Informações do processo 2011/0144447-8

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Agravado para Impugnação do
AgInt:

Trata-se de recurso especial interposto por BANCO DO BRASIL SA, com

fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do eg. Tribunal de Justiça

do Estado de São Paulo, assim ementado (fl. 257):

"DESPESAS DE CONDOMÍNIO - Ação de Cobrança - Sentença de Primeiro
Grau que julgou extinta a demanda, dada a carência por ilegitimidade de parte
do banco apelado - Alegação de que os apelados são proprietários da unidade

em questão, de acordo com as informações do RI - Alegação, ainda, de
solidariedade no cumprimento da obrigação, posto que o réu reyel é o
possuidor direto, e o Banco o credor fiduciário, com registro da aquisição junto
ao CRI - Precedentes - Recurso provido, para o fim de afastar a extinção
declarada, posto que o banco é parte legítima para figurar no pólo passivo da
demanda e, com base no art. 515, & 3 o , do CPC, julgar a ação procedente,
inclusive quanto ao Banco apelado, porquanto os fatos alegados na inicial

resultaram comprovados".

Em suas razões recursais, a recorrente aponta violação do art. 27 da Lei n.º 9.514/97;
do art. 66 da Lei n.º 4.728/65; dos arts. 267 e 295 do CPC/73; e do art. 186 do CC/02, sustentando,
em síntese, que (a) a instituição financeira, credora fiduciária, não teria legitimidade para figurar no
polo passivo da demanda de cobrança das taxas condominiais, pois tem apenas a posse indireta do
bem, (b) não há obrigação de pagar os encargos cobrados, pois ausente nexo causal que vincule o
recorrente aos débitos condominiais; e (c) subsidiariamente, que seja cobrada quantia razoável sem

gerar enriquecimento sem causa do recorrido.

Apresentadas contrarrazões às fls. 282/286.

É o relatório. Passo a decidir.

Cumpre salientar que o presente recurso será examinado à luz do Enunciado 2 do
Plenário do STJ: " Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões
publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma
nele prevista, com as interpretações dadas, até então, pela jurisprudência do Superior Tribunal de

Justiça".

O recurso merece prosperar.

Nas razões do apelo nobre, sustenta o recorrente a violação do art. 27 da Lei n.º
9.514/97; do art. 66 da Lei n.º 4.728/65; dos arts. 267 e 295 do CPC/73; e do art. 186 do CC/02, ao
argumento de que o credor fiduciário não teria legitimidade para figurar no polo passivo da ação de
cobrança de débitos condominiais gerados pelo devedor fiduciante. O eg. Tribunal estadual, por sua
vez, conclui pela responsabilidade do recorrente, sob o fundamento de que os possuidores direto e

indireto possuem relação com o condomínio. Essa conclusão pode ser retirada dos excertos a seguir

colacionados (fl. 260):

"Numa primeira análise, cumpre anotar que o condomínio-autor ajuizou a
ação de forma correta, ou seja, contra os dois réus. E, na inicial, o autor já
apontava para o fato de que o Banco era o credor fiduciário, ao j passo que o
outro réu era o possuidor direto. E, pelo documento de fls. 15/16, qual seja, a
matrícula do imóvel, percebe-se que a aquisição por parte do réu revel e a

alienação fiduciária foram devidamente registradas, momento em que as

aquisições tornaram-se públicas.

Portanto, a ação foi bem direcionada, pois o réu revel é o possuidor direto da
unidade, ao passo que o banco é o credor fiduciário. Ambos mantêm relação

com o condomínio, um de forma direta, e ou outro indireta".

Com efeito, este Sodalício, ao interpretar o art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e art. 1.368-B
do CC/02, proferiu entendimento no sentido de que o credor fiduciário apenas possui

responsabilidade pelas taxas condominiais a partir da consolidação plena de sua propriedade.

Corroboram essa conclusão os arestos a seguir:

DIREITO CIVIL PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINAIS. IMÓVEL OBJETO DE
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO CREDOR
FIDUCIÁRIO. SOLIDARIEDADE. AUSÊNCIA. VERBAS DE

SUCUMBÊNCIA.
1. Ação de cobrança de despesas condominiais.

2. Ação ajuizada em 05/05/2011. Recurso especial concluso ao gabinete em
26/08/2016. Julgamento: CPC/73.

3. O propósito recursal é definir se há responsabilidade solidária do credor
fiduciário e dos devedores fiduciantes quanto: i) ao pagamento das despesas
condominiais que recaem sobre imóvel objeto de garantia fiduciária; e ii) ao

pagamento das verbas de sucumbência.

4. O art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 prevê expressamente que responde o
fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e
quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel,
cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo,
até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.

