Informações do processo 2018/0103967-3

Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao(s) recorrente(s) para
manifestação acerca da "Certidão para Saneamento de Óbices" constante dos autos:

Trata-se de agravo de decisão que inadmitiu recurso especial fundado no art. 105, III,

alíneas "a" e “c" da Constituição Federal, interposto por CLEBIO BERSOT MENEZES DE
FIGUEIREDO E OUTRA contra v. acórdão do Eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo,
assim ementado:

"Processo Redistribuído em cumprimento à Resolução 737/2016 e à Portaria
1/2016.

COMPRA E VENDA. INDENIZAÇÃO. Contrato que prevê data de entrega do
imóvel 18 meses após a assinatura do contrato com a Caixa Econômica.
Hipótese de pequeno sinal pago antes do financiamento. Incorporadora que
precisa do capital para custear as obras. Ausência de atraso na entrega da
unidade. Cláusulas válidas. Prorrogação de 180 dias que não é abusiva.
Prazo prescricional de 3 anos para analisar pagamento de taxas de
corretagem. Taxas de condomínio pagas a terceiros. Ação improcedente.
Recurso desprovido." (e-STJ, fl. 369)

Nas razões do recurso especial, a parte agravante alega, além de dissídio

jurisprudencial, violação aos arts. 6º, V, 47 e 51, IV, c/c §1º, III, do CDC, sustentando, em
síntese, que a vinculação da previsão de entrega da obra à data de assinatura do contrato de
financiamento se mostra desproporcional e desvantajosa para o consumidor diante da
impossibilidade de saber qual o termo final de entrega do objeto contratado.

É o relatório. Passo a decidir.

O Tribunal de origem, entendeu que não houve atraso na entrega do imóvel, pois a
cláusula que vincula o prazo de entrega do imóvel a assinatura do contrato de financiamento não
é abusiva, in verbis:

"Os compradores, por meio de instrumento particular de compromisso de
compra e venda celebrado com Recanto dos Sonhos Empreendimento
Imobiliário SPE Ltda. e HM Engenharia e Construções S.A. (fls. 32/47),
adquiriram um apartamento a ser construído pelas empresas, ocasião em que
ficou acordado que o imóvel, a ser pago com financiamento bancário, seria
entregue 18 meses após a celebração do contrato com a Caixa Econômica
Federal, com possibilidade de prorrogação de 180 dias, de acordo com o
quadro resumo de fls. 29/31.

(...)

No caso, o contrato com a instituição financeira foi celebrado em setembro de
2013 (fls. 87/106). Daí então, de acordo com as cláusulas, o prazo final para
a entrega da unidade poderia ser em março de 2015, com possibilidade de
prorrogação de 180 dias, setembro daquele ano.

E exatamente dessa específica condição, operada em seu prejuízo, uma vez
que os autores entendem que a data de entrega das chaves ficou indefinida,
devendo ser considerada a da assinatura do contrato, é que eles concluem
que devem ser indenizados pelos danos decorrentes do atraso.

Entretanto, evidente que as partes assinaram o compromisso voltado a um
imóvel no valor de R$ 105.908,60, e, naquela ocasião aceitaram todas as
condições previstas no contrato, inclusive a possibilidade de entrega da
unidade 18 meses após a assinatura de contrato com a Caixa Econômica
Federal, com prorrogação, ocasião em que os compradores passaram a
pagar as parcelas do saldo do preço de R$ 95.000,00, porquanto até então
somente quitaram o sinal de forma parcelada, uma parte sem juros. Ou seja,
o empreendimento dependia do aporte de capital da Caixa Econômica, já que
os valores dados a título de sinal não eram suficientes nem mesmo para
iniciar as obras.

Nesse sentido, os argumentos do i. Desembargador Ênio Zuliani em caso
semelhante:

(...)

Admite-se a existência de posições divergentes sobre o que prevalece
em casos do gênero e são respeitadas as posições, inclusive a que foi
externada pela ilustre Juíza de Direito que prolatou a respeitável
sentença. Todavia e verificando bem o conteúdo do negócio complexo e
que envolve o financiamento como condição fundamental, é de se
reconhecer que não há nada abusivo na composição de preço
diferenciado, até porque o financiamento ocorreu um ano depois e
nada em mercado de econômica conturbada permanece com preço
congelado durante 12 meses, especialmente imóveis prontos ou em
construção. O contrato de financiamento foi subscrito de livre vontade
e não há nada que infirme sua legalidade (pacta sunt servanda). O
preço do contrato é o que foi fixado no contrato de mútuo, que foi o que
a MRV recebeu para construir no prazo fixado. Não há como prestigiar
a devolução da diferença (R$ 23.671,00) até porque restituir a quantia
não faria justiça financeira, em virtude de ser desconhecido o valor de
mercado do imóvel." (e-STJ, fls. 318/321)

Nesse ponto, a decisão de origem está em confronto com o entendimento deste
Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que o contrato deve estabelecer de forma clara o
prazo certo para entrega do imóvel, o qual não pode ser vinculado à concessão de financiamento.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. REPACTUAÇÃO DO
PRAZO. IMPOSSIBILIDADE DE VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA
DA OBRA À CONCESSÃO DO FINANCIAMENTO. RECURSO
REPETITIVO. TEMA 996. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Na linha da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada
em sede de julgamento de recurso repetitivo representativo de controvérsia
(Tema 996), "na aquisição de unidades autônomas em construção, o
contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo
certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à
concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o
acréscimo do prazo de tolerância" (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro
MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
25/09/2019, DJe de 27/09/2019).

2. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AgInt no AREsp 1507011/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO,
QUARTA TURMA, julgado em 11/05/2020, DJe 25/05/2020)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. REPACTUAÇÃO DO
PRAZO. IMPOSSIBILIDADE DE VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA
DA OBRA À CONCESSÃO DO FINANCIAMENTO. RECURSO
REPETITIVO. TEMA 996. REQUISITOS DE ADMISSIBILIDADE
PREENCHIDOS. DECISÃO MANTIDA.

1. "Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá
estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a
entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do
financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do
prazo de tolerância" (Tema 996).

2. O recurso especial preenche os requisitos de admissibilidade, tendo sido
apontados os dispositivos legais violados e demonstrada a divergência
jurisprudencial, prescindindo seu acolhimento da interpretação de cláusulas
contratuais e da análise do conjunto probatório.

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp 1579235/RS, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS
FERREIRA , QUARTA TURMA, julgado em 24/08/2020, DJe 31/08/2020)

Em razão da divergência e da impossibilidade de análise do acervo fático-probatório
e das cláusulas contratuais em sede de recurso especial, torna-se necessário que a Corte de
origem analise novamente a presente demanda.

Diante do exposto, nos termos do art. 253, parágrafo único, II, c, do RISTJ, conheço
do agravo para dar provimento ao recurso especial, para determinar o retorno dos autos à Corte
de origem para que proceda a um novo julgamento da causa à luz da jurisprudência desta Corte.

Publique-se.

Brasília, 08 de novembro de 2022.

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator