Informações do processo 2018/0015362-0

Trata-se de agravo de decisão que inadmitiu recurso especial, fundado no art.
105, III, " a" e "c", da Constituição Federal, interposto por GAFISA S/A contra v. acórdão
do eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fl. 260):

"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de rescisão
contratual c.c. de restituição de quantias pagas. Rescisão
contratual por desistência da promitente compradora. Direito à
rescisão do contrato que independe da concordância da promitente
vendedora. Discussão restrita ao montante a ser restituído à
compradora. Petição inicial na qual não se pede a restituição de
taxa SATI. Julgamento extra petita caracterizado. Afastamento da
devolução da taxa SATI. Comissão de corretagem. Valor
indevidamente cobrado da compradora. Venda casada proibida.
Enunciado nº 38-3 da 3ª Câmara de Direito Privado. Restituição
integral da comissão de corretagem. Inaplicabilidade da cláusula
contratual que estabelece o montante a ser restituído à
compradora. Cláusula abusiva, nos termos do art. 51, IV e § 1º, III
do CDC. Restituição, de uma só vez, de 75% dos valores pagos
pela promitente compradora. Incidência das Súmulas nºs. 1 e 2 do
TJSP. Juros de mora. Incidência a partir da citação (art. 219 do
CPC e art. 405 do CC). Sucumbência recíproca, mais intensa da
ré.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO."

Os embargos de declaração foram rejeitados, vide acórdão às fls. 279-283.

Nas razões do recurso especial, a recorrente alega violação aos arts. 394,
427, 724, 884 e 886 Código Civil, ao argumento, entre outros, que: a) as cláusulas
contratuais devem ser respeitadas; b) os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em
julgado da decisão; e c) ausência de abusividade da transferência da comissão de
corretagem.

É o relatório. Decido.

O recurso em apreço merece prosperar em parte.

Inicialmente, verifica-se que não há mais interesse recursal em relação aos
arts. 427 e 724 do CC, pois, conforme se observa de decisão às fls. 362-366, o Tribunal de
origem deu provimento ao pedido que excluia a devolução dos valores referentes à comissão
de corretagem, adequando o julgamento ao Tema 938.

Com efeito, ao apontar violação aos arts. 427, 884 e 886 do CC, a
recorrente sustenta que as penalidades estipuladas em contrato são lícitos, devendo ser
cumpridas. O TJ-SP, por sua vez, consignou que a cláusula 5.4 do contrato era abusiva,
uma vez que previa a restituição de apenas 5% do valor pago, considerando justo o
percentual de 25%. Confira-se excerto do v. acórdão estadual (fls. 263-264):

"Por outro lado, tratando-se de rescisão
contratual por iniciativa da promitente compradora, sob o
fundamento de que não tem mais interesse no contrato, a
restituição dos valores pagos não pode ser integral.

Entretanto, a pretensão da ré de fazer
valer a cláusula 5.4, do contrato (fls. 49/50) não tem cabimento,
dada a manifesta abusividade dela resultante e que implicaria na
restituição à autora de apenas R$ 4.710,89, cerca de 5% do total
pago (fls. 64). Referida cláusula é abusiva, nos termos do artigo
51, IV e § 1º, III do Código de Defesa do Consumidor.

De acordo com a Súmula nº 1 deste
Tribunal, “O compromissário comprador de bem imóvel, mesmo
inadimplente, pode rescindir o contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor,
bem assim pelo tempo de ocupação do bem", ressaltando-se que
no caso concreto a autora não chegou a tomar posse do imóvel
adquirido.

A ssim sendo, para compensar os gastos da
ré é razoável no caso em exame que se faça a retenção de 25%
(vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela autora, conforme
entendimento adotado pelo E. Superior Tribunal de Justiça ,
verbis:"

Sobre o tema, tem-se que a iterativa jurisprudência desta Corte se firmou no
sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o
percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento), definido no julgamento dos EAg n.
1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais

e do rompimento unilateral (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019). Nessa linha de intelecção,
confira-se:

"CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO
EM RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA
E VENDA. RESCISÃO. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO.
PERCENTUAL. TAXA SATI. COMISSÃO DE CORRETAGEM.
AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 282/STF.
FALTA DE IMPUGNAÇÃO DE TODOS OS FUNDAMENTOS DO
ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF.

1. Nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve
prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por
cento), definido no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser
adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas
gerais e do rompimento unilateral (REsp 1723519/SP, Rel.
Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019). 2. "É abusiva a
cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria
técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à
celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (AgInt no
REsp 1555797/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/03/2019,
DJe 27/03/2019).

(...)

5. Agravo interno a que se dá parcial provimento, para prover em
parte o especial, a fim de reajustar o percentual de retenção
realizado pela agravante, sobre o valor pago pelos consumidores,
para 25% (vinte e cinco por cento)."

(AgInt no AREsp 1154972/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS
FERREIRA , QUARTA TURMA, julgado em 29/10/2019, DJe
05/11/2019 - grifou-se)

Desse modo, estando a decisão recorrida de acordo com a jurisprudência
desta Corte, o recurso especial encontra óbice na Súmula n. 83/STJ, que se aplica pelas
alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional.

Em relação ao art. 394 do CC, melhor sorte socorre à recorrente, pois,
consoante o entendimento desta Corte, em caso de rescisão do contrato de compromisso de
compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, na qual os promitentes
compradores pretendem a restituição das parcelas pagas de maneira diversa da cláusula
penal pactuada, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão

condenatória. Nesse sentido, confira-se:

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL
CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. JUROS
MORATÓRIOS. PRECLUSÃO. NÃO OCORRÊNCIA.
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. CRITÉRIO
DA BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS. DECAIMENTO
DOS PEDIDOS. OBSERVÂNCIA DOS CRITÉRIOS DO ART. 20,
CAPUT E §§ 3º E 4º, DO CPC/1973, CONFORME
SUCUMBÊNCIA EXPERIMENTADA. AGRAVO INTERNO
PARCIALMENTE PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
(...)

2. É assente no Superior Tribunal de Justiça o entendimento de
que, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e
venda de imóvel por desistência dos adquirentes, na qual os
promitentes compradores pretendem a restituição das parcelas
pagas de maneira diversa da cláusula penal pactuada, o termo
inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão
condenatória.

Precedentes.
(...)

4. Agravo interno parcialmente provido. Agravo em recurso
especial conhecido, para dar provimento ao recurso especial."
(AgInt no REsp 1780870/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO ,
QUARTA TURMA, julgado em 20/08/2019, DJe 09/09/2019 -
grifou-se)

Assim, considerando que o Tribunal de origem determinou a incidência dos
juros de mora a partir da citação, a decisão recorrida comporta provimento, nesse ponto.

Diante do exposto, dou parcial provimento ao recurso especial a fim de fixar
o termo inicial de incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão
condenatória.

Publique-se.

Brasília (DF), 25 de novembro de 2019.

MINISTRO RAUL ARAÚJO
Relator