Informações do processo 2013/0398086-6

DECISÃO

Trata-se de agravo de decisão que inadmitiu recurso especial fundado no art. 105, III,
alínea “a" da Constituição Federal, interposto por MARIA AMÉLIA MACIEL MARIA contra v.
acórdão do Eg. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, assim ementado:

"CIVIL. PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA. REGISTRO. AVERBAÇÃO DE RESTRIÇÃO JUDICIAL
ADVINDA DO CONTRATO. SUFICIÊNCIA.

O artigo 32 § 2°, da Lei 4.591/64, condiciona a existência do direito real ao
registro imobiliário dos contratos de compra e venda, promessa de venda,
cessão ou promessa de cessão das unidades autônomas, e não da
incorporação. Na mesma esteira, o artigo 1.417 do Código Civil confere
direito real, oponível erga omnes, aos adquirentes de imóveis mediante
promessa de compra e venda sem pacto de arrependimento, registrada no
CRI.A jurisprudência é pacífica no sentido de que, mesmo na ausência de
direito real, o registro é dispensável para o efeito pretendido,haja vista que o
artigo 1.046, § 1°, confere ao possuidor legitimidade para se oporá
constrição por meio de embargos de terceiros. Dispõe a Súmula 84 do STJ,
que "é admissível a oposição de embargos de terceiros fundado em alegação
de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que
desprovido de registro ". Existindo decisão Averbada no Cartório de Registro
de Imóveis determinando a indisponibilidade dobem tem-se que o efeito de
dar publicidade de modo a resguardar direitos de terceiros de boa -fé, foi
alcançado. Recurso conhecido e provido." (e-STJ Fl.773)

Os embargos de declaração opostos foram parcialmente acolhidos, cujo acórdão
restou assim ementado, in verbis:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. REEXAME DA
MATÉRIA. IMPOSSIBILIDADE. CONTRADIÇÃO. -OMISSÃO. PARTE
DISPOSITIVA. ACOLHIMENTO PARCIAL.

1. O recurso de Embargos de Declaração não se presta para reexaminar
matéria suficientemente decidida, porquanto o provimento desse recurso está
atrelado à constatação dos vícios, elencados no artigo 535, incisos 1 e li, do
Código de Processo Civil.

2. Verificado que, de fato, existem vícios de contradição e omissão na parte
dispositiva do v. Acórdão embargado, impõe-se o acolhimento parcial dos
embargos de declaração, tão somente para sanar o vício apontado, sem,

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VIV 1 IVLVddV V1V11, l.VTV V 1 . I 1 / V1V7 X^V7V11^V7 V1V11,             VICX J-/V1 11 . "T.^^X/VT V V"T V1CI L^Ll

5.764/71. Sustenta, em síntese, a) negativa de prestação jurisdicional; b) "verifica-se ofensa ao
art. 32, §2°, da Lei n°. 4.591/74 e art. 64 da 5.764/1971, eis que, assumindo a premissa
erroneamente dada pelos Recorridos, o acórdão confere à COOSERLEGIS, pessoa jurídica de
caráter cooperativo, característica de mera incorporadora" (e-STJ, fl. 813) ; c) "o artigo 1.417
do Código Civil foi afrontado, uma vez que foi conferido direito real aos recorridos, de unidades
habitacionais que sequer foram concluídas'" (e-STJ, fl. 813).

Contrarrazões apresentadas às fls. 344/345, e-STJ.

Sobreveio o juízo de admissibilidade do Tribunal de origem, que inadmitiu o recurso
especial, o que ensejou a interposição do presente recurso.

É o relatório. Decido.

