Informações do processo 2014/0123799-1

Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao(s) recorrente(s) para
manifestação acerca da "Certidão para Saneamento de Óbices" constante dos autos:

DECISÃO

Trata-se de agravo interposto por GAFISA S.A. contra decisão de inadmissibilidade
do recurso especial apresentado em desafio a acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do
Estado de São Paulo assim ementado:

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL- Revisão do contrato
cumulada com indenização por lucros cessantes, com fundamento no atraso
na entrega da obra- Procedência em parte - Incidência do Código de Defesa
do Consumidor - Cláusula abusiva que pode ser conhecida de ofício pelo juiz,
nos termos do art. 51, IV, do CDC - Ausência de pedido expresso que não
impede o reconhecimento da nulidade - Vício de extrapetição não
configurado - Reconhecimento da validade da cláusula de tolerância de 180
(cento e oitenta) dias - Entrega do imóvel que supera o prazo - Mora
contratual configurada - Atraso injustificado - Admitida a indenização a titulo
de lucros cessantes ante a indisponibilidade do bem imóvel, que deve incidir
após o término do prazo de prorrogação até a entrega efetiva das chaves-
Preparo calculado em desconformidade com a Lei 11.608/03 - Insurgência
atingida pela preclusão temporal- Sentença parcialmente reformada -
Recurso provido em parte.

Os embargos de declaração opostos foram acolhidos, a fim de declarar sobre os
lucros cessantes, a incidência a partir de novembro/2010, data da expiração do prazo de
tolerância, até a efetiva entrega das chaves, bem como a inexistência de julgamento extra petita,
em virtude de pedido expresso de condenação no valor estimado de R$ 15.000,00 (quinze mil
reais) – e-STJ, fls. 734-738.

Em suas razões de recurso especial, a parte agravante alegou violação dos arts. 128,
332, 459, 460, 475-C, 475-E e 535, II, do CPC/2015; e 389, 393, caput e parágrafo único, 402,
403, 625, I, e 884 do CC, defendendo, além de negativa de prestação jurisdicional, a
irresponsabilidade pelo atraso na entrega, provocado por caso fortuito ou força maior,

decorrentes de exigências municipais após a aprovação do projeto; de embargo judicial, oriundo
de ação proposta por vizinho do imóvel, baseado na infundada alegação de risco de
desabamento; e de escassez de mão de obra.

Asseverou a impossibilidade de condenação em lucros cessantes não comprovados e
em montante indenizatório fixado de forma aleatória em percentual sobre o valor do imóvel, em
vez de observar o montante fixo postulado de R$ 15.000,00 (quinze mil reais)
mensais, aduzindo a necessidade de apuração do valor dos lucros cessantes em liquidação de
sentença, a fim de ser estabelecido o valor real da locação do imóvel.

Contrarrazões apresentadas às fls. 816-830(e-STJ).

É o relatório. Decido.

De início, é indevido conjecturar acerca de deficiência de fundamentação ou da
existência de omissão, de obscuridade ou de contradição na decisão apenas por ter sido proferida
em desconformidade com os interesses da parte. No mesmo sentido: AgInt no AREsp
1621374/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em
22/06/2020, DJe 25/06/2020; AgInt no AREsp 1595385/MT, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/06/2020, DJe 12/06/2020; AgInt no AgInt no
AREsp 1598925/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado
em11/05/2020, DJe 25/05/2020; AgInt nos EDcl no REsp 1812571/SP, Rel. Ministra MARIA
ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 10/03/2020, DJe16/03/2020; AgInt no
AREsp 1534532/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA,
julgado em 08/06/2020, DJe 15/06/2020; AgInt nos EDcl no AREsp 1374195/DF, Rel. Ministro
MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 18/05/2020, DJe 25/05/2020.

Conforme entendimento desta Corte Superior, o caso fortuito interno, entendido
como fato imprevisível e inevitável ocorrido no momento da realização do serviço e ligado com
a organização e/ou execução do negócio, como é o caso da oscilação do mercado de trabalho no
ramo de construção civil, problemas na elaboração e execução do projeto de
construção, influência climática nas obras em andamento e exigências da administração pública,
não se revela apto a excluir a responsabilidade do fornecedor, porque tem relação com o risco da
atividade desenvolvida.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA
DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. FORTUITO
INTERNO. FALHA GEOLÓGICA NO TERRENO. RISCO INERENTE À
ATIVIDADE. DANO MORAL. ATRASO EXPRESSIVO SUPERIOR A DOIS
ANOS. EXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. JUROS DE
MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. O fortuito interno, fato imprevisível e inevitável ocorrido no momento da
realização do serviço ou da fabricação do produto, como é o caso da alegada
existência de falha geológica no terreno adquirido para a construção do
empreendimento, não exclui a responsabilidade do fornecedor, porque
relaciona-se com a atividade e aos riscos da atividade .

2. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do
imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo
necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem
configurar a lesão extrapatrimonial. 3. Na hipótese, o atraso de mais de dois
anos na entrega do imóvel supera o mero inadimplemento contratual,
devendo ser mantida a indenização por danos morais. Precedentes.

4. Os juros moratórios, nos casos de responsabilidade contratual, fluem a
partir da data de citação. Precedentes.

5. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp n. 941.250/RJ, desta relatoria, Quarta Turma , julgado em
19/3/2019, DJe de 29/3/2019.)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO
EM RECURSO ESPECIAL. FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO. DANO
MORAL. CONSUMIDOR, ART. 14, § 3º, DO CDC. CULPA TERCEIRO.
AFASTAMENTO. RISCO INTRÍNSECO. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA
Nº 7/STJ.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do
Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e
3/STJ).

2. O fortuito interno, assim entendido como o fato imprevisível e, por isso,
inevitável ocorrido no momento da fabricação do produto ou da realização
do serviço, não exclui a responsabilidade do fornecedor porque faz parte da
sua atividade, ligando-se aos riscos do empreendimento.

3. O reconhecimento de culpa de terceiro, na hipótese, exigiria o reexame do
contexto fático-probatório dos autos, procedimento vedado pela Súmula nº
7/STJ.

4. Agravo interno não provido.

(AgInt nos EDcl no AREsp 1.257.856/RS, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva, Terceira Turma , julgado em 17/9/2018, DJe de 21/9/2018)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ACIDENTE OCORRIDO COM ALUNO
DURANTE EXCURSÃO ORGANIZADA PELO COLÉGIO. EXISTÊNCIA DE
DEFEITO. FATO DO SERVIÇO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA.
AUSÊNCIA DE EXCLUDENTES DE RESPONSABILIDADE.

1. É incontroverso no caso que o serviço prestado pela instituição de ensino
foi defeituoso, tendo em vista que o passeio ao parque, que se relacionava à
atividade acadêmica a cargo do colégio, foi realizado sem a previsão de um
corpo de funcionários compatível com o número de alunos que participava da
atividade.

2. O Tribunal de origem, a pretexto de justificar a aplicação do art. 14 do
CDC, impôs a necessidade de comprovação de culpa da escola, violando o
dispositivo ao qual pretendia dar vigência, que prevê a responsabilidade
objetiva da escola.

3. Na relação de consumo, existindo caso fortuito interno, ocorrido no
momento da realização do serviço, como na hipótese em apreço, permanece
a responsabilidade do fornecedor, pois, tendo o fato relação com os próprios
riscos da atividade, não ocorre o rompimento do nexo causal.

4. Os estabelecimentos de ensino têm dever de segurança em relação ao aluno
no período em que estiverem sob sua vigilância e autoridade, dever este do
qual deriva a responsabilidade pelos danos ocorridos.

5. Face as peculiaridades do caso concreto e os critérios de fixação dos
danos morais adotados por esta Corte, tem-se por razoável a condenação da
recorrida ao pagamento de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) a título de danos
morais.

6. A não realização do necessário cotejo analítico dos acórdãos, com
indicação das circunstâncias que identifiquem as semelhanças entres o aresto

recorrido e os paradigmas implica o desatendimento de requisitos
indispensáveis à comprovação do dissídio jurisprudencial.

7. Recursos especiais conhecidos em parte e, nesta parte, providos para
condenar o réu a indenizar os danos morais e materiais suportados pelo
autor.

(REsp 762.075/DF, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão , Quarta Turma ,
julgado em 16/6/2009, DJe de 29/6/2009)

Conforme entendimento da Segunda Seção do STJ, consolidado por ocasião do
julgamento do EREsp 1.341.138/SP, de relatoria da eminente Ministra Maria Isabel Gallotti
(julgado em 9/5/2018 e publicado no DJe de 22/05/2018): " descumprido o prazo para a entrega
do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação da vendedora por
lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, ainda que não demonstrada a
finalidade negocial da transação ".

