Informações do processo 2018/0106672-2

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Agravado para Impugnação do
AgInt:

DECISÃO

Cuida-se de recurso especial interposto por TOUCAN EVEN

EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA com fundamento no artigo 105, III, "a" e "c", da

Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça Estadual, assim ementado:

Compromisso de compra e venda. Ação de indenização de danos materiais e
morais Interesse de agir manifesto. Atraso na entrega da unidade a partir do
prazo dilatado previsto em contrato, o qual não padece de qualquer nulidade, e
até a efetiva entrega das chaves. Indenização devida em valor equivalente a

0,5% do valor atualizado do contrato mais juros de mora de 1% ao mês.
Despesas condominiais são devidas pelos compradores a partir da entrega das
chaves. Verbas pagas pelos compromissários compradores a título de comissão

de corretagem e de prestação de serviços de assessoria técnica imobiliária.
Abusividade do repasse, tal como procedido, ao consumidor. Venda casada e

falta de adequada informação. Devolução determinada. Prescrição não
consumada. Dano moral ausente. Indenização indevida. Sucumbência

recíproca. Sentença reformada em parte. Recursos parcialmente providos. (fl.
399)

Os primeiros embargos de declaração opostos foram parcialmente providos, nos

termos da seguinte ementa:

Embargos de declaração. Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega
da unidade. Termo final da mora da ré. Erro material. Embargos de
declaração providos em parte. Prescrição. Compromisso de venda e compra.
Comissão de corretagem. Restituição. Prazo trienal. Posição firmada em

repetitivo pelo STJ (tema 938) para efeito do art. 1040 do CPC/2015.

Prescrição reconhecida. (fl. 431)

Os segundos embargos de declaração opostos foram parcialmente providos, nos

termos da seguinte ementa:

Embargos de declaração. Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega
da unidade prometida e indenização disso decorrente. Omissão, contradição e
obscuridade inexistentes. Prescrição que se reconhece, contudo, no tocante ao
pedido de restituição da comissão de corretagem. Prazo trienal. Posição

firmada pelo STJ (tema 938) em repetitivo para efeito do art. 1040 do

CPC/2015. Embargos de declaração acolhidos em parte. (fl. 508)

Nas razões do recurso especial, a parte recorrente sustenta ofensa ao "artigo 393 do

Código Civil, que exclui a responsabilidade civil nos casos de força maior." (fl. 532).

Aduz, também, a existência de dissídio jurisprudencial e de violação aos artigos 402,

421 e 422 do Código Civil, sob o argumento de ser indevida a "condenação ao pagamento de lucros

cessantes sem a efetiva comprovação" (fl. 528), sendo caso de exclusão da condenação, pois o atraso
se deu pela indevida demora para fornecimento do habite-se e escassez de insumos.

Requer o provimento do recurso especial para afastamento " da condenação a título de

indenização por danos materiais consubstanciados em supostos lucros cessantes." (fl. 530)

Contrarrazões apresentadas.

O recurso especial foi admitido na origem.

É o relatório. Decido.

Na hipótese em exame, aplica-se o Enunciado 3 do Plenário do STJ: " Aos recursos
interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março
de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC ".

No caso, o eg. Tribunal de origem manteve a sentença em relação à responsabilidade

da parte ora recorrente pelo atraso na entrega da obra condenando-a ao pagamento dos lucros

cessantes, por presunção de prejuízo causado ao promitente comprador.

Confira-se:

Os autores celebraram com a ré compromisso de compra e venda envolvendo

a unidade nº 21, bloco 3, do empreendimento “Condomínio Edifício Spazio

Vitta Vila Ema", em construção pela promitente vendedora.

Cabe salientar que o contrato previa a entrega para maio/2011 (fls. 55), com

prorrogação tolerável máxima de 180 dias (cláusula XXII fls. 66). No entanto,
como até mesmo admitido pela ré, este prazo não foi respeitado, sendo o

“habite- se" somente obtido em abril/2012, disponibilizadas as chaves do

imóvel aos autores em setembro/2012.

Evidente, portanto, que houve atraso na entrega, mesmo em se considerando
a legalidade da cláusula de tolerância prevista no contrato, pois redigida de
forma clara e de fácil compreensão pela contratante, além de ser praxe no
mercado. Não padece, portanto, de qualquer abusividade, como vem

entendendo esta Câmara em diversos julgados (Apelação Cível nº
0033317-69.2011.8.26.0562, relator Des. Claudio Godoy, j. 03/12/2013;

Apelação Cível nº 0189602-21.2011.8.26.0100, relator Des. Rui Cascaldi, j.

14/04/2015, etc.).

Segundo alega a ré não pode ser responsabilizada pelo atraso, que teria
decorrido de fatos imprevisíveis ocorridos na construção do empreendimento.
Tais fatos, a toda evidência, não podem ser impostos aos compromissários
compradores como motivo para a demora na disponibilização do imóvel. É

que, ao fixar o prazo para a entrega da obra tinha ela, empresa especializada
no ramo da construção civil, a seu cargo, a obrigação de prever dificuldades

que geralmente surgem em caso de construção de grandes empreendimentos.

Anote-se, aliás, que o razoável e aceito pelo mercado prazo de tolerância de
180 dias, previsto validamente no contrato, já contempla todos os imprevistos,

como por exemplo, o excesso de chuvas e a escassez de mão de obra, não
constituindo tais situações, portanto, motivos justos para o atraso das obras.
Assim, a mora da ré deve ser computada a partir de novembro de 2011,
quando decorrido o prazo de tolerância fixado no pacto.

