Informações do processo 2017/0319035-0

Trata-se de agravo de decisão que inadmitiu recurso especial interposto com

fundamento nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal de Justiça

do Distrito Federal e dos Territórios, assim ementado (fls. 425/426):

"CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL. PREJUDICIAL DE MÉRITO. PRESCRIÇÃO. ACOLHIDA
PARCIALMENTE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE
PREVISÃO CONTRATUAL CLARA. RESCISÃO. RETORNO AO ESTADO
ANTERIOR. RETENÇÃO DAS ARRAS. INDEVIDA. PERCENTUAL DE
RETENÇÃO. FORMA DE DEVOLUÇÃO. TERMO INICIAL DOS JUROS

DE MORA.

1. Havendo regra específica que reconhece a prescrição trienal, não há que se
falar na aplicação do prazo decenal para pretensão de devolução dos valores

pagos a título de comissão de corretagem.

2. Inexistindo pactuação dispondo em sentido contrário, o ônus pelo
pagamento do serviço de intermediação da venda do imóvel é daquele que

contrata o corretor, denominado comitente, que, na hipótese vertente, é a

empresa construtora.

3. Mostra-se incabível a retenção das arras, pois, havendo a rescisão
contratual do contrato de promessa de compra e venda, as partes devem
retornar ao 'status quo ante', com a consequente devolução dos valores pagos,

o que inclui, também, os valores pagos a título de sinal, uma vez que integram

o montante devido.

4. A cláusula contratual que prevê a retenção de 10% (dez por cento) do valor
atualizado do imóvel merece ser interpretada de modo a permitir a incidência
do percentual sobre o montante já pago, para fins de pena convencional, pois,
entender de maneira diversa pode acarretar situação desarrazoada como

retenção integral dos valores já pagos, com eventual débito remanescente, para
que só então se possa rescindir a avença.

5. O parcelamento não deve ser admitido para devolução dos valores pagos,
pois, além de se mostrar excessivamente oneroso ao consumidor, o ajuste feito
entre as partes não pode permanecer gerando efeitos jurídicos mesmo após a

decretação de sua rescisão. Precedentes do STJ.

6. Por inexistir mora anterior da construtora no momento em que a parte
compradora decide rescindir o contrato, os juros moratórios somente incidirão

a partir do trânsito em julgado da sentença condenatória.

7. Recursos parcialmente providos. Sentença reformada."
Embargos de declaração parcialmente providos para esclarecer as distinções entre o

caso concreto sob análise e a hipótese julgada pelo col. STJ, no Recurso Repetitivo 1.551.951/SP,

não se aplicando, portanto, a tese firmada naquele julgamento.

No recurso especial a parte recorrente alega divergência jurisprudencial e ofensa aos

arts. 422 a 404 e 475 do CC e 927 do NCPC, sob o argumento de que o acórdão contrariou
entendimento firmado pelo STJ em representativo da controvérsia, REsp 1.599.511/SP, quanto à
validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a

comissão de corretagem, bem como de ser possível a retenção de 25% dos valores pagos pela
recorrida, conforme jurisprudência do eg. STJ.

Em contrarrazões a recorrida pede a condenação das recorrentes em litigância de

má-fé e em honorários recursais.

É o relatório. Decido.

Na hipótese em exame, aplica-se o Enunciado 3 do Plenário do STJ: "Aos recursos
interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de

2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC".

É entendimento desta Corte Superior de Justiça consoante julgamento do REsp

1.599.511/SP, representativo da controvérsia, que admite-se a "Validade da cláusula contratual
que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação

imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma,
com o destaque do valor da comissão de corretagem." (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO
DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

No ponto, o col. Tribunal a quo reformou a sentença para afastar a prescrição

referente à parcela da comissão de corretagem paga em 31 de maio de 2012, condenando a recorrente
a restituir o valor que não prescreveu, verbis:

"Portanto, infere-se dos recibos de fls. 49/52 que o pagamento de grande parte
da comissão de corretagem ocorreu no dia 03 de março de 2012. Dessa forma,
o prazo prescricional trienal para fins de propositura de demanda objetivando
o ressarcimento desses valores exauriu-se em 03 de março de 2015, ao passo
que a presente demanda foi proposta somente em 15 de abril de 2015, ou seja,

quando a referida pretensão já se encontrava prescrita.

