Informações do processo 2018/0077292-8

Trata-se de recurso especial interposto por CÉLIA APARECIDA
RAMOS, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra
acórdão do eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO COMINATÓRIA
CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANO
MORAL - COMANDO QUE DEFERIU “INAUDITA ALTERA
PARTE" TUTELA PROVISÓRIA CONSISTENTE NA
DETERMINAÇÃO À AGRAVANTE DE OBSERVAR E FAZER
SEUS INQUILINOS RESPEITAREM AS NORMAS TÉCNICAS
RELATIVAS AOS LIMITES DE RUÍDO, SOB PENA DE MULTA
- EXISTÊNCIA DE NEGÓCIO JURÍDICO LOCATÍCIO ENTRE
OS APONTADOS TRANSGRESSORES DAS NORMAS
TÉCNICAS RELATIVAS AOS LIMITES DE RUÍDO E A
AGRAVANTE QUE NENHUM RESPALDO LEGAL FORNECE
PARA QUE OCUPE ESTA O POLO PASSIVO DA DEMANDA
AVIADA - NÃO HÁ QUE SE COGITAR DE EVENTUAL
RESPONSABILIDADE DOS LOCADORES PELAS CONDUTAS
PESSOAIS DOS LOCATÁRIOS, NEM DE OBRIGAÇÃO QUE
POSSUAM DE CONSTANTEMENTE FISCALIZAR O USO DO
IMÓVEL, O QUE DEMANDARIA INEXIGÍVEL E
INEXEQUÍVEL ONI PRESENÇA NA VIDA ALHEIA -
IMPERIOSIDADE DE RECONHECI MENTO “EX OFFICIO"
DA ILEGITIMIDADE PASSIVA “AD CAUSAM", COM A
CONSEQUENTE EXTINÇÃO DA AÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE
MÉRITO - RECURSO PROVIDO." (e-STJ,fl. 184)

Opostos embargos de declaração, foram rejeitados (e-STJ, fls. 209/214).

Em suas razões recursais, a recorrente aponta violação dos arts. 1.022 do

CPC/2015 e 1.277 do CC, bem como divergência jurisprudencial, sustentando, em
síntese: (a) negativa de prestação jurisdicional; e, (b) legitimidade passiva do locador para
responder por uso nocivo da propriedade pelo locatário em violação a direitos de
vizinhança.

É o relatório. Passo a decidir.

A pretensão recursal merece ser acolhida.

Infere-se dos autos que, no tocante à legitimidade passiva do proprietário,
nas causas em que envolvem o mau uso da propriedade pelo locatário, o Tribunal de
Justiça andou na contramão do entendimento firmado por esta Corte Superior, e
consignou no acórdão recorrido que "Não há que se cogitar de eventual
responsabilidade dos locadores pelas condutas pessoais e inadequadas dos locatários,
nem de obrigação que possuam de constantemente fiscalizar o uso do imóvel, o que
demandaria inexigível e inexequível onipresença na vida alheia. Do fato de o
proprietário do imóvel alugá-lo a indivíduos que, posteriormente, venham a
inesperadamente apresentar comportamentos reprováveis não me parece autorizar que
se deflua a caracterização de mau ou anormal uso da propriedade " (e-STJ, fls.
186/187).

Não obstante tenha havido o contrato de locação do referido imóvel,
entende-se que o proprietário permanece com a posse indireta do bem, decorrendo desta
o poder residual de vigilância, conservação e até de aproveitamento de determinadas
vantagens da propriedade. Apesar de ter havido a transmissão da posse na celebração do
contrato de locação, a obrigação, nesse caso, se configura como propter rem, isto é,
alcança inclusive o proprietário, que indiretamente se liga ao imóvel, para responder por
eventuais danos ocasionados pela utilização indevida deste.

Nesse mesmo sentido, confira-se:

RECURSO ESPECIAL - DIREITO CIVIL - CONDOMÍNIO -
LOCAÇÃO - DESCUMPRIMENTO DOS DEVERES
CONDOMINIAIS PELO LOCATÁRIO - AUSÊNCIA DE
HIGIENE E LIMPEZA DA UNIDADE - IDENTIFICAÇÃO, NA
ESPÉCIE - LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM -
PROPRIETÁRIO - DIREITO DE VIZINHANÇA - OBRIGAÇÃO
PROPTER REM - RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.

I - O locador mantém a posse indireta do imóvel, entendida como o
poder residual concernente à vigilância, à conservação ou mesmo o
aproveitamento de certas vantagens da coisa, mesmo depois de
transferi-la a outrem o direito de usar o bem objeto da locação.

II - Na condição de proprietário, ao locador cumpre zelar pelo uso
adequado de sua propriedade, assegurando-se da correta
destinação dada pelo inquilino mormente no que se refere à
questão concernente à higiene e limpeza da unidade objeto da
locação que possui grave repercussão social, podendo, assim,

interferir na esfera de saúde dos demais condôminos.

III - Ao proprietário é conferido instrumento coercitivo apto a
compelir o locatário a cumprir as determinações condominiais,
inclusive com a possibilidade de ajuizamento de ação de despejo,
nos termos da Lei n.°8.245/91.

IV - Assim, tratando-se de direito de vizinhança a obrigação é
propter rem, ou seja, decorre da propriedade da coisa. Por isso, o
proprietário, com posse indireta, não pode se eximir de responder
pelos danos causados pelo uso indevido de sua propriedade.

V - Em resumo: o proprietário, em razão da natureza propter rem
da obrigação, possui legitimidade passiva ad causam para
responder por eventuais danos relativos a uso de sua propriedade.

VI - Recurso especial improvido.

(REsp 1125153/RS, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA
TURMA, julgado em 04/10/2012, DJe 15/10/2012)

MULTA POR INFRAÇÃO PRATICADA PELO LOCATÁRIO.
RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO TITULAR DO
DOMÍNIO.

- O proprietário do apartamento responde in solidum por fato
imputável ao seu locatário, em face da obrigação de vigilância que
deve ter o titular de domínio sobre os acontecimentos relacionados
com o imóvel de sua propriedade.

Recurso especial conhecido e provido.

(REsp 254.520/PR, Rel. Ministro BARROS MONTEIRO, QUARTA
TURMA, julgado em 17/10/2000, DJ18/12/2000, p. 195)

Ressalte-se que o ordenamento jurídico disponibiliza ao proprietário
instrumentos aptos a compelir o locatário a cumprir as disposições condominiais,
podendo inclusive acarretar na rescisão do contrato de locação e abre a possibilidade do
ajuizamento da ação de despejo, conforme dispõe a Lei n. 8.245/91.

Assim, não há dúvidas que a ilegitimidade passiva do proprietário,
encartada no acórdão recorrido, deve ser afastada.

Diante do exposto, nos termos do art. 255, § 4°, III, do RISTJ, dou
provimento ao recurso especial, para afastar a ilegitimidade do proprietário do imóvel e
determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem a fim de dar continuidade ao feito,
com análise do agravo de instrumento.

Publique-se.

Brasília, 11 de fevereiro de 2020.

MINISTRO RAUL ARAÚJO
Relator