Informações do processo 2014/0140522-7

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao recorrente para
manifestação acerca de vício certificado:

DECISÃO

Trata-se de agravo em recurso especial interposto por JOAO ANDRE ARSSA -

ESPÓLIO - contra decisão que inadmitiu o recurso especial, fundamentado no art. 105, III, "a",
da Constituição Federal, apresentado contra o v. acórdão do eg. Tribunal de Justiça do Estado do
Mato Grosso do Sul (TJ-MS), assim ementado (fl. 384)

EMENTAAPELAÇÕES CÍVEIS-AÇÃO DE RESCISÃODE CONTRATO C/C
REINTEGRAÇÃO DE POSSE - PROMESSA DECOMPRA E VENDA DE
IMÓVEL - INADIMPLEMENTO DOSPROMITENTES COMPRADORES -
TAXA DE FRUIÇÃO EM 1% DOPREÇO DO IMÓVEL POR MÊS DE
OCUPAÇÃO - CUMULAÇÃO COM ACLÁUSULA PENAL-
POSSIBILIDADE -DEVOLUÇÃO DOS VALORESPELO PROMITENTE
COMPRADOR - PARCELA ÚNICA E NA FORMASIMPLES - RECURSO
DAS AUTORAS PROVIDO - RECURSO DOREQUERIDO PREJUDICADO.
Comprovada a inadimplência contratual do promitente comprador, cabível a
rescisão do contrato, com o consequente pagamento da multa contratual
estipulada em 10% do valor atualizado das parcelas pagas.

É devida a indenização a título de fruição do imóvel, como forma de aluguel
pelo tempo em que o devedor permaneceu inadimplente na posse dobem,
incidindo o percentual de 1% sobre o valor do bem, tal qual como disposto no
contrato, a partir da data da sua posse no imóvel até a desocupação do bem.
Se após a revisão do contrato, nos termos da presente decisão, houver saldo
credor, deve ser feita a compensação/restituição dos valores cobrados a
maior, em parcela única, e na forma simples, a fim de se evitar o
enriquecimento sem causa de uma das partes.

As razões do recurso especial, fundamentadas na alínea "a" do permissivo
constitucional, apontam a violação (i) dos arts. 467 e 471 do CPC/73, uma vez que a sentença
havia determinado o pagamento de eventual saldo devedor em prestações, enquanto o v. acórdão

estadual determinou a compensação; (ii) do art. 53, §2º, do CDC, porquanto esse dispositivo
seria aplicável apenas para os contratos de consórcio, e não para o caso dos autos, que trata de
promessa de compra e venda; (iii) dos arts. 884 e 1.219 do CC/02, pois, diante do direito de
retenção, seria descabido fixar taxa de fruição do imóvel, a qual também geraria enriquecimento
sem causa do recorrido; (iv) do art. 206, § 3º, I e IV, do CC/02, porquanto a pretensão estaria
prescrita.

Decisão que inadmitiu o recurso especial às fls. 273/276.

Contraminuta às fls. 287/292.

É o relatório. Decido.

No apelo nobre que pretende trânsito, o recorrente aponta a ofensa dos arts. 467 e
471 do CPC/73, uma vez que a sentença havia determinado o pagamento de eventual saldo
devedor em prestações, enquanto o v. acórdão estadual determinou a compensação. O eg.
Tribunal estadual, por sua vez, concluiu pelo cabimento da rescisão do contrato devido à
inadimplência do recorrido e, por conseguinte, determinou a compensação dos valores com a
venda do imóvel. Para fins demonstrativos, colacionam-se os seguintes trechos do v. acórdão
objurgado (fls. 33/236):

O réu, apesar de ter contestado a ação, não negou a falta de pagamento das
prestações do contrato (f. 61).

E mais, não refutou, ainda, que o inadimplemento fosse causa para a
resolução do contrato e para a reintegração na posse, limitando-se a
discorrer sobre a abusividade das cláusulas contratuais relativas aos
honorários advocatícios e perdas e danos, além de defender seu direito à
restituição dos valores pagos e ressarcimento pelas benfeitorias realizadas no
imóvel em questão.

Nos autos em apenso (n. 001.06.012574-9) o Espólio de João André Arssa,
ora requerido, propôs ação consignatória, com o intuito de depositar o valor
das parcelas no montante que entendia devidos, o que lhe foi deferido. (f.
65/66).

A questão posta no presente arrazoado cinge-se em saber se o contrato de
promessa de compra e venda entabulado entre as partes deve ser rescindido,
e, por conseguinte, se as autoras devem ser reintegradas na posse do bem
imóvel, com a consequente indenização pela fruição do bem. Tenho que sim.

É cediço que uma das hipóteses de rescisão do contrato é o não cumprimento
da obrigação por uma das partes, como dispõe o art. 475, do CC ("a parte
lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não
preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos,
indenização por perdas e danos").

No presente caso, constata-se que o requerido parou de efetuar os
pagamentos das prestações de seu financiamento, tornando-se inadimplente
desde o ano de 2005, fato este admitido em contestação (f. 61).

Assim, a sentença proferida pelo juízo a quo, não considerou que orequerido
deixou de pagar suas parcelas do contrato, desde o ano de 2005 dando,
destaforma, ensejo à rescisão contratual.

