Informações do processo 2014/0029639-6

Os

DECISÃO

Cuida-se de agravo (art. 544 do CPC) interposto por CONDOMÍNIO EDIFÍCO THE
MUST  contra a decisão de fls. 269-270, e-STJ, proferida em sede de juízo provisório de
admissibilidade, em que o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo negou seguimento ao recurso
especial manejado pelo ora agravante, sob os seguintes fundamentos: i)  não demonstração da
ocorrência de violação aos dispositivos indicados; ii)  incidência do óbice inserto na Súmula 7/STJ.

O apelo extremo (art. 105, inc. III, "a" e "c", da CF/88), a seu turno, fora deduzido em
desafio a acórdão proferido pelo já citado Tribunal estadual, assim ementado:

Despesas condominiais - Ação de cobrança - Demanda manejada em face de
proprietário de unidade autônoma - Sentença de procedência - Reforma do julgado
- Cabimento - Apartamento compromissado à venda mais de 4 anos antes do
vencimento do débito mais antigo - Promitente comprador que, desde então, detém
a posse direta do imóvel e nele reside - Promitente vendedor que imediatamente
levou ao conhecimento do condomínio o fato de ter entregado a posse do
apartamento a terceiro - Condomínio que, a partir disso, passou a emitir os boletos
de pagamento ao novo ocupante e a manter o nome dele nos documento internos -
Ciência inequívoca evidenciada - Ilegitimidade passiva do réu - Reconhecimento -
Necessidade - Precedentes jurisprudenciais. (fl. 178, e-STJ)

Nas razões do recurso especial (fls. 213-216, e-STJ), apontou o insurgente, além de
dissídio jurisprudencial, a existência de violação aos artigos 9º e 12º da Lei nº 4.591/64. Sustentou,
em síntese, que o proprietário é o responsável pelos débitos condominiais e não o
promissário-comprador, porquanto se trata de obrigação propter rem .

Em juízo provisório, a Corte de origem negou seguimento ao apelo, ante as razões já
explicitadas.

Daí o presente agravo (art. 544 do CPC), em cujas razões aduz o insurgente que a
pretensão veiculada no recurso especial não implica o reexame da matéria fática, bem assim que
foram demonstradas as ofensas aos dispositivos indicados.

Contraminuta às fls. 290-300, e-STJ.

É o relatório.

Decido.

O presente recurso não merece prosperar, porquanto manifestamente inadmissível o apelo

extremo.

1. No que se refere à responsabilidade pelas despesas condominiais, consoante o
entendimento desta Corte Superior, quando existente promessa de compra e venda, esta pode recair
tanto sobre o promissário-comprador como sobre o promitente-vendedor, devendo-se, no entanto,
analisar as circunstâncias do caso concreto.

Confiram-se, a propósito:

RECURSO ESPECIAL - DESPESAS CONDOMINIAIS - TRANSFERÊNCIA
DA POSSE EM VIRTUDE DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA
E VENDA NÃO REGISTRADO - PROMISSÁRIO-COMPRADOR -
IMISSÃO NA POSSE, COM O PLENO CONHECIMENTO DO
CONDOMÍNIO - LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - REGISTRO -
DESINFLUÊNCIA - RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I - A teor da
jurisprudência desta a. Corte, a responsabilidade pelas despesas de
condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair
tanto sobre o promissário-comprador quanto sobre o promitente-vendedor, a
depender das circunstâncias do caso concreto (ut EREsp nº 136.389/MG,
Relator o Senhor Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/9/99);

I I - Esclareça-se, entretanto, que, com tal assertiva, não se está a afirmar que a
legitimação passiva ad causam da ação que objetiva o adimplemento das despesas
condominiais ficará, em qualquer hipótese, ao alvedrio do autor da ação, que
poderá optar, aleatoriamente, pelo promitente-vendedor ou pelo
compromissário-comprador, tal como entenderam as Instâncias ordinárias. Na
verdade, revela-se necessário aferir com quem, efetivamente, restou estabelecida a
relação jurídica material;

III - Como é de sabença, as despesas condominiais, assim compreendidas como
obrigações propter rem, são de responsabilidade, em princípio, daquele que detém a
qualidade de proprietário do bem, ou, ainda, de titular de um dos aspectos da
propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição;

IV - Não há, assim, qualquer relevância, para o efeito de se definir a
responsabilidade pelas despesas condominiais, se o contrato de promessa de
compra e venda foi ou não registrado, pois, conforme assinalado, não é aquele que
figura, no registro, como proprietário, que, necessariamente, responderá por tais
encargos;

V - Para a correta definição do responsável pelos encargos condominiais, em caso
de contrato de promessa de compra e venda, deve-se aferir, pontualmente, se
houve efetiva imissão na posse por parte promissário-comprador (ainda que
em caráter precário) e se o condomínio teve ou não o pleno conhecimento
desta. Presentes tais circunstâncias, a responsabilidade pelas despesas
condominiais deve ficar a cargo do promissário-comprador, no período em
que tiver exercido a posse do bem imóvel; VI- Recurso Especial provido .
(REsp nº 1.079.177/MG, Relator o Ministro MASSAMI UYEDA, DJe de
17/06/2011; grifou-se).

