Informações do processo 2013/0117926-5

Trata-se de embargos declaratórios opostos por CLAÚDIA PIOVESAN
MACEDO E OUTRO contra decisão (e-STJ, fls. 594/599) que conheceu do agravo para
dar parcial provimento ao recurso especial para julgar improcedentes os pedidos da inicial.

Em suas razões, a parte embargante afirma, em síntese, que "o direito dos
Embargantes de haverem os valores pagos, é inconteste, tanto é verdade essas
afirmação, que o Egrégio Tribunal de Justiça de S. Paulo, por ocasião do julgamento
do apelo dos mesmos, acolheu-o, o que se deu com suporte no artigo 31-F do Decreto
4.594/61" (e-STJ, fl. 604). Assim, "a questão da omissão, está bem acentuada no caso
presente, consistente no fato de não haver sido atribuído em seu julgamento,
disposições do artigo 31-F da Lei 4.4591/61, do Código de Processo Civil, do Código
Civil e do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a transação anunciada no
contrato inicial, diz respeito ao compromisso de compra de imóvel destinado à moradia
dos Embargantes, portanto, se trataram de consumidor final, assim aplicável as
normas legais acima" (e-STJ, fl. 605).

A parte embargada não apresentou impugnação.

É o relatório. Decido.

Os embargos de declaração têm como objetivo esclarecer obscuridade,
eliminar contradição ou suprimir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se
pronunciar o órgão julgador de ofício ou a requerimento das partes, bem como para corrigir
erro material (CPC/2015, art. 1.022), sendo inadmissível a sua oposição para rediscutir
questões tratadas e devidamente fundamentadas na decisão embargada, já que não são
cabíveis para provocar novo julgamento da lide.

A ora embargante alega que "o direito dos Embargantes de haverem os
valores pagos, é inconteste, tanto é verdade essas afirmação, que o Egrégio Tribunal
de Justiça de S. Paulo, por ocasião do julgamento do apelo dos mesmos, acolheu-o, o
que se deu com suporte no artigo 31-F do Decreto 4.594/61". Desta feita, "a questão da
omissão, está bem acentuada no caso presente, consistente no fato de não haver sido
atribuído em seu julgamento, disposições do artigo 31-F da Lei 4.4591/61, do Código
de Processo Civil, do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que
a transação anunciada no contrato inicial, diz respeito ao compromisso de compra de
imóvel destinado à moradia dos Embargantes, portanto, se trataram de consumidor
final, assim aplicável as normas legais acima " (e-STJ, fl. 605). Sobre o tema, a decisão
embargada assim se manifestou:

"Avançando, o Tribunal de origem consignou que o Condomínio,
ora recorrente, subrrogou-se nos direitos e obrigações decorrentes
da promessa de compra e venda das unidades autônomas dos
Edifícios Mont Clair e Manhattan. À título elucidativo,
colacionam-se os seguintes excertos do v. acórdão vergastado:

" Embora o condomínio seja uma reunião de todos os
condôminos, não se tratando de pessoa jurídica
propriamente, é dotado de personalidade judiciária, tal
como o espólio e a massa falida, podendo pois responder,
devidamente representado, in casu, pela Comissão de
Representantes, pelos contratos de construção de edifício
por administração que firmou e intermediou, a exemplo
daqueles reproduzidos a fls. 25/30 e 31/43.

É bem verdade que, ao que se depreende das notas
promissórias e fichas de compensação acostada a fls.
44/154, os valores ora reclamados foram pagos a Encol
S/A - Engenharia, Comércio e Indústria, vendedora e
incorporadora originária.

Todavia, a Lei n° 4.591/61, aplicável na espécie assim
dispõe em seu art. 31-F (caput acrescentado pela Lei n°
10.931/2004): "Os efeitos da decretação da falência ou da
insolvência civil do incorporador não atingem os
patrimônios da afetação constituídos, não integrando a
massa concursal o terreno, as acessões e demais bens,
direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da
incorporação" e que "Caso decidam pela continuação da
obra, os adquirentes ficarão automaticamente sub-
rogados nos direitos, nas obrigações e nos encargos
relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao

contrato de financiamento da obra, se houver" (§ 11).
Portanto, o réu, por sua Comissão de Representantes,
subrrogou-se nos direitos e obrigações decorrentes da
promessa de compra e venda das unidades autônomas
dos Edifícios Mont Clair e Manhattan. Nessas
circunstâncias, manifestando os autores a
impossibilidade de continuar honrando com as
obrigações assumidas e viável a renegociação do imóvel
em questão, pela qual o réu poderá ser ressarcido dos
valores empregados no custeio da obra referente a cota
-parte dos autores, razoável e justa a pretensão
formulada na inicial no quantum pleiteado que não
recebeu impugnação específica.

Desta feita, o recurso dos autores é provido a fim de
afastar a extinção por ilegitimidade passiva e julgar a
ação procedente para condenar o réu ao pagamento da
importância de R$ 45.975,83 (quarenta e cinco mil,
novecentos e setenta e cinco reais e oitenta e três
centavos), corrigida monetariamente desde o ajuizamento
da ação e acrescida de juros de mora, à taxa legal, a
partir da citação." (e-STJ, fls. 206/207)

No entanto, esta Corte Superior já se pronunciou no sentido de
que, diante da decretação da falência da construtora Encol S/A, e
constituída comissão formada por adquirentes de unidades
habitacionais destinada a concluir a correspondente obra, o
condomínio ou os promitentes compradores não se sub-rogam nos
direitos e obrigações da falida.

A propósito:

"RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO.
EMPREENDIMENTO NÃO CONCLUÍDO. FALÊNCIA.
ENCOL S/A. CONDOMÍNIO FORMADO POR
ADQUIRENTES PARA CONCLUSÃO DA OBRA.
ADJUDICAÇÃO. UNIDADES. ESTOQUE. UNIDADE
DE PROMITENTE COMPRADOR NÃO ADERENTE.
AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO ARTIGO 535 DO
CPC/1973. ART. 460,       CPC/73.

PREQUESTIONAMENTO. SUCESSÃO. SUB-ROGAÇÃO
DO CONDOMÍNIO NOS DIREITOS E OBRIGAÇÕES DA
ENCOL. INEXISTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL
DESPROVIDO.

1. A Corte de origem dirimiu a matéria submetida à sua
apreciação, manifestando-se expressamente acerca dos
temas necessários à integral solução da lide. Dessa forma,
não havendo omissão, contradição ou obscuridade no
aresto recorrido, não se verifica a ofensa ao artigo 535 do

CPC de 1973. 2. A questão relativa ao art.

460, parágrafo único, do CPC/73 foi alegada apenas em
sede de embargos de declaração, razão pela qual não foi
analisada pela Corte Estadual por se tratar de indevida
inovação recursal. Portanto, carece de
prequestionamento, nos termos das Súmulas 282 e
356/STF.

3. A hipótese trata de ação de adjudicação compulsória,
em favor de condomínio formado por adquirentes de
apartamentos em prédio não concluído em razão da
falência da incorporadora, de unidades não vendidas e de
unidade prometida a venda a adquirente que não aderiu
ao acordo para conclusão do empreendimento.

4. Não há irregularidade na formação do litisconsórcio
passivo quando o direito do autor e a obrigação devida
pelos réus têm fundamento no mesmo fato e a decisão
atinge todos os litisconsortes.

5. Diante da decretação da falência da incorporadora
Encol S/A - Engenharia, Comércio e Indústria, e
constituída comissão formada por adquirentes de
unidades habitacionais destinada a concluir a
correspondente obra, o condomínio ou os promitentes
compradores não se sub-rogam nos direitos e obrigações
da falida.

6. Não merece acolhida a pretensão do promitente
comprador - que não aderiu ao acordo para conclusão da
obra - de exigir do condomínio o cumprimento do
contrato de promessa de compra e venda originalmente
firmado com a incorporadora.

7. Recurso especial desprovido."

(REsp 1.049.370/GO, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO ,
QUARTA TURMA, julgado em 17/8/2017, DJe 8/9/2017 -
grifou-se)

"PROCESSUAL CIVIL E IMOBILIÁRIO.
INCORPORAÇÃO. FALÊNCIA ENCOL. TÉRMINO DO
EMPREENDIMENTO. COMISSÃO FORMADA POR
ADQUIRENTES DE UNIDADES. CONTRATAÇÃO DE
NOVA INCORPORADORA. POSSIBILIDADE.
SUB-ROGAÇÃO DA NOVA INCORPORADORA NOS
DIREITOS E OBRIGAÇÕES DA ENCOL.
INEXISTÊNCIA. SISTEMÁTICA ANTERIOR ÁS
ALTERAÇÕES IMPOSTAS À LEI Nº 4.591/64 PELA LEI
Nº 10.931/04.

1. Na hipótese dos autos, diante do inadimplemento da

Encol, parte dos adquirentes de unidades do
empreendimento se mobilizou e criou uma comissão
objetivando dar continuidade às obras. Para tanto, essa
comissão interviu nos próprios autos da falência, tendo
obtido provimento jurisdicional autorizando que as
"unidades estoque" (aquelas não comercializadas pela
Encol) e as "unidades dos não aderentes" (daqueles que
não quiseram aderir à comissão) fossem excluídas de
qualquer vinculação com a massa falida, propiciando a
retomada e conclusão da edificação, independente de
qualquer compensação financeira. O juízo falimentar
também autorizou, após a realização de assembleia geral,
a substituição da Encol no registro imobiliário, o que
levou a comissão a celebrar com a incorporadora
recorrente um contrato de promessa de permuta, para
que esta concluísse o empreendimento, recebendo, em
contrapartida, as unidades estoque e as unidades dos não
aderentes. Há, pois, duas relações jurídicas
absolutamente distintas: a primeira entre a Encol e os
adquirentes originários de unidades do empreendimento;
e a segunda entre a comissão de representantes desse
empreendimento e a recorrente. Sendo assim, inexiste
relação jurídica triangular que englobe a massa falida da
Encol, os recorridos e a recorrente, a partir da qual esta
teria se sub-rogado nos direitos e obrigações da Encol, o
que justificaria a sua inclusão no polo passivo da
execução movida pelos recorridos em desfavor da Encol.

2. Embora o art. 43, III, da Lei nº 4.591/64 não admita
expressamente excluir do patrimônio da incorporadora
falida e transferir para comissão formada por
adquirentes de unidades a propriedade do
empreendimento, de maneira a viabilizar a continuidade
da obra, esse caminho constitui a melhor maneira de
assegurar a funcionalidade econômica e preservar a
função social do contrato de incorporação, do ponto de
vista da coletividade dos contratantes e não dos
interesses meramente individuais de seus integrantes.

3. Apesar de o legislador não excluir o direito de
qualquer adquirente pedir individualmente a rescisão
do contrato e o pagamento de indenização frente ao
inadimplemento do incorporador, o espírito da Lei nº
4.591/64 se volta claramente para o interesse coletivo da
incorporação, tanto que seus arts. 43, III e VI, e 49,
autorizam, em caso de mora ou falência do
incorporador, que a administração do empreendimento

seja assumida por comissão formada por adquirentes das
unidades, cujas decisões, tomadas em assembleia, serão
soberanas e vincularão a minoria.

4. Recurso especial provido."

(REsp 1.115.605/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI ,
TERCEIRA TURMA, julgado em 07/04/2011, DJe de
18/04/2011 - grifou-se )

Assim, não há falar em responsabilidade do condomínio pelo
cumprimento do contrato de promessa de compra e venda firmado
entre os "promitentes compradores não aderentes" e a Encol S.A.,
tampouco pela reparação pelos danos que foram causados por
esta." (e-STJ, fls. 595/597)

De ver-se, portanto, que os presentes embargos declaratórios revelam o
nítido propósito da parte embargante em rediscutir tema que foi devidamente apreciado, o
que é defeso através da via processual escolhida, desautorizando, deste modo, o acolhimento
da pretensão embutida nos aclaratórios.

A propósito, traz-se a lume alguns arestos proferidos nesse sentido, os quais,
embora prolatados sob a égide do vetusto CPC/1973, exprimem a firme jurisprudência do
Superior Tribunal de Justiça acerca da inadmissibilidade dos embargos de declaração quando
opostos fora das exíguas hipóteses legais de seu cabimento, in verbis:

"PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.
AGRAVO EM RECURSO NÃO CONHECIDO. SÚMULA 182/STJ.
PRETENSÃO DE EXAME DE MATÉRIA DO FUNDO. CARÁTER
INFRINGENTE MANIFESTAMENTE INFUNDADO. INTUITO
PROTELATÓRIO. MULTA.

1. Hipótese em que o acórdão embargado concluiu pela não
violação do art. 511 do CPC e pela ausência de previsão legal
para que o valor das custas de preparo conste da publicação da
sentença.

2. Os Embargos de Declaração constituem recurso de rígidos
contornos processuais, exigindo-se, para seu acolhimento, os
pressupostos legais de cabimento, ausentes in casu.

3. O inconformismo dos embargantes busca emprestar efeitos
infringentes, manifestando nítida pretensão de rediscutir o
mérito do julgado, o que é incabível nesta via recursal.

4. A insurgência revela propósito manifestamente protelatório e
utilização indevida dos aclaratórios, justificando a incidência da
sanção prevista no art. 538, parágrafo único, do CPC.

5. Embargos de Declaração rejeitados, com fixação de multa de

1% sobre o valor da causa."

(EDcl nos EDcl no AgRg no AREsp 381.986/SP, Rel. Ministro
HERMAN BENJAMIN , SEGUNDA TURMA, julgado em
7/8/2014, DJe de 9/10/2014, sem negrito no original)

"PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DECLARATÓRIOS.
OMISSÃO, CONTRADIÇÃO E OBSCURIDADE. INEXISTÊNCIA.
CARÁTER INFRINGENTE DA PRETENSÃO. ANÁLISE DE
QUESTÕES DE ORDEM CONSTITUCIONAL. INVIABILIDADE.

1. Inexiste irregularidade a ser elucidada na via dos embargos de
declaração se o acórdão embargado manifesta-se de modo claro e
objetivo quanto à matéria submetida à apreciação da Corte.

2. O reexame de matéria já apreciada com a simples intenção de
propiciar efeitos infringentes ao decisum impugnado é
incompatível com a função integrativa dos embargos
declaratórios.

3. Em sede de recurso especial, é inviável ao Superior Tribunal de
Justiça analisar ou decidir questões de ordem constitucional.

4. Embargos de declaração rejeitados." (EDcl no AgRg no Ag
1.035.101/MS, Quarta Turma, Relator o Ministro JOÃO OTÁVIO
DE NORONHA , DJe de 28.10.2008, sem negrito no original)

Diante do exposto, rejeitam-se os embargos declaratórios.

Publique-se.

Brasília (DF), 29 de novembro de 2019.

MINISTRO RAUL ARAÚJO

Relator

Trata-se de agravo em face de decisão que inadmitiu recurso especial,
fundado no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, interposto por
CONDOMÍNIO EDIFÍCIOS MONT CLAIR E MANHATTAN contra o v. acórdão
do Eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:

" COMPRA E VENDA - Ação de rescisão contratual c/c devolução
de importâncias pagas - Julgamento ultra petita - Inocorrência -
Magistrado que não está adstrito aos fundamentos jurídicos da
inicial ou da defesa - Condomínio que é dotado de personalidade
judiciária - Réu, por sua Comissão de Representantes, que se
subrrogou nos direitos e obrigações decorrentes da promessa de
compra e venda das unidades autônomas - Autores que
manifestaram a impossibilidade de continuar honrando com as
obrigações assumidas e renegociação do imóvel viável - Restituição
dos valores pagos que é razoável e juros - Insurgência do réu
contra a concessão da gratuidade processual que é inoportuna e
inadequada - Gratuidade processual, é bem verdade, que não
implica isenção dos encargos da sucumbência - Inversão da
sucumbência ora imposta, todavia, que torna prejudicada a
condenação pretendida - Recurso dos autores provido, prejudicado
o do réu." (e-STJ, fl. 203)

Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ, fls. 300/306).

Nas razões do recurso especial, a ora agravante aponta violação aos arts.

535 do Código de Processo Civil, 43 da Lei 4.591/64; 6º da LICC; 347 e 350 do Código
Civil; 7º e 12 da Lei 1.060/50, bem como divergência jurisprudencial. Sustenta, em
síntese, a) negativa de prestação jurisdicional; b) ilegitimidade passiva do recorrente; c)
"não há que se falar em subrrogação, ou sucessão da ENCOL pelo recorrente. Só
haveria que se falar em devolução de quantias se o recorrido efetivamente tivesse
aderido e contribuído mensalmente como todos os aderentes, ai sim, haveria se
estabelecido uma relação obrigacional entre as partes. O recorrido obrigou-se perante a
falida (ENCOL), e é em face desta que deve voltar-se para receber o valor pago, no

caso de recusa em associar-se" (e-STJ, fl. 327); d) "não se pode analisar a questão sob o
enfoque das alterações trazidas pela Lei 10.931/04" (e-STJ, fl. 337); e e) "no caso em
apreço não se respeitou o princípio da ampla defesa, ou seja, não foi dada a
oportunidade de se fazer prova de que o recorrido não faz jus aos benefícios da
gratuidade" (e-STJ, fl. 348).

Contrarrazões apresentadas às fls. 515/521, e-STJ.

É o relatório. Passo a decidir.

Cumpre salientar que o presente recurso será examinado à luz do
Enunciado 2 do Plenário do STJ: "Aos recursos interpostos com fundamento no
CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos
os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas, até
então, pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça".

Inicialmente, o recurso não merece prosperar quanto à ofensa ao art. 6º da
LICC (LINDB). Sobre o tema, a iterativa jurisprudência desta eg. Corte é no sentido de
que esta matéria é de natureza constitucional, não sendo viável a análise nesta via
recursal, pois implicaria usurpação de competência do col. Supremo Tribunal Federal.

Outrossim, não prospera a alegada ofensa ao art. 535 do Código de
Processo Civil, tendo em vista que o v. acórdão recorrido, embora não tenha examinado
individualmente cada um dos argumentos suscitados pela parte, adotou fundamentação
suficiente, decidindo integralmente a controvérsia.

É indevido conjecturar-se a existência de omissão, obscuridade ou
contradição no julgado apenas porque decidido em desconformidade com os interesses da
parte. No mesmo sentido, podem ser mencionados os seguintes julgados: AgRg no REsp
1.170.313/RS, Rel. Min. LAURITA VAZ, DJe de 12/4/2010; REsp 494.372/MG, Rel.
Min. ALDIR PASSARINHO JUNIOR, DJe de 29/3/2010; AgRg nos EDcl no AgRg
no REsp 996.222/RS, Rel. Min. CELSO LIMONGI (Desembargador convocado do
TJ/SP), DJe de 3/11/2009.

Avançando, o Tribunal de origem consignou que o Condomínio, ora
recorrente, subrrogou-se nos direitos e obrigações decorrentes da promessa de compra e
venda das unidades autônomas dos Edifícios Mont Clair e Manhattan. À título
elucidativo, colacionam-se os seguintes excertos do v. acórdão vergastado:

" Embora o condomínio seja uma reunião de todos os condôminos,
não se tratando de pessoa jurídica propriamente, é dotado de
personalidade judiciária, tal como o espólio e a massa falida,
podendo pois responder, devidamente representado, in casu, pela
Comissão de Representantes, pelos contratos de construção de
edifício por administração que firmou e intermediou, a exemplo
daqueles reproduzidos a fls. 25/30 e 31/43.

É bem verdade que, ao que se depreende das notas promissórias e
fichas de compensação acostada a fls. 44/154, os valores ora
reclamados foram pagos a Encol S/A - Engenharia, Comércio e
Indústria, vendedora e incorporadora originária.

Todavia, a Lei n° 4.591/61, aplicável na espécie assim dispõe em
seu art. 31-F (caput acrescentado pela Lei n° 10.931/2004): "Os
efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do
incorporador não atingem os patrimônios da afetação constituídos,
não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais
bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da
incorporação" e que "Caso decidam pela continuação da obra, os
adquirentes ficarão automaticamente sub- rogados nos direitos, nas
obrigações e nos encargos relativos à incorporação, inclusive
aqueles relativos ao contrato de financiamento da obra, se houver"
(§ 11). Portanto, o réu, por sua Comissão de Representantes,
subrrogou-se nos direitos e obrigações decorrentes da promessa
de compra e venda das unidades autônomas dos Edifícios Mont
Clair e Manhattan. Nessas circunstâncias, manifestando os
autores a impossibilidade de continuar honrando com as
obrigações assumidas e viável a renegociação do imóvel em
questão, pela qual o réu poderá ser ressarcido dos valores
empregados no custeio da obra referente a cota -parte dos autores,
razoável e justa a pretensão formulada na inicial no quantum
pleiteado que não recebeu impugnação específica.

Desta feita, o recurso dos autores é provido a fim de afastar a
extinção por ilegitimidade passiva e julgar a ação procedente para
condenar o réu ao pagamento da importância de R$ 45.975,83
(quarenta e cinco mil, novecentos e setenta e cinco reais e oitenta e
três centavos), corrigida monetariamente desde o ajuizamento da
ação e acrescida de juros de mora, à taxa legal, a partir da
citação." (e-STJ, fls. 206/207)

No entanto, esta Corte Superior já se pronunciou no sentido de que, diante
da decretação da falência da construtora Encol S/A, e constituída comissão formada por
adquirentes de unidades habitacionais destinada a concluir a correspondente obra, o
condomínio ou os promitentes compradores não se sub-rogam nos direitos e obrigações
da falida.

A propósito:

"RECURSO       ESPECIAL.       INCORPORAÇÃO.

EMPREENDIMENTO NÃO CONCLUÍDO. FALÊNCIA. ENCOL
S/A. CONDOMÍNIO FORMADO POR ADQUIRENTES PARA
CONCLUSÃO DA OBRA. ADJUDICAÇÃO. UNIDADES.
ESTOQUE. UNIDADE DE PROMITENTE COMPRADOR NÃO
ADERENTE. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO ARTIGO 535 DO
CPC/1973. ART. 460, CPC/73. PREQUESTIONAMENTO.
SUCESSÃO. SUB-ROGAÇÃO DO CONDOMÍNIO NOS
DIREITOS E OBRIGAÇÕES DA ENCOL. INEXISTÊNCIA.
RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

1. A Corte de origem dirimiu a matéria submetida à sua
apreciação, manifestando-se expressamente acerca dos temas
necessários à integral solução da lide. Dessa forma, não havendo
omissão, contradição ou obscuridade no aresto recorrido, não se
verifica a ofensa ao artigo 535 do CPC de 1973. 2. A questão
relativa ao art.

460, parágrafo único, do CPC/73 foi alegada apenas em sede de
embargos de declaração, razão pela qual não foi analisada pela
Corte Estadual por se tratar de indevida inovação recursal.
Portanto, carece de prequestionamento, nos termos das Súmulas
282 e 356/STF.

3. A hipótese trata de ação de adjudicação compulsória, em favor
de condomínio formado por adquirentes de apartamentos em
prédio não concluído em razão da falência da incorporadora, de
unidades não vendidas e de unidade prometida a venda a
adquirente que não aderiu ao acordo para conclusão do
empreendimento.

4. Não há irregularidade na formação do litisconsórcio passivo
quando o direito do autor e a obrigação devida pelos réus têm
fundamento no mesmo fato e a decisão atinge todos os
litisconsortes.

5. Diante da decretação da falência da incorporadora Encol S/A -
Engenharia, Comércio e Indústria, e constituída comissão
formada por adquirentes de unidades habitacionais destinada a
concluir a correspondente obra, o condomínio ou os promitentes
compradores não se sub-rogam nos direitos e obrigações da
falida.

6. Não merece acolhida a pretensão do promitente comprador -
que não aderiu ao acordo para conclusão da obra - de exigir do
condomínio o cumprimento do contrato de promessa de compra e
venda originalmente firmado com a incorporadora.

7. Recurso especial desprovido."

(REsp 1.049.370/GO, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO , QUARTA
TURMA, julgado em 17/8/2017, DJe 8/9/2017 - grifou-se)

"PROCESSUAL CIVIL E IMOBILIÁRIO. INCORPORAÇÃO.
FALÊNCIA ENCOL. TÉRMINO DO EMPREENDIMENTO.
COMISSÃO FORMADA POR ADQUIRENTES DE UNIDADES.

CONTRATAÇÃO DE NOVA INCORPORADORA.
POSSIBILIDADE. SUB-ROGAÇÃO DA NOVA
INCORPORADORA NOS DIREITOS E OBRIGAÇÕES DA
ENCOL. INEXISTÊNCIA. SISTEMÁTICA ANTERIOR ÁS
ALTERAÇÕES IMPOSTAS À LEI Nº 4.591/64 PELA LEI Nº
10.931/04.

