Informações do processo 2013/0336287-1

Trata-se de agravo de decisão que inadmitiu recurso especial fundado no
art. 105, III, alínea “a" da Constituição Federal, interposto contra v. acórdão do Eg.

Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, assim ementado:

"DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ARREPENDIMENTO
DO ADQUIRENTE. RESCISÃO. CONSEQUÊNCIA. ARRAS
PENITENCIAIS. RETENÇÃO. PARCELAS DO PREÇO.
ADIMPLIMENTO NO CURSO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO.
IMPERATIVO LEGAL. DECOTE DE DESPESAS
ADMINISTRATIVAS. IMPOSSIBILIDADE. ENRIQUECIMENTO
ILÍCITO.

1.A entabulação de promessa de compra e venda com a previsão
da satisfação de arras pelo promissário adquirente enseja a
incorporação ao negócio da possibilidade de arrependimento,
resultando que, desistindo do aperfeiçoamento da aquisição, sua
manifestação, traduzindo inadimplemento contratual por frustrar a
efetivação do objeto almejado, determina a rescisão do contrato e
legitima a retenção, pela promissária vendedora, das arras
vertidas, que, sob essa moldura, adquirem a natureza de arras
penitenciais por punirem o adquirente pelo arrependimento que
manifestara (CC, art. 420).

2.O efeito imediato da rescisão do compromisso de compra e venda
motivada iniciativa do promitente comprador no exercício do
arrependimento ínsito ao negócio é a restituição dos contratantes
ao estado em que se encontravam antes da entabulação do negócio,
modulados os efeitos do distrato em conformidade com a
inadimplência do adquirente, que ensejara a frustração do negócio,
traduzindo a repetição do destinara ao promitente vendedor, além
das arras, corolário lógico e primário do desfazimento do contrato,
não assistindo ao alienante suporte para reter qualquer
importância que lhe fora destinada além das arras vertidas.

3.As arras penitenciais destinam-se a compor os prejuízos inerentes
ao arrependimento manifestado pelo adquirente, não se afigurando

juridieamenle tolerável que, além da sua perda, o alienante,
valendo-se de previsão contratual, retenha qualquer importe que as
extrapole a título de indenização, pois suficientes a esse desenlace e
diante da inferência de que a retenção consubstanciaria bis in idem,
fomentando o locupletamento ilícito da vendedora por auferir, sob
essa moldura, dupla compensação motivada pelo mesmo fato
jurídico - rescisão da promessa de compra e venda.

4. De acordo com o preceituado pelo artigo 51, inciso IV, do
Código de Defesa do Consumidor, são nulas de pleno direito, entre
outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de
produtos e serviços que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas,
que coloquem o consumidor em franca desvantagem ou seja,
incompatíveis com a boa-fé ou equidade, presumindo-se exagerada,
na forma do disposto no § 1°, inciso III, desse mesmo dispositivo, a
vantagem que se mostra excessivamente onerosa para o
consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o
interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

5. Apelação conhecida e desprovida. Unânime." (e-STJ, fls.
233/234)

Opostos embargos de declaração, os mesmos foram desprovidos (e-STJ,
fls. 263/275).

Nas razões do recurso especial, a agravante alega violação aos arts. 104,
128, 165, 421, 422, 423, 424, 460 e 535 do Código Civil de 2002, sustentando, em
síntese, (a) que o contrato foi firmado de acordo com os requisitos estabelecidos em lei e
de acordo com a boa-fé mesmo que seja entendido como de adesão, (b) que havia
previsão contratual para retenção do sinal e de 25% de todos os valores pagos na vigência
do contrato, (c) que admitir a devolução dos valores gastos importa em enriquecimento
ilícito, (d) que o percentual de 25% de retenção dos valores pagos está de acordo com o
entendimento jurisprudencial, (e) que os juros moratórios devem incidir desde o trânsito
em julgado e não desde a citação e (f) que a retenção de arras com 25% dos valores
gastos não implica dupla compensação.

É o relatório. Passo a decidir.

Inicialmente, observa-se que a agravante alega que os juros de mora
devem incidir desde o trânsito em julgado, mas não indica qual ou quais dispositivos
entende violados, tornando patente a falta de fundamentação do apelo especial,
circunstância que atrai a incidência do enunciado n° 284 da Súmula do Supremo Tribunal
Federal.

A propósito:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. QUEIMA DE CANA DE
AÇÚCAR - REEXAME DE PROVA. SÚMULA 7 DO STJ.
FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SUMULA 284 DO STF.
AGRAVO REGIMENTAL NÃO PROVIDO.

1. A reforma do julgado quanto à ocorrência ou não do dano, que
gerou a obrigação de indenizar, demanda inegável necessidade de
incursão nas provas constantes dos autos, o que é vedado em sede
de recurso especial. Incidência do óbice da Súmula 7 desta Corte.

2. A alegação de ofensa genérica à lei, sem a particularização dos
dispositivos eventualmente violados pelo aresto recorrido, implica
deficiência de fundamentação, conforme pacífico entendimento
desta Corte Superior, fazendo incidir o enunciado da Súmula
284/STF.

3.  A admissibilidade do recurso especial pressupõe-se uma
argumentação lógica, demonstrando de plano a violação do
dispositivo legal pela decisão recorrida, a fim de demonstrar a
vulneração existente, o que não ocorreu na hipótese da alegada
violação ao art.

38, § 4°, da Lei 12.651/12.

4.      Agravo regimental não provido ". (AgRg no AREsp
721.287/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO ,
QUARTA TURMA, julgado em 20/08/2015, DJe 27/08/2015)

Nas razões recursais, a recorrente apontou violação aos arts. 128, 165,
423, 424, 460 e 535 do CC/02, entretanto, não desenvolveu argumentação que
evidenciasse a ofensa, tornando patente a falha de fundamentação do apelo especial,
circunstância que atrai a incidência do n° 284 da Súmula do Supremo Tribunal Federal.

A propósito:

"AGRA VO REGIMENTAL EM AGRA VO DE INSTRUMENTO.
TRIBUTÁRIO. RECURSO QUE DEIXA DE IMPUGNAR OS
FUNDAMENTOS DA DECISÃO QUE NEGOU
PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO. SÚMULA
N° 182/STJ. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.RECORRENTE
QUE NÃO DEFINE NEM DEMONSTRA EM QUE CONSISTE
A OMISSÃO. SÚMULA N° 284/STF. ARTIGOS 496 E 513 DO
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. NÃO DEMONSTRAÇÃO
DA VIOLAÇÃO DOS DISPOSITIVOS DE LEIS FEDERAIS.
SÚMULA N° 284/STF. AGRAVO IMPROVIDO.

1. "E inviável o agravo do art. 545 do CPC que deixa de atacar
especificamente os fundamentos da decisão agravada." (Súmula
do STJ, Enunciado n° 182).

2. "E possível o juízo de admissibilidade adentrar o mérito do
recurso, na medida em que o exame da sua admissibilidade,

pela alínea 'a', em face dos seus pressupostos constitucionais,
envolve o próprio mérito da controvérsia." (AgRgAg n°
228.787/RJ, Relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, in
DJ 4/9/2000).

3. Em tema de violação do artigo 535 do Código de Processo
Civil, a não indicação expressa das questões apontadas como
omitidas vicia a motivação do recurso especial, inviabilizando o
seu conhecimento.Incidência do enunciado n° 284 da Súmula do
Supremo Tribunal Federal.

4. Ao apontar a violação dos artigos 496, inciso I, e 513 do
Código de Processo Civil, nas razões do recurso especial, a
agravante não define nem demonstra no que consistiu a
alegada violação dos dispositivos legais, deixando de explicitar,
de forma clara e precisa, a negativa de vigência de lei federal,
atraindo a incidência do enunciado n° 284 da Súmula do
Supremo Tribunal Federal.