Inicialmente, rejeita-se a alegada violação do art. 535 do CPC/73, uma vez que o eg.
Tribunal local analisou os pontos essenciais ao deslinde da controvérsia, dando-lhes robusta e
devida fundamentação. Com efeito, é uníssona a jurisprudência desta eg. Corte no sentido de que
o magistrado não está obrigado a responder a todos os argumentos apresentados pelos litigantes,
desde que aprecie a lide em sua inteireza, com suficiente fundamentação. Nesse sentido,
destacam-se:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
NULIDADE DE ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL. ARRENDAMENTO RURAL.
OMISSÃO E INSUFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. ARTS. 489 E 1.022
DO CPC/2015. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INEXISTÊNCIA. ANÁLISE.
SÚMULA 7/STJ.

1. Se as questões trazidas à discussão foram dirimidas, pelo Tribunal de
origem, de forma suficientemente ampla, fundamentada e sem omissões,
obscuridades ou contradições, deve ser afastada a alegada ofensa aos artigos
489 e 1.022 do Código de Processo Civil de 2015. 2. A decisão que interpreta
de forma ampla o pedido formulado pelas partes não configura julgamento
extra petita, pois o pedido é o que se pretende com a instauração da ação.
Precedentes.

3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória
(Súmula n. 7/STJ).

4. Agravo interno a que se nega provimento."

(AgInt no AREsp 1255148/RS, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI,
QUARTA TURMA, julgado em 04/12/2018, DJe 07/12/2018, grifou-se)

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA
LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AO ART.
535 DO CPC/1973 (CORRESPONDENTE AO ART. 1.022 DO CPC/2015).
DECISÃO MANTIDA.

1. Inexiste afronta ao art. 535 do CPC/1973, correspondente ao art.1.022 do
CPC/2015, quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente,
acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os
argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.

2. Agravo interno a que se nega provimento."

(AgInt no AREsp 988.556/MS, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA,
QUARTA TURMA, julgado em 09/03/2017, DJe de 17/03/2017 - grifou-se)

Outrossim, as matérias trazidas no recurso especial, quanto à apontada ofensa ao
artigo 64 da Lei 5.764/71, não foram objeto de debate e decisão na instância a quo, sendo que os
embargos de declaração (fls. 788/796) não suscitaram a análise de tais temas. Desse modo, tendo
em vista a falta do indispensável prequestionamento do tema infraconstitucional suscitado na
petição do apelo especial, o apelo nobre encontra óbice nas Súmulas 282 e 356, ambas do col.

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V/ A A^^ V/AAA^ vV/llv A LA A LA    V/ A CA  VA V/ O vV/AAu LA L LA A  CA V/  VACA  ^_z V/AAAA V7A CA A V/CA A A^jCA VACA O Vz Lz A V/  Vz O  VA A A V/ A LVz O  CAVJ^ LA A u A LA V Vz O  VAVz

terreno em comento, in verbis:

"Conforme relatado, os apelantes pretendem, a desconstituição da penhora
efetivada sobre o terreno denominado lote n° 680, da Avenida Castanheiras,
em Aguas Claras -DF.

É incontroverso que os apelantes, mediante contrato de compromisso de
compra e' venda, adquiriram unidades imobiliárias do empreendimento
denominado PORTAL DAS ÁGUAS, a ser edificado no referido terreno, e
quitaram os respectivos preços. Cíntia da Silva Gonçalves adquiriu em
27.08.2001, Fabrício Aracaqui de Souza Lima em 16.07.2001, André Augusto
Farias dos Santos e 13.11.2001.

Consigno, para melhor delinear os fatos, que o lote n° 680 da Avenida
Castanheiras, em Águas Claras, objeto da constrição, pertencia
originariamente à Terracap que em 02.03.95 o alienou a Fabiano Dias
Martins.

Em 01.09.95, Fabiano Martins , por meio de Contrato de Cessão de Direitos
e outras avenças, cedeu o terreno à COOPERLEGIS- Cooperativa
Habitacional Econômica dos Servidores da Câmara Legislativa do Distrito
Federal, que se obrigou a realizar, em determinado prazo, as a construção de
um empreendimento imobiliário, ficando o alienante com 16% do
empreendimento.

