Informações do processo 2018/0003292-4

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Agravado para Impugnação do
AgInt:

Trata-se de agravo interposto por INCORPORADORA GARDEN LTDA e
INCORPORADORA BORGES LANDEIROS S.A contra decisão que não admitiu recurso

especial, este interposto com fundamento no art. 105, III, a e c, da CF, desafiando acórdão proferido
pelo Eg. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, assim ementado (fls. 309/310):

APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO
NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESCISÃO. PRELIMINAR.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA
DA OBRA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA.
RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL.
APLICAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ART. 20, § 3°, DO

CPC/1973. MAJORAÇÃO. POSSIBILIDADE.

1. Resolvido o contrato por culpa das promitentes vendedoras, as partes devem
retornar ao status quo ante, tendo a promitente compradora direito à
devolução de todos os valores .;_que pagou em razão do negócio jurídico que
se frustrou, inclusive a comissão de corretagem. Todavia, a quantia paga a esse
respeito só pode ser exigida das promitentes vendedoras.

Havendo previsão contratual acerca do pagamento de comissão de
corretagem, e tendo sido o serviço efetivamente prestado, o corretor de imóvel
não pode ser compelido a devolver os valores recebidos em razão do exercício

lícito de sua atividade laboral.

2. O atraso injustificado na entrega da unidade imobiliária no prazo avençado
entre as partes enseja a resolução do contrato de promessa de compra e venda
do imóvel, impondo à construtora restituir integralmente, e de forma imediata,
as parcelas pagas pelos promitentes -compradores, sendo-lhe obstado, porque
abusivo, incidir cláusula penal ou reter parcelas a título de arras.

3. O colendo STJ, no Enunciado de Súmula n° 543, estabelece que na hipótese
de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido
ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido
o comprador quem deu causa ao desfazimento.

4. Consoante o disposto no art. 20, § 3°, do CPC/1973, nos casos em que há
condenação, os honorários advocatícios devem ser arbitrados entre os

percentuais de dez por cento (10%) a vinte por cento (20%) do valor da

condenação. Se a verba honorária foi fixada na sentença em percentual

inferior, mister a sua majoração.

5. Apelo da ré não provido. Apelo da parte autora provido.

Opostos embargos de declaração, foram rejeitados, com aplicação da multa prevista no
art. 1.026, § 2º, do CPC/15 (fls. 348/360).

Nas razões do recurso especial, a parte agravante aponta violação dos arts. 413, 475,

724 e 725 do Código Civil, além de divergência jurisprudencial. Sustenta, em síntese, que a) a
hipótese é de caso fortuito ou força maior, o que excluiria a responsabilidade da recorrente pelo
atraso; b) a cláusula penal não se aplica do presente caso, pois "não houve nenhum prejuízo a ser
ressarcido ao Recorrido " (fl. 374); c) sendo mantida a aplicação da multa, o percentual deve ser
reduzido para 2%, a fim de respeitar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade; e d) é válida

a cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de efetuar o pagamento da comissão de

corretagem.

Apresentadas contrarrazões às fls. 467/472.

É o relatório. Passo a decidir.

De início, cumpre salientar que o acórdão recorrido foi publicado na vigência do novo
CPC, motivo pelo qual o presente recurso será examinado à luz do Enunciado Administrativo nº 3 do
Plenário do STJ: " Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões
publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade

recursal na forma do novo CPC".

O inconformismo não merece prosperar.

Verifica-se que a tese de que houve caso fortuito ou força maior para justificar o atraso
na entrega do imóvel não foi apreciada pelo Tribunal a quo, tampouco foram opostos embargos
declaratórios para sanar eventual omissão quanto ao este ponto. Dessa forma, à falta do indispensável

prequestionamento, incide, por analogia, o óbice das Súmulas 282 e 356 do STF.

Nesse sentido:

“AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PRESCRIÇÃO. PROCESSO CIVIL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO.
DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. NÃO REALIZAÇÃO DO COTEJO
ANALÍTICO. RECURSO DESPROVIDO.

1. Aplicam-se as Súmulas n. 282 e 356 do STF quando as questões suscitadas
no recurso especial não tenham sido debatidas no acórdão recorrido nem, a

respeito, tenham sido opostos embargos declaratórios.

(...)

3. Agravo regimental desprovido." (AgRg no AREsp 544.459/MT, Rel.

Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado

em 20/11/2014, DJe 25/11/2014 )

De outro lado, a Corte de origem manteve a sentença, na parte em que se determinou à
vendedora, parte ora recorrente, o pagamento da cláusula penal, pelos seguintes fundamentos (fls.

318/319):

'No caso, não resta dúvida de que houve inadimplemento contratual e que a
apelante é responsável pelos danos causados ao promitente comprador,

decorrentes do ilícito contratual.

Na Cláusula Vigésima Sétima, às fls. 44, o contrato estabelece a penalidade
de trinta por cento (30%) para qualquer das partes que der causa à rescisão do

contrato, conforme disposição, a seguir:

'Cláusula Vigésima Sétima Fica instituída a multa contratual de
30% (trinta por cento) sobre o valor atualizado do presente contrato,

que será devida pela parte cuja inadimplência ou qualquer outro

motivo, der causa a sua rescisão .

Por conseguinte, a pretensão da incorporadora de afastar a condenação ao
pagamento da multa contratual, estabelecida por ela, não merece prosperar,
tendo em vista que o consumidor não deu causa ao desfazimento do negócio,

que foi motivado pelo atraso injustificado da ré para a entrega do imóvel, por
mais de três (3) anos".
Nesse contexto, a alteração das conclusões adotadas pela Corte de origem, tal como
colocada a questão nas razões recursais, no sentido de afastar a incidência da cláusulas penal, bem
como reduzir o percentual fixado contratualmente a título de multa, demandaria, necessariamente,
novo exame do acervo fático-probatório constante dos autos, em especial do contrato firmado entre as

partes, providência vedada em recurso especial, conforme os óbices previstos nas Súmulas 5 e 7/STJ.
Em reforço:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
INDENIZATÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
CANCELAMENTO DO EMPREENDIMENTO. EXCLUDENTE DE CULPA
NÃO COMPROVADA. MULTA CONTRATUAL. RECIPROCIDADE.
CABIMENTO. PERCENTUAL. MODIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.
INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO

DESPROVIDO.

1. A análise das teses recursais de impossibilidade de inversão da multa e de
ausência de culpa pela rescisão do pacto implicaria no reexame das cláusulas
contratuais e das circunstâncias fáticas da causa, o que é vedado em recurso

especial, ante o disposto nos enunciados n. 5 e 7 das Súmulas do STJ.

2. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no AREsp 964.422/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE , TERCEIRA TURMA, julgado em 15/12/2016, DJe 02/02/2017)

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO
ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. PERDAS E
DANOS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DOS ARTS. 402, 403,
404, 475 DO CC. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS NºS 282 E 356 DO STF.
PERDIMENTO DAS ARRAS. MULTA CONTRATUAL. RETENÇÃO 10%.

SÚMULAS Nº 5 E 7 E 83 DO STJ. AGRAVO REGIMENTAL NÃO

PROVIDO.

1. Inaplicabilidade do NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado
Administrativo nº 2 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos
recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões
publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de
admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então

pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

2. Não prequestionados os artigos de lei ditos violados pelo acórdão recorrido,
sem que tenham sido opostos embargos de declaração, têm aplicação, por

analogia, as Súmulas nºs 282 e 356 do STF.

3. O Tribunal local não destoa da jurisprudência do STJ que se orienta no
sentido de que, a depender das circunstâncias fáticas do caso examinado, é
válida a retenção pelo promitente vendedor entre 10% e 30% do valor pago.

4. Não é possível, na via especial, rever a conclusão contida no aresto atacado
acerca do percentual retido a título de cláusula penal melhor condizente com
a realidade do caso concreto e a finalidade do contrato, pois a isso se opõem
as Súmulas nºs 5 e 7 do STJ.

5. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das
arras confirmatórias. Tem aplicação, na espécie, a Súmula nº 83 do STJ.
Ademais, firmando a Corte local que o contrato somente previa arras
confirmatórias e não as penitenciais, o exame da pretensão recursal esbarra
nas Súmulas nºs 5 e 7 do STJ.

6. Agravo regimental a que se nega provimento.

(AgRg no REsp 1495240/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO ,
TERCEIRA TURMA, julgado em 23/08/2016, DJe 31/08/2016)

Com relação à comissão de corretagem, a jurisprudência desta Corte Superior é no
sentido de reconhecer a " validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a
obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de
unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o
preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem " (EDcl no REsp 1551951/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO ,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/11/2016, DJe 11/11/2016).

No presente caso, a Corte de origem deu provimento à apelação interposta pelo

comprador, parte ora recorrida, para determinar à recorrente a devolução dos valores pagos a título de
comissão de corretagem, sob o fundamento de que " a rescisão do contrato se deu por culpa

exclusiva da promitente vendedora" e que, portanto, "as partes devem retornar ao status quo ante"
(fl. 317).

Como se observa, o Tribunal a quo não declarou a invalidade da cláusula contratual,
mas determinou a devolução dos valores com fundamento na culpa da vendedora na rescisão do
contrato. Assim, observa-se que remanesceu íntegro o fundamento autônomo e suficiente adotado

pelo Tribunal de origem para a manutenção do v. acórdão recorrido. Assim, o conhecimento do
recurso especial esbarra no obstáculo da Súmula 283/STF.

Ademais, ainda que superado esse óbice, registra-se que " O contrato de corretagem
não impõe simples obrigação de meio, mas de resultado, de maneira que somente é cabível o
pagamento da comissão se houver aperfeiçoamento do negócio imobiliário, com a concretização,
por exemplo, do contrato de locação ou de compra e venda" (AgRg no Ag 1248570/MG, Rel.

Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 17/12/2015, DJe 03/02/2016).

Em reforço:

DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE DESPESAS DE
COMERCIALIZAÇÃO. INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE OCUPAÇÃO.

I - Nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel, há firmada jurisprudência desta Corte, no sentido do cabimento da
retenção pelo promitente-vendedor de 25% (vinte e cinco por cento) da
totalidade dos valores adimplidos pelo promissário-comprador, inclusive a

título de comissão de corretagem, como forma de ressarcimento pelos custos

operacionais da transação.

Na hipótese dos autos, porém, há uma série de particularidades que
recomendam a adoção de um outro parâmetro.

II - As peculiaridades do caso concreto afastam a regra geral consignada na
jurisprudência desta Corte, não sendo possível afirmar, de antemão que os
percentuais estipulados pelo Tribunal de origem seja inadequados. Os fatores
destacados por aquela Corte permitem concluir, com efeito, que a apuração do
valor efetivamente devido a cada uma das partes só pode ser obtido a partir de

uma detida análise de fatos e provas. Incidência da Súmula 7 desta Corte.

Agravo Regimental a que se nega provimento.

(AgRg nos EDcl no Ag 1053039/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI ,
TERCEIRA TURMA, julgado em 27/10/2009, DJe 06/11/2009)

Diante do exposto, nos termos do art. 253, parágrafo único, II, b, do RISTJ, conheço

do agravo para negar provimento ao recurso especial.

Publique-se.
Brasília (DF), 26 de março de 2019.

MINISTRO RAUL ARAÚJO
Relator