Informações do processo 2017/0328035-0

Trata-se de agravo interposto por CR2 SÃO PAULO 1

EMPREENDIMENTOS LTDA. em desafio à decisão que inadmitiu recurso especial,
este manejado com fundamento na alínea "a" do permissivo constitucional, contra
acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado
(e-STJ, fl. 779):

"APELAÇÃO – RESPONSABILIDADE CIVIL ILÍCITO
CONTRATUAL COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL DEMORA NA REGULARIZAÇÃO DA PROPRIEDADE
ACRÉSCIMO DE VALOR DE IPTU EM DECORRÊNCIA DA
DEMORA IMPUTÁVEL À VENDEDORA ILÍCITO
CONFIGURADO INDENIZAÇÃO DEVIDA RECURSO NÃO
PROVIDO As partes estabeleceram um programa obrigacional,
que previa o cumprimento de obrigações recíprocas, mas a
requerida deixou de atender ao programa, vez que não houve o
completo adimplemento do contrato. O ilícito se extrai da falta de
cumprimento do contrato, ou seja, de seu inadimplemento.
RESPONSABILIDADE CIVIL DANO MORAL COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA ALEGAÇÃO DE QUE A DEMORA NA
REGULARIZAÇÃO DE EMPREENDIMENTO GEROU
SOFRIMENTO SUFICIENTE PARA DETERMINAR
INDENIZAÇÃO NÃO CABIMENTO PRECEDENTES RECURSO
PROVIDO A impossibilidade de regularização do imóvel adquirido
pela parte autora gerou frustração que extrapola aquilo que se

pode conceber como aceitável dentro do convívio social, ou seja,
supera o piso de inconvenientes que o homem médio está exposto
no dia-a-dia.

Trata-se, pois daquele dano que resulta “in re ipsa", ou seja,
“exsurge da situação, sendo, pois, a reparação fixada pelo juiz,
independentemente de prova efetiva do prejuízo".

Em suas razões, a recorrente aponta violação dos arts. 333, I, 552 e 554 do
CPC/1973 (373, I, 934 e 937 do CPC/2015); 186, 393, 403 e 927 do Código Civil e 14
do CDC.

Afirma a nulidade do acórdão da apelação, tendo em vista que se opôs ao
julgamento virtual feito na origem e, portanto, não pôde fazer uso da palavra.

Alega, ainda, que o atraso na individualização das unidades foi
ocasionado pela conduta de terceiros, na medida em que " a impossibilidade de
averbação junto ao RGI não ocorreu por omissão da recorrente, mas por inércia ou
injusta negativa por parte de outra promitente compradora " e que "a necessidade de
outorga do mandato por parte da Sra. Aline Ferraz Nascimento não decorreu de
irregularidade do projeto original, mas de um interesse da municipalidade em melhor
aproveitar os recursos hídricos " (e-STJ, fl. 821; ambas as citações).

Acentua que "os projetos originalmente aprovados são, costumeiramente,
objeto de modificações no curso da incorporação " (e-STJ, fl. 810) e que "a
incorporadora tomou todas as providências que lhe cabia para superar o problema
criado por uma adquirente, situação que não se enquadra nos riscos do
empreendimento " (e-STJ, fl. 813).

Acrescenta, por fim, a ausência de comprovação de eventual prejuízo
sofrido, tendo em vista que os agravados " não apresentaram sequer os comprovantes de
pagamento dos IPTU's do exercício que pleiteia a devolução " (e-STJ, fl. 823).

É o relatório. Passo a decidir.

Observa-se, inicialmente, que a alegação de ocorrência de nulidade no
julgamento virtual do recurso de apelação pelo Tribunal de origem não pode ser analisada
por esta Corte, à míngua de prequestionamento.

Quanto à ocorrência de causa excludente da responsabilidade civil,
extrai-se do acórdão atacado o seguinte (e-STJ, fls. 781/785):

"Aduz a requerida que cumprira todas as etapas da incorporação e

que “se o Município aprovou o projeto originalmente tem-se que a
incorporadora agiu dentro da lei! Ponto!".

Na verdade, cabe aí uma vírgula: desde que as condições
administrativas impostas para a aprovação final, com emissão do
habite-se, fossem atendidas.

A requerida, que bem expõe sua expertise na área de incorporação,
está sujeita ao Poder de Polícia exercido pela Administração
Pública, que no caso dos autos envolve e prerrogativa de
fiscalização e emissão de alvará, pois é disso que se trata o
habite-se.

A aprovação de projeto não atribui ao construtor/incorporador
direito adquirido em face da Administração Pública, em relação a
eventuais modificações das normas e exigências municipais.

Mas caberia também um ponto e vírgula: a requerida somente se
desincumbe da sua obrigação contratual ao realizar a entrega da
coisa prometida à venda, completamente regularizada.

[...] Afirma a requerida que não lhe pode ser imputada culpa pelo
descumprimento do contrato, a uma porque ausentes os requisitos
do art.

186 do C.C., a outra porque o atraso decorreria de resistência
injustificada de uma das compradoras em outorgar autorização
para a modificação do projeto.

Com relação à primeira afirmativa observa-se que há um equívoco
na análise do tipo de responsabilidade a que se submete a lide. Isso
porque a responsabilidade discutida nos autos não é aquiliana,
como incorretamente reconhecido em outra sentença.

Embora modernamente não se faça a distinção extremada e
excludente sobre as espécies de responsabilidade civil (contratual
ou extracontratual), para o caso vertente se mostra importante
formular essa distinção, visto que a responsabilidade da requerida
decorre do inadimplemento contratual.

[...] As partes estabeleceram um programa obrigacional, que
previa o cumprimento de obrigações recíprocas, mas a requerida
deixou de atender ao programa, vez que não houve o completo
adimplemento do contrato.

O ilícito se extrai da falta de cumprimento do contrato, ou seja, de
seu inadimplemento.

Ao cuidar especificamente dessa circunstância, o legislador do
Código Civil de 2002 estabeleceu em seu artigo 389 que não
cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos,
mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais
regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

A hipótese objetiva de responsabilização é o inadimplemento.

Como forma de mitigar esse dever, o mesmo Código prevê
circunstâncias que interferem no nexo de casualidade a permitirem
se reconheça a exclusão de responsabilidade, consistentes no
fortuito, força maior, fato de terceiro ou da vítima.

No caso dos autos a alegação da ré está baseada na afirmação de
que houve fortuito/força maior ante às exigências da
municipalidade para a concessão do habite-se e também do
delegado do registro de imóveis para o registro.

Contudo, o argumento não socorre a requerida, que como empresa
que atua no ramo, com a experiência que afirma ter e veja-se que
as razões de recurso fazem menção à municipalidade do Rio de
Janeiro a indicar que o fato não constituiu novidade deveria estar
habituada ao acréscimo de exigências administrativas, pois isso
decorre do próprio empreendimento que desenvolve (fortuito
interno).

Isso também se aplica às exigências do registrador.

Quanto à negativa de outorga de procuração por uma das
compradoras, essa questão figura como res inter alios para os
autores, que não poderiam ficar submetidos a período de espera
pela regularização do empreendimento, que somente foi superado
com a propositura da ação, e por isso mesmo que a denunciação
da lide foi rejeitada.

Todas essas hipóteses, comumente alegadas como suporte à defesa
de empresas do ramo, foram objeto de diversos julgados deste
Tribunal, resultando na expedição de súmulas aprovadas pelo
Órgão Especial:

Súmula 160: A expedição do habite-se, quando não coincidir com a
imediata disponibilização física do imóvel ao promitente
comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.

Súmula 161 - Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força
maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra,
aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda,
entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res inter
alios acta" em relação ao compromissário adquirente.

De todo modo objeta-se que a requerida não atuou de forma
eficiente, inclusive no manejo das medidas judiciais, para a
superação dessa dificuldade e não tendo cumprido o contrato no
tempo e modo devidos, responde pelos prejuízos causados.

Na análise do dano o MM. Juiz considerou a conduta da ré na
tentativa de solucionar os impasses administrativos e particulares
surgidos.

Com base nisso é que determinou à requerida que restitua os
valores que foram gastos a mais pelos autores para o pagamento
do IPTU.

A decisão foi justa porque não se pode atribuir aos requerentes os
riscos do empreendimento desenvolvido pela requerida e não se
mostra correto arcarem com pagamento superior ao que seria
devido caso os imóveis estivessem com suas matrículas
individualizadas."

Como visto, o Tribunal de origem concluiu pela presença dos elementos

caracterizadores da responsabilidade civil e do dever de indenizar, afastando a ocorrência
de quaisquer excludentes, diante da inexistência de imprevisibilidade, já que eventual
acréscimo de exigência administrativas por parte da municipalidade do Rio de Janeiro
decorre de fatos inerentes às atividades da ora agravante, de modo que é inviável rever tal
entendimento na via do recurso especial, diante do óbice da Súmula 7/STJ.

A propósito:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. IMÓVEL NA PLANTA. CONTRATO DE COMPRA
E VENDA. ATRASO. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR.
SÚMULA Nº 7/STJ. RESCISÃO CONTRATUAL.
PERCENTUAL DE RETENÇÃO. CLÁUSULAS
CONTRATUAIS. PROVAS. REEXAME. INVIABILIDADE.
SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ.

1.  Esta Corte já se pronunciou em inúmeras oportunidades no
sentido de que rever as conclusões da Corte local para
afirmar pela ocorrência de fatos extraordinários e imprevisíveis,
enquadrando-se como hipóteses de caso fortuito ou força maior,
esbarra no óbice da Súmula nº 7/STJ.

2.  A reforma do julgado demandaria interpretação de
cláusulas contratuais e reexame do contexto fático-probatório,
procedimentos vedados na estreita via do recurso especial, a teor
das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.

3. Agravo interno não provido." (AgInt no AREsp 969.986/DF,
Relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva , DJe de 14/2/2017)

No tocante à comprovação dos danos materiais, consignou a Corte local o
seguinte (e-STJ, fl. 785):

"Com relação à prova do prejuízo, a r. sentença determinou que
seja apurada eventual diferença no valor do IPTU em liquidação
de sentença, visto que os requerentes apresentaram à inicial
elementos que indicam que a municipalidade tributa de forma
diferenciada imóveis segundo a sua metragem.

E se esses dados não eram condizentes com a realidade, a própria
requerida, que atua no ramo, poderia tê-los demonstrado em sua
contestação, por documento emitido pela municipalidade, mas não
o fez.

De todo modo, para que não se animem as partes à interposição de
embargos declaratórios com base no precedente originado da
apelação nº 4008589-46.2013.8.26.0554, anote-se que a questão
da existência ou não do dano restou reservada, nestes autos, à
liquidação da sentença."

Além de ser, do mesmo modo, inviável a alteração, em recurso especial,

do contexto fático delimitado pela Corte de origem e da conclusão de que demora na
regularização do empreendimento ocasionou o pagamento a maior de IPTU pelas ora
agravadas, esta Corte Superior possui entendimento de que, reconhecido o an debeatur
(o direito à indenização), o quantum debeatur (valor da indenização) pode ser discutido
em liquidação da sentença, senão vejamos:

"AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA.
LUCROS CESSANTES. APURAÇÃO DO QUANTUM
DEBEATUR EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. AGRAVO
REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

1. A jurisprudência desta col. Corte entende que, reconhecido o an
debeatur (o direito à indenização), o quantum debeatur (valor da
indenização) pode ser discutido em liquidação da sentença.

2. Agravo regimental a que se nega provimento." (AgRg nos EDcl
no AREsp 217.244/MT, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, DJe de de
22/4/2016)

"AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
INDENIZATÓRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. DANOS MATERIAIS.
LUCROS CESSANTES. APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO.
POSSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ. QUANTUM
INDENIZATÓRIO E DECISÃO EXTRA PETITA. DEFICIÊNCIA
NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF. AGRAVO
DESPROVIDO.

1. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões
relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não
havendo que se falar em negativa de prestação jurisdicional.

2. A jurisprudência desta Corte Superior entende que reconhecido
an debeatur (o direito à indenização), o quantum debeatur (valor
da indenização) pode ser discutido em liquidação da sentença por
arbitramento, nos termos do art. 475-C do CPC. Precedentes.

3. Não se conhece de recurso especial em que a parte recorrente
deixa de apontar o dispositivo legal violado ou cuja interpretação
tenha sido divergente. Incidência do verbete n. 284 da Súmula do
Supremo Tribunal Federal.

4. Agravo regimental desprovido." (AgRg nos EDcl no AREsp
768.045/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe
de 10/3/2016)

Diante do exposto, nos termos do art. 253, parágrafo único, II, "b", do
RISTJ, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.

Com supedâneo no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os
honorários advocatícios devidos ao recorrido em 1% (um por cento).

Publique-se.

Brasília/DF, 18 de outubro de 2019.

MINISTRO RAUL ARAÚJO

Relator