Informações do processo 2013/0075219-0

EMENTA

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO
DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DECRETAÇÃO DE
FRAUDE À EXECUÇÃO DA VENDA REALIZADA.
FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO DO CORRETOR.
COMISSÃO INDEVIDA. DANOS MORAIS. REEXAME DE
PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. RECURSO NÃO
PROVIDO.

1. Segundo orientação jurisprudencial desta Corte, "o corretor,
no exercício de sua atividade, além de aproximar as partes, deve
atuar de forma diligente, desincumbindo-se, adequadamente, do
dever de informação que lhe é imposto de maneira a permitir
que o comitente tenha seus interesses resguardados" (AgInt no
REsp 1.309.505/GO, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO , QUARTA TURMA, DJe de 26.3.2019).

2. No caso dos autos, o Tribunal de origem consignou que a
prova testemunhal comprovou a contratação dos serviços do
agravante pelos agravados; que o recorrente, como corretor, foi
negligente e imprudente, tendo em vista que, sabendo que o
vendedor era proprietário de uma empresa, não poderia dispensar
ou orientar a dispensa das certidões necessárias; que foi
comprovado que os agravados não sabiam da necessidade de tais
certidões e não tinham ciência da existência de dívidas que
recaíam sobre o bem antes da assinatura do contrato de compra e
venda.

3.  Rever a conclusão lançada no v. acórdão recorrido
demandaria, necessariamente, reapreciação de matéria fática,
inviável em recurso especial (Súmulas 5 e 7/STJ).

4. Agravo interno desprovido.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, por
unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.

Os Srs. Ministros Luis Felipe Salomão, Maria Isabel Gallotti, Antonio
Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento
o Sr. Ministro Marco Buzzi.

Brasília, 01 de junho de 2020 (Data do Julgamento)

Ministro Raul Araújo

Relator

Trata-se de agravo de decisão que não admitiu recurso especial interposto
por VALENTIM AMÉRICO FILHO, com fundamento no art. 105, III, a e c, da
Constituição Federal, contra acórdão assim ementado:

Apelação. Ação de indenização por danos morais e materiais.
Decretação de fraude à execução da venda realizada. Apelantes
que não sabiam da necessidade das referidas certidões, não tinham
ciência da existência de dívidas que recaiam sobre o bem antes da
assinatura do contrato de compra e venda. Corretor que agiu de
forma negligente e imprudente ao não advertir os compradores da
necessidade da solicitação da documentação dos vendedores e do
próprio imóvel atinentes ao negócio, circunstância que poderia
levar a não concretização do negócio. A função do corretor é não
só aproximar as partes para intermediação do negócio, mas
também auxiliar os seus clientes adquirir um imóvel, livre e
desembaraçado. Não cumprido com o seu dever de assessoramento
de forma adequada, serviço pelo qual recebeu a contraprestação
em dinheiro, deve ser responsabilizado civilmente e devolver os
valores pagos a título da comissão de corretagem. Danos morais
configurados e arbitrados em R$ 15.000,00, considerando a
conduta negligente do ofensor, a natureza da lesão causada aos
apelantes e as consequências que dessa conduta advieram -
Recurso parcialmente provido (fl. 778).

Opostos embargos de declaração, foram rejeitados (fls. 819/824).

No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial,
ofensa aos arts. 535, I e II, do CPC/73 e 186, 722, 723 e 725 do CC, insurgindo-se
contra sua condenação ao pagamento de indenização determinada no acórdão recorrido.

Contrarrazões às fls. 936/938.

É o relatório. Decido.

Nos termos do Enunciado 2 do Plenário do STJ: "Aos recursos interpostos

com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de
2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com
as interpretações dadas, até então, pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça".

Na espécie, ''Heinz Huber e Joana Seilma Fischer Huber [recorridos],
ajuizaram ação de indenização por danos materiais e morais contra Valentim Américo
Filho [recorrente], alegando, em síntese, que utilizaram os serviços do requerido, na
qualidade de corretor de imóveis, para a aquisição de propriedade"; "após fechado o
contrato e pago o preço e a comissão do réu, houve declaração, de fraude a execução,
[...] sendo decretada a ineficácia da venda; os autores perderam o imóvel que
adquiriram e aduzem que o requerido atuou com negligência e imperícia, , na medida
em que não agiu de acordo com o que disciplina o Código de Ética de sua profissão,
pois lhe era dever verificar a condição dos envolvidos no negócio, com o fim de evitar
prejuízo aos autores" (fl. 728).

O magistrado de primeiro grau julgou improcedente o pedido formulado
pelos autores.

O tribunal estadual, entretanto, decidiu reformar a sentença "para julgar
parcialmente procedente os pedidos, condenando o apelado a devolver o valor recebido
a título de comissão de corretagem no valor de R$ 5.000,00, devidamente corrigido e
acrescido de juros desde o pagamento, bem como a pagar aos apelantes danos morais
no valor de R$ 15.000,00 com juros legais e correção desde o mesmo pagamento. Fixo
os honorários de sucumbência em R$ 3.000,00" (fl. 785).

O recorrente insurge-se contra tal decisão, sustenta, em síntese, que fora
contratado e pago pelos vendedores do imóvel, não pelos autores (compradores), sendo
que estes assumiram o risco do negócio. Alega "culpa dos vendedores, Luiz Antônio
Martini e Elisabeth Alves Martini, ao declararem que o imóvel estava sendo vendido
livre e desembaraçado de quaisquer ônus " e "falta de cautela dos compradores, ora
recorridos, ao dispensarem a apresentação das certidões negativas e nem sequer terem
contratado uma assessoria jurídica especializada" (fl. 864), não restando configurada
"qualquer falta ou ato ilícito" (fl. 866) cometido pelo corretor, ora recorrente.

Aduz, preliminarmente, negativa de prestação jurisdicional, entretanto, as
razões recursais são deficientes quanto ao ponto, tendo em vista que o recorrente alega,

de forma genérica, que o tribunal a quo, embora provocado, por meio de embargos de
declaração, deixou de se manifestar sobre ponto suscitado pela parte.

A deficiência na argumentação impede a exata compreensão da
controvérsia, aplicando-se, na hipótese, a Súmula 284/STF.

Registre-se que "a ausência de demonstração de como ocorreu a ofensa
ao art. 535, do CPC, é deficiência, com sede na própria fundamentação da insurgência
recursal, que impede a abertura da instância especial, a teor do enunciado 284 da
Súmula do Supremo Tribunal Federal, aplicável por analogia, também ao Recurso
Especial" (AgRg no Ag 1.162.073/MG, Ministro SIDNEI BENETI , Terceira Turma,
DJe, 12.5.2010).

No mais, a Corte de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos
dos autores, ora recorridos, por entender que o " corretor que agiu de forma negligente e
imprudente ao não advertir os compradores da necessidade da solicitação da
documentação dos vendedores e do próprio imóvel atinentes ao negócio, circunstância
que poderia levar a não concretização do negócio ". Anotou que "não cumprido [o
corretor] com o seu dever de assessoramento de forma adequada, serviço pelo qual
recebeu a contraprestação em dinheiro, deve ser responsabilizado civilmente e devolver
os valores pagos a título da comissão de corretagem " (fl. 778).

A propósito, lê-se no acórdão recorrido:

Os autores adquiriram dos vendedores Luiz Antônio Martini e de
sua esposa Elisabeth Alves Martini uma casa situada na rua
Vicente Garcia, n° 281, em 21 de julho de 1997, conforme
instrumento particular de compra e venda de fls. 25/26.

De fato, embora negado pelo apelado, a venda foi intermediada
pelo corretor de imóveis, Valentim Américo Filho, o qual foi
remunerado pelos seus serviços em R$ 5.000,00 (fls. 25, último
item da cláusula primeira).

A testemunha do requerido comprovou que realmente houve a
contratação dos seus serviços pelos apelantes : 'Estava presente
quando o autor compareceu a imobiliária interessada na compra
de um imóvel [...] Foram apresentados ao autor outros imóveis
além deste objeto da ação" - fls. 403/404.

Assim como a testemunha Marcos Antônio de Souza do autor (fls.
448/449): '[...] a pessoa intermediava o negócio da venda do
imóvel disse ao autor que no prazo entre uma semana a quinze dias
estaria concluída a documentação destinada à aquisição do imóvel.
Reconheço o requerido como sendo tal intermediário.'

No contrato elaborado pela imobiliária do apelado, note-se que os

vendedores declaram expressamente que o imóvel se acha 'livre de
ônus, impostos, taxas, dívidas, litígios ou hipotecas' (fls. 25) e na
cláusula oitava:

"Declaram os 'promitentes vendedores', sob as penas da
Lei que: a) sobre o imóvel ora prometido à venda,
inexistem, até a presente data, hipotecas ou outros
quaisquer ônus, gravando ou onerando-o; b) inexistem
contra eles ação fundada em direito real ou pessoal, que
possa de alguma forma, gravar o imóvel ora
transacionado, [...]" fls. 26).

Da leitura da referida cláusula resta evidente que as declarações
de que não havia nenhum ônus sobre o imóvel foram assinadas e
são de responsabilidade dos vendedores. Contudo, se fossem
orientados devidamente em relação à necessidade das certidões
atinentes ao negócio, provavelmente a venda não teria ocorrido.

É certo que o corretor agir de forma negligente e imprudente ao
não advertir os compradores da necessidade da solicitação da
documentação dos vendedores e do próprio imóvel, tais como as
certidões negativas de protesto, a certidão federal, dos
distribuidores cíveis e criminais, a trabalhista, e, ainda, da junta
comercial, esta última para saber se os vendedores eram
proprietários de alguma empresa, ativa ou inativa, ou até mesmo
em estado de falência. Enfim, documentos hábeis a demonstrar que
no momento da avença os vendedores não tinham quaisquer
dívidas que pudessem comprometer o patrimônio, aí incluída a
casa alienada aos apelantes.

A função do corretor é não só de aproximar as partes para a
intermediação do negócio, mas também auxiliar os seus clientes, no
caso os apelantes, que tinham a intenção de adquirir um imóvel,
livre e desembaraçado para sua própria moradia.

Recebeu o corretor a contraprestação para os serviços prestados
no valor de R$ 5.000,00. O mínimo que se exigia dele era orientar
os seus clientes dos riscos envolvidos com a aquisição do bem sem
a prévia verificação de eventual ônus que sobre ele recaia, agindo
dessa forma com negligência e imprudência.

Ademais, há indícios no depoimento do autor e das testemunhas
de que o réu não agiu com boa-fé, conforme restou consignado.

No depoimento do autor consta que:

'O réu disse ao depoente que iria providenciar uma certidão no
cartório de imóveis e que com este documento tudo estaria certo
para compra da casa. O réu não mencionou a cerca da
necessidade de documentação outra, a fim de resguardar os
interesses do requerente [...] o depoente perguntou ao réu porque o
proprietário da casa havia colocado o bem a venda e ele respondeu
que o proprietário iria empregar o dinheiro adquirido na fábrica
que era proprietário' (fls. 326/329).

Por tal razão, não cumprindo com o seu dever de assessoramente
de forma adequada, deve ser responsabilizado civilmente e
devolver os valores pagos a título de comissão de corretagem,
corrigidos monetariamente e acrescidos de juros desde o
pagamento de 0,5% ao mês e de 1% a partir da vigência do Novo
Código Civil .

Aqui não se questiona a profissão dos autores, então compradores
do bem, porque a intermediação de negócio é ato próprio de
corretor, sendo insustentável o argumento de que qualquer pessoa
poderia saber da necessidade de tais documentos.

Só as pessoas que estão diretamente ligadas com o ramo
imobiliário, aí incluindo os corretores e advogados especializados é
que têm o específico conhecimento para orientar vendedores e
compradores leigos para a negociação segura de imóveis.

Ademais, o apelante exercia a função de mecânico de precisão,
conforme declarado pelo depoimento da testemunha Sidnei Bastos:
"[...] O autor trabalhava como ferramenteiro, ou seja, 'mecânico
de precisão' [...] era pessoa essencialmente técnica, inclusive sem
perspectiva de promoção por não demonstrar desenvoltura
intelectual e cultural[...]" -fls. 363/365.

Nesse sentido, insubsistente a afirmação do apelado de que os
autores tinham instrução adequada para entender que estavam
dispensando as certidões atinentes ao negócio.

Por outro lado, note-se que o apelante Heinz Huber soube da
existência da ação de execução de n° 1473/94, pela assinatura de
um termo de aditamento, em 17 de abril de 1998, em trâmite
perante a 9a Vara Cível contra os vendedores, a qual declarou a
ineficácia da venda do imóvel, comprometendo-se a quitar o débito
em sessenta dias.

Em seguida, novo aditamento foi assinado pelas partes, com
concessão de mais sessenta em dias para que os vendedores
pudessem quitar os débitos pendentes sobre o imóvel (fls. 31), termo
assinado em 17 de junho de 1998.

Às fls. 32/33 consta a expedição de carta precatória daquele mesmo
processo, expedida em 03 de novembro de 1998, com a finalidade
de intimar o Sr. Heinz Huber da ineficácia da venda pela
decretação de fraude à execução, tendo em vista que os executados
vendedores já estavam citados na referida ação quando alienaram
o imóvel aos apelantes.

Às fls. 39 consta um despacho proferido em 28 de agosto de 1998,
pelo MM Juízo da Justiça do Trabalho de Piedade, processo n°
973/97-8, em que foi decretada a desconsideração da
personalidade jurídica da emprdsa reclamada, Tabemka Indústria
e Comércio de Papéis LTDA, prosseguindo a execução contra o
sócio Luiz Antônio Martini, o vendedor. No referido processo
também foi decretada a fraude à execução (fls. 40) e determinada a

penhora (fls. 45).

Mais duas execuções trabalhistas havia contra a empresa em que o
vendedor Luiz Antônio Martini era sócio, nas quais também foram
determinadas as penhoras (fls. 46/48 e 49/51).

Em 17 de maio de 1999, um dos compradores, Sr. Heinz Huber,
lavrou boletim de ocorrência contra o corretor apelado, relatando
em suma que perdeu o bem adquirido, alienado em fraude à
execução, por ter sido leiloado e arrematado por terceiros (fls.
56/57).

Portanto, restou comprovado que os apelantes não sabiam da
necessidade das referidas certidões, não tinham ciência da
existência de dívidas que recaiam sobre o bem antes da assinatura
do contrato de compra e venda.

Frágil também é o argumento de que o imóvel teria sido vendido
muito abaixo do seu valor venal e por tal razão os autores, com a
intenção de lucro, compraram tal bem com a dispensa de referidas
certidões. Isso porque, conforme consta da matrícula de fls. 27/28,
o imóvel havia sido avaliado em R$ 91.882,11, em fevereiro de
2002.

Dessa forma, tendo o apelado agido com culpa, configurado está
o dever de indenizar, também a título de danos morais, para o que
arbitro em R$ 15.000,00, considerando a conduta negligente do
ofensor, a natureza da lesão causada aos apelantes e as
conseqüências que dessa conduta advieram (fls. 779/784).

Segundo orientação jurisprudencial desta Corte, "o corretor, no exercício
de sua atividade, além de aproximar as partes, deve atuar de forma diligente,
desincumbindo-se, adequadamente, do dever de informação que lhe é imposto de
maneira a permitir que o comitente tenha seus interesses resguardados " (AgInt no REsp
1309505/GO, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe
26.3.2019) .

Na espécie, o tribunal de origem, à luz dos princípios da livre apreciação
prova e do livre convencimento motivado, bem como mediante análise soberana do
contexto fático-probatório dos autos, concluiu que o corretor agiu de forma negligente e
imprudente e que não cumpriu com o seu dever de assessoramento de forma adequada.

Rever tal conclusão demandaria necessariamente apreciação de matéria
fática e análise de cláusula contratual, inviável em recurso especial (Súmulas 5 e 7/STJ).

Confiram-se, a propósito:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSO CIVIL. LEI N°
6.530/78. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS

E MORAIS. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC.
INOCORRÊNCIA. FALTA DE INTERESSE DE AGIR E DE
CAUSA DE PEDIR. INOCORRÊNCIA. ILEGITIMIDADE
PASSIVA AD CAUSAM. INOCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO AO ART.
188, I DO CC/2002. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO.
AUSÊNCIA DE CONDUTA CULPOSA. VIOLAÇÃO À SÚMULA
7/STJ. FORÇA MAIOR.

FRAUDE. ERRO. SÚMULA 7/STJ. INOCORRÊNCIA.
RESPONSABILIDADE CIVIL MATERIALIZADA. DANOS
MATERIAIS. INDENIZAÇÃO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE.
SÚMULA 7/STJ. DANO MORAIS. REVISÃO.
IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. REVISÃO DOS ÔNUS
SUCUMBENCIAIS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ.
DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO DEMONSTRADO.

(...)

5. O corretor, no exercício de sua atividade, além de aproximar as
partes, deve atuar de forma diligente, desincumbindo-se,
adequadamente, do dever de informação que lhe é imposto de
maneira a permitir que