Isso porque, incontroversa a inadimplência, bem como a ocupação doimóvel
sem a devida contraprestação, impõe-se a declaração da rescisão do pacto,
com arestituição das partes ao status quo ante, ou seja, sendo as autoras
reintegradas na possedo bem, necessária se faz a restituição dos valores
pagos pelo requerido, deduzido, éclaro, a quantia já paga, taxa de fruição e
demais taxas concernentes ao imóvel.

Outrossim, não obstante tenha a parte requerida ingressado com ação
consignatória dos valores que entendia devidos, constata-se que os depósitos
foram parciais (f. 197/198 - autos em apenso), ou seja, insuficientes. Isso
porque, o próprio autor, na inicial da consignatória, reconhece que no dia 26
de março de 2004 renegociou a dívida, tendo como prazo de pagamento75
meses.

Assim, aplicando-se tal prazo na data da renegociação da dívida, tem-se que
o requerido deveria pagar, no mínimo, até o ano de 2010, porém,
compulsando os autos da ação de consignação em pagamento, observa-se dos
extratos da conta única, que o apelado efetuou o pagamento do mês de junho
de 2006 até agosto de 2008, de modo que os depósitos se mostram
insuficientes, razão pela qual, a reforma da sentença é medida que se impõe.
Ademais, vislumbra-se no presente caso, que o imóvel foi entregue,
perfeitamente acabado, de modo que o contrato foi integralmente cumprido
pelas autoras, não havendo contraprestação do requerido a partir do
momento em que se tornou inadimplente e sequer efetuou regularmente os
depósitos em juízo das parcelas que entendia devidas.

(...)

Como se vê, evidenciado o inadimplemento do promitente comprador, é
possível a resolução do contrato, pelo que, merece reparo a sentença
objurgada quanto à rescisão contratual ocasionada por culpa do adquirente,
ante sua inadimplência, devendo ser declarada a rescisão contratual por
culpa do requerido, restituindo-se aposse do imóvel às autoras, bem como,
restituindo-se ao requerido o valor pago, retendo-se a taxa de multa, no
percentual estipulado pelo acórdão transitado em julgado prolatado na ação
consignatória (f. 278/287).

Taxa de Fruição

Com efeito, diante da constatação de que o requerido usufruiu do bem por
longo período sem efetuar o pagamento das parcelas pactuadas, impõe-se
reconhecer o direito da empresa autora de descontar-lhe a vantagem
econômica auferida por esta fruição, sob pena de enriquecimento ilícito do
consumidor.

Convém lembrar que a taxa de fruição não representa pena na acepção
técnica do termo, mas, sim, verdadeiro aluguel, pelo tempo de permanência
no imóvel.

Caracteriza perda substancial, portanto, tem também função reparatória.
Impede o enriquecimento sem causa, penaliza o moroso, sanciona o devedor
que, ciente da obrigação contratada, dá causa por culpa exclusivamente sua
à rescisão do contrato.

(...)

Com efeito, diante da constatação de que o requerido usufruiu do bem por
longos anos sem efetuar o pagamento das parcelas pactuadas, impõe-se
reconhecer o direito da empresa recorrida de descontar-lhe a vantagem
econômica auferida por esta fruição, sob pena de enriquecimento ilícito.

Diga-se ademais, que a análise dessa matéria (restituição) não ofende acoisa
julgada, na medida que é mera consequência da rescisão contratual, aliado
ao fato que o acórdão proferido na ação consignatória sequer abordou tal
questão.

Com efeito, não há violação dos arts. 467 e 471 do CPC/73, pois o pagamento do
valor devido, com respectiva compensação, decorreu do provimento da apelação dos autores,
ora recorridos, no sentido de que reconhecer a inadimplência do recorrente e, diante disso, terá
de arcar com referido débito.

O recurso também aponta a ofensa do art. 53, §2º, do CDC, porquanto esse

dispositivo seria aplicável apenas para os contratos de consórcio, e não para o caso dos autos,
que trata de promessa de compra e venda. Ocorre, todavia, conforme transcrição acima, que o eg.
TJ-MS analisou a controvérsia também à luz do caput do art. 53 do CDC, de modo que o §2º
mostrou-se indiferente para a solução da controvérsia.

Quanto aos arts. 884 e 1.219 do CC/02, afirma-se que, devido ao direito de retenção,
seria descabido fixar taxa de fruição do imóvel, a qual também geraria enriquecimento sem causa
dos recorridos. Este Sodalício, no entanto, entende que "(...) nas hipóteses de rescisão de
contrato de compra e venda com a determinação de devolução dos valores pagos pelo
comprador, é cabível a fixação de indenização relativa ao período da ocupação
do imóvel, desde a data em que a posse foi transferida até a efetiva entrega do bem .(AgInt no
REsp 1933996/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA,
julgado em 21/02/2022, DJe 23/02/2022). Assim, verifica- se que o v. acórdão está conforme
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, razão pela qual incide a Súmula n. 83/STJ.

Por fim, quanto ao art. 206, § 3º, I e IV, do CC/02, o recurso carece de
prequestionamento, pois o tema relativo à prescrição sequer foi apreciado pelo eg. Tribunal
estadual, nem foram opostos embargos de declaração para sanar eventual omissão.

Diante do exposto, conheço do agravo e nego provimento ao recurso especial.

Publique-se.

Brasília, 30 de março de 2022.

Ministro RAUL ARAÚJO

Relator