Cumpre destacar que a indenização a tal título repara o prejuízo consistente naquilo
que a parte deixou de auferir em decorrência da mora, por isso, devida, mesmo no caso de
resolução contratual e de lote não edificado.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. TESES JURÍDICAS ACERCA DA IMPUTAÇÃO DA MORA E DA
QUALIFICAÇÃO DA PARTE ADVERSA. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO
CABIMENTO. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. LUCROS CESSANTES.
PREJUÍZO PRESUMIDO. PRECEDENTES. REDUÇÃO DO PATAMAR
INDENIZATÓRIO. ANÁLISE INVIABILIZADA. DEFICIÊNCIA DO COTEJO
ANALÍTICO. AGRAVO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA
EXTENSÃO, DESPROVIDO.

1. É vedado à parte insurgente, nas razões do agravo interno, apresentar
teses que não foram aventadas no momento da interposição do recurso
especial, em virtude da preclusão.

2. A jurisprudência desta Corte Superior é firme no sentido de que,
descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é
presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o
pagamento dos lucros cessantes. Esse entendimento, inclusive, vem sendo
aplicado por este Colegiado aos casos de atraso na entrega de lote não
edificado.

3. A análise da pretensão de redução do patamar indenizatório, deduzida por
meio da alínea c do permissivo constitucional, encontra-se obstada em razão
da deficiência do cotejo analítico.

4. Agravo interno parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido.

(AgInt no REsp n. 1.818.212/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze,
Terceira Turma, julgado em 22/3/2021, DJe de 25/3/2021.)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA.
ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.

1. Para suplantar a conclusão firmada pelo Tribunal de origem - acerca da
não caracterização de caso fortuito (ou força maior) que justificasse a
exclusão da responsabilidade da construtora no atraso da entrega do imóvel
objeto da demanda - revelar-se-ia necessária a interpretação de cláusulas
contratuais e a incursão no acervo fático-probatório dos autos, providências
inviáveis no âmbito do julgamento de recurso especial, ante os óbices das

Súmulas 5 e 7/STJ.

2. Consonância entre o acórdão estadual e a jurisprudência desta Corte, no
sentido de que o atraso na entrega do imóvel (objeto de compromisso de
compra e venda), sobretudo após o esgotamento da prorrogação estipulada,
enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de
mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente
comprador (EREsp 1.341.138/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti,
Segunda Seção, julgado em 09.05.2018, DJe 22.05.2018).

3. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento" (Súmula 543/STJ).

4. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp 1813470/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
QUARTA TURMA, julgado em 07/11/2019, DJe 12/11/2019)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE
VALORES CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E
COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE
IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO ENTRE
10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO
PRESUMIDO. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. LONGO ATRASO.
ALTERAÇÃO DO VALOR FIXADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ.
HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA
DO STJ.

1. Ação de rescisão contratual com pedido de devolução de valores cumulada
com indenização por danos materiais e compensação por danos morais em
razão de atraso na entrega de imóvel.

(...)

3. O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros
cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo
presumido o prejuízo do promitente comprador. Precedente.

(...)

(AgInt no REsp 1804123/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA
TURMA, julgado em 09/09/2019, DJe 11/09/2019)

Quanto ao valor indenizatório, este deve corresponder à média do aluguel em
imóveis semelhantes na região, devido desde a expiração do prazo de tolerância até a data da
efetiva disponibilização da posse do imóvel ao comprador, geralmente representada pela entrega
das chaves do bem.

A propósito:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE
DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO
CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO
DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA,
MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS
ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM.
RECURSOS DESPROVIDOS.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o
período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na
injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na
forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado,
com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da
unidade autônoma.

(...)

(REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA
SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO
NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRESUNÇÃO DE LUCROS CESSANTES
CORRESPONDENTES AO VALOR MÉDIO DE ALUGUEL DO IMÓVEL
OBJETO DO CONTRATO. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA
RECONSIDERAR PARCIALMENTE A DECISÃO AGRAVADA E, EM NOVA
ANÁLISE, CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO
ESPECIAL.

1. A jurisprudência deste Sodalício firmou-se no sentido de que, reconhecida
a culpa do promitente vendedor no atraso da entrega de imóvel, os lucros
cessantes são presumidos e devem corresponder à média do aluguel que o
comprador deixaria de pagar.

2. Na espécie, a decisão agravada deve ser parcialmente reformada, para
condenar os ora agravados ao pagamento de lucros cessantes à parte ora
agravante correspondentes ao valor médio de aluguel do imóvel objeto deste
processo desde junho de 2013 até a efetiva entrega das chaves.