5. Ademais, o art. 1.368-B do CC/02, veio, de forma harmônica,
complementar o disposto no art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97, ao dispor que o
credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de
realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação,
dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade
plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a
posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários
ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que
vier a ser imitido na posse direta do bem.

6. Aparentemente, com a interpretação literal dos mencionados dispositivos
legais, chega-se à conclusão de que o legislador procurou proteger os
interesses do credor fiduciário, que tem a propriedade resolúvel como mero
direito real de garantia voltado à satisfação de um crédito.

7. Dessume-se que, de fato, a responsabilidade do credor fiduciário pelo

pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua
propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua
imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do
art. 1.368-B do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da
ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem.

8. Na espécie, não reconhecida pelas instâncias de origem a consolidação da
propriedade plena em favor do ITAU UNIBANCO S.A, não há que se falar
em responsabilidade solidária deste com os devedores fiduciários quanto ao

adimplemento das despesas condominiais em aberto.

9. Por fim, reconhecida, na hipótese, a ausência de solidariedade do credor

fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais, não há que se falar em

condenação solidária do recorrente ao pagamento das despesas processuais e

honorários advocatícios.

10. Recurso especial conhecido e provido.

(REsp 1731735/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI , TERCEIRA
TURMA, julgado em 13/11/2018, DJe 22/11/2018 )

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO.

RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DEVEDOR

FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código

de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de
alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo

pagamento das despesas condominiais juntamente com o devedor fiduciante.

3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a
responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o

devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel.

4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais

incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o

possuidor direto do bem.

5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no
estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores,

pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa).

6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das
despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em

relação a ele, ser julgado improcedente o pedido.

7. Recurso especial provido.

(REsp 1696038/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA ,

TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe 03/09/2018)

Nesse cenário, o recurso merece prosperar, considerando que o v. acórdão estadual
não está consonante com o entendimento desta eg. Corte Superior, devendo-se afastar a

responsabilidade solidária da instituição financeira, ora recorrente, pelos débitos condominiais até que

haja a consolidação plena de sua propriedade.

Diante do exposto, nos termos do art. 255, § 4º, II, do RISTJ, dou provimento ao
recurso especial para afastar a responsabilidade do BANCO DO BRASIL S.A. quanto ao pagamento

das despesas condominiais referentes ao imóvel garantido fiduciariamente.

Publique-se.
Brasília (DF), 1º de fevereiro de 2019.

MINISTRO RAUL ARAÚJO

Relator

Trata-se de recurso especial interposto por BANCO DO BRASIL SA,
com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do eg.

Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fl. 257):

"DESPESAS DE CONDOMÍNIO - Ação de Cobrança - Sentença

de Primeiro Grau que julgou extinta a demanda, dada a carência

por ilegitimidade de parte do banco apelado - Alegação de que os

apelados são proprietários da unidade em questão, de acordo com

as informações do RI - Alegação, ainda, de solidariedade no

cumprimento da obrigação, posto que o réu reyel é o possuidor

direto, e o Banco o credor fiduciário, com registro da aquisição

junto ao CRI - Precedentes - Recurso provido, para o fim de afastar

a extinção declarada, posto que o banco é parte legítima para

figurar no pólo passivo da demanda e, com base no art. 515, & 3 o ,

do CPC, julgar a ação procedente, inclusive quanto ao Banco

apelado, porquanto os fatos alegados na inicial resultaram

comprovados".

Em suas razões recursais, a recorrente aponta violação do art. 27 da Lei n.º
9.514/97; do art. 66 da Lei n.º 4.728/65; dos arts. 267 e 295 do CPC/73; e do art. 186 do
CC/02, sustentando, em síntese, que (a) a instituição financeira, credora fiduciária, não
teria legitimidade para figurar no polo passivo da demanda de cobrança das taxas
condominiais, pois tem apenas a posse indireta do bem, (b) não há obrigação de pagar os
encargos cobrados, pois ausente nexo causal que vincule o recorrente aos débitos

condominiais; e (c) subsidiariamente, que seja cobrada quantia razoável sem gerar

enriquecimento sem causa do recorrido.

Apresentadas contrarrazões às fls. 282/286.

É o relatório. Passo a decidir.
Cumpre salientar que o presente recurso será examinado à luz do

Enunciado 2 do Plenário do STJ: " Aos recursos interpostos com fundamento no
CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos
os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas, até

então, pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça".

O recurso merece prosperar.

Nas razões do apelo nobre, sustenta o recorrente a violação do art. 27 da
Lei n.º 9.514/97; do art. 66 da Lei n.º 4.728/65; dos arts. 267 e 295 do CPC/73; e do art.

186 do CC/02, ao argumento de que o credor fiduciário não teria legitimidade para
figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais gerados pelo
devedor fiduciante. O eg. Tribunal estadual, por sua vez, conclui pela responsabilidade
do recorrente, sob o fundamento de que os possuidores direto e indireto possuem relação

com o condomínio. Essa conclusão pode ser retirada dos excertos a seguir colacionados

(fl. 260):

"Numa primeira análise, cumpre anotar que o condomínio-autor
ajuizou a ação de forma correta, ou seja, contra os dois réus. E, na
inicial, o autor já apontava para o fato de que o Banco era o credor
fiduciário, ao j passo que o outro réu era o possuidor direto. E, pelo
documento de fls. 15/16, qual seja, a matrícula do imóvel,
percebe-se que a aquisição por parte do réu revel e a alienação
fiduciária foram devidamente registradas, momento em que as

aquisições tornaram-se públicas.

Portanto, a ação foi bem direcionada, pois o réu revel é o
possuidor direto da unidade, ao passo que o banco é o credor

fiduciário. Ambos mantêm relação com o condomínio, um de forma
direta, e ou outro indireta".

Com efeito, este Sodalício, ao interpretar o art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e
art. 1.368-B do CC/02, proferiu entendimento no sentido de que o credor fiduciário
apenas possui responsabilidade pelas taxas condominiais a partir da consolidação plena

de sua propriedade. Corroboram essa conclusão os arestos a seguir:

DIREITO CIVIL PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINAIS. IMÓVEL
OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE
DO CREDOR FIDUCIÁRIO. SOLIDARIEDADE. AUSÊNCIA.

VERBAS DE SUCUMBÊNCIA.
1. Ação de cobrança de despesas condominiais.

2. Ação ajuizada em 05/05/2011. Recurso especial concluso ao

gabinete em 26/08/2016. Julgamento: CPC/73.

3. O propósito recursal é definir se há responsabilidade solidária

do credor fiduciário e dos devedores fiduciantes quanto: i) ao
pagamento das despesas condominiais que recaem sobre imóvel

objeto de garantia fiduciária; e ii) ao pagamento das verbas de

sucumbência.

4. O art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 prevê expressamente que
responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas,
contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que
recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido
transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data

em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.

5. Ademais, o art. 1.368-B do CC/02, veio, de forma harmônica,
complementar o disposto no art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97, ao
dispor que o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do

bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação
da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe
tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder

pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas,
despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou
não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data

em que vier a ser imitido na posse direta do bem.

6. Aparentemente, com a interpretação literal dos mencionados

dispositivos legais, chega-se à conclusão de que o legislador
procurou proteger os interesses do credor fiduciário, que tem a

propriedade resolúvel como mero direito real de garantia voltado à

satisfação de um crédito.

7. Dessume-se que, de fato, a responsabilidade do credor fiduciário
pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da

consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em
garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos
termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02.
A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se,

portanto, à condição de estar imitido na posse do bem.

8. Na espécie, não reconhecida pelas instâncias de origem a
consolidação da propriedade plena em favor do ITAU
UNIBANCO S.A, não há que se falar em responsabilidade

solidária deste com os devedores fiduciários quanto ao

adimplemento das despesas condominiais em aberto.

9. Por fim, reconhecida, na hipótese, a ausência de solidariedade
do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais,
não há que se falar em condenação solidária do recorrente ao

pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios.

10. Recurso especial conhecido e provido.

(REsp 1731735/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI ,

TERCEIRA TURMA, julgado em 13/11/2018, DJe 22/11/2018 )

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO.

RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS.

DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8º, DA

LEI Nº 9.514/1997.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na

vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados

Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no
contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem

responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais
juntamente com o devedor fiduciante.

3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem
imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas
condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na

posse direta do imóvel.

4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas
condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a

propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem.

5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o
imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos

condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter

rem (por causa da coisa).

6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo
pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta
do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o

pedido.

7. Recurso especial provido.

(REsp 1696038/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS
CUEVA , TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe
03/09/2018)

Nesse cenário, o recurso merece prosperar, considerando que o v. acórdão
estadual não está consonante com o entendimento desta eg. Corte Superior, devendo-se

afastar a responsabilidade solidária da instituição financeira, ora recorrente, pelos débitos

condominiais até que haja a consolidação plena de sua propriedade.

Diante do exposto, nos termos do art. 255, § 4º, II, do RISTJ, dou
provimento ao recurso especial para afastar a responsabilidade do BANCO DO BRASIL

S.A. quanto ao pagamento das despesas condominiais referentes ao imóvel garantido

fiduciariamente.

Publique-se.

Brasília (DF), 1º de fevereiro de 2019.

MINISTRO RAUL ARAÚJO

Relator