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO NO RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. LEGITIMIDADE
PASSIVA. PROPRIETÁRIO. COMPROMISSO COMPRA E VENDA. -
Havendo a imissão na posse pelo promitente-comprador e a ciência inequívoca da
transação, pelo Condomínio, resta afastada a legitimidade passiva ad causam do
promitente-vendedor para responder pelas cotas condominiais vencidas no período
em que a posse passou a ser exercida pelo adquirente da unidade habitacional. -
Agravo não provido. (AgRg no REsp 1323646/RS, Rel. Ministra NANCY
ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/11/2012, DJe 20/11/2012).

AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS
CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COMUNICAÇÃO AO
CONDOMÍNIO.

1. As despesas e quotas condominiais devem ser cobradas do adquirente do imóvel
ou do promitente comprador e não do seu antigo proprietário, mesmo que ainda não
levado a registro no Cartório de Registro Imobiliário o contrato correspondente, se
o condomínio tiver ciência da alienação.

2. A falta de particularização do dispositivo de lei federal a que os acórdãos
recorrido e paradigma tenham dado interpretação discrepante consubstancia
deficiência bastante, com sede própria nas razões recursais, a inviabilizar o
conhecimento do recurso especial, pela incidência da Súmula nº 284 do Supremo
Tribunal Federal.

3. Agravo regimental não provido.

(AgRg nos EDcl no REsp 982.428/MG, Rel. Ministro RICARDO VILLAS
BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/12/2012, DJe 27/02/2013)

A partir dos precedentes acima consignados, infere-se que a legitimidade passiva do
promissário comprador exsurge quando tenha havido a sua efetiva imissão na posse do imóvel, bem
assim ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação.

No presente caso, de acordo com a moldura fática fixada pelas instâncias ordinárias,
houve a imissão na posse do imóvel pelo promissário-vendedor, bem como ciência inequívoca do
Condomínio; é o que se depreende dos seguintes excertos do acórdão recorrido:

O débito de cobrança, conforme anotado na exordial e na planilha de fls. 51, diz
respeito às prestações de condomínio vencidas de julho/2009 a agosto/2010, bem
assim as vencidas de janeiro/2011 a abril/2011, mais os consectários da mora.

Resta demonstrado nos autos, porém, que nada obstante o réu figure no Cartório
Imobiliário como proprietário do apartamento - fls. 13, em 23 de março de 2005
levou ao conhecimento do condomínio, através de carta remetida à administradora -
fls. 74, o fato de que o imóvel foi compromissado à venda a José Carlos de
Camargo Pereira, que nele passou a residir juntamente com sua irmão, Paula
Josephine Barbosa Pereira, sua atual curadora.

O próprio adquirente José Carlos interveio no processo para com isso concordar e
exibir o contrato de compromisso de compra e venda - fls. 117/120.

Tanto assim o é que a partir da entrega do imóvel os boletos de cobrança passaram
a ser emitidos em nome do novo ocupante José Carlos, assim como nos
documentos de controle interno do Condomínio (v. fls. 14/17), tudo a revelar sua
inequívoca ciência quanto àquele fato. (fls. 179-180, e-STJ)

Portanto, a pretensão recursal deduzida pelo recorrente no âmbito do apelo extremo
encontra óbice no enunciado da Súmula 83/STJ.

2. Ademais, rever as conclusões encerradas no mencionado aresto, vale afirmar, no que
concerne à existência de compromisso de compra e venda, à efetiva imissão na posse e quanto à
cientificação dos condomínio, pressuporia o revolvimento da matéria fático-probatória, o que é
vedado nesta instância recursal, conforme o óbice inserto na Súmula 7/STJ.

3. Do exposto, conheço do agravo (art. 544 do CPC) para negar seguimento ao recurso

especial.

Publique-se. Intimem-se.

Brasília (DF), 24 de fevereiro de 2014.

MINISTRO MARCO BUZZI
Relator

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seguintes feitos:

Distribuição automática em 19/02/2014 às 11:00
CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR