Informações do processo 2018/0027186-4

Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao(s) recorrente(s) para
manifestação acerca da "Certidão para Saneamento de Óbices" constante dos autos:

Trata-se de recurso especial interposto por MAREAS EMPREENDIMENTO

IMOBILIÁRIO SPE LTDA. e OUTRA, com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição
Federal, em desafio a acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim
ementado:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Atraso na entrega
da obra. Mora que não se converteu em inadimplemento absoluto. Sentença
que condenou a ré ao pagamento de multa moratória mensal. Insurgência
apenas da requerida, limitando a matéria devolvida a este Tribunal.

Impossibilidade de o comprador postular a seu favor a extensão de cláusula
penal prevista para a mora do pagamento do preço. Multa de natureza
convencional, que não pode ser criada pelo juiz.

Eventual abusividade da multa em favor somente do promitente vendedor
pode acarretar a sua invalidado, mas não a sua extensão a situações não
convencionadas pelas partes. Pedido de extensão da multa moratória que
engloba a indenização por lucros cessantes. Dever de indenizar. Danos
materiais correspondentes aos alugueis que seriam recebidos entre a data
prevista e a data da efetiva entrega do imóvel.

TAXA DE SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO- IMOBILIÁRIA (SATI).
Promitente comprador que pleiteia a restituição de valores pagos a título de
comissão de serviços de assessoria técnico -imobiliária (SATI). Cláusula
contratual que prevê a responsabilidade do promissário comprador pelo
pagamento de serviços de intermediação e de assessoria.

Abusividade. Venda casada. Vedação pelo Código de Defesa do Consumidor.
Dever da ré de restituir o valor pago a este título.

COMISSÃO DE CORRETAGEM. Promitente comprador que pleiteia a
restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem. Ressalvada a
posição pessoal do relator, o entendimento da Colenda Câmara, ao qual me
curvo, é no sentido de que o repasse negocial da comissão de corretagem
decorrente de serviço de intermediação contratado pela incorporadora
constitui venda casada e é abusiva. Devolução simples, uma vez que não
houve comportamento doloso por parte da ré. Recurso parcialmente provido.

Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ, fls. 641-647).

Em suas razões recursais, a parte recorrente alega violação dos arts. 206, § 3º, IV,
393, 396, 401, 402, 403, 496, 722 e 944 do CC; 3º, 267 do CPC/1973; 2º, § 4º, da Lei
10.192/2001; e 46, da Lei 10.931/2004, defendendo o seguinte: a) quanto à comissão de
corretagem, a ilegitimidade passiva e a prescrição trienal da pretensão; e b) no tocante aos lucros
cessantes, o descabimento de indenização, ante a irresponsabilidade pelo atraso na entrega
provocado por excesso de chuvas e falta de mão de obra, a ausência comprovação do prejuízo,
além do elevado valor da indenização.

Contrarrazões apresentadas às fls. 682-683 (e-STJ).

Determinado o reexame da questão relativa à restituição da comissão de corretagem,
não houve retratação, com fundamento na ausência de prescrição, ainda que aplicável o prazo
prescricional trienal firmado no Tema 938 dos Recursos Repetitivos (e-STJ, fls. 698-703).

É o relatório. Decido.

De início, é inviável o provimento do recurso especial quanto às pretensões recursais
relativas à restituição da comissão de corretagem, porque o acórdão recorrido está em
conformidade com as teses fixadas para os Temas 938 e 939 dos Recursos Repetitivos,
respectivamente:

1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Incidência da
prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título
de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária
(SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC).

(REsp 1551956/SP, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda
Seção , julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Legitimidade
passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora,
para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de
comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas
demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos
ao consumidor.

(REsp n. 1.551.951/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino,
Segunda Seção , julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016.)

Quanto aos lucros cessantes , o Tribunal de origem, mesmo após a oposição de
embargos de declaração, não examinou a ocorrência de caso fortuito ou de força maior para
afastar a responsabilidade da parte, motivo pelo qual dessa alegação não se pode conhecer, por
falta de prequestionamento, óbice da Súmula 211/STJ.

Além disso, conforme entendimento da Segunda Seção do STJ , consolidado por
ocasião do julgamento do EREsp 1.341.138/SP, de relatoria da eminente Ministra Maria Isabel
Gallotti (julgado em 9/5/2018 e publicado no DJe de 22/05/2018): " descumprido o prazo para a
entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação da
vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, ainda que

não demonstrada a finalidade negocial da transação ".

Cumpre destacar que a indenização a tal título repara o prejuízo consistente naquilo
que a parte deixou de auferir em decorrência da mora, por isso, devida, mesmo no caso de
resolução contratual e de lote não edificado.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. TESES JURÍDICAS ACERCA DA IMPUTAÇÃO DA MORA E DA
QUALIFICAÇÃO DA PARTE ADVERSA. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO
CABIMENTO. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. LUCROS CESSANTES.
PREJUÍZO PRESUMIDO. PRECEDENTES. REDUÇÃO DO PATAMAR
INDENIZATÓRIO. ANÁLISE INVIABILIZADA. DEFICIÊNCIA DO COTEJO
ANALÍTICO. AGRAVO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA
EXTENSÃO, DESPROVIDO.

1. É vedado à parte insurgente, nas razões do agravo interno, apresentar
teses que não foram aventadas no momento da interposição do recurso
especial, em virtude da preclusão.

2. A jurisprudência desta Corte Superior é firme no sentido de que,
descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é
presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o
pagamento dos lucros cessantes. Esse entendimento, inclusive, vem sendo
aplicado por este Colegiado aos casos de atraso na entrega de lote não
edificado.

3. A análise da pretensão de redução do patamar indenizatório, deduzida por
meio da alínea c do permissivo constitucional, encontra-se obstada em razão
da deficiência do cotejo analítico.

4. Agravo interno parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido.

(AgInt no REsp n. 1.818.212/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze,
Terceira Turma , julgado em 22/3/2021, DJe de 25/3/2021.)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA.
ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.

1. Para suplantar a conclusão firmada pelo Tribunal de origem - acerca da
não caracterização de caso fortuito (ou força maior) que justificasse a
exclusão da responsabilidade da construtora no atraso da entrega do imóvel
objeto da demanda - revelar-se-ia necessária a interpretação de cláusulas
contratuais e a incursão no acervo fático-probatório dos autos, providências
inviáveis no âmbito do julgamento de recurso especial, ante os óbices das
Súmulas 5 e 7/STJ.

2. Consonância entre o acórdão estadual e a jurisprudência desta Corte, no
sentido de que o atraso na entrega do imóvel (objeto de compromisso de
compra e venda), sobretudo após o esgotamento da prorrogação estipulada,
enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período
de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente
comprador (EREsp 1.341.138/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti,
Segunda Seção, julgado em 09.05.2018, DJe 22.05.2018).

3. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento" (Súmula 543/STJ).

4. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp 1813470/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta
Turma , julgado em 07/11/2019, DJe 12/11/2019)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE
VALORES CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E
COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE
IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO ENTRE
10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO
PRESUMIDO. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. LONGO ATRASO.
ALTERAÇÃO DO VALOR FIXADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ.
HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA
DO STJ.

1. Ação de rescisão contratual com pedido de devolução de valores
cumulada com indenização por danos materiais e compensação por danos
morais em razão de atraso na entrega de imóvel .

(...)

3. O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por
lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo
presumido o prejuízo do promitente comprador. Precedente.

(...)

(AgInt no REsp 1804123/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma ,
julgado em 09/09/2019, DJe 11/09/2019)

Quanto ao valor indenizatório , este deve corresponder à média do aluguel em
imóveis semelhantes na região , devido desde a expiração do prazo de tolerância até a data da
efetiva disponibilização da posse do imóvel ao comprador, geralmente representada pela entrega
das chaves do bem.

A propósito:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE
DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO
CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO
DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA,
MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS
ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM.
RECURSOS DESPROVIDOS.

(...)

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído
o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido , consistente
na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização,
na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel
assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao
adquirente da unidade autônoma.

(...)

(REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA
SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO
NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRESUNÇÃO DE LUCROS CESSANTES
CORRESPONDENTES AO VALOR MÉDIO DE ALUGUEL DO IMÓVEL
OBJETO DO CONTRATO. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA

RECONSIDERAR PARCIALMENTE A DECISÃO AGRAVADA E, EM NOVA
ANÁLISE, CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO
ESPECIAL.

1. A jurisprudência deste Sodalício firmou-se no sentido de que, reconhecida
a culpa do promitente vendedor no atraso da entrega de imóvel, os lucros
cessantes são presumidos e devem corresponder à média do aluguel que o
comprador deixaria de pagar.

2. Na espécie, a decisão agravada deve ser parcialmente reformada, para
condenar os ora agravados ao pagamento de lucros cessantes à parte ora
agravante correspondentes ao valor médio de aluguel do imóvel objeto deste
processo desde junho de 2013 até a efetiva entrega das chaves.

3. Agravo interno provido para reconsiderar parcialmente a decisão
agravada e, em nova análise, dar parcial provimento ao recurso especial.

(AgInt no REsp 1723050/RJ, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES
(DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA
TURMA, julgado em 20/09/2018, DJe 26/09/2018)

No caso dos autos , o Tribunal de origem, embora tenha determinado o período de
incidência dos lucros cessantes a partir da expiração do prazo de tolerância até a entrega das
chaves, fixou o valor em 0,5% do valor do imóvel.

Desse modo, constatada a a divergência entre o acórdão recorrido e a jurisprudência
desta Corte, é impositivo o provimento do recurso especial no tópico.

Diante do exposto, conheço em parte do recurso especial e, nessa extensão, dou-
lhe parcial provimento , a fim de determinar que os lucros cessantes sejam apurados em
liquidação de sentença, por arbitramento, com base no valor de locativo praticado para imóveis
semelhantes na mesma região.

Publique-se.

Brasília, 01 de agosto de 2022.

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator