Informações do processo 2017/0144599-6

Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao(s) recorrente(s) para
manifestação acerca da "Certidão para Saneamento de Óbices" constante dos autos:

DECISÃO

Trata-se de recurso especial interposto por DIEGO HENRIQUE DOS SANTOS E
OUTRA, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do
eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:

"COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. DANOS MATERIAIS E
MORAIS. Lide com diversas questões, todas bem resolvidas, a saber:

- APLICAÇÃO DO CDC. Jurisprudência pacifica. Apelantes fornecedoras de
produtos e serviços - vendedora de imóveis ao público em geral atuante no
mercado imobiliário. Apelado consumidor nos termos dispostos naquele
Diploma. Típica relação de consumo.

- LEGITIMIDADE PASSIVA. Inteligência dos artigos 07º, pú, 12 do CDC. A
ré outorgou a venda dos apartamentos à Avance Negócios Imobiliários sendo
que ambas integraram a cadeia de consumo.

Qualquer uma delas poderia ter sido acionada. Sendo assim a legitimidade é
patente.

- PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS para entrega do imóvel.

Não há violação do CDC nem abusividade. Cláusula válida desde que
pactuada.

- ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DE IMÓVEL. Não houve fortuito
hábil a ensejar prorrogação ilimitada do prazo de entrega.

Ainda que a ré tenha tido percalços que ensejaram o atraso, estava previsto o
prazo de tolerância justamente para permitir a entrega da obra considerando
eventuais imprevistos.

- PRESCRIÇÃO. TAXA CORRETAGEM. Inocorrência.

Inaplicabilidade do prazo prescricional trienal. Inteligência dos incisos IV e
V do § 3º do art. 206 do Código Civil. Aplicação do prazo comum do art. 205
do Código Civil de 10 (dez) anos - TAXA DE CORRETAGEM. Previsão
contratual a ser respeitada, devido a ter sido realizada, com aproveitamento,
a aproximação.

À falta de previsão legal que estabeleça a qual das partes contratantes
competirá à remuneração do corretor, não há se falar em abusividade da
cláusula contratual que assim estabelece.

Inteligência do artigo 724 do CC. Conceito de aproximação não envolve
única e exclusivamente a apresentação física para diálogo dos interessados
ou intercambiar propostas e contrapropostas, pois a simples indicação, pelo
corretor, da viabilidade do negócio ou da oferta, constitui o suficiente para
reconhecer que se não fosse o corretor não seria possível concluir a
negociação.

- DANO MORAL. O Tribunal admite, em casos excepcionais, indenização por
dano moral em caso de atraso de obra. A matéria é polêmica e não divide a
opinião dos colegas quando o atraso é inexpressivo ou de meses que,
somados, não atingem 01 (um) ano. Sendo assim, não se vislumbra ofensa aos
direitos da personalidade (art. 5º, V e X, da CF). Entendimento consolidado
desta Colenda Câmara.

- DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS A TÍTULO DE “CORREÇÃO
MONETÁRIA DE REPASSE NA PLANTA". Autores que obtiveram
financiamento do saldo do preço do imóvel e passaram a pagar as prestações
diretamente à Caixa Econômica Federal. Não há ilicitude na correção
monetária do preço do imóvel até a data em que o saldo foi objeto de
financiamento, observando-se que tal correção somente não poderia ser
cobrada pela ré a partir da data final prevista para a entrega da casa
(30.04.2013), o que não se operou no caso dos autos, em que a última
prestação paga na fase de construção se deu em 24.04.2013.

- MÓVEIS OU BENFEITORIAS decorativas integrantes de folhetos
informativos que não compõem a entrega do imóvel. Ausência de pedido
especifico na inicial. Correto entendimento do magistrado.

Entretanto, ainda que inserto na inicial, tal não prosperaria, pois é comum
nos folhetos informativos e nas páginas de internet de propaganda do imóvel
a presença de tais benfeitorias as quais servem para embelezar/decorar o
imóvel, fruto da venda, o que não significa dizer que integram o bem
alienado, tanto que tais não constavam do contrato.

- HONORÁRIOS. Sucumbência reciproca. Manutenção da sentença.

- Recursos providos em parte." (fls. 449/450)

Em suas razões recursais, a parte recorrente aponta, além de dissídio jurisprudencial,
violação dos arts. 186, 722 e 927, do CC, sustentando, em síntese, que (a) é devida a devolução
dos valores pagos a título de corretagem porque os serviços foram contratados pela parte
recorrida de forma independente; (b) cabimento de indenização por danos morais em razão de
atraso na entrega da obra; (c) obrigação de instalação de pergolado e cerca viva conforme "casa
modelo"; (d) indevida a cobrança de correção monetária de repasse na planta.

É o relatório. Decido.

