Informações do processo 2018/0039390-1

(S)

Cuida-se de recurso especial interposto por MADRID INVESTIMENTOS

IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal,

contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo, assim ementado:

COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.

1. Preliminar de ilegitimidade passiva da corré TECNISA. Mesmo grupo
econômico. Utiliza de seu nome para dar confiabilidade ao empreendimento.

Mesma empresa frente o consumidor. Responsabilidade solidária. Preliminar

afastada.

2. Preliminar de ilegitimidade passiva das incorporadoras-vendedoras para a
restituição de corretagem e taxa SATI. E. STJ firmou entendimento, em regime
de recursos repetitivos, pela “Legitimidade passiva 'ad causam' da
incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder a
demanda em que é pleiteada pelo promitente-comprador a restituição dos
valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria
técnico-imobiliária, alegando-se prática abusiva na transferência desses

encargos ao consumidor" (REsp 1551968/SP e REsp 1551951/SP Tema 939).

Preliminar afastada.

3. Prescrição. Restituição de comissão de corretagem e taxa SATI. E. STJ
firmou entendimento, em regime de recursos repetitivos, pela “Incidência da
prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de
comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária

(SATI), ou atividade congênere (art.

206, § 3º, IV, CC)" (REsp 1551956/SP Tema 938). Ação ajuizada após mais
de três anos da celebração do negócio e pagamento das quantias. Prescrição

reconhecida.

4. Lucros cessantes. 4.1. Existência dos danos. Presunção pela não utilização
do imóvel durante a mora. Súmula 162/TJSP. 4.2. Base de cálculo para a
incidência do percentual dos aluguéis indenizatórios. Valor do contrato
atualizado, e não apenas as quantias pagas. Indenização que corresponde à
privação na utilização do imóvel como um todo. 4.3. Termo final da mora.
Entrega das chaves, e não a expedição do “habite-se". Resultado útil do

contrato que só se observa com a imissão do promitente-comprador na posse.

Súmula 160/TJSP. 4.4. Condenação devida.

5. Juros. Impossibilidade de incidência durante a mora das vendedoras.

Súmula nº 163 do E. TJSP. Restituição devida.

6. Multa contratual. Indevida a incidência em desfavor das vendedoras, por
reciprocidade. Analogia à Súmula 159/TJSP. Condenação afastada.

7. Despesas condominiais. Responsabilidade dos compradores somente a partir

da entrega das chaves. Restituição cabível.

8. Recurso parcialmente provido. (fls. 398/399)

Na origem, trata-se de ação de obrigação de fazer em contrato de compra e venda de
imóvel c.c. indenização por danos materiais e morais em decorrência do atraso na entrega de imóvel.

A r. sentença julgou parcialmente procedente os pedidos para declarar suspensa a
incidência de juros moratórios e remuneratórios sobre o saldo devedor do contrato a partir do
inadimplemento até a entrega das chaves, e a pagarem aos autores: a) lucros cessantes no montante
correspondente a 0,5% do valor atualizado do imóvel; b) multa moratória de 2%, incidente sobre o

valor total atualizado do imóvel; c) os valores pagos a título de comissão de corretagem e SATI; d) os
valores pagos a título de cobrança de condomínio.

O col. Tribunal a quo deu parcial provimento a apelação para reconhecer a prescrição
da pretensão de restituição de comissão de corretagem e da taxa SATI, e para afastar a condenação
da rés, ao pagamento de multa contratual por reciprocidade.

Sobreveio recurso especial, em que a parte recorrente alega, em suma, a ocorrência de
dissidio jurisprudencial e ofensa aos arts. 104, 402, 421, 422 e 725 do CC; 269 e 373 do CPC, sob o
argumento de: a) que o recorrido não comprovou, efetivamente, prejuízos alegados a título de lucros
cessantes, contrariando expressamente o determinado os arts. 402 do CC e 373 do CPC; b)
legalidade da cobrança de juros, como condição do pagamento parcelado e não vinculados à entrega
da obra; c) legalidade das cláusulas do contrato devendo ser preservado o ato jurídico perfeito e

válido, tal como redigido.

Requer o provimento do recurso especial para exclusão do dano material, para afastar

a suspensão dos juros no período de mora do vendedor, e para preservar o contrato na íntegra, com o

afastamento da reciprocidade da cláusula penal, culminando na improcedência do pedido.

Contrarrazões às fls. 433/439.

Recurso especial admitido na origem às fls. 440/442.

É o relatório. Decido.

Na hipótese em exame, aplica-se o Enunciado 3 do Plenário do STJ: " Aos recursos
interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março
de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC ".

No tocante aos lucros cessantes, efetivamente, é entendimento desta Corte que,
descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a
condenação a título de lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador pelo

tempo da mora do vendedor , sem a necessidade de prova de gastos e de contrato de aluguel, a

exemplo dos seguintes precedentes:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DE
OBRIGAÇÃO DE FAZER - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE, APÓS

RECONSIDERAR DELIBERAÇÃO UNIPESSOAL ANTERIOR, NEGOU
PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO AUTOR.

1. Não constatada a alegada violação ao artigo 535 do CPC/73, porquanto

todas as questões submetidas a julgamento foram apreciadas pelo órgão
julgador, com fundamentação clara, coerente e suficiente.

2. Alterar as premissas adotadas pelo decisum atacado, no tocante à alegada

exceção do contrato não cumprido, demanda a interpretação das cláusulas
contratuais e a rediscussão da matéria fático-probatória, inviável em sede de

recurso especial, ante o disposto nas Súmulas 5 e 7 desta Corte.

3. Na hipótese, o Tribunal local seguiu orientação desta Corte no sentido de
que o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por
lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo

presumido o prejuízo do promitente comprador. Incidência da Súmula

83/STJ.

4. Segundo a jurisprudência desta Corte, a aferição do percentual em que cada
litigante foi vencedor ou vencido ou a conclusão pela existência de
sucumbência mínima ou recíproca das partes é questão que não comporta
exame em recurso especial, por envolver aspectos fáticos e probatórios,

aplicando-se à hipótese a Súmula 7/STJ.
5. Agravo interno desprovido."

(AgInt no AREsp 614.880/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI , QUARTA
TURMA, julgado em 20/03/2018, DJe de 23/03/2018, n.g)

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA

DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS. SÚMULA 83 DO
STJ. DANO MORAL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. NÃO

OCORRÊNCIA. PRECEDENTES.

1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja
pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do
promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador.

2. O simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano
indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o

sofrimento psicológico. Precedentes.

3. Agravo interno a que se dá parcial provimento."
(AgInt no AREsp 1.020.223/AM, Rel. Ministra MARIA ISABEL
GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 14/11/2017, DJe de

23/11/2017, n.g)

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. COOPERATIVA. ATRASO

INJUSTIFICADO NA ENTREGA. AFASTADO O DIREITO À RETENÇÃO.

LUCROS CESSANTES DEVIDOS. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. A jurisprudência do STJ se firmou no sentido de que não há direito à
retenção de valores de caráter administrativo na hipótese de descumprimento
contratual da cooperativa, ocasionado pelo atraso na entrega do imóvel, sendo
devida a restituição integral dos valores já pagos.

2. A demora na entrega do imóvel na data previamente acordada resulta na
rescisão do contrato de compra e venda e, em consequência, o dever de
reparação por lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o tempo

em que a Cooperativa permaneceu em mora. Precedentes.

3. Agravo interno a que se nega provimento."

(AgInt no REsp 1.533.885/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO , QUARTA

TURMA, julgado em 25/04/2017, DJe de 16/05/2017, n.g)
Quanto ao dano material, a eg. Corte de origem manteve a sentença, que condenou a
parte ré ao pagamento de lucros cessantes no montante correspondente a 0,5% do valor atualizado do
imóvel ao fundamento de que "os lucros cessantes podem ser presumidos pela impossibilidade de
utilização do imóvel no prazo contratado, seja porque se poderia nele residir sem pagar aluguel, seja

porque dele se poderia usufruir a título de locação, ou pela sua venda com lucro imobiliário." (fl.
405).

Aplicável, portanto, a Súmula 83 do STJ em relação ao cabimento dos lucros

cessantes no caso em exame.

Com efeito, alega a parte recorrente, que a cobrança de juros antes das chaves (na fase

de construção), além de não ser proibida, está expressamente autorizada não se considerando abusiva.

Ocorre que a r. sentença suspendeu a incidência de juros somente no período de mora da construtora
(fl. 302), amparada no fato de que quem deu causa a mora foi a vendedora, não podendo transferir os
efeitos da impontualidade atribuída apenas as vendedoras para o comprador.

Contudo, tal fundamento, autônomo e suficiente à manutenção do v. acórdão
recorrido, não foi impugnado nas razões do recurso especial, convocando, na hipótese, a incidência

da Súmula 283/STF, segundo a qual "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão

recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles".

Por fim, no tocante à legalidade do contrato que preveja penalidade por
descumprimento em relação ao comprador, ressalta-se que o posicionamento da Corte de origem não
diverge da jurisprudência deste Sodalício, no sentido de que a inexecução do contrato de compra e
venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada, possibilitada a inversão

da cláusula penal moratória.

Nesse sentido:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO
EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. 1. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO QUANTO
À IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA COM
INDENIZAÇÃO. TESE DEVIDAMENTE ANALISADA. VÍCIO NÃO
CARACTERIZADO. 2. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MULTA
MORATÓRIA. RECIPROCIDADE EM FAVOR DO CONSUMIDOR.
PRECEDENTES. QUESTÃO APRECIADA NESTE DECISUM. 3.
EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS, SEM EFEITOS
INFRINGENTES.

1. Não há falar em omissão quanto à tese de impossibilidade de cumulação da
multa com indenização, pois a questão foi decidida de forma fundamentada,

ainda que contrariamente aos interesses da parte.

2. Com esteio na jurisprudência desta Corte de Justiça, havendo previsão
contratual de multa moratória no caso de descumprimento do pacto por parte
do consumidor, esta sanção pode incidir em reprimenda ao fornecedor, caso
seja o culpado pela mora ou inadimplemento. Incidência da Súmula n.
83/STJ.

3. Embargos de declaração parcialmente acolhidos apenas para suprir a
omissão do julgado embargado, sem, contudo, conferir-lhes efeitos infringentes.
(EDcl no AgInt no AREsp 925.424/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO

BELLIZZE , TERCEIRA TURMA, DJe 07/03/2017)

Tendo em vista que, diante da sucumbência recíproca, não houve fixação de
honorários advocatícios em percentual ou valor, na origem, condeno ambas as partes a arcarem com

metade das custas e despesas processuais e fixo os honorários advocatícios em 10% sobre o valor da

condenação, sem direito a compensação.
Diante do exposto, nos termos do art. 255, § 4º, II, do RISTJ, nego provimento ao

recurso especial.

Com amparo no art. 85, §11, do CPC/2015, fixo os honorários recursais em 1% (um

por cento) sobre o valor da condenação.
Publique-se.
Brasília, 20 de novembro de 2018.

MINISTRO RAUL ARAÚJO
Relator

(4202)
RECURSO ESPECIAL Nº 1.726.323 - AL (2018/0042376-6)
RELATOR     : MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA

RECORRENTE   : ARGEMIRO DA SILVA

ADVOGADOS : CARLOS ALEXANDRE PARANHOS DE MACEDO - DF037944

EDUARDO FILIPE ALVES MARTINS - AL011046A

FÁBIO MANOEL FRAGOSO BITTENCOURT ARAUJO - DF053822

RECORRIDO : BANCO DO BRASIL SA
ADVOGADOS : LUÍS FERNANDO CORRÊA LORENÇO - SP148459

JAILTON DANTAS DE OLIVEIRA - AL007920

FREDERICO DA SILVEIRA LIMA - AL007577
DENISE GONÇALVES QUEIROZ LORENÇO - AL011619B

Trata-se de recurso especial contra acórdão do TJAL assim ementado (e-STJ fls.

1.562/1.563):
AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMPUGNAÇÃO AO CUMPRIMENTO DE
SENTENÇA. PRECLUSÃO. INOCORRÊNCIA. ALTERAÇÃO DOS ÍNDICES
DE CORREÇÃO MONETÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. OFENSA A COISA
JULGADA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ACOLHIMENTO PARCIAL.

FIXAÇÃO POSSÍVEL.

01 - Não há de se falar em preclusão, quando o recorrente se vale de todos os meios
de defesa necessários e dentro dos prazos devidos, na tentativa de retificar e retomar os
índices estabelecidos na Sentença do processo de conhecimento transitada em julgado,
devendo ser registrado que, durante o procedimento de impugnação ao cumprimento
de sentença, houve o reconhecimento do equívoco quanto à incidência de juros e
índices pelo juízo do primeiro grau de jurisdição, por meio de embargos de declaração,

de modo que, quando houve nova modificação de tais índices, por certo, outra

oportunidade de impugnação por meio de agravo de instrumento surgiu para a parte

agravante, não havendo de se falar em preclusão.

02 - Em tendo sido fixados de forma definitiva os índices para a atualização monetária
dos valores referentes à condenação, bem como os seus termos iniciais de incidência,
com o respectivo trânsito em julgado, qualquer alteração dos consectários legais na

execução, não expressamente fixados no título judicial, configuram ofensa à coisa

julgada.

03 - É possível o arbitramento dos honorários advocatícios, em sede de cumprimento
de sentença, visto que foi acolhida, em parte, a alegação de excesso da execução
apontado pelo impugnante, fazendo excluir a multa de 10% (dez por cento) prevista

no art. 475-J do Código de Processo Civil de 1973.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. DECISÃO

UNÂNIME.

Os aclaratórios opostos foram rejeitados, aplicando-se ao recorrente a multa prevista

no art. 1.026, § 2º, do CPC/2015 (e-STJ fls. 1.664/1.675).

No especial (e-STJ fls. 1.694/1.707), fundamentado no art. 105, III, "a", da CF, o
recorrente alegou afronta ao art. 489, § 1º, IV, 1.022, II, e 1.026, § 2º, do CPC/2015. Sustentou, em

síntese, não só negativa de

Atribuição em 26/09/2018 às 11:00

CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR

Redistribuição automática em 11/04/2018 às 09:00
CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR

Idêntico ao AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1251225
Índice (2004)

Processo registrado em 28/02/2018 às 09:30

CONCLUSÃO À MINISTRA RELATORA