Informações do processo 2018/0032462-0

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) para regularizar
a representação processual, nos termos da certidão constante dos autos:

Trata-se de recurso especial interposto por CONDOMÍNIO DO EDIFICIO JOSÉ DO
PATROCÍNIO, com fundamento no art. 105, III, alíneas “a" e “c", da Constituição Federal,
contra acórdão do eg. Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado:

“EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL PENHORADO EM AÇÃO DE
COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS AJUIZADA EM FACE DOS
ANTIGOS PROPRIETÁRIOS. RETOMADA DO BEM PELA CEF, NA
QUALIDADE DE CREDORA FIDUCIÁRIA, QUE O REPASSOU AO
EMBARGANTE, ORA APELADO, ANTES DA PENHORA. AUSÊNCIA DE
ELEMENTOS CAPAZES DE AFASTAR A ALEGAÇÃO DE BOA-FÉ DO
ADQUIRENTE. CARÁTER PROPTER REM QUE NÃO SE SOBREPÕE ÀS
PECULIARIDADES DA DEMANDA EM QUE HÁ COISA JULGADA.
PRECEDENTES DO STJ. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO
INICIAL. DESPROVIMENTO DO APELO." (e-STJ, fl. 149)

Opostos embargos de declaração, os mesmos foram desprovidos (e-STJ, fls.
178/181).

Em suas razões recursais, a recorrente aponta violação aos arts. 11, 489, inciso II e
1022, §1º, inciso IV, do Código de Processo Civil de 2015, 1.245, §1º. 1345 do Código Civil de
2002 e divergência jurisprudencial, sustentando, em síntese (a) que a dívida condominial é de
natureza “propter rem", de modo que não poderia o recorrente alegar sua irresponsabilidade por
inexistência de registro da penhora, bastando para tanto ter assumido sua titularidade, (b) que o
imóvel foi adquirido mais de três anos após ajuizamento da ação de cobrança, sendo irrelevante
constar em contrato particular de compra e venda a inexistência de débitos, (c) que houve
omissão e obscuridade no acordão de origem relacionado à inexistência de instrumento de venda
da unidade em questão perante o Cartório e (d) que a Súmula 375/STJ vem sendo aplicada de
forma mitigada nos últimos tempos, de modo que a aquisição de boa-fé e diante da inexistência
de restrição ou ação de cobrança não é suficiente para afastar-se a penhora ou eventual
responsabilidade da parte recorrida.

É o relatório. Passo a decidir.

Não se verifica a suposta violação aos arts. 489, II e 1.022, §1º, IV do CPC/15, na
medida em que o v. acórdão recorrido, embora não tenha examinado individualmente cada um
dos argumentos suscitados pela parte, adotou fundamentação suficiente, decidindo integralmente
a controvérsia, in verbis:

“Com efeito, ao contrário do que alega o embargante, este Órgão Julgador
não isentou o adquirente do imóvel de qualquer despesa, mas apenas afastou
a constrição realizada em execução de sentença que não foi contra ele
prolatada.

Ademais, a questão foi decidida em sede de embargos de terceiro, onde a
iniciativa do adquirente tem por objetivo apenas impedir a ameaça à sua
posse, não tendo o condão de provocar a alteração das partes de outra
demanda, isentar o embargado de qualquer obrigação ou impedir o credor de
usar os meios legais para perseguir o seu crédito em face do adquirente." (e-
STJ, fl. 181)

De fato, inexiste omissão no aresto recorrido, porquanto o Tribunal local, malgrado
não ter acolhido os argumentos suscitados pelo recorrente, manifestou-se acerca dos temas
necessários à integral solução da lide.

Impende ressaltar que, "se os fundamentos do acórdão recorrido não se mostram
suficientes ou corretos na opinião do recorrente, não quer dizer que eles não existam. Não se
pode confundir ausência de motivação com fundamentação contrária aos interesses da parte"
(AgRg no Ag 56.745/SP, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, DJ de 12/12/1994).

Nesse sentido, confiram-se os seguintes julgados: REsp 209.345/SC, Rel.Ministro
JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, DJ de 16/5/2005; REsp 685.168/RS, Rel. Ministro JOSÉ
DELGADO, DJ de 2/5/2005.

Com relação a suposta violação aos arts. 11 do CPC/15 e 1.245 do CC/02, tem-se que

estes não se encontram contemplados no objeto da controvérsia resolvida pelo Tribunal de
origem, tampouco foram objeto dos embargos de declaração opostos às fls. 162/168, não se
vislumbrando o prequestionamento necessário para viabilizar a interposição do presente recurso
especial.

Daí a inteligência do enunciado da Súmula nº 356 do Supremo Tribunal Federal,
aplicada por analogia, a qual orienta que " o ponto omisso da decisão, sobre o qual não foram
opostos embargos declaratórios, não pode ser objeto de recurso extraordinário, por faltar o
requisito do prequestionamento ".

Nesse sentido:

“AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PRESCRIÇÃO. PROCESSO CIVIL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO.
DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. NÃO REALIZAÇÃO DO COTEJO
ANALÍTICO. RECURSO DESPROVIDO.

1. Aplicam-se as Súmulas n. 282 e 356 do STF quando as questões
suscitadas no recurso especial não tenham sido debatidas no acórdão

recorrido nem, a respeito, tenham sido opostos embargos declaratórios.

(...)

3. Agravo regimental desprovido." (AgRg no AREsp 544.459/MT, Rel.
Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA , TERCEIRA TURMA, julgado em
20/11/2014, DJe de 25/11/2014)

No tocante a violação ao art. 1345 do CC/02, a Corte de origem afirmou que os
compradores e a vendedora do imóvel não foram réus na ação de cobrança de cotas
condominiais, não sendo possível o conhecimento de qualquer ônus sobre o bem, in verbis:

“Isso porque, ao contrário do que alega o embargado, ora apelante, não há,
no conjunto probatório acostado aos presentes autos, qualquer indício de
fraude ou má-fé por parte do embargado, ora apelado, na aquisição do
imóvel sub judice.

O contrato de compra e venda do citado bem foi celebrado, entre o
embargante, ora apelado, e a Caixa Econômica Federal (CEF), no dia
10/03/2010 (indexadores 000012/000032), ou seja, antes do registro da
penhora determinada nos autos do processo nº 0010007-68.2008.8.19.0001
(prenotado em 08/02/2012, conforme indexadores 000037/000039).

A vendedora do imóvel, na verdade, era a CEF - que adjudicou para si o
imóvel, em razão do inadimplemento do anterior proprietário do bem, que era
seu mutuário -, e, não sendo ela ré na ação de cobrança de cotas
condominiais referenciada, não era possível ao comprador, ora apelado, ter
conhecimento de qualquer ônus sobre o imóvel, até porque os antigos
proprietários, réus da ação de cobrança de cotas, não estavam na condição
de alienantes.

Ressalte-se que essa conclusão não tem nada a ver com a declaração
contratual firmada pela CEF no sentido da inexistência de débitos sobre o
imóvel. Tal declaração poderá, eventualmente, servir como argumento para
que o adquirente exija, da vendedora, o cumprimento da obrigação assumida
na cláusula vigésima quinta da avença, o que não se confunde com o objeto
da presente lide, mas não é ela que fundamenta o afastamento da constrição
nos presentes embargos.

A natureza da obrigação também não socorre ao apelante, haja vista que, nos
termos da orientação do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do
Conflito de Competência nº 94.857/PR, A obrigação propter rem é de índole
material e não se sobrepõe às peculiaridades da demanda em análise, onde
há coisa julgada. Quem figura no título judicial é que deve responder pela
dívida.

Significa dizer que a penhora não poderia subsistir nem mesmo perante o
alienante fiduciário que retomou o bem, em razão do inadimplemento dos
seus mutuários (CEF), porque ele não figurou no polo passivo da ação de
cobrança que deu origem à constrição." (e-STJ, fls. 151/153)

Nesse ponto, a decisão de origem está em desacordo com o entendimento desta Corte
Superior, no sentido de que a dívida condominial, pela sua natureza de obrigação "propter rem",
pode ser exigida do proprietário que não tenha participado da ação de conhecimento, inclusive
com a penhora do imóvel gerador das despesas.

Vejamos:

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO
ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. MATÉRIA CONSTITUCIONAL.
IMPOSSIBILIDADE. USURPAÇÃO DE COMPETÊNCIA DO STF.

PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS.
POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RETOMADA DO BEM
PELO PROMITENTE-VENDEDOR. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Não se conhece do recurso especial por violação a norma da Constituição
Federal, uma vez que se trata de matéria constitucional, cuja competência
para exame é do col. Supremo Tribunal Federal, consoante preconiza o art.
102 da Carta Magna.

2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que, em se tratando a dívida de
condomínio, obrigação de natureza propter rem, o próprio imóvel gerador
das despesas constitui garantia de pagamento da dívida, podendo o
proprietário do imóvel ter esse bem penhorado na ação de cobrança, na fase
de cumprimento de sentença, mesmo não tendo participado do feito na fase
de conhecimento. Precedentes.

3. Ademais, nos termos da jurisprudência desta Corte, a retomada do imóvel
pelo promitente vendedor implica sua legitimidade para responder pelas
dívidas condominiais, sem prejuízo de eventual direito de regresso" (AgInt no
REsp 1.840.274/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA
TURMA, julgado em 28/06/2021, DJe de 1º/07/2021).

4. Estando a decisão de acordo com a jurisprudência do STJ, o recurso
encontra óbice na Súmula 83/STJ, pelas alíneas "a" e "c" do permissivo
constitucional.

5. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp n. 1.962.095/PR, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta
Turma, julgado em 4/4/2022, DJe de 6/5/2022.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COTAS
CONDOMINIAIS. EXECUÇÃO. VENDEDORA. IMÓVEL. RETOMADA.
LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. OBRIGAÇÃO PROPTER REM.
DÍVIDA. RESPONSABILIDADE. FUNDAMENTAÇÃO. DEFICIÊNCIA.
SÚMULAS Nº 284/STF E Nº 83/STJ.

1. Considera-se deficiente de fundamentação o recurso especial que, apesar
de apontar o preceito legal tido por violado, não demonstra, de forma clara e
precisa, de que modo o acórdão recorrido o teria contrariado, circunstância
que atrai, por analogia, a Súmula nº 284/STF.

2. Na hipótese, a decisão proferida pelo tribunal de origem está em
harmonia com o entendimento mais recente do Superior Tribunal de
Justiça, firmado no sentido de que a dívida condominial, pela sua natureza
de obrigação propter rem, pode ser exigida do proprietário que não tenha
participado da ação de conhecimento, inclusive com a penhora do imóvel
gerador das despesas. Precedentes.

3. Quando o recurso especial não é admitido com fundamento na Súmula nº
83/STJ, a impugnação deve indicar precedentes contemporâneos ou
supervenientes aos mencionados na decisão combatida, demonstrando-se que
outro é o entendimento jurisprudencial desta Corte, o que não ocorreu no
caso.

4. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp n. 2.121.196/PR, relator Ministro RICARDO VILLAS
BÔAS CUEVA , Terceira Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 12/9/2023.)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL
CIVIL. COBRANÇA. DÍVIDA CONDOMINIAL. CUMPRIMENTO DE
SENTENÇA. PERÍODO DE POSSE. PROMISSÁRIO COMPRADOR.
PROMITENTE VENDEDOR. EMBARGOS DE TERCEIRO. OFENSA À
COISA JULGADA E À VINCULAÇÃO AO TÍTULO EXECUTIVO. NÃO
OCORRÊNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA DO IMÓVEL.
POSSIBILIDADE.

1. A dívida condominial tem natureza de obrigação propter rem, podendo,

pois, ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material
com a coisa, o que permite a penhora do imóvel mesmo que o proprietário
não tenha participado da fase de conhecimento e não conste no título
executivo, resguardado o eventual direito de regresso. Precedentes.

AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(AgInt no REsp n. 1.962.085/PR, relator Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO , Terceira Turma, julgado em 20/3/2023, DJe de 23/3/2023.)

Desse modo, é necessário o retorno destes autos à origem a fim de que analise, diante
do contexto fático-probatório contido nos autos, os requisitos relacionados a relação material da
parte perante o imóvel, nos termos do entendimento da colenda Segunda Seção do Superior
Tribunal de Justiça, no regime do art. 543-C do Código de Processo Civil, por ocasião do
julgamento do REsp 1.345.331/RS, relatado pelo ilustre Ministro Luis Felipe Salomão, a fim de
determinar sua legitimidade para arcar com os débitos condominiais , in verbis:

"PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE
CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS
COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA.
PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR.
PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE.
CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações
condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a
relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse
pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio
acerca da transação.

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a
responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o
promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo
das circunstâncias de cada caso concreto.

c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na
posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a
legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas
condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo
promissário comprador.

2. No caso concreto, recurso especial não provido."

(REsp 1.345.331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO , SEGUNDA
SEÇÃO, julgado em 8/4/2015, DJe de 20/4/2015)

Diante do exposto, dou parcial provimento ao recurso especial a fim determinar o
retorno dos autos à origem para que julgue a demanda, relacionada a legitimidade da parte
recorrida, em conformidade com o entendimento desta Corte Superior.

Publique-se.

Brasília, 13 de novembro de 2023.

Ministro RAUL ARAÚJO

Relator