Informações do processo 2013/0142615-0

Trata-se de agravo interposto por BRADESCO LEASING S.A
ARRENDAMENTO MERCANTIL em face de decisão que inadmitiu recurso especial
fundado no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, interposto contra v. acórdão do Eg.
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:

"RECURSO. EFEITO DEVOLUTIVO. LIMITE OBJETIVO.
INSURGÊNCIA DA CO-DEMANDADA EM RAZÃO DE SUA
SUPOSTA CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DAS VERBAS DE
SUCUMBÊNCIA. HIPÓTESE, CONTUDO, EM QUE O JUÍZO
DEIXOU DE FIXAR HONORÁRIOS, ATRIBUINDO AO AUTOR
O CUSTEIO DAS DESPESAS.

IMPOSSIBILIDADE DE CONHECIMENTO. RECURSO DE
APELAÇÃO NÃO CONHECIDO NESSA PARTE.

FALÊNCIA. DEMANDA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER
RELATIVA À OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DE
IMÓVEIS PELA MASSA FALIDA E CANCELAMENTO DE
HIPOTECA CONSTITUÍDA EM FAVOR DE CREDOR
BANCÁRIO. ADMISSIBILIDADE. PROVA DA QUITAÇÃO
INTEGRAL DO PREÇO PELOS ADQUIRENTES. CASO EM
QUE A GARANTIA REAL NÃO SUBSISTE EM FACE DO
REGIME CONCURSAL, DANDO AZO NÃO APENAS AO SEU
CANCELAMENTO, MAS TAMBÉM À OUTORGA DAS
ESCRITURAS DEFINITIVAS. ENTENDIMENTO, NO MAIS,
ADMITIDO PELA SÚMULA 308 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.
RECURSO DE APELAÇÃO IMPROVIDO." (fl. 287)

Nas razões do recurso especial, a ora agravante aponta violação aos arts.
267, IV, do CPC/73, 1.225, IX, 1.473 a 1.505 do Código Civil, sustentando, em síntese,
(a) ilegitimidade passiva, pois a relação jurídica, derivada de financiamento para fins de
incorporação imobiliária, foi constituída exclusivamente entre a instituição financeira e a

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empresa incorporadora, a quem caberia, portanto, dar baixa em hipoteca firmada sobre
unidade individual, (b) o contrato de financiamento celebrado entre o promitente
comprador e a empresa incorporadora não obriga a instituição financeira, razão pela qual
o pedido formulado em face dela é impossível e (c) a hipoteca celebrada entre o banco
financiador e a incorporadora possui efeito erga omnes, impondo sua observância pelos
compradores de unidades individuais.

Apresentadas contrarrazões às fls. 327/331.

É o relatório.

A tese de ilegitimidade passiva não foi debatida na origem e, não obstante
possua natureza de ordem pública, só pode ser apreciada em sede de recurso especial se
devidamente prequestionada. Diante disso, incide, nessa parte do apelo, o óbice das
Súmulas n. 282 e 356/STF.

Quanto à tese de impossibilidade jurídica do pedido, além de também não
ter sido discutida pelo TJSP, confunde-se com o próprio mérito da irresignação, o qual se
passa a examinar.

OTribunal de origem decidiu que o promissário comprador, uma vez
quitado o valor do financiamento da unidade imobiliária individual, detém direito à baixa
da hipoteca constituída sobre o bem, independentemente de eventual ônus real instituído
na relação jurídica celebrada entre a incorporadora e o banco financiador do
empreendimento.

Colhe-se do aresto:

" Lembre-se que, quitado o compromisso de compra e venda, seja
por força de sua cláusula segunda (fls. 12), seja pela própria
natureza da avença, fica obrigado o compromissário alienante à
outorga da escritura definitiva , de sorte que resta avaliar-se apenas
a possibilidade do cancelamento da hipoteca e, bem, da própria
outorga do título definitivo em razão dessa situação específica e do
estado falimentar da promissária.

