Informações do processo 2017/0252144-7

Trata-se de agravo interposto por CONDOMINIO NOVA
GUARULHOS II em face de decisão que inadmitiu recurso especial fundado no art. 105,
III, "a", da Constituição Federal, interposto contra v. acórdão do eg. Tribunal de Justiça
do Estado de São Paulo, assim sintetizado:

"Apelação - Cobrança - Contribuições condominiais.

"Para a correta definição do responsável pelos encargos
condominiais, em caso de contrato de promessa de compra e
venda, deve-se aferir, pontualmente, se houve efetiva imissão na
posse por parte promissário-comprador (ainda que em caráter
precário) e se o condomínio teve ou não o pleno conhecimento
desta. Presentes tais circunstâncias, a responsabilidade pelas
despesas condominiais deve ficar a cargo do
promissário-comprador, no período em que tiver exercido a posse
do bem imóvel" (REsp 1.079.177) - Porém, os réus são parte
legítima para o processo se ao menos uma parte do débito é
referente a período anterior à alienação do imóvel.

Apelação provida em parte, com observação. (fl. 200)

Nas razões do recurso especial, a ora agravante aponta violação dos arts.

1227, 1245, § 1°, e 1336, § 1°, do Código Civil, sustentando, em síntese, (a) a faculdade

do Condomínio de cobrar cotas condominiais de seu condômino inandimplente, e (b) a
alegação de que o imóvel foi vendido por meio de "contrato de gaveta" não é o bastante
para afastar a obrigação condominial, já que apenas o registro do título translativo é apto
a transferir a propriedade do bem em questão, sendo que o Condomínio jamais foi
informado a respeito da compra e venda.

Apresentadas contrarrazões às fls. 443/458.

É o relatório.

O Tribunal de origem conclui que os recorridos não devem responder pela
cobrança das cotas condominias do imóvel, tendo em vista que, apesar de o compromisso
de compra e venda não ter sido levado a registro, quem responde pela obrigação deve ser
o promitente-comprador a partir de sua imissão na posse do bem.

Sobre o tema, a Segunda Seção desta Corte, por ocasião do julgamento do
REsp 1.345.331/RS, recurso representativo de controvérsia de relatoria do Ministro
LUIS FELIPE SALOMÃO , DJe 20/04/2015, pacificou entendimento de que havendo
promessa de compra e venda não levada a registro, o que define a responsabilidade pelo
pagamento das cotas condominiais é a relação material com o imóvel, e não o registro do
compromisso de compra e venda, podendo a cobrança ser direcionada ao promitente
comprador desde que a) o promitente comprador tenha se imitido na posse do imóvel; e,
b) o condomínio tenha sido cientificado da transação.

O referido julgado possui a seguinte ementa:

"PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO
DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO.
DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A
REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE
VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR.

PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA
POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações
condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda,
mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela
imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência
inequívoca do condomínio acerca da transação.

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro,
a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto
sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário
comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira
na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação,
afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para
responder por despesas condominiais relativas a período em que a
posse foi exercida pelo promissário comprador.

2. No caso concreto, recurso especial não provido."

Ademais, o eg. Tribunal de origem consignou que os terceiros,
adquirentes do bem, foram imitidos na posse em 10/07/2005, sendo que de acordo com
os elementos probatórios dos autos, o Condomínio tinha ciência da posse dos
promissários-compradores, nos seguintes termos:

"Trata-se de ação de cobrança de contribuições condominiais.
Conforme ao compromisso de compra e venda copiado afls. 80/83,
assinado em 27 de junho de 2005, os então proprietários do imóvel
gerador do débito ora sob cobrança, venderam o bem a terceiros,
os quais foram imitidos na posse do referido imóvel em 10 de
julho de 2005 (f. 82) . Além disso, constou do contrato que 'as
despesas referentes imóvel passariam a ser suportadas pelos
adquirentes (fl. 82).

Não é razoável, à vista dessas circunstâncias, bem como
considerando "as regras de experiência comum subministradas
pela observação do que ordinariamente acontece" (art. 335 do
CPC), supor que o condomínio desconhecesse a imissão dos
promissários-compradores na posse do bem. Além disso, há nos
autos cópias de e-mails em que consta que a advogada do autor
tentou, extrajudicialmente, a quitação do débito, sempre cobrando
do promissário-comprador Marcos Roberto (fls. 84/96).

Irrelevante, pois, a titularidade do imóvel estar, ainda, em nome
dos promitentes-vendedores. Como já decidido pelo Egrégio
Superior Tribunal de Justiça, no REsp 74.495-RJ (DJ 03.06.1996),
"não elide a responsabilidade do promitente-comprador a
circunstância de o contrato não haver sido registrado" (apud RT
753/180).

Tratando-se de obrigação propter rem nada impede que, se por
algum motivo vier a ser desfeita a venda e compra, voltem,
futuramente, os vendedores a responder pelos débitos da unidade.
No entanto, enquanto estiver o comprador na posse da unidade,
por força do compromisso de venda e compra, não pode o
vendedor ser responsabilizado pela dívida à qual não deu causa."
(fls. 201/202, g.n.)

Nesse contexto, a modificação do entendimento lançado no v. acórdão
recorrido demandaria revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é
inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a súmula 7 deste Pretório.

Diante do exposto, nos termos do art. 253, parágrafo único, II, b, do
RISTJ, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.

Publique-se.

Brasília, 02 de março de 2020.

MINISTRO RAUL ARAÚJO
Relator