Informações do processo 2017/0286800-1

DECISÃO

Trata-se de embargos de declaração opostos por ANDRÉ DE QUEIROZ
BRUNELLI contra a decisão (fls. 901/905, e-STJ) que, não conheceu do recurso especial
adesivo por aplicação do art. 500, III, do Código de Processo Civil de 1973 (art. 997, § 1°, III,
do CPC/2015).

O embargante alega que a decisão está fundada em erro de fato, pois o recurso
especial principal foi admitido na origem.

É o relatório.

DECIDO.

Razão assiste ao embargante.

Consoante o disposto no art. 1.022 do CPC/2015, os embargos de declaração
somente são cabíveis para: (a) esclarecer obscuridade ou eliminar contradição, (b) suprir
omissão de ponto ou questão sobre a qual deveria se pronunciar o juiz, de ofício ou a
requerimento, incluindo-se as condutas descritas no art. 489, § 1°, do CPC/2015, que
configurariam a carência de fundamentação válida, e (c) corrigir o erro material.

De fato, verifica-se que o recurso especial interposto pelas ora embargadas
restou admitido pela decisão de fls. 871 (e-STJ). Contudo, certamente por equívoco desta
Corte, tal peça deixou de ser indexada nos presentes autos.

Esse procedimento induziu a erro essa relatoria, que afirmou na decisão de fls.
887/890 (e-STJ) inexistir recurso especial principal admitido e, por conseguinte, ter aplica o
entendimento do art. 500 do CPC/1973 e não conhecer do adesivo interposto às fls. 693/705
(e-STJ).

Assim, cumpre o acolhimento dos embargos para o fim de tornar sem efeito a
decisão de fls. 887/890 (e-STJ),.

Nesse contexto, passa-se à análise do recurso especial interposto por André de
Queiroz Brunelli.

O apelo nobre, fundamentado na alínea "a" do permissivo constitucional,

desafia acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios assim
ementado:

"DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. RESILIÇÃO CONTRATUAL A PEDIDO
DO CONSUMIDOR PROMITENTE-COMPRADOR. COMISSÃO DE
CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. INOCORRÊNCIA.
RESTITUIÇÃO SIMPLES. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 15%
(QUINZE POR CENTO) DO VALOR PAGO E 2% DO VALOR DE VENDA
DO IMÓVEL. RETENÇÃO DAS ARRAS. CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA
PENAL. RETENÇÃO POSSÍVEL DE 10% DO VALOR TOTAL PAGO.
JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO.

0 prazo prescricional aplicável na hipótese de pedido ressarcitório de valor
pago a título de comissão de corretagem é aquele previsto no art. 206, § 3°, do
CC, que é de 03 (três) anos, a contar da rescisão do contrato de promessa de
compra e venda de imóvel. Em se tratando de relação de consumo, caso não
seja franqueada ao consumidor a escolha do corretor de imóveis que
intermediará a transação, ou os termos de tal intermediação, são nulas as
cláusulas que transfiram a ele o ônus do pagamento da comissão de
corretagem, e devem ser devolvidos os valores cobrados a esse título, de
forma simples. A modulação dos efeitos da cláusula penal prevista em
contratos de promessa de compra e venda de imóveis possui autorização legal
no art. 413 do Código Civil e do art. 6°, inciso V, do CDC, que mitigam a
força vinculante dos contratos (pacta sunt servanda) nas situações em que se
evidenciem cláusulas leoninas, abusivas. Havendo a resilição do contrato a
pedido do consumidor, promitente-comprador, devida a cláusula penal, que,
segundo entendimento da jurisprudência, deve ser de 10% do valores totais
adimplidos. A cláusula penal também prevê a retenção de 2% sobre o valor de
venda do imóvel, que se mostra abusiva, pois impõe ao consumidor uma
obrigação que ele não poderá, de antemão, calcular o montante de dinheiro
que ainda será retido à construtora, que somente será conhecido quando a
unidade for vendida novamente, ferindo o direito de informação nos contratos
celebrados no âmbito das relações de consumo (art. 6°, III, e art. 46, do
CDC). A cláusula implica, ainda, a submissão da restituição dos valores pagos
pelo consumidor ao êxito na eventual venda da unidade imobiliária, que
poderá demorar dias, meses ou anos, o que contraria a Súmula n° 543 do STJ,
que determina a devolução imediata das quantias. O valor das arras integrará
o montante a ser considerado para fins de incidência da cláusula penal, sob
pena de enriquecimento sem causa do fornecedor, art. 53 do CDC.

Nos casos de resilição ou rescisão contratual por culpa do consumidor, os
juros moratórios são contados a partir do trânsito em julgado.

Apelo conhecido e parcialmente provido" (fl. 502/503 e-STJ).

Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (fls.550/561 e-STJ).

Nas razões do especial adesivo (fls. 693/705 e-STJ), a parte recorrente aponta
negativa de vigência dos seguintes artigos e suas respetivas teses:

(i) art. 6°, VI, do Código de Defesa do Consumidor e 405 do Código Civil -
defende a legalidade dos juros de mora cobrados desde a citação para a parte incontroversa da
restituição, e

(ii) art. 42, parágrafo único, do CDC - requerendo a restituição em dobro do
valor pago a título de comissão de corretagem.

O acórdão impugnado pelo recurso especial foi publicado na vigência do
Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos n°s 2 e 3/STJ).

A irresignação não merece prosperar.

No tocante ao termo inicial dos juros de mora a conclusão do tribunal local não
se contrapõe ao entendimento jurisprudencial desta Corte.

Em que pese a determinação do art. 405 do Código Civil, no sentido de que os
juros de mora se contam desde a citação, a interpretação deste Superior Tribunal, sensível às
peculiaridades do contrato de compra e venda de imóvel, estabelece que:

"(...) na hipótese de resolução do compromisso de compra e
venda por desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a
restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros moratórios serão computados a partir do trânsito em
julgado da decisão" (RESP 1.211.323/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJE 20/10/2015).

Em igual sentido:

"DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C
PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NEGATIVA DE
PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL
COMPENSATÓRIA. ARRAS. NATUREZA INDENIZATÓRIA. CUMULAÇÃO.
INADMISSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DAS ARRAS. JUROS DE MORA.
TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO.

1. Ação ajuizada em 03/07/2014. Recurso especial interposto em 27/04/2016 e
distribuído em 01/12/2016.

2. Inexistentes os vícios de omissão, contradição, obscuridade ou erro
material no acórdão recorrido, não se caracteriza a violação do art. 1.022 do
CPC/2015.

3. A cláusula penal compensatória constitui pacto acessório, de natureza
pessoal, por meio do qual os contratantes, com o objetivo de estimular o
integral cumprimento da avença, determinam previamente uma penalidade a
ser imposta àquele que der causa à inexecução, total ou parcial, do contrato.
Funciona, ainda, como fixação prévia de perdas e danos, que dispensa a
comprovação de prejuízo pela parte inocente pelo inadimplemento contratual.

4. De outro turno, as arras consistem na quantia ou bem móvelentregue por
um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como
sinal de garantia do negócio. Apresentam natureza real e têm por finalidades:
a) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter
confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo
gênero da obrigação principal); c) prefixar o montante das perdas e danos
devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de
arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter
indenizatório).

5. Do regramento constante dos arts. 417 a 420 do CC/02, verifica-se que a
função indenizatória das arras se faz presente não apenas quando há o lícito

arrependimento do negócio, mas principalmente quando ocorre a inexecução
do contrato.

6. De acordo com o art. 418 do CC/02, mesmo que as arras tenham sido
entregues com vistas a reforçar o vínculo contratual, tornando-o irretratável,
elas atuarão como indenização prefixada em favor da parte 'inocente' pelo
inadimplemento, a qual poderá reter a quantia ou bem, se os tiver recebido,
ou, se for quem os deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o
equivalente.

7. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução
do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal
compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem
(proibição da dupla condenação a mesmo título).

8. Se previstas cumulativamente, deve prevalecer a pena de perda das arras,
as quais, por força do disposto no art. 419 do CC, valem como 'taxa mínima'
de indenização pela inexecução do contrato.

9. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra
e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir
a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do
promitente vendedor. Precedentes.

10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente
provido"

(REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA
TURMA,

julgado em 26/9/2017, DJe 29/9/2017 - grifou-se).

"AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. RESILIÇÃO DE
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DO
COMPRADOR. REVELIA. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE
DOS FATOS. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. IMPOSTOS E TAXAS
CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE ATIVA. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO
ESPECÍFICA. SÚMULA N. 283/STF. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL.
PRINCÍPIO DA ADSTRIÇÃO.

1. A caraterização da revelia não induz a uma presunção absoluta de
veracidade dos fatos narrados pelo autor, permitindo ao juiz que, para formar
o seu convencimento, analise as alegações formuladas pelas partes em
confronto com as provas constantes dos autos. Jurisprudência do STJ.

2. A ausência de impugnação específica dos fundamentos da decisão recorrida
suficientes para mantê-la enseja o não conhecimento do recurso. Incidência da
Súmula n. 283 do STF.

3. Na hipótese em que a rescisão contratual deu-se por iniciativa do
comprador, por não mais suportar o pagamento das parcelas, o termo inicial
dos juros moratórios é a data do trânsito em julgado, pois inexiste mora
anterior da parte ré/vendedora.

4. Considerando o pedido da parte nas razões do recurso e em respeito ao
princípio da adstrição, é cabível a fixação do termo inicial dos juros
moratórios como sendo a data da devolução do imóvel.

5. Agravo regimental parcialmente provido"

(AgRg no REsp 1.342.255/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE
NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/2/2016, DJe 11/3/2016 -
grifou-se)

Assim, tem incidência o enunciado da Súmula n° 568/STJ.

Quanto pretensão de recebimento em dobro dos valores pagos a título de
comissão de corretagem, constata-se que o tribunal de origem confirmou a sentença que
determinou a devolução de forma simples, em virtude da ausência de má-fé das recorridas.

Assim, a modificação do julgado nesse particular esbarra no óbice da Súmula
n° 7/STJ.

