Informações do processo 2017/0278239-0

Trata-se de agravo de decisão que inadmitiu recurso especial fundado no art. 105, III,

"a", da Constituição Federal, interposto por HARUO ADACHI contra v. acórdão do eg. Tribunal de

Justiça do Estado do Ceará, assim ementado:

"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. TRÊS
APELAÇÕES. PRIMEIRO RECURSO – NULIDADE DO PROCESSO
DEVIDO À AUSÊNCIA DE CITAÇÃO DE TODOS OS CONDÔMINOS.
INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR ÀS

RELAÇÕES MANTIDAS ENTRE CONDÔMINOS NO REGIME DA

INCORPORAÇÃO A PREÇO DE CUSTO.

INCIDÊNCIA EM ERROR IN JUDICANDO POR HAVER O MAGISTRADO
DECLARADO A QUITAÇÃO DA DÍVIDA QUANDO EXISTENTE SALDO
DEVEDOR A CARGO DO APELADO. TESES REJEITADAS. SEGUNDO
RECURSO – ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM DA APELADA
PESSOA JURÍDICA. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO.
ADIMPLEMENTO PARCIAL DA OBRIGAÇÃO. RECONHECIDA APENAS
A ILEGITIMIDADE PARA AGIR DA EMPRESA RECORRIDA. TERCEIRO

RECURSO – INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL. SENTENÇA EXTRA

PETITA.
IRRESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA POR SER MERA
CONDÔMINA. ALEGAÇÕES NÃO ACOLHIDAS. REDUÇÃO EX OFFICIO
DA MULTA DIÁRIA. PRIMEIRO E TERCEIRO APELOS CONHECIDOS E

DESPROVIDOS. SEGUNDO APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE

PROVIDO.

1. Primeiro recurso. Nulidade do processo devido à ausência de citação de
todos os condôminos. Tese insubsistente, haja vista que a lei não estabeleceu a
formação de litisconsórcio passivo para a hipótese, como também não se está

diante de uma relação jurídica única e de conteúdo indivisível que reclame a
participação de todos os condôminos no polo passivo da demanda.

2. Não procede o argumento de inaplicabilidade do Código de Defesa do
Consumidor às relações mantidas entre condôminos no regime da

incorporação a preço de custo, porquanto o Magistrado de primeiro grau

considerou que o contrato de incorporação a que aderiu o apelado é passível
de incidência tanto da lei específica, a Lei n° 4.591/1964, como dos dispositivos
da Lei n° 8.078/1990, a depender da matéria a ser analisada.

Tal entendimento encontra-se em consonância tanto com a doutrina, como com

a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Já em relação ao contrato de
construção do edifício, como o regime escolhido pelos condôminos foi aquele
por administração ou a preço de custo, o juízo a quo reconheceu ser aplicável
a essa avença a Lei n° 4.591/1964, diploma legal que dispõe sobre o

condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

3. Incidência em error in judicando por haver o Magistrado declarado a

quitação da dívida quando existente saldo devedor a cargo do apelado.
Hipótese não verificada. A parte autora, ora recorrida, asseriu haver
despendido com o pagamento de suas parcelas o valor de R$395.000,00

(trezentos e noventa e cinco mil reais), tendo produzido prova documental

consistente em recibos. Ocorre que a força probante desses documentos não foi

refutada, como também não foi repelida a afirmativa de que houve a quitação
das cotas condominiais, haja vista que não foi revelado pela parte adversa, a

quem cabia tal providência, qual o montante da dívida de responsabilidade do

apelado.

4. Segundo recurso. Ilegitimidade ativa ad causam da apelada pessoa jurídica.
A empresa recorrida, mesmo sem aderir ao contrato de incorporação

imobiliária ou ao contrato de construção, saldou considerável número de
prestações devidas por seu sócio. Trata-se de situação em que terceiro não
interessado realizou pagamentos em seu próprio nome, sem a oposição tanto
do devedor como do credor. Nesta hipótese não se opera a sub-rogação, tendo
o terceiro não interessado apenas direito ao reembolso do que despendeu, ex vi

do art. 305 do Código Civil.

Portanto, como a pessoa jurídica apelada não detém interesse jurídico
relacionado ao objeto da demanda, não está legitimada a propô-la, pelo que
configurada está a sua ilegitimidade para agir, impondo-se, neste ponto, a

reforma da sentença para extinguir o processo sem resolução de mérito

relativamente à empresa apelada, nos termos dos arts. 267, VI e § 3º, 301, § 4º,
e 462, do Código de Processo Civil, condenando-a a arcar com as custas
processuais e honorários advocatícios, estipulados em R$1.500,00 (um mil e

quinhentos reais).

5. Impossibilidade jurídica do pedido. Carência de ação não confirmada.
Inexiste impedimento legal à pretensão formulada pela parte apelada, qual

seja, a obtenção de provimento jurisdicional que declare quitadas as cotas

condominiais a que se obrigou a pagar em decorrência de sua adesão aos
contratos de incorporação imobiliária e de construção. Concernente ao
adimplemento das prestações ou não, cuida-se de fato a ser demonstrado no

transcorrer da fase instrutória, e não de imediato, no momento da propositura

da demanda.

6. Adimplemento parcial da obrigação. Fato não demonstrado. A parte
apelada arguiu haver quitado as cotas condominiais que lhe competiam, tendo
juntado os recibos ao caderno processual para comprovação do alegado.
Ocorre que o ora apelante ao impugnar o pedido da parte autora, aqui

recorrida, sustentou a existência de cotas condominiais ainda não pagas,
contudo não apontou o quantum da dívida que resta a saldar e a que ela se
refere, tampouco buscou produzir a contraprova, a fim de evidenciar que o
adimplemento foi parcial, o que constituía ônus seu e do qual não se
desincumbiu.
7. Terceiro recurso. Inépcia da petição inicial.

Inexistência de defeitos capazes de causa-la. Os fatos foram descritos de forma
objetiva, tendo a pretensão sido fundada nos direitos derivados das avenças
entabuladas entre os litigantes, com a consequente formulação dos pedidos de
declaração de solvência da dívida e de entrega do imóvel. Por conseguinte, não
há como acoimar de inepta a exordial por ausência de nexo lógico entre a
narração fática e a conclusão do pedido. Ademais, a vestibular tal como se
apresentou não trouxe qualquer prejuízo à defesa dos requeridos, assim como

não impossibilitou a prestação da tutela jurisdicional.

8. Sentença extra petita. Ausência do vício apontado.

A insurgente arguiu a discrepância entre a sentença e o pedido formulado pela
parte autora, porque não teria sido requerida, na inicial, qualquer declaração
de quitação de negócio jurídico tampouco a entrega de bem imóvel. A
invalidação aventada não se consubstanciou, pois a parte requerente, aqui
apelada, textualmente solicitou fosse julgada procedente a pretensão,
declarando-se quitado o negócio jurídico realizado com os promovidos, e que
fosse determinada ainda a entrega do imóvel, tendo a decisão impugnada
disposto exatamente sobre o que fora solicitado.

9. Irresponsabilidade da incorporadora por ser mera condômina. Argumento
não aceito. Embora integre o Condomínio Jeová Matos e não seja a
construtora contratada pelos condôminos para edificar a obra, a recorrente
continua a ocupar a posição contratual de incorporadora, porquanto
promoveu a venda de frações ideais de terreno vinculadas a futuras unidades
imobiliárias (apartamentos), que comporão um conjunto (a edificação coletiva
Jeová Matos), e, nessa condição, tanto possui direitos como obrigações frente
aos adquirentes dessas unidades.

Dessarte, não há como a apelante se eximir da obrigação de transmitir o
direito de propriedade verificado o adimplemento das prestações que

incumbem ao promissário comprador.

10. Redução ex officio da multa diária. A sanção pecuniária cominada
mostra-se compatível com as obrigações imputadas aos demandados, contudo
a quantia estabelecida é demasiada, o que poderá onerar de maneira
desarrazoável a situação da parte a quem foi imposta e causar enriquecimento
sem causa em prol de seu beneficiário. Por conseguinte, de ofício, perfaz-se o
seu redimensionamento para o valor de R$500,00 (quinhentos reais) por dia de

descumprimento da sentença." (e-STJ, fls. 1.136/1.140)

Opostos embargos de declaração por IMOBILIÁRIA VANILO CARVALHO

LTDA., estes restaram rejeitados (e-STJ, fls. 1.445/1.458).

Por outro lado, os embargos de declaração opostos por ESPÓLIO DE MARIA

ELTAIR BARROS DE OLIVEIRA foram acolhidos, com efeitos infringentes, cujo acórdão restou

assim ementado, in verbis:

"PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO
CÍVEL. SUPOSTOS VÍCIOS PROCESSUAIS. ARGUIÇÕES NÃO
EXAMINADAS. MÉRITO FAVORÁVEL À PARTE A QUEM
APROVEITARIA A DECLARAÇÃO DE NULIDADE. ART. 249, § 2º, CPC.

PRECEDENTES DO STJ. OMISSÃO. PREMISSA FÁTICA EQUIVOCADA.
CABIMENTO DOS ACLARATÓRIOS. CONTRATO DE CONSTRUÇÃO
PELO REGIME FECHADO DE ADMINISTRAÇÃO OU A PREÇO DE
CUSTO. VALOR ESTIMADO, A DEPENDER DOS GASTOS EFETIVOS E
INTEGRAIS DE TODA A OBRA (ARTS. 58 E 60 DA LEI Nº 4.591/1964).
IMPORTÂNCIAS VERTIDAS SUFICIENTES APENAS PARA A
CONSTRUÇÃO DE UNIDADE ESPECÍFICA, SEM FAZER FRENTE ÀS
DEMAIS EDIFICAÇÕES A QUE SE OBRIGOU O ORA EMBARGADO.
IMPOSSIBILIDADE DE OBTER QUITAÇÃO. AUSÊNCIA DE PEDIDO

SUCESSIVO PARA REPETIR QUANTIAS PAGAS.
EMBARGOS PROVIDOS, COM EFEITOS INFRINGENTES. APELO
ACOLHIDO. SENTENÇA DESCONSTITUÍDA. AÇÃO IMPROCEDENTE.

ÔNUS SUCUMBENCIAIS INVERTIDOS.

1. Deixa-se de examinar a suposta existência de premissa equivocada quanto
ao não acolhimento da necessidade de citação de litisconsortes passivos, e a
alegação de vício no julgamento do apelo quando já falecida a apelante (art.
265, I, CPC). É que o provável deferimento dessas súplicas, que culminaria na
pronúncia de nulidade processual, não deve prevalecer quando se verificar
que, no mérito, o recurso será decidido em favor de quem aproveitaria tal
declaração, nos termos do art. 249, § 2º, do CPC. Precedentes do STJ.

2. Os embargos declaratórios são admissíveis para suprir omissão no decisório
impugnado, bem como para a correção de premissa equivocada que lastreou a
decisão embargada, atribuindo-se-lhes efeito modificativo quando tal premissa

seja influente no resultado do julgamento. Nesse sentido: STF, EDcl no RE
207.928/SP; STJ, AgRg no REsp 1.252.310/RS e AgRg no REsp 902.361/RJ.

3. Assim como fizera a sentença de primeira instância, afigura-se haver
incorrido em engano este órgão julgador, ao considerar quitado o negócio
jurídico entabulado pelo autor da ação pelo fato de haver pago os valores
mencionados na exordial, sem examinar-se que para emitir-se tal declaração
seria imprescindível ater-se ao fato de que se obrigou o ora embargado pela

construção da unidade por si adquirida (de nº 800) e, juntamente aos demais
condôminos, pela edificação das unidades permutadas pelo terreno
(apartamentos 1500, 1600 e metade do 1400 - Cláusula 4ª, parágrafo 1º, do
contrato de aquisição) e por aquelas que foram objeto de devolução

(apartamentos 100, 200 e 400 – fato incontroverso).

4. Em uma construção pelo regime fechado de administração ou a preço de
custo não se teria preço fixo por apartamento, mas apenas uma estimativa do
valor, a depender dos gastos efetivos e integrais de toda a obra (arts. 58 e 60

da Lei nº 4.591/1964), ainda que os dispêndios se tornem maiores do que havia

sido inicialmente previsto.

Precedentes do STJ e deste TJCE.

5. Uma vez que o importe declarado initio litis teria sido suficiente unicamente
para a construção da unidade habitacional de nº 800, ainda restariam em

aberto as demais partes da construção do condomínio edilício, nos termos do

art. 58 da Lei nº 4.591/1964.

6. Ademais, não teria como haver quitação na espécie se ao tempo da
propositura da ação a obra sequer estava concluída, ou seja, sem que fosse

possível mensurar a integralidade da dívida.

7. Não havendo o autor da ação efetuado qualquer pedido sucessivo de repetir
aquilo que eventualmente teria pago, na hipótese de improcedência do pedido

de quitação do negócio, nada mais cabe nesta lide senão proclamar a sua total

improcedência.

8. Embargos de declaração conhecidos e providos, com efeitos infringentes,
para o fim de acolher o apelo, reformar a sentença e julgar improcedente a
demanda. Invertidos os ônus sucumbenciais." (e-STJ, fls. 1.511/1.513)

Na sequência, HARUO ADACHI opôs novos embargos de declaração, os quais

foram rejeitados (e-STJ, fls. 1.555/1.573).

Nas razões do recurso especial, HARUO ADACHI, ora agravante, aponta violação
aos artigos 113, 319, 421, 422, 884, 885 e 886 do Código Civil e 131, 458, II, e 535 do Código de
Processo Civil. Sustenta, em síntese, que a) "a quantia de R$ 395.000,00 (trezentos e noventa e cinco
mil reais) paga pelo promovente englobava as despesas com a construção do imóvel prometido, a
fração do preço dos apartamentos 1.400, 1.500 e 1.600, que seriam destinados à Imobiliária Vanilo
Carvalho Ltda, e as cotas de 10% referentes às unidades 100, 200 e 400 do mesmo edifício, sendo
assim, mais do que suficiente para a quitação de todo o negócio jurídico e recebimento dos bens"
(e-STJ, FL. 1.216); e b) "o apartamento adquirido pelo promovente, de nº. 800, arrematado por
terceiro pelo valor de R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais). Referida circunstância
apresenta-se como prova cabal de que a importância paga pelo requerente de R$395.000,00

(trezentos e noventa e cinco mil reais) era mais do que suficiente para arcar com todas as despesas

a ele cabidas" (e-STJ, fl. 1.222).

Contrarrazões apresentadas às fls. 1.267/1.290, e -STJ.

Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem, ensejando a

interposição do presente agravo.

É o relatório. Decido.

Cumpre salientar que o presente recurso será examinado à luz do Enunciado 2 do
Plenário do STJ: " Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões

publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma

nele prevista, com as interpretações dadas, até então, pela jurisprudência do Superior Tribunal de

Justiça".

Da detida leitura do v. acórdão estadual, infere-se que o eg. Tribunal a quo analisou os
pontos essenciais ao deslinde da controvérsia, dando-lhes robusta e devida fundamentação, motivo
pelo qual deve ser rejeitada a alegada violação aos arts. 458 e 535 do CPC/73.

Com efeito, é uníssona a jurisprudência desta eg. Corte no sentido de que o
magistrado não está obrigado a responder a todos os argumentos apresentados pelos litigantes, desde

que aprecie a lide em sua inteireza, com suficiente fundamentação. Nesse sentido, vale destacar:

"AGRAVO INTERNO EM AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO
MONITÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO

AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DOS RÉUS-EMBARGANTES.

(...)

2. A Corte de origem dirimiu a matéria submetida à sua apreciação,
manifestando-se expressamente acerca dos temas necessários à integral
solução da lide. Dessa forma, à míngua de qualquer omissão, contradição ou
obscuridade no aresto recorrido, não se verifica a ofensa ao artigo 535 do