Informações do processo 2018/0038006-2

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Agravado para Impugnação do
AgInt:

Cuida-se de recurso especial interposto por QUADRA 150 EMPREENDIMENTO

IMOBILIÁRIO SPE LTDA com fundamento no artigo 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal,

contra acórdão do Tribunal de Justiça Estadual, assim ementado:

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL MOVIDA PELOS COMPRADORES.
ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MORA DA VENDEDORA.
DEVOLUÇÃO DE TODOS OS VALORES PAGOS, SEM RETENÇÃO.
CORRETAGEM E TAXA SATI. PEDIDO RESSARCITÓRIO QUE TEM POR
BASE NÃO SÓ A QUESTÃO DA ABUSIVIDADE, COMO TAMBÉM A

RESCISÃO DO CONTRATO PELA MORA DA VENDEDORA.
LEGITIMIDADE PASSIVA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA.
APELAÇÃO DA RÉ NÃO PROVIDA.

Nas razões do recurso especial, a parte recorrente sustenta dissídio jurisprudencial
quanto a retenção, pela recorrente, de 25% dos valores pagos pela compradora, e ofensa aos artigos
3º, 6º , 7º, 267, VI, 301, X, do CPC; 421, 724 e 725 do Código Civil, sob o argumento de ser caso

do "comprador de unidade imobiliário proceder ao pagamento da comissão de corretagem, consoante

representativo, Recurso Especial n° 1.551.956/SP" (fl. 225).

Aduz ser caso de "retenção, pela recorrente, de 25% dos valores pagos." (fl. 227).

Requer seja julgada "improcedente a demanda, invertendo-se, em qualquer caso, o

ônus da sucumbência." (fl. 232)

Contrarrazões apresentadas.

O recurso especial foi admitido na origem.

É o relatório. Decido.

Na hipótese em exame, aplica-se o Enunciado 3 do Plenário do STJ: " Aos recursos
interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março
de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC ".

No caso, a r. sentença julgou procedente a presente ação movida pelos promitentes
compradores do imóvel objetivando a rescisão contratual e a condenação da ré, promitente
vendedora, à devolução de toda a quantia paga pelos autores, atualizada da data de cada desembolso
e acrescida de juros de mora a partir da citação.

O eg. Tribunal de origem manteve a sentença em relação ao cabimento de rescisão
contratual, asseverando, também, que "o fundamento para a devolução da quantia paga a título de
corretagem é diversa daquela analisada pelo STJ no julgamento do recurso repetitivo n°

1.599.511/SP, porque não trata de caso de rescisão do contrato por inadimplemento da vendedora"
(fls. 211/212).

Com efeito, consoante entendimento desta Corte "para efeitos do art. 543-C do CPC:
em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que
determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na
hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer
contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (REsp 1300418/SC,
Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe
10/12/2013).

No presente caso, a sentença e o acórdão impugnado asseveraram ser caso de
procedência do pedido de extinção do contrato por culpa exclusiva da promitente vendedora, pelo
atraso na entrega do imóvel, cabendo, portanto, a integral restituição da parte do preço paga pela

promitente compradora, e devolução pelo quanto mais gastaram com o negócio frustrado por culpa
do vendedor, respectivamente , verbis:

Logo, impondo-se a extinção do contrato por culpa da ré, cabe a ela não

apenas a integral restituição da parte do preço paga (R$ 42.526,67, conforme
documento de fl. 65), como indenização pelo quanto mais gastaram os autores
com o negócio frustrado (R$ 28.382,00 e R$ 5.429,60, conforme documentos
de fls. 32/36), pouco importando que feito a outrem o pagamento da comissão

de corretagem e da "taxa SATI" e irrelevante, no contexto, a discussão

pertinente à licitude da cobrança dessas verbas.

Dessarte, em razão do exposto, JULGO PROCEDENTE a pretensão,
fazendo-o para rescindir o compromisso de compra e venda e condenar a ré a
pagar aos autores a quantia de R$ 76.338,27, que deverá ser monetariamente
atualizada desde a data de cada um dos desembolsos de que originada e
acrescida de juros moratórios legais, estes contados da citação (art. 405 do

Código Civil). (fls. 157/159)

Em que pese o inconformismo ora deduzido, o apelo da ré não comporta
provimento. Isso porque, no contrato entabulado entre as partes em 29/05/2011
(fls. 37/64), o imóvel deveria ter sido entregue até o final de maio/2013,
computando-se o prazo de tolerância de 180 dias a partir de 30/11/2012

(cláusula 9.1 -fls. 48).

Todavia, o "habite-se" foi expedido apenas em 17/06/2013, e, segundo as
informações dos autores/apelados, na data da propositura desta demanda, em

26/07/2013, a documentação do imóvel ainda sequer estava regularizada.

Nesse diapasão, não há como se afastar a rescisão do contrato por
inadimplemento da vendedora, pois, conforme a Súmula n° 160, deste Tribunal
de Justiça, "a expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata
disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora

contratual atribuída à vendedora".

Além disso, se no contrato já tinha sido estabelecido um prazo de tolerância em
favor da vendedora de 180 dias, não é razoável exigir-se dos compradores a
tolerância de outro prazo adicional.

II) Diante de tais circunstâncias, isto é, uma vez que a rescisão do contrato foi
provocada pelo inadimplemento da vendedora, não há que portanto, dever de
indenizá-los. É importante ressaltar que, no caso concreto, o fundamento para
a devolução da quantia paga a título de corretagem é diversa daquela
analisada pelo STJ no julgamento do recurso repetitivo n° 1.599.511/SP (no
qual foi verificada, apenas, a validade ou não da cobrança da corretagem à luz

do dever de informação, não se tratando de caso de rescisão do contrato por

inadimplemento da vendedora).

Quanto à taxa SATI, anota-se que, independentemente do inadimplemento da
alienante, a devolução seria de rigor, já que o Superior Tribunal de Justiça, no
julgamento do recurso repetitivo acima mencionado, reconheceu a abusividade

da cobrança feita aos compradores.

III) Por fim, destaca-se a legitimidade passiva da ré/apelante para a restituição
de todos os valores pagos pelos autores, inclusive a título de corretagem e taxa

SATI, pois deu causa ao desfazimento do negócio e deve ressarcir e indenizar

os compradores por todo o prejuízo sofrido.

Além disso, se figurou como incorporadora e fornecedora dos produtos e
serviços perante os consumidores, é parte legítima para figurar no polo passivo

da lide e para devolver as quantias pagas a título de corretagem e SATI pelos
compradores, ainda que os valores tenham sido destinados a outros

fornecedores integrantes da cadeia de consumo. (fls. 208/2013)

Como visto, o acórdão recorrido decidiu em harmonia com o entendimento
sedimentado no julgamento do REsp 1300418/SC, com base no artigo 543-C do CPC/1973, no
sentido de que nas rescisões de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do
vendedor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, que deu causa ao

desfazimento do negócio.

No mesmo sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO C/C INDENIZAÇÃO POR
DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CULPA
EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL

DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543/STJ. TEORIA DO
ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. DANO MORAL
CONFIGURADO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO.
SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA
INCIDENTES SOBRE O VALOR DAS PARCELAS A SEREM
RESTITUÍDAS. DATA DA CITAÇÃO. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA
COM ENTENDIMENTO DESTE STJ. SÚMULA 83/STJ. DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. MULTA. ART. 1.021, § 4º, DO

CPC/2015. APLICAÇÃO NÃO AUTOMÁTICA. AGRAVO INTERNO
DESPROVIDO.

1. Este Superior Tribunal de Justiça sumulou o entendimento de que "na
hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em
caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente,

caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula

543/STJ).

2. Cuidando o presente caso de resolução de contrato de compra e venda de
imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor, como concluído pelo

Tribunal de origem, a consequência jurídica, estampada na referida súmula,
é a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador. Assim, não há que se falar na aplicação da teoria do
adimplemento substancial, tendo em vista que o acórdão estadual está em

consonância com o posicionamento deste Tribunal Superior, nos termos da

Súmula 83/STJ. (...)

7. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1729742/SE, Rel. Ministro
MARCO AURÉLIO BELLIZZE , TERCEIRA TURMA, julgado em

15/05/2018, DJe 28/05/2018, n.g)

Incide, portanto, o óbice contido na Súmula 83 do STJ, aplicável a ambas as alíneas
do permissivo constitucional. Prejudicado o pedido de retenção, pela recorrente, de 25% dos valores

pagos.
Outrossim, no caso em exame, a eg. Corte local asseverou que "o atraso se deu por
culpa exclusiva do vendedor, não sendo caso, portanto da aplicação do entendimento do recurso
repetitivo n° 1.599.511/SP, porque não trata da hipótese específica de rescisão do contrato por
inadimplemento exclusivo do promitente vendedor".

Contudo, tal fundamento, autônomo e suficiente à manutenção do v. acórdão
recorrido, não foi impugnado nas razões do recurso especial, convocando, na hipótese, a incidência
da Súmula 283/STF, segundo a qual "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão
recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles".

Fixo os honorários recursais em 1% sobre o valor da condenação (10% do valor da

condenação).

Diante do exposto, nega-se provimento ao recurso especial.

Publique-se.
Brasília, 18 de março de 2019.

MINISTRO RAUL ARAÚJO
Relator