Informações do processo 2017/0303492-3

A ta n. 9400 de Registro e Distribuição de Processos
do dia 26 de abril de 2019.
Foram distribuídos automaticamente nesta data, pelo sistema de processamento de dados, os
seguintes feitos:

DECISÃO
Trata-se de agravo de decisão que inadmitiu recurso especial fundado no art. 105, III,
"a" e "c", da Constituição Federal, interposto por INPAR PROJETO 86 SPE LTDA EM

RECUPERACAO JUDICIAL contra v. acórdão do Eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo,

assim ementado:

"EMENTA: ILEGITIMIDADE PASSIVA “AD CAUSAM" – NÃO
APRECIADA A QUESTÃO PELO JUÍZO DE PRIMEIRO GRAU, É

INVIÁVEL SUA APRECIAÇÃO PELO ÓRGÃO “AD QUEM".

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - TUTELA ANTECIPADA
CONCEDIDA PARA OBSTAR TANTO A RESCISÃO CONTRATUAL COMO
A EXIGIBILIDADE DE PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS
RECURSO DA CONSTRUTORA VOLTANDO-SE APENAS CONTRA O
ÓBICE DA COBRANÇA DE COTAS DE CONDOMÍNIO PRAZO
CONTRATUAL DE TOLERÂNCIA PARA A ENTREGA DA OBRA

VENCIDO EM ABRIL DE 2013 ABUSIVIDADE DECISÃO MANTIDA -

RECURSO DESPROVIDO." (fl. 330)

Nas razões do recurso especial, a parte agravante alega violação dos arts.12 da Lei
4.591/64, 1333 e 1.334, § 2°, e 1.345 do Código Civil de 2002 e divergência jurisprudencial,
sustentando, em síntese, que (a) cabe ao promitente comprador o pagamento das despesas

condominiais, uma vez que o adquirente já está imitido na posse do imóvel.

Apresentadas contrarrazões às fls. 354/361.

É o relatório.

O Tribunal de origem suspendeu a exigibilidade da cobrança das cotas condominiais
sob o fundamento de que a obra não foi concluída pela construtora e as chaves não foram entregues.
Leia-se, a propósito, o seguinte trecho do acórdão recorrido:

"“Assim, volta-se apenas contra a suspensão dos pagamentos das cotas

condominiais deferida em sede de tutela antecipada.

“A par disso, sendo incontroverso que as chaves ainda não foram entregues e
tampouco concluídas as obras, não há óbices para a antecipação da tutela

recursal tendente a suspender a exigibilidade das cotas de condomínio.

“De mais a mais, 'A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define
o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o
pagamento das despesas condominiais' (STJ, 2ª Seção, EREsp 489.647/RJ, rel.

Min. Luís Felipe Salomão, j. 25.11.09).

“Ainda que assim não fosse, a agravante não se desincumbiu do seu ônus de

comprovar a constituição do condomínio.

“Além disso, a despeito de cláusula contratual dispondo a respeito do
pagamento das despesas de condomínio a partir da concessão de habite-se
(cláusula 8.3., fls. 94), é certo que o prazo contratual previsto para a entrega
das chaves findou-se em abril de 2013 (quadro resumo - E.2., fls. 75).

"Considerando-se o prazo de tolerância de cento e oitenta dias, as chaves

deveriam ter sido entregues em outubro de 2013 (cláusula 7.1.1).

"Ora, ajuizada a presente ação em fevereiro de 2016, a situação permanece
ainda inalterada. " (fls. 332/333, g.n.)

O acórdão estadual encontra-se em consonância com a jurisprudência já consolidada

desta Corte, que entende que o promitente comprador somente é responsável pelos encargos

condominiais após a sua imissão na posse do imóvel, o que não ocorreu no caso. A propósito, os

seguintes precedentes:

"PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO. RAZÕES QUE NÃO
ENFRENTAM O FUNDAMENTO DA DECISÃO AGRAVADA. PROMESSA
DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO

IMÓVEL. DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS.

EFETIVA ENTREGA DO IMÓVEL. ENTREGA DAS CHAVES. TESE DO
RECURSO ESPECIAL QUE DEMANDA REEXAME DE CLÁUSULAS
CONTRATUAIS E DE CONTEXTO FÁTICO E PROBATÓRIO DOS
AUTOS. ENCARGOS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO
PROMITENTE COMPRADOR. A PARTIR DA POSSE. PRECEDENTES.
SÚMULA N° 83/STJ.

1. As razões do agravo interno não enfrentam adequadamente o fundamento da
decisão agravada.

2. A tese defendida no recurso especial demanda reexame de cláusulas
contratuais e do contexto fático e probatório dos autos, vedados pelas Súmulas
n° 5 e 7/STJ.

3. Nos termos da jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, o
promitente comprador somente é responsável pelos encargos condominiais

após a sua imissão na posse do imóvel. Precedentes.

Súmula n° 83/STJ.

4. Agravo interno a que se nega provimento."
(AgInt no AREsp 908.415/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI ,
QUARTA TURMA, julgado em 16/03/2017, DJe 22/03/2017, g.n.)

"AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. AÇÃO DE
COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO
PROMITENTE VENDEDOR. AUSÊNCIA DA IMISSÃO NA POSSE DO
ADQUIRENTE DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. SÚMULA Nº 83 DO STJ.
CONTROVÉRSIA DIRIMIDA À LUZ DO CONTRATO E DAS
CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO. REEXAME. INVIABILIDADE.
SÚMULAS N°S 5 E 7 DO STJ. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO
CPC/73. MANUTENÇÃO DO JULGADO PELOS SEUS PRÓPRIOS
TERMOS. AGRAVO REGIMENTAL NÃO PROVIDO.

1. Para a correta definição do responsável pelos encargos condominiais, em
caso de contrato de promessa de compra e venda, deve-se aferir,
pontualmente, se houve efetiva imissão na posse por parte do promissário
comprador (ainda que em caráter precário) e se o condomínio teve ou não o
pleno conhecimento desta.

2. Tendo o acórdão, a partir da análise dos elementos de convicção dos autos,
concluído que o promitente comprador não foi imitido na posse do imóvel, a
pretensão recursal encontra óbice no rigor contido na Súmula nº 7 do STJ.

3. Não sendo a linha argumentativa apresentada pela agravante capaz de
evidenciar a inadequação dos óbices invocados pela decisão agravada, o
presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado,
devendo ser ele integralmente mantido.

4. Agravo regimental não provido.

(AgRg no AREsp 720.724/RJ, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO ,
TERCEIRA TURMA, julgado em 24/05/2016, DJe 01/06/2016, g.n.)

Ademais, tendo a Corte de origem expressamente consignado que o promitente

comprador não foi imitido na posse do imóvel, a modificação de tal entendimento lançado no v.
acórdão recorrido demandaria o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável
em sede de recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7 deste Pretório.

Estando a orientação da Corte de origem em consonância com a jurisprudência assente
desta Corte Superior, incide o óbice da Súmula 83/STJ, aplicável a ambas as alíneas do permissivo
constitucional.

Diante do exposto, nos termos do art. 253, parágrafo único, II, b, do RISTJ, conheço

do agravo para negar provimento ao recurso especial.

Publique-se.

Brasília (DF), 26 de abril de 2019.

MINISTRO RAUL ARAÚJO
Relator