para manter a hipoteca firmada com a construtora.

Publique-se.

Brasília (DF), 27 de novembro de 2018.

MINISTRO RAUL ARAÚJO

Relator

Atribuição em 26/09/2018 às 13:00

CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR