Informações do processo 2018/0092715-3

JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DO
DISPOSITIVO DE LEI FEDERAL VIOLADO. SÚMULA N. 284 DO
STF. HIPOTECA CONSTITUÍDA POR CONSTRUTORA E AGENTE
FINANCEIRO SOBRE UNIDADE OBJETO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA. INEFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE DE
IMÓVEL COMERCIAL OU RESIDENCIAL. SÚMULA N. 308/STJ.
AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO

ESPECIAL.
DECISÃO
Trata-se de agravo interposto contra a decisão que não admitiu o recurso especial
apresentado por NKM ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÃO DE BENS E LTDA., com base

no art. 105, III, c , da Constituição da República, desafiando acórdão assim ementado (e-STJ, fls.

87-88):

APELAÇÃO ClVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA DE
IMÓVEIS VENDIDOS AOS EMBARGANTE. PEDIDO JULGADO

PROCEDENTE.

APELO DO EMBARGADO. ALEGAÇÃO DE AUTORIZAÇÃO DO
APELADO PARA A CONSTITUIÇÃO DE HIPOTECA EM
CLÁUSULA CONTRATUAL. SENTENÇA QUE DECLAROU NULA
A CLÁUSULA. INEXISTÊNCIA DE COMBATE A ESTA PARTE DA

SENTENÇA. AFRONTA AO PRINCÍPIO DA DIALETI CIDADE. NÃO

CONHECIMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE SALAS

COMERCIAIS FIRMADO COM A CONSTRUTORA. POSTERIOR
HIPOTECA DO IMÓVEL A SER CONSTRUÍDO EM FAVOR DO

AGENTE FINANCEIRO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 308 DO STJ.

HIPOTECA QUE NÃO ALCANÇA O PROMITENTE COMPRADOR.

AUSÊNCIA DE REGISTRO. IRRELEVÂNCIA FACE A NATUREZA

DO NEGÓCIO JURÍDICO QUE TORNA A PUBLICIDADE DO ATO

DESNECESSÁRIA. DIREITO REAL DE HIPOTECA CONSTITUÍDO

APÓS A COMPRA E VENDA. ARTIGO 1420 DO CÓDIGO CIVIL.

DIREITO DE SEQÜELA QUE NÃO ALCANÇA COMPRADORES

ANTERIORES À CONSTITUIÇÃO DA HIPOTECA. NÃO

PROVIMENTO. SUCUMBÊNCIA. ATO DE PENHORA

POSTERIORMENTE A CIENTIFICAÇÃO FORMAL DO AGENTE
FINANCEIRO ACERCA DA COMPRA E VENDA ANTERIOR.

DEVER DO EMBARGADO DE ARCAR COM OS ÔNUS

CORRESPONDENTES. NÃO PROVIMENTO. RECURSO

PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA EXTENSÃO, NÃO

PROVIDO.

Nas razões do recurso especial (e-STJ, fls. 99-105), a recorrente alegou dissídio
jurisprudencial acerca da incidência da Súmula 308/STJ, ao argumento de que tal verbete se aplica

apenas aos empréstimos obtidos com recursos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e
destinados à construção de imóveis residenciais.

Juízo de admissibilidade negativo, levando a insurgente a interpor o presente agravo.

Brevemente relatado, decido.

Inicialmente, verifica-se que o presente recurso foi interposto contra decisão publicada
na vigência do NCPC, razão pela qual devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade recursal
na forma nele prevista, nos termos do Enunciado n. 3 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de
9/3/2016: "Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a

partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do

novo CPC".

Da ausência de indicação do dispositivo legal violado

Faz-se necessário consignar que a recorrente não apontou o dispositivo tido por
violado, relativamente à inaplicabilidade da Súmula 308/STJ ao presente caso, a fim de viabilizar o

conhecimento da insurgência sobre a matéria, providência obrigatória inclusive para os reclamos

interpostos pela alínea c .

Dessa forma, constata-se que a argumentação apresentada no recurso mostra-se
deficiente, atraindo, assim, a incidência do verbete n. 284 da Súmula do Supremo Tribunal Federal.

É importante ponderar que o recurso especial é reclamo de natureza vinculada e, para
o seu cabimento, é imprescindível que se demonstrem de forma clara, na decisão recorrida, os
dispositivos apontados como malferidos ou interpretados distintamente por outro tribunal, sob pena

de inadmissão.

Sobre o tema, confiram-se os seguintes precedentes (sem grifos no original):

PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO.
RESPONSABILIDADE CIVIL. IMPROBIDADE ADMINISTRATIVA.
DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF.
DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. ALÍNEA "C". NÃO
DEMONSTRAÇÃO DA DIVERGÊNCIA. REEXAME DO
CONTEXTO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA 7/STJ.

1. Hipótese em que o Tribunal local consignou que o conjunto
probatório presente nos autos é capaz de atestar a prática de ato de
improbidade administrativa praticado pelos ora agravantes decorrente de

"contratação de pessoas que nunca prestaram regularmente serviços à

edilidade" e "realização de despesas incompatíveis com combustível,
restaurantes, churrascarias, choperias etc". (fl. 1.218, e-STJ).