No entanto, o recibo acostado à fl. 53 demonstra que houve pagamento
remanescente relativo à comissão imobiliária, em 31 de maio de 2012, e,
portanto, dentro do prazo prescricional trienal, no importe de R$ 7.167,36 (sete
mil, cento e sessenta e sete reais e trinta e seis centavos). Assim sendo, essa

parcela não se encontra alcançada pela prescrição.

Ante o exposto, RECONHEÇO a prescrição da pretensão referente aos valores

pagos em 03 de março de 2012, excluindo, no entanto, a parcela paga no dia
31 de maio de 2012. (...) Afastada a prescrição relativa à parcela da comissão
de corretagem paga em 31 de maio de 2012, passo a analisar o mérito
recursal da apelação adesiva, interposta pela autora.

No tocante à comissão de corretagem, venho compreendendo que, inexistindo
pactuação dispondo em sentido contrário, o ônus pelo pagamento do serviço de

intermediação da venda do imóvel é daquele que contrata o corretor,
denominado comitente.

No caso dos autos, o instrumento contratual acostado às fls. 19/44 não dispõe
acerca da obrigatoriedade do pagamento da comissão de corretagem para
nenhuma das partes. (...)

Embora não tenha sido juntada pela autora cópia integral do contrato,
verifica-se, à fl. 183, que o item 15.19, embora mencione a comissão de
corretagem, não deixa claro quem deve ser o responsável por sua quitação. (...)
Ademais, o recibo de fl. 50 informa claramente que, embora o montante de
R$ 15.507,15 (quinze mil, quinhentos e sete reais e quinze centavos) não
integre o preço total de venda e compra da unidade autônoma, " cabe
exclusivamente à vendedora/incorporadora o pagamento do valor restante
devido à imobiliária ". Assim sendo, a parcela adimplida em 31 de maio de
2012 (fl. 53), pela compradora do imóvel, no valor de R$ 7.167,36 (sete mil,
cento e sessenta e sete reais e trinta e seis centavos), deve ser devolvida, sob
pena de enriquecimento ilícito da construtora, a quem incumbe o pagamento
da referida parcela. (n.g)

Por sua vez, no julgamento dos aclaratórios a eg. Corte de origem asseverou que não
se aplica o entendimento firmado no REsp 1599511/SP no caso sob análise, " uma vez que, no caso
dos autos, não se verifica a existência de cláusula contratual que transfira ao comprador a
obrigação de pagar a comissão de corretagem, mas, ao contrário, há expressa disposição
constante no recibo de fl. 50 no sentido de que o pagamento do valor restante da comissão de
corretagem cabe à construtora ." (fl. 480, n.g)

Como visto, restou consignado no acórdão recorrido que o recibo de fl. 50 informa
claramente que o montante referente a corretagem não integra o preço total de venda e compra da
unidade autônoma e que o valor de corretagem expresso deve ser assumido pela construtora.

De fato, nos termos do representativo da controvérsia acima destacado é possível a
cobrança da comissão de corretagem do comprador, se cumprido o dever de informação, sendo

devidamente destacado no contrato o valor a ser pago a título de comissão de corretagem pelo

comprador.

No caso, apesar de constar que o valor da corretagem não estaria incluído no valor da

unidade, restou dito que o pagamento da parcela da comissão de corretagem, em questão, seria

assumido pela construtora, de modo que não se pode concluir que o contrato cumpriu com o dever de
informação.

Assim, mister a manutenção do acórdão recorrido que determinou a devolução, ao

comprador, do valor relativo à comissão de corretagem que não foi atingido pela prescrição.

Ademais, é inviável, em sede de recurso especial, rever as conclusões a que chegou
o Tribunal de origem a respeito de serem (in)suficientes as informações contidas no contrato a

respeito da comissão de corretagem, por ser necessário reexame das provas contidas nos autos.

Incidência das Súmulas 5/STJ e 7/STJ.

Quanto ao percentual de retenção pelo desfazimento do contrato, entende esta Corte
que na "hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento,

a teor do disposto na Súmula 543 do STJ." (AgInt no AREsp 1114698/AM, Rel. Ministro MARCO

BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 21/06/2018, DJe 27/06/2018).

No caso em exame, a eg. Corte de origem asseverou que a rescisão do contrato se deu
a pedido da compradora. e que consta cláusula expressa de retenção de 10% das parcelas pagas. Eis o
teor do acórdão recorrido no que for pertinente:

Mostra-se, da mesma forma, descabido o pedido formulado pelas rés, de
retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor adimplido pela autora,

porquanto nada foi pactuado nesse sentido.

A cláusula que trata da hipótese de rescisão contratual por culpa da
compradora assim estabelece: (...) a) 10% (dez por cento) do valor atualizado
do preço da unidade autônoma, limitado aos valores já pagos. (...) Conforme
se depreende da leitura da cláusula acima transcrita, a construtora, em caso de
inadimplemento por parte da compradora, poderá reter 10% (dez por cento) do
valor atualizado do imóvel. Entretanto, a cláusula merece ser interpretada de
modo a permitir a incidência do percentual sobre o montante já pago, para fins
de pena convencional, pois, entender de maneira diversa pode acarretar
situação desarrazoada como retenção integral dos valores já pagos, com
eventual débito remanescente, para que só então se possa rescindir a avença.

Não há, entretanto, que se cogitar em retenção de 25% (vinte e cinco por

cento) sobre os valores pagos, tendo em vista a ausência de previsão

contratual nesse sentido.

Nesse diapasão, a fixação do percentual de retenção em 10% (dez por cento)
do valor efetivamente pago pela adquirente, exatamente conforme
consignado na r. sentença impugnada, obedece ao caráter indenizatório e

cominatório da retenção, para que a empresa vendedora receba sua

indenização por perdas e danos. (n.g)
Acórdão recorrido em sintonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
que tem considerado razoável que o percentual de retenção dos valores pagos pelo promitente
comprador por quem deu causa à rescisão contratual, no caso o comprador, seja arbitrado entre 10%

(dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias de cada caso, devendo

ser avaliados os prejuízos suportados caso a caso.

A propósito:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO
DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓ PROCESSUAL CIVIL.
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA
E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO

PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO.

SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.

1. "A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de
contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o
percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja

arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso,
avaliando-se os prejuízos suportados" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator

Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe
29/6/2017).

2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem análise
de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos

(Súmulas n. 5 e 7 do STJ).

3. O Tribunal de origem analisou o contrato e as demais provas contidas no
processo para concluir que o percentual aplicado pela agravante, para a
retenção parcial da quantia paga pelo consumidor, era abusivo. Alterar esse

entendimento demandaria reexame do conjunto probatório do feito, vedado em

recurso especial.

4. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no REsp 1692346/DF,
Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA,

julgado em 19/04/2018, DJe 26/04/2018)

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. IMÓVEL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE

10% (DEZ POR CENTO).PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE.

ALTERAÇÃO. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código
de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. A jurisprudencia desta Corte consolidou-se no sentido da razoabilidade de
retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por
cento) e 25% (vinte e cinco por cento), de acordo com as circunstâncias do
caso concreto. 3. A modificação do percentual fixado na origem demanda

interpretação de cláusula contratual e reexame do acervo fático-probatório dos

autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ).

4. Agravo interno não provido." (AgInt no REsp 1688214/DF, Rel. Ministro
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em

06/03/2018, DJe 12/03/2018)

Assim, a modificação do percentual fixado na origem demanda interpretação de
cláusula contratual e reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis na via

estreita do recurso especial pelas Súmulas 5 e 7/STJ.

Em relação ao pedido formulado em sede de contrarrazões de reconhecimento e
litigância de má-fé, não merece acolhida, porquanto a interposição do presente recurso não configura
má-fé, mas exercício do direito à defesa.

Com fundamento no art. 85, §11, do NCPC fixo os honorários recursais em 1% sobre
o valor da condenação da recorrente, pois os honorários de advogado foram fixados nos termos do
art. 21 do CPC/1973.

Diante do exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.

Publique-se.
Brasília, 09 de novembro de 2018.

MINISTRO RAUL ARAÚJO

Relator

Atribuição em 26/09/2018 às 12:30

CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR

Foram distribuídos automaticamente nesta data, pelo sistema de processamento de dados, os
seguintes feitos:

Distribuição automática em 16/01/2018 às 10:00
CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR