Informações do processo 2017/0333679-0

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Agravado para Impugnação do
AgInt:

DECISÃO
Trata-se de agravo de decisão que inadmitiu recurso especial, fundado no art. 105, III,
" a", da Constituição Federal, interposto por PEREIRA BARRETO EMPREENDIMENTOS

IMOBILIÁRIOS SPE S/A contra v. acórdão do eg. Tribunal de Justiça de São Paulo, assim

ementado (fl. 278):

"RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA POR ATRASO

NA ENTREGA DA OBRA - ALEGAÇÃO DE FALTA DE OBTENÇÃO DE
FINANCIAMENTO PATA PAGAMENTO DE SALDO DEVEDOR NÃO
COMPROVADA - PARALISAÇÃO DE PAGAMENTO DEPOIS DO ATRASO

- INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR JUSTIFICADO PELO
INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA - OBRA NÃO ENTREGUE -
HABITE- SE PARCIAL - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO PREÇO

COMISSÃO DE CORRETAGEM E SATI - PAGAMENTOS EFETUADOS A
EMPRESA SÓCIA DA RÉ - SOLIDARIEDADE - DESPESAS NÃO
CONTRATADAS PELO COMPRADOR - RECIBOS QUE ATRIBUEM A

OBRIGAÇÃO À PROMITENTE VENDEDORA - DEVOLUÇÃO DEVIDA
DESPESAS CONDOMINIAIS - RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA
ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES - ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA
CONTRATUAL QUE ATRIBUI AO COMPRADOR A RESPONSABILIDADE
PELO PAGAMENTO DE TAIS ENCARGOS ANTES DO EFETIVO
EXERCÍCIO DA POSSE - SENTENÇA PARCIALMENTE PROCEDENTE -

DADO PROVIMENTO AO RECURSO"

Os embargos de declaração foram rejeitados (acórdão às fls. 304-308).
Nas razões do recurso especial, PEREIRA BARRETO EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS SPE S/A alega violação aos arts. 3°, 267, VI, do Código de Processo Civil de

1973, bem como aos arts. 408, 421, 722, 1.333 e 1.345 do Código Civil, aos argumentos, entre
outros, que: a) "(...) a devolução dos valores deve se dar na forma disposta no contrato, prevê

restituição do percentual de 75% dos valores pagos, feitas as deduções constantes no instrumento;

b) "(...) restou comprovado nos autos que referida quantia a este título jamais ingressou no caixa da
empresa Recorrente, Construtora do empreendimento, tendo sido exclusivamente destinada,
repise-se, à empresa estranha a lide prestadora dos serviços de intermediação de venda e assessoria
técnica (...)"; e c) "(...) por ser compromissário comprador e titular de direitos sobre a unidade,
mesmo sem dela ter posse, está subordinado aos direitos e obrigações pertinentes às normas

convencionais, sobretudo a de concorrer, na proporção de sua paret, para as despesas de

conversão da coisa (...)". (conforme fls. 318-321)

É o relatório. Decido.

O recurso em apreço não merece prosperar.
De início, tendo em vista que o recurso especial foi interposto contra acórdão
publicado anteriormente à entrada em vigor do Novo Código de Processo Civil, aplica-se ao caso o
Enunciado Administrativo n.º 2 do Plenário do STJ: " Aos recursos interpostos com fundamento no
CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os

requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas, até então, pela
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça."

Com efeito, ao apontar violação aos arts. 408 e 421 do CC, a construtora recorrente
sustenta que faz jus à retenção de 25% sobre o valor adimplido, conforme consta do instrumento
contratual firmado entre as partes, em razão da rescisão imotivada por parte do recorrido. O TJ-SP,
por sua vez, soberano na análise do acervo fático-probatório, consignou que o recorrido faz jus à

devolução integral do preço, pois a construtora, ora recorrente, não cumpriu com sua obrigação, o

que justificou a rescisão contratual. Confira-se excerto do v. acórdão estadual (fls. 280-286):

"As partes celebraram compromisso de compra e venda de imóvel

na planta.

O prazo para entrega da unidade seria 42 meses a partir do registro

da incorporação (cláusula 9.1.1, a fls. 36).

O comprador tornou-se inadimplente a partir de agosto de

dezembro de 2011 (fls. 48/49).

O habite-se parcial foi concedido em 20 de dezembro de 2011 (fls.

57). Contudo, a construtora não trouxe aos autos o registro da incorporação, a

fim de que se pudesse constatar o adimplemento de sua obrigação.

De qualquer modo, não há notícia de que o imóvel tenha sido

entregue.

[...]

Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à
devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser

repostas ao estado anterior, ressalvada a possibilidade de aplicação de

redutor, para manutenção do equilíbrio entre as partes.

Assim, é inquestionável a obrigação de devolver o preço.

O direito de retenção de parte do preço recebido pela vendedora
depende de quem seja o contratante responsável pelo inadimplemento. Não é
verdadeiro que a paralisação de pagamento por parte do comprador configure

descumprimento de sua obrigação contratual, porque o inadimplemento da
construtora é antecedente.

A relação jurídica entre as partes rege- se pelo Código de Defesa do

Consumidor.

Assim, é necessário que a interpretação do contrato mantenha o

equilíbrio da relação entre as partes, observada a vulnerabilidade da parte
mais frágil e sua impossibilidade de impor condições ao prestador de serviços.

A concessão de habite-se parcial não esgota a obrigação da
vendedora, que se exaure somente com a entrega das chaves. E não há prova
de que a construtora tenha notificado o comprador a respeito da conclusão
da obra e da impossibilidade de obtenção de financiamento.

Repugna à bilateralidade da compra e venda o pagamento integral

de preço quando o vendedor não tenha sequer terminado a construção da
coisa a ser entregue.

E se a proporção da construção finalizada não era compatível com

a entrega tempestiva que não se concretizou, o inadimplemento do

comprador é apenas aparente, porque está justificado pelo andamento

atrasado da construção.

Essa circunstância determina que a devolução do preço seja

absolutamente integral, de modo que a construtora que não cumpriu sua

obrigação de arque, inclusive, com os custos administrativos e de publicidade
de venda.

O atraso da obra justifica a falta de pagamento integral do valor

assumido.

Analiso o pedido de devolução da comissão de corretagem.

O recibo de fls. 50/55 refere-se à comissão de corretagem e SATI.
Não há demonstração de que o comprador contratou esses serviços, mas
revela que ele passou cheques para terceiros, para pagamento de comissão de
corretagem e SATI, despesa que deve ser arcada pela vendedora. Tanto é

assim que os recibos indicam expressamente que o ônus desses pagamentos
seria responsabilidade da promitente vendedora.

Assim, deve a construtora ressarcir os valores despendidos com o

pagamento dessas verbas.

Analiso o pedido de devolução dos valores pagos a titulo de

despesas condominiais.

Ainda que se alegue constar do contrato que tais despesas seriam de

responsabilidade dos compradores desde a data de instauração da Assembleia

Geral (cláusula 7.3.4, fls. 33 v°), é certo que tal disposição é abusiva e deve ser
interpretada em favor da apelada à luz do Código de Defesa do Consumidor.

Somente a posse do imóvel é que torna os compradores

responsáveis pelo pagamento dos encargos atinentes ao imóvel.

Portanto, as despesas com condomínio até a entrega das chaves

são de responsabilidade da construtora.

Como o imóvel não foi entregue até a presente data, as despesas
devem ser suportadas pela apelada. " (grifou-se)
Sobre o tema, tem-se que a iterativa jurisprudência desta eg. Corte Superior, inclusive
firmada em recurso repetitivo, é no sentido de que, nos casos em que a rescisão contratual decorrer de
culpa exclusiva da construtora, a restituição das parcelas pagas pela promissária compradora deve se

dar de forma integral. Nessa linha de intelecção:

"RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART.
543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA
DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR

PAGO. MOMENTO.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de
Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a
restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma
parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao

desfazimento.

2. Recurso especial não provido."

(REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO , SEGUNDA
SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013 - grifou-se)
Tal entendimento, inclusive, está estampado no enunciado da Súmula n. 543 do STJ,
in verbis : "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente

vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento".

Dessa forma, verifica-se que o acórdão recorrido, nesse ponto, encontra-se em
consonância com o entendimento desta Corte, de modo a incidir o óbice da Súmula n. 83/STJ.

Ademais, alterar o entendimento firmado no Tribunal de origem, no tocante a culpa
pela rescisão contratual demandaria o revolvimento do suporte fático-probatório, o que é inviável em

sede de recurso especial, conforme dispõe a Súmula n. 7/STJ.

Nesse sentido, confira-se o seguinte precedentes:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DE

RESCISÃO CONTRATUAL - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL -
INOCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO OU MOTIVO DE FORÇA MAIOR
- DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECLAMO.

INSURGÊNCIA DA RÉ.

[...]

2. O acolhimento das teses a respeito da possibilidade de retenção de valores
pagos exigiria rever as conclusões alcançadas pelo Tribunal de origem acerca
do inadimplemento por parte da promitente-vendedora, o que é inviável em
sede de recurso especial, por implicar reexame das provas contidas nos autos.

Incidência da Súmula nº 7/STJ. Precedentes.

3. Agravo interno desprovido."

(AgInt no AREsp 877.936/DF, Rel. Ministro MARCO BUZZI , QUARTA

TURMA, julgado em 19/09/2017, DJe 27/09/2017 - grifou-se)

Prosseguindo nas razões do apelo especial, ao alegar violação aos arts. 3° e 267, VI,
do CPC/1973, bem como aos arts. 722 e seguintes do CC, a recorrente defende que não possui

legitimidade no que tange a devolução dos valores despendidos a título de taxa SATI e comissão de
corretagem, tendo em vista que tal valor jamais entrou em seu caixa.
O TJ-SP, conforme o trecho supra transcrito, asseverou que não restou demonstrado
que o comprador contratou os serviços referentes aos valores pagos e que os recibos indicam
expressamente que o ônus desses pagamentos seria responsabilidade da promitente vendedora, sendo

assim, deve a construtora, ora recorrente, ressarcir os valores despendidos com o pagamento dessas

verbas.

Nesse ponto, observa-se que o entendimento do STJ, firmado em recurso repetitivo, é
de que a promitente vendedora possui legitimidade passiva ad causam para responder pela restituição
ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria

técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos

ao consumidor. A propósito, vide:

"RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.

CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO
CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA
ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA.
VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA

TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA. DESCABIMENTO.

ABUSIVIDADE.

1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Legitimidade
passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de

promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos

valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria
técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na

transferência desses encargos ao consumidor.

[...]

3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE."

(REsp 1551951/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO ,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016 - grifou-se)

Dessa forma, estando a decisão recorrido de acordo com o atual posicionamento desta
Corte, no tocante à legitimidade passiva da promitente vendedora para responder pela restituição ao

consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, forçosa, portanto, a

incidência da Súmula n. 83/STJ nesse ponto.

Por fim, tem-se que, ao apontar violação aos arts. 1.333 e 1.345 do CC, a recorrente
alega que não é sua a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e do IPTU, pois
tal encargo é do promitente comprador, mesmo que não detenha a posse do imóvel. Extrai-se do

trecho acima, que o TJ-SP consignou que as despesas do condomínio até a entrega das chaves são de

responsabilidade da construtora.

Sobre esse ponto, o Superior Tribunal de Justiça construiu seu entendimento no
sentido de que o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas

condominiais a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do

imóvel. Nesse sentido, confiram-se os seguintes precedentes:

"AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO
ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE
NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA

PARTE RÉ.

[...]

3. "A jurisprudência desta Corte de Justiça é no