2. O Recurso Especial, apesar de ter sido interposto com base na alínea
"a" do permissivo constitucional, não indica, especificamente, o

dispositivo de lei federal supostamente contrariado pelo acórdão

recorrido. A simples menção a normas infraconstitucionais, feita de
maneira esparsa e assistemática no corpo das razões do apelo nobre, não
supre a exigência de fundamentação adequada do Recurso Especial.
Dessa forma, ante a deficiência na argumentação, não se pode conhecer
do Recurso Especial. Aplicação, por analogia, da Súmula 284/STF.

3. Com relação ao dissídio jurisprudencial, a divergência deve ser

comprovada, cabendo a quem recorre demonstrar as circunstâncias que

identificam ou assemelham os casos confrontados, com indicação da
similitude fática e jurídica entre eles.

4. Ainda quanto à divergência jurisprudencial, segundo a firme
jurisprudência assentada neste Superior Tribunal, a interposição do Recurso
Especial com fundamento na alínea "c" não dispensa a indicação do
dispositivo de lei federal ao qual o Tribunal de origem tenha dado
interpretação divergente daquela firmada por outros tribunais. O não
cumprimento de tal requisito, como no caso, importa deficiência de

fundamentação, atraindo também a incidência do contido no enunciado
284 da Súmula do Supremo Tribunal Federal.

5. Além disso, é inviável analisar a tese defendida no Recurso Especial
de que inexiste dolo, má-fé e enriquecimento ilícito, pois inarredável a
revisão do conjunto probatório dos autos para afastar as premissas fáticas

estabelecidas pelo acórdão recorrido.

Aplica-se, portanto, o óbice da Súmula 7/STJ.

6. Agravo Interno não provido (AgInt no AREsp 839.897/SP, Rel. Ministro
Herman Benjamin, SEGUNDA TURMA, julgado em 15/12/2016, DJe
01/02/2017)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. INDENIZAÇÃO
POR DANOS MORAIS. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA
DE INDICAÇÃO DO ARTIGO VIOLADO. SÚMULA N° 284 DO STF.
REEXAME DA MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA DOS AUTOS.
SÚMULA 07 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. O conhecimento do recurso especial interposto com fundamento na alínea
"c" do permissivo constitucional exige, além da demonstração analítica do

dissídio jurisprudencial, a indicação dos dispositivos supostamente violados
ou objeto de interpretação divergente. Súmula 284 do STF.

2. O Tribunal de origem concluiu, após análise das provas dos autos, que não
é cabível a indenização por danos morais no presente caso, uma vez que não
se vislumbrou, no caso concreto, qualquer violação a direito da personalidade
do recorrente. Alterar o entendimento do acórdão recorrido demandaria

reexame do conjunto - fático probatório dos autos, o que é vedado em razão

da incidência da Súmula 7 do STJ.

3. Agravo interno não provido (AgInt no REsp 1610194/PR, Rel. Ministro
Luis Felipe Salomão, QUARTA TURMA, julgado em 13/12/2016, DJe

02/02/2017)
Da aplicação da Súmula 83/STJ
In casu , mesmo que se pudesse ultrapassar o óbice supra mencionado, o recurso
especial, ainda assim, não deveria ser conhecido, uma vez que o entendimento adotado pelo acórdão
recorrido está em sintonia com a Jurisprudência iterativa desta Corte cristalizada na Súmula n.
308/STJ: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à
celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel."

Com efeito, tal ineficácia aplica-se aos adquirentes de imóveis residenciais ou
comerciais, indistintamente, uma vez que não há ressalva nesse sentido, como assim concluiu a

Terceira Turma:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL.
PROCESSUAL CIVIL. CANCELAMENTO DE HIPOTECA.
GARANTIA REAL CONSTITUÍDA PELA INCORPORADORA
FALIDA SOBRE IMÓVEL PARA, EM ADITAMENTO,
RESGUARDAR CONTRATO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO.
EXECUÇÃO. IMÓVEL PENHORADO PARA GARANTIA DO JUÍZO.
MESMO IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA

COM TERCEIRO. QUITAÇÃO. BOA-FÉ. AÇÃO DE
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA PROCEDENTE.
TRÂNSITO EM JULGADO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308/STJ.

AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

1. Decidida integralmente a lide posta em juízo, com expressa e coerente
indicação dos fundamentos em que se firmou a formação do livre
convencimento motivado, não se cogita violação do art. 535 do CPC/73,
ainda que rejeitados os embargos de declaração opostos.

2. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior
ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia

perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308/STJ).

3. O referido enunciado sumular pode ser aplicado ao agente

financiador de construção de empreendimentos imobiliários ainda que não

seja instituição financeira e não se trate daqueles contratos regidos pelo

Sistema Financeiro da Habitação.

4. O terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra
e venda, quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra

relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o

construtor inadimplente. No caso, deve o financiador tomar todas as

cautelas necessárias antes da celebração do contrato ou, em caso de não
cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para

alcançar o adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca.

5. Agravo interno a que se nega provimento.