1. Na hipótese dos autos, diante do inadimplemento da Encol, parte
dos adquirentes de unidades do empreendimento se mobilizou e
criou uma comissão objetivando dar continuidade às obras. Para
tanto, essa comissão interviu nos próprios autos da falência, tendo
obtido provimento jurisdicional autorizando que as "unidades
estoque" (aquelas não comercializadas pela Encol) e as "unidades
dos não aderentes" (daqueles que não quiseram aderir à comissão)
fossem excluídas de qualquer vinculação com a massa falida,
propiciando a retomada e conclusão da edificação, independente
de qualquer compensação financeira. O juízo falimentar também
autorizou, após a realização de assembleia geral, a substituição da
Encol no registro imobiliário, o que levou a comissão a celebrar
com a incorporadora recorrente um contrato de promessa de
permuta, para que esta concluísse o empreendimento, recebendo,
em contrapartida, as unidades estoque e as unidades dos não
aderentes. Há, pois, duas relações jurídicas absolutamente
distintas: a primeira entre a Encol e os adquirentes originários de
unidades do empreendimento; e a segunda entre a comissão de
representantes desse empreendimento e a recorrente. Sendo assim,
inexiste relação jurídica triangular que englobe a massa falida da
Encol, os recorridos e a recorrente, a partir da qual esta teria se
sub-rogado nos direitos e obrigações da Encol, o que justificaria a
sua inclusão no polo passivo da execução movida pelos recorridos
em desfavor da Encol.

2. Embora o art. 43, III, da Lei nº 4.591/64 não admita
expressamente excluir do patrimônio da incorporadora falida e
transferir para comissão formada por adquirentes de unidades a
propriedade do empreendimento, de maneira a viabilizar a
continuidade da obra, esse caminho constitui a melhor maneira
de assegurar a funcionalidade econômica e preservar a função
social do contrato de incorporação, do ponto de vista da
coletividade dos contratantes e não dos interesses meramente
individuais de seus integrantes.

3. Apesar de o legislador não excluir o direito de qualquer
adquirente pedir individualmente a rescisão do contrato e o
pagamento de indenização frente ao inadimplemento do
incorporador, o espírito da Lei nº 4.591/64 se volta claramente
para o interesse coletivo da incorporação, tanto que seus arts. 43,
III e VI, e 49, autorizam, em caso de mora ou falência do
incorporador, que a administração do empreendimento seja
assumida por comissão formada por adquirentes das unidades,
cujas decisões, tomadas em assembleia, serão soberanas e

vincularão a minoria.

4. Recurso especial provido."

(REsp 1.115.605/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI ,
TERCEIRA TURMA, julgado em 07/04/2011, DJe de 18/04/2011
- grifou-se )

Assim, não há falar em responsabilidade do condomínio pelo
cumprimento do contrato de promessa de compra e venda firmado entre os " promitentes
compradores não aderentes " e a Encol S.A., tampouco pela reparação pelos danos que
foram causados por esta.

Nesse cenário, estando o v. acórdão recorrido em dissonância com a
jurisprudência desta eg. Corte, o apelo nobre merece provimento, no ponto.

Por fim, no que diz respeito à revogação do benefício da assistência
judiciária gratuita, a Corte de origem manifestou-se nos seguintes termos:

" Por fim, a insurgência da ré contra a concessão da gratuidade
processual aos autores é inoportuna e inadequada.

A questão foi resolvida por decisão exarada a fls. 12 dos autos do
incidente de impugnação (apenso) que transitou em julgado e foi
ratificada pelo então 3° Vice-Presidente deste Tribunal (fls. 27 do
apenso).

Quanto ao mais, é bem verdade que a gratuidade processual não
implica isenção dos encargos da sucumbência, mas apenas que a
execução dessas verbas fica condicionada a alteração ou cessação
das condições que ensejaram a concessão do beneficio legal."
(e-STJ, fls. 207/208)

Por sua vez, da leitura das razões postas no apelo nobre, verifica-se que a
ora recorrente deixou de refutar o fundamento ora transcrito. Nesse cenário, tem-se que o
apelo nobre esbarra na Súmula n. 283/STF, pois não impugnou fundamento autônomo e
suficiente para manter, por si só, o v. acórdão estadual nessa parte.

Diante do exposto, nos termos do art. 255, § 4º, III, do RISTJ, conheço do
agravo e dou parcial provimento ao recurso especial para julgar improcedentes os
pedidos da inicial, nos termos da fundamentação supra.

Condeno o recorrido ao pagamento das custas e honorários advocatícios,
estes fixados em R$ 1.000,00 (mil reais), ressalvados os efeitos de eventual concessão do
benefício da assistência judiciária gratuita.

Publique-se.

Brasília (DF), 22 de outubro de 2019.

MINISTRO RAUL ARAÚJO

Relator