Informações do processo 2018/0039605-7

Redistribuição por prevenção do Ministro RAUL ARAÚJO em 24/05/2022 às 18:45

CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR

Trata-se de recurso extraordinário interposto por EDSON LOURENÇO
RAMOS e MARIA DEL CARMEN ROMAN RAMOS, com fundamento no art. 102, III, a,
da Constituição Federal, contra acórdão deste Superior Tribunal de Justiça, assim
ementado (e-STJ fl. 1.697):

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
COBRANÇA. LOTEAMENTO FECHADO. TAXA DE
MANUTENÇÃO. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA.
CONTRATO-PADRÃO. ESPECIFICIDADE DO CASO.
AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. "É viável a cobrança de taxas de manutenção ou de
qualquer outra espécie feita por administradora de
loteamento a proprietário de imóvel nele localizado, se
esse vínculo foi estabelecido pelo loteador em contrato-
padrão levado a registro no respectivo cartório ao qual
aderiu o adquirente" (REsp 1.422.859/SP, Relator o
Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe
de 26/11/2015).

2. A situação fática é distinta daquela decidida nos
Recursos Especiais 1.439.163/SP e 1.280.871/SP,
processados sob o rito dos recursos repetitivos, nos quais
a Segunda Seção consolidou o entendimento de que "as
taxas de manutenção criadas por associações de
moradores não obrigam os não associados ou que a elas
não anuíram".

3. Agravo interno a que se nega provimento.

Sustentam os recorrentes a existência de repercussão geral da matéria
tratada e contrariedade aos art. 5º, II, XX, XXXII e LV, da Constituição Federal.

Afirmam que "não podem os recorrentes com base em uma regra
infraconstitucional ser de qualquer forma obrigados a receber e pagar por serviços que
não contrataram ou de qualquer forma aquiesceram, mesmo porque a recorrida não
tem contrato ou relação jurídica com os recorrentes ou quaisquer proprietários de lotes
do referido loteamento " (e-STJ fls. 1.720).

Aduzem que "a recorrida não possui qualquer contrato com os proprietários
de lotes, inexistem assembleias, participação direta ou indireta de proprietários sequer
para enviar sugestões e não há ingerência no custo e aprovação de despesas " (e-STJ
fl. 1.720).

Argumentam que "tendo o E. Tribunal de Justiça de São Paulo, pura e
simplesmente ignorado dispositivos relevantes do Código de Defesa do Consumidor,
violou preceito fundamental de garantias do cidadão consumidor, o que torna a referida
decisão nula e cabível o presente recurso extraordinário " (e-STJ fl. 1.723).

Advertem que, "como fornecedora de serviços, a recorrida, como empresa
com fins lucrativos, submete-se ao Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90),
que lhe veda impor a prestação de seus serviços, sob pena de atentar contra o
princípio da liberdade de contratar e distratar " (e-STJ fl. 1.724).

Asseguram que "os recorrentes nunca celebraram um único contrato com a
recorrida. A loteadora, por sua vez, é pessoa jurídica distinta da administradora. Não
pode o adquirente de um lote obrigar-se pela prestação de serviços que não contratou,
não está obrigado a contratar e nem a se associar " (e-STJ fl. 1.729).

Requerem, ao final, a admissão do recurso e sua remessa ao Supremo
Tribunal Federal.

As contrarrazões foram apresentadas às e-STJ fls. 1.744-1.768.

Sobreveio decisão determinando o sobrestamento do recurso extraordinário
até a publicação da decisão de mérito do Supremo Tribunal Federal acerca do Tema
492 da sistemática da repercussão geral.

É o relatório.

O Supremo Tribunal Federal, ao julgar o RE n. 695.911 RG/SP, firmou o
entendimento de que " é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de
manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não
associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline
a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis,
titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já
possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras
de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação
esteja registrado no competente Registro de Imóveis " (Tema 492/STF).

Confira-se:

Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida.
Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção
e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou
vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº
13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário
provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de
origem para a continuidade do julgamento, com
observância da tese.

1. Considerando-se os princípios da legalidade, da
autonomia de vontade e da liberdade de associação, não
cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem
causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de
imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº
432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe
de 3/11/11).

2. Na ausência de lei, as associações de moradores de
loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de
direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações
decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas
àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal
vínculo.

3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco
temporal para o tratamento da controvérsia em questão
por dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº

6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo
único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os
atos constitutivos da associação de imóveis em
loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam
tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram
com sua constituição quanto os novos adquirentes de
imóveis se a tais atos e obrigações for conferida
publicidade por meio de averbação no competente registro
do imóvel.

4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre
forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo
urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da
disciplina interna desses espaços e dos requisitos
urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº
607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe
de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-
se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de
origem, observada a tese fixada nos autos: “É
inconstitucional a cobrança por parte de associação de
taxa de manutenção e conservação de loteamento
imobiliário urbano de proprietário não associado até o
advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal
que discipline a questão, a partir do qual se torna possível
a cotização de proprietários de imóveis, titulares de
direitos ou moradores em loteamentos de acesso
controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham
aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a
administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos
adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha
sido registrado no competente registro de imóveis".

(RE 695911, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno,
julgado em 15/12/2020, PROCESSO ELETRÔNICO
REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-073 DIVULG 16-
04-2021 PUBLIC 19-04-2021)

No caso dos autos, o acórdão recorrido concluiu que "o pedido de cobrança
das taxas inadimplidas é legítimo, por existir contrato-padrão do loteamento em
questão prevendo o dever de os moradores/compradores dividirem as despesas
comuns " (e-STJ fl. 1.703).

Verifica-se, assim, que o entendimento firmado por esta Corte Superior de
Justiça destoa, em princípio, do Tema 492/STF.

Ante o exposto, nos termos do art. 1.040, II, do Código de Processo Civil,
encaminhem-se os autos à Turma para eventual juízo de retratação.

Publique-se.

Intimem-se.

Brasília, 11 de maio de 2022.

MINISTRO JORGE MUSSI

Vice-Presidente