Em 05.09.1998, a COOPERLEGIS, com a anuência de Fabiano Dias Martins,
por intermédio de contrato de sub-rogação de cessão de direitos, transfere os
direitos sobre o lote 680 à COOSERLEGIS - Cooperativa de Mão de Obra e
Habitacional dos Servidores do Legislativo do Distrito Federal e Entorno.

De posse do terreno, a COOSERLEGIS lançou o empreendimento PORTAL
DAS AGUAS, e, após obter o respectivo alvará, iniciou as vendas das
unidades habitacionais, dando início à construção.

Em 03 de maio 2006, a COOSERLEGIS firma CONTRATO DE
EMPREITADA DE CONSTRUÇÃO com a empresa HPE-Construção,
Comércio e Indústria Ltda, que por sua vez, e 07.07.2010 transfere todos os
direitos à empresa M.A. ASSESSORIA TÉCNICA LTDA.

Em 05 de maio de 2003, a apelada MARIA AMÉLIA MACIEL MARIA,
também adquirente de duas unidade imobiliária junto a COOSERLEGIS,
ajuizou ação de conhecimento para obter a devolução das importâncias que
havia pago, tendo a sentença de procedência sido prolatada em 19/12/2003.

Seguiu-se a execução, com a penhora de 84% dos direitos aquisitivos da
cooperativa sobre lote 680 da Avenida Castanheiras, em Aguas Claras, cuja
cadeia aquisitiva foi acima exposta, sendo a constrição averbada em
09/06/2011.

Considerando a situação fática acima delineada, bem como o direito
aplicável à espécie, tenho que razão assiste aos apelantes, impondo-se, em
consequência, a decretação da nulidade da penhora sobre o imóvel
destacado.

É induvidoso que a aquisição das unidades imobiliárias, pelos apelantes,
ocorrida em 2001, precede, em muitos anos, a sentença em favor da apelada
Maria Amélia, e a penhora que se seguiu, somente efetivada em 2006.

Discute-se se os apelantes teriam direitos oponíveis a terceiros, no caso, à
credora.

Inicialmente consigno, com a devida vênia de seu I. prolator, que a afirmação
constante da fundamentação da sentença, no sentido da necessidade do
registro da incorporação imobiliária, é equivocada, haja vista que o artigo 32
§ 2°, da Lei 4.591/64, condiciona a existência do direito real ao registro

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c/vtrirt^ò, cíc/o cíCfcywíA ca/íCkí C4C imuvcia ifix^ciLCtriL^ jyr uiricxxLt uc ^vtrtjji c/ c
venda sem pacto de arrependimento, registrada no CRI.

Não se olvida que os contratos dos apelantes não estão registrados,
entretanto, a jurisprudência é pacífica no sentido de que, mesmo na
ausência de direito real, o registro é dispensável para o efeito pretendido,
haja vista que o artigo 1.046, § 1°, confere ao possuidor legitimidade para se
opor à constrição por meio de embargos de terceiros. Por outro lado, dispõe
a Súmula 84 do STJ, que "é admissível a oposição de embargos de terceiros
fundado em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda
de imóvel, ainda que desprovido de registro ". No caso, a dispensabilidade da
exigência do registro se mostra mais evidenciada quando se constata que,
não tendo a incorporação imobiliária sido registrada - providencia que
cabia exclusivamente à apelada COOSERLEGIS impossível seria aos
adquirentes o registro de seus contratos.

Por todo o ângulo que se considere, a constrição não poderia prevalecer,
pois é inquestionável que os direitos sobre o imóvel já haviam sido
alienados. Não se pode ignorar essa realidade, e muito menos alegar boa -fé
por parte da embargada. Note-se, a propósito, que existe averbada no CRI
decisão judicial determinando a indisponibilidade do bem em razão dos
problemas existentes, relacionados com a incorporação imobiliária.

Ou seja, o efeito que se pretendia com o registro, de dar publicidade de
modo a resguardar direitos de terceiros de boa -fé, foi alcançado, ainda que
por outra via. O que é relevante destacar é que, diante desse registro,
nenhum terceiro poderia alegar desconhecimento de que aquele terreno
fora destinado à incorporação imobiliária, e que as respectivas unidades já
foram alienadas, e muito menos a exeqüente, cujos direitos decorrem
também da aquisição de unidade imobiliária do empreendimento.

Não há, portanto, como ignorar o direito dos apelantes, ainda que incidente,
por enquanto, a determinada parte ideal do imóvel penhorado. Mas o fato de
não terem direito à totalidade do imóvel não lhes prejudica o direito de se
oporem à constrição, e de promoverem a defesa do bem, haja vista que todo o
imóvel está comprometido com a incorporação imobiliária.

Ressalto que o descumprimento do artigo 32 da Lei 4.591/64 não inviabiliza o
empreendimento. A incorporação pode ser regularizada, com o registro no
CRI, e os condôminos podem destituir o incorporador e retomarem as obras,
nos termos do artigo 43, VI, da Lei 4.591/64." (e-STJ, fls. 777/781)

Leia-se, a propósito, o seguinte trecho dos aclaratórios, in verbis:

"Diante de tais considerações, DOU PARCIAL PROVIMENTO aos Embargos
apenas para ajustar a parte dispositiva e fazer constar: "Em face do exposto,
DOU PROVIMENTO ao recurso para desconstituir a penhora realizada
sobre os direitos aquisitivos do lote 680 da Avenida Castanheiras, em Aguas
Claras. Condeno a apelada Maria Amélia Maciel Maria no pagamento das
custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em R$5.000,00, nos
termos do artigo 20, § 40, do CPC." (e-STJ, fl. 804)

De fato, a orientação jurisprudencial desta Corte Superior, manifesta-se no sentido de
que o descumprimento, pela incorporadora, da obrigação constante no art. 32 da Lei 4.591/64,
consistente no registro do memorial de incorporação no Cartório de Imóveis, não implica a
nulidade ou anulabilidade (nulidade relativa) do contrato de promessa de compra e venda de
unidade condominial (AgRg nos EDcl no REsp n° 1.107.117/SC, Rel. Ministro VASCO DELLA
GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), Terceira Turma, DJe
28/2/2011).

Outrossim, o STJ vem reconhecendo que a promessa de compra e venda, ainda que
não registrada, é oponível ao próprio vendedor ou a terceiros, haja vista que tal efeito não deriva

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ser formalizada em instrumento público (AgInt no REsp n° 1.325.509/PE, Rel. Ministro RAUL
ARAÚJO, Quarta Turma, DJe 06/2/2017).

Se não fosse o bastante, da leitura das razões postas no apelo nobre, verifica-se que a
ora recorrente deixou de refutar o fundamento ora transcrito, no sentido de que existe averbada
no CRI decisão judicial determinando a indisponibilidade do bem em razão dos problemas
existentes, relacionados com a incorporação imobiliária, assim o efeito que se pretendia com o
registro, de dar publicidade de modo a resguardar direitos de terceiros de boa -fé, foi alcançado,
ainda que por outra via. Nesse cenário, tem-se que o apelo nobre esbarra na Súmula n. 283/STF,
pois não impugnou fundamento autônomo e suficiente para manter, por si só, o v. acórdão
estadual nessa parte. Nessa linha de intelecção, destacam-se os seguintes julgados:

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PERSONALIDADE
JURÍDICA.DESCONSIDERAÇÃO. CITAÇÃO. NULIDADE. PRIMEIRO
RÉU. CITAÇÃO POR EDITAL. LOCAL INCERTO. REEXAME. SÚMULA
N. 7/STJ. SEGUNDO RÉU. COMPARECIMENTO ESPONTÂNEO.
IMPUGNAÇÃO. SUMULA N. 283/STF. FRAUDE CARACTERIZADA.
INTENÇÃO DE NÃO PAGAR CREDORES.