Informações do processo 2018/0078164-8

Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao(s) recorrente(s) para
manifestação acerca da "Certidão para Saneamento de Óbices" constante dos autos:

Trata-se de agravo interposto por COOPERATIVA HABITACIONAL DOS

BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP, desafiando decisão que inadmitiu recurso
especial, este fundamentado na alínea "a" do permissivo constitucional, contra acórdão do
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (e-STJ, fl. 307):

"PRESCRIÇÃO - Cooperativa habitacional - Pretensão à devolução de
quantia paga indevidamente, correspondente a saldo remanescente apurado
ao final da obra - Lapso decenal - Reconhecimento - Incidência da regra do
art. 205 do CC/2002, diante da ausência de norma específica - Lapso
prescricional trienal afastado - Recurso parcialmente provido.

COOPERATIVA HABITACIONAL - Quitação do preço - Cobrança de saldo
remanescente ao final da obra - Inadmissibilidade - Ausência de prova de
apuração da diferença do custo da obra, bem como de sua especificação e
forma de rateio - Negócio jurídico que se apresenta como verdadeiro
compromisso de compra e venda - Aplicação do Código de Defesa do
Consumidor aos empreendimentos imobiliários levados a efeito por tais
cooperativas - Devolução do valor de forma simples - Recurso parcialmente
provido."

Opostos embargos de declaração, foram rejeitados (e-STJ, fls. 323/328).

Nas razões do recurso especial, a ora agravante aponta violação dos arts. 38, 44, 79 e

80 da Lei nº 5.764/71. Afirma que, ao contrário do que decidido pelo Tribunal de origem, a ata
de Assembleia Geral Ordinária realizada em 19/02/2009 demonstra de forma clara a autorização
para a cobrança do rateio, bem como a devida prestação de contas por parte da recorrente.
Sustenta que não há entre as partes relação de consumo capaz de ensejar a aplicação no caso em
tela do Código de Defesa do Consumidor.

É o relatório. Decido.

Da análise dos autos, verifica-se que o Tribunal de origem declarou a inexigibilidade

da cobrança de saldo residual ao fundamento de que não houve a comprovação da origem do
débito, nem sua aprovação, em assembléia, mediante discussão específica acerca do custo
adicional. Confira-se a fundamentação do acórdão recorrido (e-STJ, fl. 311):

"O mesmo se diga em relação ao saldo remanescente cobrado ao final da
obra, tendo em vista que o negócio jurídico celebrado se apresenta como
verdadeiro compromisso de compra e venda, não se admitindo repasse do
custo da obra na forma pretendida.

Além disso, embora tal cobrança, em tese, seja possível à luz da Lei n°
4.591/64, por se tratar de construção a preço de custo, é inadmissível ao
caso, porquanto não há qualquer prova da apuração da diferença do custo
da obra, bem como de sua especificação e forma de rateio, com a aprovação
pela assembleia geral de uma dívida individualizada e com procedência
identificada ." (grifou-se)

Desse modo, a inversão do que foi decidido pelo Tribunal estadual no sentido de
reconhecer a exigibilidade da cobrança de saldo residual final demandaria, necessariamente,
reexame do acervo fático-probatório dos autos, providência, todavia, que encontra óbice na
Súmula 7 desta Corte. A propósito:

"AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
MONITÓRIA. APELAÇÃO. ART. 535, II, DO CPC. FALTA DE
IMPUGNAÇÃO. SÚMULA 182/STJ. COOPERATIVA. COBRANÇA DE
SALDO RESIDUAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. MATÉRIA
FÁTICA. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO.

1. Não se conhece de parte do recurso em que a agravante deixa de impugnar
o fundamento preliminar para afastar a alegação de ofensa ao art. 535 do
Código de Processo Civil. Aplicação do enunciado sumular n. 182 do
Superior Tribunal de Justiça.

2. Caso em que o acórdão recorrido solveu a controvérsia pautado
na premissa de que a parte autora não se desincumbiu do ônus de provar
sua pretensão de cobrança mediante a apresentação do custo das obras e
seus respectivos comprovantes. Pretensão recursal que esbarra nos óbices
das

Súmulas 5 e 7 do STJ.

3. Agravo regimental a que se nega provimento."

(AgRg no AREsp 810.060/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE , TERCEIRA TURMA, julgado em 10/03/2016, DJe 05/04/2016)

No que se refere à aplicação do CDC aos contratos de compra e venda celebrados

entre cooperativas e cooperados, o acórdão consignou expressamente que (e-STJ, fls. 309/310):

"E, tratando-se de matéria de ordem pública, cujo conhecimento pode ocorrer
de ofício, consigna-se que aplicável é o Código de Defesa do Consumidor,
inclusive, aos empreendimentos imobiliários levados a efeito por cooperativas
habitacionais, como no caso dos autos.

Isso porque a cooperativa, parte passiva da demanda, é daquelas em que um
grupo de pessoas, de forma disfarçada, promove a venda de unidades
condominiais. Os compradores, que não tinham a intenção de se associarem
a nada, aderem com o fim exclusivo de comprar o imóvel.

Não se trata, portanto, de cooperativa propriamente dita, mas de
incorporação e construção de empreendimento imobiliário, sob a constituição
de cooperativa com o fim de evitar a aplicação da legislação consumerista e
demais disposições que regem a matéria, ligada ao cumprimento do quanto
pactuado entre as partes. O regime jurídico das cooperativas tradicionais, tal

como o seu modo de operar, foge por completo das características das
entidades formadas para a construção e venda de imóveis."

O Tribunal estadual, ao decidir pela aplicabilidade do CDC aos contratos de compra
e venda celebrados entre cooperado e cooperativa habitacional, está em consonância com o
entendimento desta Corte Superior. Nesse sentido:

"AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. IMÓVEL NÃO ENTREGUE NO
PRAZO. COOPERATIVA. REEXAME DE FATOS E PROVAS E REVISÃO
DE CLÁUSULA CONTRATUAL. SUMULAS 5 E 7 DO SUPERIOR
TRIBUNAL DE JUSTIÇA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria de fato ou
revisar cláusula contratual (Súmulas 5 e 7 do STJ).

2. As disposições do CDC são aplicáveis aos empreendimentos habitacionais
promovidos pelas sociedades cooperativas. Precedentes.

3. Agravo interno a que se nega provimento."

(AgInt no AREsp 454.376/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI
, QUARTA TURMA, julgado em 09/03/2017, DJe 15/03/2017, g.n.)

"AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO. RESCISÃO. COOPERATIVA HABITACIONAL. AUSÊNCIA DE
VIOLAÇÃO AO ARTIGO 535 DO CPC. RESPONSABILIDADE CIVIL.
CULPA EXCLUSIVA. REEXAME DO CONTEXTO FÁTICO-PROBATÓRIO.
SÚMULA 07/STJ. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. NÃO
ENTREGA DO IMÓVEL NA DATA FIRMADA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL
DA QUANTIA PAGA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR.

1. Não há falar em afronta ao artigo 535 do CPC se o Tribunal de
origem examinou os aspectos delineados na lide e apresentou os fundamentos
fáticos e jurídicos nos quais apoiou suas conclusões.

2. Ao firmar a conclusão acerca da responsabilidade da cooperativa,
o Tribunal recorrido tomou em consideração os elementos fáticos
carreados nos autos. Incidência da Súmula 07/STJ.

3. Não há falar em retenção de valores de caráter administrativo, pois
não houve desligamento, nem exclusão, tampouco eliminação do associado-
cooperativado. Ocorre, na espécie, que este se retirou da cooperativa devido
ao descumprimento contratual ocasionado pelo atraso na entrega do imóvel
outrora negociado, fator este que não impede a restituição integral dos
valores já pagos.

4. Este Superior Tribunal de Justiça possui orientação pacificada no sentido
de que as disposições do Código de Defesa do Consumidor são aplicáveis
aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas
sociedades cooperativas. Precedentes.

5. Agravo regimental a que se nega provimento"

(AgRg no AREsp 208.082/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO ,
QUARTA TURMA, julgado em 03/10/2013, DJe 11/10/2013, g.n.)

Na mesma linha: AgInt no AREsp 914.288/SP, Relator Ministro Luis

Felipe Salomão, DJe de 07/10/2016; AgInt no AREsp 901.484/SP, Relator Ministro Ricardo

Villas Bôas Cueva, DJe de 26/08/2016; AgRg no REsp 1.280.916/SP, Relator Ministro João
Otávio de Noronha, DJe 10/09/2015.

Diante do exposto, nos termos do art. 253, parágrafo único, II, b, do RISTJ, conheço

do agravo para negar provimento ao recurso especial.

Publique-se.

Brasília, 29 de março de 2023.

Ministro RAUL ARAÚJO

Relator