De início, não se conhece do tópico relativo à obrigação de instalação de pergolado e
cerca viva, bem como cobrança de correção monetária de repasse na planta, pois, como se vê das
razões recursais, a parte recorrente não indica qual ou quais dispositivos de lei federal entendeu
violados pelo acórdão recorrido nesse sentido, o que resulta na falta de fundamentação do apelo
especial, e na consequente incidência do óbice da Súmula 284/STF, por analogia. Nesse sentido:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS E MATERIAIS
C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. ACÓRDÃO RECORRIDO QUE CONCLUIU PELA AUSÊNCIA DE
FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PELA INSTITUIÇÃO
FINANCEIRA. PRETENSÃO DE ALTERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.
SÚMULA 7/STJ. RAZÕES RECURSAIS QUE NÃO INDICAM O

DISPOSITIVO LEGAL VIOLADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF.
AGRAVO DESPROVIDO.

(...)

3. A ausência de indicação dos dispositivos de lei federal supostamente
violados impede a abertura da instância especial, nos termos da Súmula 284
do STF, aplicável, por analogia, neste Tribunal.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp n. 2.028.419/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta
Turma, julgado em 9/5/2022, DJe de 10/6/2022.)

No mais, o Tribunal a quo entendeu ser indevida a devolução dos valores pagos pelo
adquirente a título de comissão de corretagem, nos seguintes termos:

"Ocorre que no caso concreto, como geralmente sucede no mercado
imobiliário, a comissão de corretagem foi destacada do preço do imóvel e
contratada com um valor especifico (fls. 102). Nessa esteira, à falta de
previsão legal que estabeleça a qual das partes contratantes competirá à
remuneração do corretor, não há se falar em abusividade da cláusula
contratual que assim estabelece, pois o próprio artigo 724 do Código Civil
permite o seu ajuste. Tendo anuído o autor com ela no ato da contratação,
não pode agora pedir sua nulidade, visto que amparada pela lei.

(...)

Aqui, contudo, o vendedor fez constar que a corretagem, pela forma como foi
conduzida e que foi por ele escolhida como ideal para vender as unidades
construídas, será sempre do comprador. O autor aceitou e assumiu o vínculo
obrigacional que é lícito. Ora, o comprador agiu e sem ele não seria possível
realizar o negócio. A comissão é devida, portanto, até porque integra os
custos dos investimentos e o repasse dos valores faz parte de uma dinâmica
empresarial irreversível. A jurisprudência não isenta os compradores."" (fls.
461/462)

Com efeito, a orientação está de acordo com a jurisprudência desta Corte Superior,
firmada pela Segunda Seção no julgamento do REsp 1.599.511/SP, sob o rito dos recursos
repetitivos, que entende ser válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a
obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de
unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o
preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem. O julgado restou assim ementado:

"RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.
CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO
CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO.
LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. VALIDADE DA
CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI).
COBRANÇA. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE.

1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Legitimidade
passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-
vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos
a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-
imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência
desses encargos ao consumidor.

2. CASO CONCRETO: 2.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se
a preliminar de ilegitimidade.

2.2. "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador
a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa
de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação
imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da
unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem"
(tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP).

2.3. "Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de
assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à
celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (tese firmada no
julgamento do REsp 1.599.511/SP).

2.4. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem e
procedência do pedido de restituição da SATI.

3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE."

(REsp 1551951/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO ,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016, g.n.)

No tocante aos danos morais, cumpre salientar que, nos termos do entendimento
firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, "o mero inadimplemento contratual, consubstanciado
no atraso da entrega do imóvel, não gera, por si só, danos morais indenizáveis" (REsp
1.642.314/SE, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/3/2017,
DJe de 22/3/2017).

No caso, o v. acórdão recorrido decidiu a controvérsia em conformidade com a
jurisprudência desta Corte, no sentido de que o descumprimento do prazo de entrega de imóvel
objeto de contrato de compra e venda somente autoriza a condenação por dano moral se houver
situação específica que justifique ofensa ao direito da personalidade, situação não demonstrada
nos autos.

No mesmo sentido:

"AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
FUNDAMENTOS NÃO IMPUGNADOS. ARTIGO 1.021, § 1º, DO CÓDIGO
DE PROCESSO CIVIL/2015. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. MERO
INADIMPLEMENTO CONTRATUAL NÃO GERA DANOS MORAIS
INDENIZÁVEIS.

1. Nos termos do artigo 1.021, § 1º, do Código de Processo Civil/2015,
é inviável o agravo interno que deixa de impugnar especificadamente
os fundamentos da decisão agravada.

2. Nos termos do entendimento firmado por este Superior Tribunal de Justiça,
o mero inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso da entrega do
imóvel, não gera, por si só, danos morais indenizáveis (REsp 1642314/SE,
Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado
em 16/3/2017, DJe 22/3/2017).

3. Agravo interno a que se nega provimento."

(AgRg no AREsp 737.158/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI,
QUARTA TURMA, julgado em 17/08/2017, DJe de 22/08/2017)

Ante o exposto, nego provimento ao recurso especial.

Publique-se.

Brasília, 28 de julho de 2022.

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator