Informações do processo 2013/0341374-3

DECISÃO

Trata-se de agravo em recurso especial interposto por SIDNEY GONÇALVES
GOMES contra decisão exarada pela il. Terceira Vice-Presidência do eg. Tribunal de Justiça do
Estado do Rio de Janeiro (TJ-RJ), que inadmitiu o recurso especial.

Cuidam os autos, na origem, de ação indenizatória em desfavor de SAPPHIRE SPE

S/A.
O il. Magistrado julgou parcialmente procedentes os pedidos (sentença às fls.

219/221).

Diante disso, SAPPHIRE SPE S/A interpôs apelação, a qual foi desprovida pelo eg.

TJ-RJ, nos termos do v. acórdão, assim ementado (fls. 278/280):

"APELAÇÃO CÍVEL. PLEITO INDENIZATÓRIO FUNDADO NO ATRASO
NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. PRÉVIO
DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO PELO NÃO PAGAMENTO DAS

PRESTAÇÕES.

Consoante orientação do Colendo Superior Tribunal de Justiça, a adoção
compulsória de cláusula de arbitragem nas relações de consumo, no momento
da celebração de contrato de adesão, é vedada pelo artigo 51, inciso VII, do
CDC, sendo, portanto, nula de pleno direito, especialmente por não haver em
contratos tipicamente de adesão, como na hipótese, a necessária aquiescência

do consumidor. Rejeição da preliminar que se impõe.

Ainda que o descumprimento do prazo convencionado para a entrega dos
imóveis, por parte da promitente vendedora, pudesse dar ensejo à rescisão do

contrato por culpa desta, com as consequências decorrentes da

mora, tal não se verifica na hipótese em que há inadimplência do comprador
em momento anterior ao prazo previsto para a entrega dos imóveis.

A quebra pelo Demandante do dever de adimplir o contrato, mediante a
quitação das prestações vencidas no mês de julho/2009, portanto, antes da data
originariamente prevista para conclusão do empreendimento, permanecendo
em mora durante o prazo de prorrogação (180 dias depois), ou mesmo no
momento da autorização de "habite-se", obsta a resolução do contrato por sua
iniciativa, já que o exercício do direito potestativo de resolver o contrato por
inadimplemento é opção exclusiva da parte lesada.

Possibilidade, todavia, de resilição do compromisso de compra e venda por
iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para
suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do
imóvel, devendo as partes, na medida do possível, ser restituídas à situação
anterior, com devolução do bem e do preço pago, com retenção de percentual
relativo ao ressarcimento pela administração, propaganda, corretagem,
impostos, recolocação no mercado, etc., a titulo de perdas e danos, sendo

razoável no

presente caso, em que não houve a ocupação do imóvel, a retenção de 15%
(quinze por cento) dos valores efetivamente pagos.

Devolução de 85% (oitenta e cinco por cento) do valor pago, atualizado
monetariamente a partir de cada desembolso com incidência de juros de mora
a contar da citação, vencido nesta parte o Relator, que entendia• que os
mesmos deveriam incidir apenas após o trânsito em julgado da decisão,
momento em que estaria o devedor constituído em mora, caso não satisfizesse o

julgado.
Dano moral não caracterizado.
Sucumbência recíproca configurada.
Conhecimento e provimento parcial da Apelação."

Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (acórdão às fls. 305/311).

Inconformado, SIDNEY GONÇALVES GOMES interpôs recurso especial, com

fulcro no art. 105, inciso III, alínea "a", da CF/88, no qual alega violação do art. 476 do CC/02.

Como dito, o apelo nobre foi inadmitido às fls. 352/358.

Irresignado, SIDNEY GONÇALVES GOMES manejou o presente agravo em

recurso especial refutando os fundamentos da decisão que inadmitiu seu apelo nobre.

Foi apresentada contraminuta (fls. 373/392).

É o relatório. Decido.

Cumpre salientar que o presente recurso será examinado à luz do Enunciado 2 do
Plenário do STJ: " Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões
publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma

nele prevista, com as interpretações dadas, até então, pela jurisprudência do Superior Tribunal de

Justiça".

A irresignação não merece prosperar.

No apelo nobre que pretende trânsito, sustenta o recorrente a violação do art. 476 do
CC/02, ao argumento de que a construtora recorrida encontrava-se em mora ao não entregar o imóvel
na data prevista no contrato. Destaca que, devido a esse atraso - desde janeiro de 2010 -, não foi
possível conseguir o financiamento perante a Caixa Econômica Federal para pagar os valores

devidos, nos moldes do previsto no item n.º 11 do Quadro Resumo das promessas de compra e
venda.

O eg. TJ-RJ, por seu turno, mediante análise soberana das provas existentes nos autos,
concluiu que a rescisão da promessa de compra e venda decorrera de culpa exclusiva do promitente
comprador. Isso porque, apesar de a construtora estar em mora para expedir o habite-se (desde
janeiro de 2010) , o recorrente encontrava-se inadimplente desde julho de 2009. Destacou ainda que
essa inadimplência não foi impugnada pela parte autora, ora recorrente, e encontra-se comprovada

através da cláusula 10 das Escrituras de Promessa de Compra e Venda. Para fins demonstrativos,

colacionam-se os seguintes excertos do v. acórdão estadual (fls. 290/291):

"No mérito, ainda que o descumprimento do prazo convencionado para a
entrega dos imóveis, por parte da promitente vendedora, pudesse ensejar a
rescisão do contrato por culpa desta última, com as consequências decorrentes
da mora, verifica-se que em sua defesa a Apelante informou o prévio
descumprimento do contrato pelo Apelado em razão do inadimplemento, dentre

outras, das parcelas vencidas em julho de 2009, respectivamente no valor de

R$ 125.360,00 (fls. 24v) e R$ 104.000,00 (cento e quatro mil reais) (Cláusula
10 do Quadro Resumo da Promessa de Compra e Venda (fls. 46 v.).

Tais assertivas, não impugnadas pela parte Autora quando da manifestação em
Réplica (fls. 186) e evidenciadas pela cláusula 10 das Escrituras de Promessa

de Compra e Venda acostadas aos autos (fls. 24v e 46v.), restaram, pois,

incontroversas.

Com efeito, considerando que a inadimplência do comprador é anterior ao
prazo previsto para a entrega dos imóveis, momento em que não seria razoável
concluir que haveria atraso na conclusão da obra, o Recorrido não poderia
exigir que, na data aprazada a Recorrente cumprisse com a sua obrigação

contratual, mediante a entrega dos imóveis.

Dessa forma, a quebra pelo Demandante do dever de adimplir o contrato,
mediante a quitação das prestações vencidas no mês de julho/2009, portanto,
antes da data originariamente prevista para conclusão do empreendimento,
permanecendo em mora durante o prazo de prorrogação (180 dias depois), ou
mesmo no momento da autorização de "habite-se" (junho/2010 e julho/2010),
obsta a resolução do contrato por sua iniciativa, já que o exercício do direito
potestativo de resolver o contrato por inadimplemento é opção exclusiva da

parte lesada.

Todavia, na hipótese de inadimplência do comprador por impossibilidade
financeira de suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa
vendedora do imóvel ou mesmo em havendo a desistência do negócio,
reiterada jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça tem admitido
a resilição do negócio por iniciativa do devedor, com a restituição das partes,
na medida do possível, à situação anterior, mediante a devolução do bem e de
parte do preço pago, permanecendo a parte restante com o credor, a título de
compensação pelas perdas e danos."
Nesse cenário, para se alterar o entendimento ora transcrito, quanto à culpa do
recorrente pela rescisão do contrato, seria necessária a revisão de matéria fático-probatória e das

cláusulas contratuais, o que é inadmissível em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e

7/STJ.

Assim, forçoso reconhecer que o presente apelo não merece prosperar.

Diante do exposto, nos termos do art. 253, parágrafo único, II, "b", do RISTJ,

conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.

Publique-se.

Brasília, 1º de abril de 2019.

MINISTRO RAUL ARAÚJO
Relator