Em segundo lugar, portanto, em relação ao eventual impedimento
à outorga da escritura em razão da hipoteca, é de se anotar que a
hipótese versada nos autos diz com a Súmula n°. 308 do Superior
Tribunal de Justiça, a qual dispõe que, "a hipoteca firmada entre
a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à
celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia
perante os adquirentes do imóvel".

E conquanto venha este Relator entendendo pela inaplicabilidade
dessa disposição à generalidade dos casos, na hipótese específica

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dos autos, tendo sido decretada a falência da devedora, com a
conseqüente sujeição da credora ao regime concursal - embora
com os privilégios inerentes à categoria 'de seu crédito - não há, de
fato, impedimento para a outorga da escritura definitiva do imóvel
aos terceiros adquirentes.

Em terceiro lugar, e pelas mesmas razões, não subsistindo os
direitos específicos inerentes à garantia constituída sobre os imóveis
- apartamento e garagem -, fundamento não há para a manutenção
da inscrição das hipotecas que deverão, com efeito, ser canceladas,
ressalvado o direito da apelante de proceder à habilitação e
inscrição de seu crédito na falência, observada a categoria
privilegiada de credor real, a que faz jus." (fls. 288/289)

Como visto, o TJSP decidiu a controvérsia em conformidade com o
entendimento já consolidado nesta Corte Superior pelo Enunciado da Súmula n. 308 (" A
hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à
celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do
imóvel. ").

No mesmo sentido:

"DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
DECLARATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA FIRMADA ENTRE A
CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM
RELAÇÃO AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. APLICAÇÃO, POR
ANALOGIA, DA SÚMULA 308/STJ.

1. Ação declaratória cumulada com obrigação de fazer, por meio
da qual se objetiva a manutenção de registro de imóvel em nome da
autora, bem como a baixa da alienação fiduciária firmada entre a
construtora e o agente financeiro.

2. Ação ajuizada em 12/03/2012. Recurso especial concluso ao
gabinete em 05/09/2016. Julgamento: CPC/73.

3. O propósito recursal é definir se a alienação fiduciária firmada
entre a construtora e o agente financeiro tem eficácia perante a
adquirente do imóvel, de forma a se admitir a aplicação analógica
da Súmula 308/STJ.

4. De acordo com a Súmula 308/STJ, a hipoteca firmada entre a
construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à
celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia
perante os adquirentes do imóvel.

5. A Súmula 308/STJ, apesar de aludir, em termos gerais, à
ineficácia da hipoteca perante o promitente comprador, o que se
verifica, por meio da análise contextualizada do enunciado, é que
ele traduz hipótese de aplicação circunstanciada da boa-fé objetiva
ao direito real de hipoteca.

6. Dessume-se, destarte, que a intenção da Súmula 308/STJ é a de

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proteger, propriamente, o adquirente de boa-fé que cumpriu o
contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado,
até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a
construtora cumprirá com as suas obrigações perante o
financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo,
tornando livre de ônus o bem negociado.

7. Para tanto, partindo-se da conclusão acerca do real propósito da
orientação firmada por esta Corte - e que deu origem ao enunciado
sumular em questão -, tem-se que as diferenças estabelecidas entre
a figura da hipoteca e a da alienação fiduciária não são suficientes
a afastar a sua aplicação nessa última hipótese, admitindo-se, via
de consequência, a sua aplicação por analogia.

8. Recurso especial conhecido e não provido.

(REsp 1576164/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI ,
TERCEIRA TURMA, julgado em 14/05/2019, DJe 23/05/2019)"

Verifica-se, portanto, que a irresignação encontra óbice na Súmula n.
83/STJ.

Diante do exposto, nos termos do art. 253, parágrafo único, II, c, do
RISTJ, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.

Publique-se.

Brasília (DF), 10 de outubro de 2019.

MINISTRO RAUL ARAÚJO

Relator

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