Além disso, a restituição deve ser singela, e não dobrada, não incidindo o
artigo 42 do CDC, pois a cobrança se lastreou em contratação que foi considerada inexistente
posteriormente, não se constatando, portanto, má fé da vendedora.

Ante o exposto, acolho os embargos para tornar sem efeito a decisão de fls.
887/890 (e-STJ) e, por conseguinte, conheço parcialmente o recurso especial interposto por
André Queiroz Brunelli para, nessa extensão, negar-lhe provimento.

Publique-se. Intimem-se.

Brasília, 13 de dezembro de 2019.

Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

Relator

DECISÃO

Trata-se de embargos de declaração opostos por BASE INVESTIMENTOS E
INCORPORAÇÕES S.A. E VISTA PARK SUL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
S.A. contra a decisão (fls. 901/905, e-STJ) que não conheceu do recurso especial adesivo de
ANDRÉ DE QUEIROZ BRUNELLI, ao entendimento de que o recurso principal não havia
sido remetido a esta Corte.

As embargantes alegam que esta relatoria foi induzida a erro, haja vista a falta
de digitalização da decisão proferida pela Presidência do Tribunal de origem, que determinou
a remessa dos autos a esta Corte.

Oferecida impugnação às fls. 908/915 (e-STJ).

É o relatório.

DECIDO.

Razão assiste às embargantes.

Consoante o disposto no art. 1.022 do CPC/2015, os embargos de declaração
somente são cabíveis para: (a) esclarecer obscuridade ou eliminar contradição, (b) suprir
omissão de ponto ou questão sobre a qual deveria se pronunciar o juiz, de ofício ou a
requerimento, incluindo-se as condutas descritas no art. 489, § 1°, do CPC/2015, que
configurariam a carência de fundamentação válida, e (c) corrigir o erro material.

De fato, verifica-se que o recurso especial interposto pelas ora embargantes
restou admitido pela decisão de fls. 871 (e-STJ). Contudo, certamente por equívoco desta
Corte, tal peça deixou de ser indexada nos presentes autos.

Esse procedimento induziu a erro essa relatoria que afirmou na decisão de fls.
887/890 (e-STJ) inexistir recurso especial principal admitido e, por conseguinte, deixou de
analisá-lo.

Assim, cumpre o acolhimento dos embargos para o fim de reconsiderar a
decisão de fls. 887/890 (e-STJ) e analisar o recurso especial de fls. 564/618 (e-STJ).

O apelo nobre, fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo

constitucional, desafia acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos

Territórios assim ementado:

"DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. RESILIÇÃO CONTRATUAL A PEDIDO
DO CONSUMIDOR PROMITENTE-COMPRADOR. COMISSÃO DE
CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. INOCORRÊNCIA.
RESTITUIÇÃO SIMPLES. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 15%
(QUINZE POR CENTO) DO VALOR PAGO E 2% DO VALOR DE VENDA
DO IMÓVEL. RETENÇÃO DAS ARRAS. CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA
PENAL. RETENÇÃO POSSÍVEL DE 10% DO VALOR TOTAL PAGO.
JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO.

0 prazo prescricional aplicável na hipótese de pedido ressarcitório de valor
pago a título de comissão de corretagem é aquele previsto no art. 206, § 3°, do
CC, que é de 03 (três) anos, a contar da rescisão do contrato de promessa de
compra e venda de imóvel.

Em se tratando de relação de consumo, caso não seja franqueada ao
consumidor a escolha do corretor de imóveis que intermediará a transação, ou
os termos de tal intermediação, são nulas as cláusulas que transfiram a ele o
ônus do pagamento da comissão de corretagem, e devem ser devolvidos os
valores cobrados a esse título, de forma simples.

A modulação dos efeitos da cláusula penal prevista em contratos de promessa
de compra e venda de imóveis possui autorização legal no art. 413 do Código
Civil e do art. 6°, inciso V, do CDC, que mitigam a força vinculante dos
contratos (pacta sunt servanda) nas situações em que se evidenciem cláusulas
leoninas, abusivas. Havendo a resilição do contrato a pedido do consumidor,
promitente-comprador, devida a cláusula penal, que, segundo entendimento da
jurisprudência, deve ser de 10% do valores totais adimplidos.

A cláusula penal também prevê a retenção de 2% sobre o valor de venda do
imóvel, que se mostra abusiva, pois impõe ao consumidor uma obrigação que
ele não poderá, de antemão, calcular o montante de dinheiro que ainda será
retido à construtora, que somente será conhecido quando a unidade for
vendida novamente, ferindo o direito de informação nos contratos celebrados
no âmbito das relações de consumo (art. 6°, III, e art. 46, do CDC). A
cláusula implica, ainda, a submissão da restituição dos valores pagos pelo
consumidor ao êxito na eventual venda da unidade imobiliária, que poderá
demorar dias, meses ou anos, o que contraria a Súmula n° 543 do STJ, que
determina a devolução imediata das quantias.

O valor das arras integrará o montante a ser considerado para fins de
incidência da cláusula penal, sob pena de enriquecimento sem causa do
fornecedor, art. 53 do CDC.

Nos casos de resilição ou rescisão contratual por culpa do