Informações do processo 2012/0049101-3

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Agravado para Impugnação do
AgInt:

DECISÃO
Trata-se de recurso especial interposto por .ÊXITO CONSTRUÇÕES E
INCORPORAÇÕES LTDA, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal,
contra acórdão do eg. Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, assim ementado (fl. 411):

"EMENTA: CIVIL E PROCESSO CIVIL - REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C
RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO - COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA - MORA COMPROVADA - PROCEDÊNCIA -
RETORNO DAS PARTES AO STATU QUO ANTE - DEVOLUÇÃO DAS
PARCELAS PAGAS - CLÁUSULA PENAL - EXORBITÂNCIA - REDUÇÃO -
ARRAS - PRETENSÃO AFASTADA - USO E FRUIÇÃO - INDENIZAÇÃO
DEVIDA - VALOR - MANUTENÇÃO - ÔNUS SUCUMBENCIAS -
CONDENAÇÃO - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

Rescindido o contrato de promessa de compra e venda, impõe-se a restituição
das parcelas pagas, admitindo-se, todavia, a retenção de parte das prestações
pagas no importe de 10% (dez por cento), como penalidade por
descumprimento da obrigação assumida e compensação dos prejuízos. No que
se refere às arras, há que se destacar que são inconfundíveis os institutos do
arrependimento e do inadimplemento. No primeiro caso, a parte simplesmente
não deseja prosseguir com o negócio jurídico. No segundo, o contratante
simplesmente descumpre obrigação a seu cargo. Adotando-se o
posicionamento jurisprudencial atual, deve ser salvaguardado à promitente
vendedora o direito à indenização do que poderia auferir a título de locação,
no período em que o imóvel esteve ocupado pelo comprador. O termo inicial de
incidência dos juros moratórios deve ser a citação, sendo essa a fase
processual de constituição do devedor em mora, nos termos do artigo 219 do
Código de Processo Civil. Considerando haver a autora decaído de parte
mínima do pedido, devem os réus ser condenados no pagamento das custas
processuais e dos honorários advocatícios arbitrados. Primeiro e segundo
recursos providos em parte."

Em suas razões recursais, o recorrente aponta violação dos arts. 920, 1.092 e 1.097 do
CC/16; dos arts. 412, 418 e 475 do CC/02; e do art. 128 do CPC/73, além da divergência
jurisprudencial, sustentando, em síntese, que (a) na rescisão da promessa de compra e venda por
culpa do comprador, o percentual de retenção no importe de 10% (dez por cento) seria irrisório, (b)
seria possível reter as arras cumulativamente com retenção das parcelas pagas; (c) não é possível
condicionar a reintegração da posse do imóvel à restituição das parcelas pagas; (d) os juros
moratórios quanto à restituição das parcelas pagas deveriam incidir a partir do trânsito em julgado, e

não da citação.

Apresentadas contrarrazões às fls. 543/548.

É o relatório. Passo a decidir.
Cumpre salientar que o presente recurso será examinado à luz do Enunciado 2 do
Plenário do STJ: " Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões
publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma

nele prevista, com as interpretações dadas, até então, pela jurisprudência do Superior Tribunal de

Justiça".

No apelo nobre que pretende trânsito, sustenta-se a violação do art. 1.097 do CC/16 e
do art. 418 do CC/02, ao argumento de que o promitente vendedor poderia reter as arras de forma
cumulativa com a retenção das parcelas pagas. O eg. TJ-MG, por sua vez, afastou a pretensão de
reter as arras, uma vez que não haveria arrependimento, mas mera inadimplemento dos promitentes
compradores. Essa conclusão encontra-se no seguinte excerto retirado do v. acórdão estadual (fl.419):

"No que se refere às arras, há que se destacar que são inconfundíveis os
institutos do arrependimento e do inadimplemento. No primeiro caso, a parte
simplesmente não deseja prosseguir com o negócio jurídico. No segundo, o
contratante simplesmente descumpre obrigação a seu cargo. Pleiteada a
rescisão do contrato com base no inadimplemento, resta afastada a pretensão
às arras penitenciais porque o inadimplente não se arrependeu. Esta sanção
consiste na aplicação da cláusula penal".
Com efeito, o recurso não merece prosperar, pois este Sodalício firmou orientação no
sentido de não ser possível cumular cláusula penal compensatória - consubstanciada na retenção das
parcelas pagas - com o instituto das arras, sob pena de violar o princípio do non bis in idem e gerar

enriquecimento sem causa do promitente vendedor. Nessa linha de intelecção, confiram-se:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C
PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NEGATIVA DE
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL
COMPENSATÓRIA. ARRAS. NATUREZA INDENIZATÓRIA.
CUMULAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DAS ARRAS.
JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO.

1. Ação ajuizada em 03/07/2014. Recurso especial interposto em 27/04/2016 e

distribuído em 01/12/2016.

2. Inexistentes os vícios de omissão, contradição, obscuridade ou erro material
no acórdão recorrido, não se caracteriza a violação do art. 1.022 do
CPC/2015.

3. A cláusula penal compensatória constitui pacto acessório, de natureza
pessoal, por meio do qual os contratantes, com o objetivo de estimular o

integral cumprimento da avença, determinam previamente uma penalidade a
ser imposta àquele que der causa à inexecução, total ou parcial, do contrato.
Funciona, ainda, como fixação prévia de perdas e danos, que dispensa a
comprovação de prejuízo pela parte inocente pelo inadimplemento contratual.

4. De outro turno, as arras consistem na quantia ou bem móvel entregue por
um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como
sinal de garantia do negócio. Apresentam natureza real e têm por finalidades:
a) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter
confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo
gênero da obrigação principal); c) prefixar o montante das perdas e danos
devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de
arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter
indenizatório).

5. Do regramento constante dos arts. 417 a 420 do CC/02, verifica-se que a
função indenizatória das arras se faz presente não apenas quando há o lícito
arrependimento do negócio, mas principalmente quando ocorre a inexecução

do contrato.

6. De acordo com o art. 418 do CC/02, mesmo que as arras tenham sido
entregues com vistas a reforçar o vínculo contratual, tornando-o irretratável,
elas atuarão como indenização prefixada em favor da parte 'inocente' pelo
inadimplemento, a qual poderá reter a quantia ou bem, se os tiver recebido, ou,
se for quem os deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o equivalente.

7. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução
do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal
compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem
(proibição da dupla condenação a mesmo título).
8. Se previstas cumulativamente, deve prevalecer a pena de perda das arras,
as quais, por força do disposto no art. 419 do CC, valem como 'taxa mínima'
de indenização pela inexecução do contrato.

9. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e
venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a
partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do

promitente vendedor. Precedentes.

10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente

provido.

(REsp 1617652/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA
TURMA, julgado em 26/09/2017, DJe 29/09/2017, grifou-se)

Dessa forma, a pretensão recursal ora apresentada esbarra na Súmula 83/STJ,
considerando o entendimento consolidado nesta eg. Corte Superior quanto ao descabimento de

cumular cláusula penal compensatória com as arras.

Outrossim, melhor sorte não socorre ao recurso no que diz respeito à violação do art.

920 do CC/16 e do art. 412 do CC/02. Sob as alegadas infringências, afirma-se que seria irrisório o

percentual de retenção das parcelas pagas fixado em 10% (dez por cento). O eg. TJ-MG, por seu

turno, à luz das peculiaridades do caso concreto, reduziu esse valor de 20% (vinte por cento) para
10% (dez por cento), sob o fundamento de que essa proporção assegura a cobertura dos gastos do

promitente vendedor. À título elucidativo, colacionam-se os seguintes trechos do v. acórdão estadual

(fls. 415/418):

"J á com relação ao percentual arbitrado, assiste razão aos segundos
apelantes ao pretender a sua redução, vez que o percentual de 20% (vinte por
cento) revela-se exagerado.

Têm-se manifestado os tribunais pátrios, em situações análogas, no sentido
da fixação da cláusula penal no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor
a ser restituído, considerando-o suficiente para o ressarcimento das perdas e

danos advindos da rescisão do pactuado.

(...)

De fato, é razoável que, no caso concreto, a devolução seja na proporção de
90% (noventa por cento) do total pago, de uma só vez, com reserva de 10%
(dez por cento), para assegurar a cobertura dos gastos com corretagem, com
publicidade, com encargos administrativo, tributários e outros, notadamente

por ter a primeira apelante continuado como proprietária do imóvel, podendo

dele dispor.

Assim, rescindido o contrato de promessa de compra e venda, impõe-se a
restituição das parcelas pagas, admitindo-se, todavia, a retenção de parte das
prestações pagas no importe de 10% (dez por cento), como penalidade por
descumprimento da obrigação assumida e compensação dos prejuízos.

Nessa quadra, conclui-se que deve ser reduzido o percentual a ser retido pela
autora dos valores a serem devolvidos aos réus, o qual fica fixado em 10% (dez
por cento) dos valores efetivamente pagos, empreendidas as devidas
correções." (grifou-se)

Dessa forma, o recurso não merece acolhimento, pois a orientação do Superior
Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que a revisão do percentual de retenção fixado pelas

instâncias originárias esbarra no óbice da Súmula n. 7/STJ, a qual somente é relativizada se o

quantum revelar-se irrisório ou exorbitante, contrariando os padrões de razoabilidade, o que não se

evidencia no caso em tela. Nessa linha de intelecção, confira-se:

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. PARCELAS
PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL RETIDO.
ALTERAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.

1. 'A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de
contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o
percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja
arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso,
avaliando-se os prejuízos suportados' (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ,

Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA
TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem
análise de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório

dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).

3. O Tribunal de origem analisou o contrato e as demais provas contidas no
processo para concluir que o percentual aplicado pela agravante, para a
retenção parcial da quantia paga pelo consumidor, era abusivo. Alterar esse
entendimento demandaria reexame do conjunto probatório do feito, vedado em

recurso especial.

4. Agravo interno a que se nega provimento".
( AgInt no REsp 1692346/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS

FERREIRA , QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2018, DJe 26/04/2018;

grifou-se)

"DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. DEVOLUÇÃO ÍNFIMA DO VALOR
ADIMPLIDO. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO DE PERCENTUAL SOBRE O

VALOR PAGO. SÚMULA 7 DO STJ.

(...)

4. No caso, o Tribunal a quo concluiu, de forma escorreita, que o distrato
deve render ao promitente comprador o direito à percepção das parcelas
pagas. Outrossim, examinando o contexto fático-probatório dos autos,

entendeu que a retenção de 15% sobre o valor devido seria suficiente para
indenizar a construtora pelos prejuízos oriundos da resilição contratual.

Incidência da Súmula 7 do STJ.

5. Recurso especial não provido.

(REsp 1132943/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA

TURMA, julgado em 27/08/2013, DJe 27/09/2013, grifou-se)
Além disso, o recorrente invoca a ofensa do art. 1.092 do CC/16, do art. 475 do
CC/02 e do art. 128 do CPC/73, sob a alegação de que não seria possível condicionar a entrega do

imóvel à restituição das parcelas pagas, mormente porque não houve pedido expresso nesse sentido
pelo recorrido. O recurso também não merece respaldo quanto a esse ponto, pois o eg. Tribunal
estadual fundamentou essa condicionante no poder geral de cautela previsto no art. 461 do CPC/73.

Para fins demonstrativos, segue transcrição do v. acórdão objurgado, na qual contém referida

conclusão (fls. 418/419):

"Vale dizer ainda que entendeu corretamente o Juízo primeiro em condicionar
a reintegração na posse do imóvel à restituição pela autora do importe

recebido a título de pagamento do preço contratado pela compra do imóvel.

O recebimento dos valores pagos dependerá, se não espontaneamente
pretender a autora adimplir o valor, de procedimento executivo para o seu
recebimento, derivando, da aludida condição, por óbvio, a garantia de eficácia

do decisum, repisa-se inteligência que se faz do artigo 461 do Código de

Processo Civil.

Assim, a condição imposta pelo MM. Juiz sentenciante para a restituição do

bem, presta-se unicamente para a guarida de sua justa exeqüibilidade,
faculdade-dever que se insere no poder geral de cautela do Juízo".

Por seu turno, da leitura das razões posta no apelo nobre, infere-se que o recorrente
não impugnou o fundamento usado relativo ao poder geral de cautela previsto no art. 461 do
CPC/73. Nesse cenário, havendo fundamento autônomo e suficiente, por si só, para manter o v.

acórdão estadual, o apelo nobre encontra óbice na Súmula n. 283/STF, aplicada por analogia. Nessa

mesma linha de intelecção, destacam-se os seguintes julgados:

"AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE
INSTRUMENTO. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. PRETENSÃO DE
COMPLEMENTAÇÃO DO LAUDO PERICIAL E JUNTADA DE
DOCUMENTOS. NECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE AUDIÊNCIA COM
O INTUITO DE ESCLARECER QUESTÕES ATINENTES ÀS
AMORTIZAÇÕES REALIZADAS. REEXAME FÁTICO DOS AUTOS.
SÚMULA N. 7/STJ. FUNDAMENTO DO TRIBUNAL DE ORIGEM NÃO

IMPUGNADO. SÚMULA N. 283 DO STF.

(...)

2. É inadmissível o recurso especial que não impugna os fundamentos do
acórdão recorrido, suficientes, por si só, à manutenção da conclusão a que

chegou o Tribunal de origem (Súmula n. 283/STF).

3. Agravo interno a que se nega provimento."
(AgInt no AREsp 451.336/RS, Rel. Ministra MARIA ISABEL

GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 01/06/2017, DJe 08/06/2017 -

grifou-se)

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM"
RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DE