5. Agravo regimental improvido. "

(AgRg no Ag 1292758/MG, Rel. Ministro HAMILTON
CARVALHIDO , PRIMEIRA TURMA, julgado em
18/05/2010, DJe 04/06/2010)

Com relação a suposta violação aos arts. 104, 421, 422 do CC/02, a Corte
de origem consignou que, diante da rescisão contratual por vontade do promitente
comprador, deve ser reestabelecido o status quo, cabendo à agravante o direito de
retenção das arras avençadas sem aplicação da cláusula contratual que previu a restituição
de 25% calculado sobre o valor pago, considerada abusiva, in verbis:

"De conformidade com o estampado nos instrumentos que
formalizaram as promessas de compra e venda, ficara
expressamente convencionado, ademais, que na hipótese do
negócio ser resolvido por iniciativa do promitente comprador, a par
do sinal não ser devolvido, haveria retenção do percentual de 25%
do que já houvesse sido pago ao tempo da rescisão contratual, a
título de despesas administrativas e operacionais da alienante,
consoante expressamente assinalado na cláusula 18.2 de ambos os
instrumentos em tela, in verbis:

' 18.2. Sem prejuízo das demais disposições contratuais,
rescindindo o presente instrumento, por iniciativa ou por
qualquer motivo imputável aos ADQUIRENTES ficará
retido, para fazer frente às despesas operacionais,
administrativas, publicitárias, cartoriais e tributárias da
PROMITENTE VENDEDORA, e em hipótese alguma
será restituído aos ADQUIRENTES, o sinal constante da
cláusula 6.1.1., bem como o percentual de 25% (vinte e
cinco por cento) calculado sobre o valor pago, de acordo
com critério jurisprudencial da Seção de Direito Privado

do STJ."'

Do aduzido deriva, então, a constatação de que, em tendo o
apelado optado por não prosseguir no objeto contratado, a
situação fática que emergira da sua opção se enquadra na previsão
contratual que regulara as hipóteses que ensejam a resolução do
contrato, com a retenção percentual do que fora adimplido até o
momento da rescisão por iniciativa da adquirente. Contudo, essa
disposição não pode prosperar, pois em confronto com a
razoabilidade, com a legislação civil e com a regulação de
consumo incidentes na espécie.

Apurado que o negócio não se aperfeiçoara em razão da
desistência manifestada pelo apelado, o corolário dessa apreensão
é a necessidade de a apelante, tendo sido agraciada com o
recebimento de parte do preço convencionado, repetir o que lhe
fora destinado. O corolário dessas inferências é que, não
aperfeiçoado o negócio na forma confeccionada em razão da
desistência manifestada pelo promissário comprador, a promitente
vendedora, em tendo recebido parte do pagamento, deve restituir o
que lhe fora destinado, razão pela qual se afere adequada a
declaração de nulidade da disposição contratual em cotejo, que
contraria essa apreensão.

(...)

Ora, se os contratos restaram rescindidos, as partes devem ser
devolvidas ao estado em que se encontravam antes da sua
formalização, ponderados os efeitos da rescisão em conformidade
com sua motivação. A premissa lógica destinada ao
aperfeiçoamento desse silogismo é a devolução do que fora vertido
pelo apelado na forma simples, vez que operara-se a rescisão da
avença. O que sobrepuja é que, conquanto inexorável que fora a
desistência manifestada pelo apelado, que traduz inadimplência
contratual, é que ensejara a rescisão das promessas, não se afigura
razoável ou juridicamente tolerável que, além da perda dos sinais,
seja submetido à pena coadunada com a retenção de 25% das
importâncias pagas prevista no cláusula contratual vergastada.

Essa disposição se afigura abusiva e em confronto com a legislação
consumerista, restando patente o reconhecimento da sua nulidade.
De acordo com o preceituado pelo artigo 51, inciso IV, do Código
de Defesa do Consumidor, são nulas de pleno direito, entre outras,
as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e
serviços que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, que
coloquem o consumidor em franca desvantagem ou seja,
incompatíveis com a boa-fé ou equidade, presumindo-se exagerada,
na forma do disposto no § 1°, inciso III, desse mesmo dispositivo, a
vantagem que se mostra excessivamente onerosa para o
consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o
interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
(e-STJ, fls. 240/242)

Nesse ponto, a decisão está em consonância com o entendimento deste

Superior Tribunal de Justiça, senão vejamos:

"DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO
ESPECIAL AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO
DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL
COMPENSATÓRIA. ARRAS. NATUREZA INDENIZATÓRIA.
CUMULAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DAS
ARRAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM
JULGADO.

1. Ação ajuizada em 03/07/2014. Recurso especial interposto em
27/04/2016 e distribuído em 01/12/2016.

2. Inexistentes os vícios de omissão, contradição, obscuridade ou
erro material no acórdão recorrido, não se caracteriza a violação
do art. 1.022 do CPC/2015.

3. A cláusula penal compensatória constitui pacto acessório, de
natureza pessoal, por meio do qual os contratantes, com o objetivo
de estimular o integral cumprimento da avença, determinam
previamente uma penalidade a ser imposta àquele que der causa à
inexecução, total ou parcial, do contrato. Funciona, ainda, como
fixação prévia de perdas e danos, que dispensa a comprovação de
prejuízo pela parte inocente pelo inadimplemento contratual.

4. De outro turno, as arras consistem na quantia ou bem móvel
entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da
celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio.
Apresentam natureza real e têm por finalidades: a) firmar a
presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter
confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do
mesmo gênero da obrigação principal); c) prefixar o montante das
perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo
exercício do direito de arrependimento, se expressamente
estipulado pelas partes (caráter indenizatório).

5. Do regramento constante dos arts. 417 a 420 do CC/02,
verifica-se que a função indenizatória das arras se faz presente
não apenas quando há o lícito arrependimento do negócio, mas
principalmente quando ocorre a inexecução do contrato.

6. De acordo com o art. 418 do CC/02, mesmo que as arras
tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo contratual,
tornando-o irretratável, elas atuarão como indenização prefixada
em favor da parte "inocente" pelo inadimplemento, a qual poderá
reter a quantia ou bem, se os tiver recebido, ou, se for quem os
deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o equivalente.

7. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de
inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação
com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do
princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a

mesmo título).

8. Se previstas cumulativamente, deve prevalecer a pena de perda
das arras, as quais, por força do disposto no art. 419 do CC,
valem como "taxa mínima" de indenização pela inexecução do
contrato.

9. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso
de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes
compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em
julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor.
Precedentes.

10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão,
parcialmente provido.

(REsp 1617652/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI ,
TERCEIRA TURMA, julgado em 26/09/2017, DJe 29/09/2017)

"PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO. RAZÕES QUE NÃO
ENFRENTAM O FUNDAMENTO DA DECISÃO AGRAVADA.
COMPRA E VENDA. ATRASO NO FINANCIAMENTO.
INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA. ARRAS
PENITENCIAIS. RETENÇÃO VÁLIDA. TESE DO RECURSO
ESPECIAL QUE DEMANDA REEXAME DE CLÁUSULAS
CONTRATUAIS E DE CONTEXTO FÁTICO E PROBATÓRIO
DOS AUTOS. SÚMULAS N° 5 E 7/STJ.

1. As razões do agravo interno não enfrentam adequadamente o
fundamento da decisão agravada.

2. A tese defendida no recurso especial demanda reexame de
cláusulas contratuais e do contexto fático e probatório dos autos,
vedados pelas Súmulas n° 5 e 7/STJ.

3. Agravo interno a que se nega provimento.