Quanto ao termo final, malgrado o respeito devido ao entendimento esposado
na sentença, deve ser estabelecido na data em que o imóvel foi efetivamente
disponibilizado aos autores (setembro/2012).

(...) Neste ponto, cumpre destacar que a instalação do condomínio ocorreu em
20/05/2012, fato este que é capaz de comprovar que a simples expedição do
'habite-se' não é capaz de imitir os promissários compradores na posse do
imóvel. Além de todas as providências legais que a Apelada precisaria cumprir
para que pudesse promover a entrega das chaves do imóvel aos Apelantes, é
necessário também que, havendo gravame hipotecário constituído em prol do
agente financeiro que fomentou recursos financeiros para construção da obra,
o mesmo esteja devidamente baixado/cancelado", o que, no caso, ocorreu
apenas em 30/07/2012, “razão pela qual antes desta data os Apelantes estavam
impedidos de financiar o saldo final do contrato e consequentemente, de
receber as chaves do seu imóvel, em razão do incontroverso atraso por parte

da apelada" (fls. 311).

Nesse contexto, a verificação das excludentes de responsabilidade, tal como

propugnado nas razões recursais, demanda a incursão na seara fático-probatória dos autos,

providência que em sede de recurso especial encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA
ENTREGA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE OMISSÃO E CONTRADIÇÃO.
ACÓRDÃO DEVIDAMENTE FUNDAMENTADO. INCIDÊNCIA DO CDC.
SÚMULAS 5, 7 E 83/STJ. MORA DA RECORRENTE. APLICAÇÃO DOS
VERBETES SUMULARES N. 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO

DESPROVIDO. (...)

O julgado estipulou que não há falar em caso fortuito ou força maior em
razão da atuação do Governo do Distrito Federal, pois a eventual demora de
entes públicos não tem o condão de afastar a responsabilidade da tomadora

do empreendimento. Incidência das Súmulas 5 e 7/STJ.

5. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1301822/DF, Rel. Ministro
MARCO AURÉLIO BELLIZZE , TERCEIRA TURMA, julgado em
22/10/2018, DJe 25/10/2018, n.g)

Com efeito, em relação aos lucros cessantes, é entendimento da jurisprudência do STJ
que havendo atraso na entrega do imóvel, objeto de contrato de compra e venda, é devido o

pagamento de lucros cessantes, durante o período de mora do promitente-vendedor, por presunção de

prejuízo ao promitente-comprador, face a privação na utilização do bem.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO DE
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - DECISÃO

MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECLAMO.

INSURGÊNCIA DA DEMANDADA.

1. Tribunal a quo que, com amparo nos elementos de convicção dos autos,
afirmou ausente a comprovação de que tenham sido os autores quem deram

causa ao atraso na entrega das chaves. Aplicação do óbice da súmula 7/STJ no
ponto.

2. No caso de atraso na entrega das chaves, é devido o pagamento de lucros
cessantes durante o período de mora do promitente-vendedor, sendo
presumido o prejuízo do promitente-comprador, face a privação na utilização

do bem.

3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 976.907/SP, Rel. Ministro
MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 27/06/2017, DJe

01/08/2017, n.g)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA
E VENDA.ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS
CESSANTES.PRESUNÇÃO DO PREJUÍZO. APLICAÇÃO DA SÚMULA N.
83/STJ.DANO MORAL, NO CASO CONCRETO,
CONFIGURADO.APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 7/STJ. AGRAVO NÃO

PROVIDO.

1. Esta Corte Superior já firmou entendimento de que, descumprido o prazo
para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a
condenação por lucros cessantes, havendo presunção de prejuízo do

promitente-comprador.

2. Em relação aos danos morais, a jurisprudência desta Corte firmou-se no
sentido de que o simples descumprimento contratual, por si só, não é capaz de
gerar danos morais. É necessária a existência de uma consequência fática

capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade.

3. No caso concreto, o Tribunal de origem, amparado no acervo fático -

probatório dos autos, concluiu pela existência de danos morais.

Assim, alterar o entendimento do acórdão recorrido demandaria

necessariamente, reexame de fatos e provas, o que é vedado em razão do óbice

da Súmula 7 do STJ.
4. Agravo não provido.

(AgInt no REsp 1743230/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO ,
QUARTA TURMA, julgado em 25/09/2018, DJe 28/09/2018, n.g)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO
DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO
MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECLAMO.

INSURGÊNCIA DA AUTORA.

1. Não integra a indenização o valor dos honorários contratuais estabelecidos

entre a parte autora e seu patrono para o ajuizamento da demanda. Incidência

da Súmula 83/STJ.

2. Este Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que,
na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda por
inadimplemento do promitente-comprador, é cabível a condenação por lucros

cessantes, arbitrados na forma de aluguéis, havendo presunção de prejuízo

do promitente-comprador. Precedentes.

3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1187693/SP, Rel. Ministro

MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 27/11/2018, DJe

04/12/2018, n.g)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO
EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. ATRASO NA

ENTREGA DE OBRA. LUCROS CESSANTES. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. A Segunda Seção, no julgamento dos EREsp 1.341.138/SP, de relatoria da
eminente Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI (julgado em 9/5/2018 e
publicado no DJe de 22/05/2018), concluiu que, "descumprido o prazo para a
entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a
condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de
prejuízo do adquirente, ainda que não demonstrada a finalidade negocial da
transação", de modo que a indenização dos lucros cessantes deve ser
calculada com base no valor locatício do bem, no período de atraso na

entrega do imóvel, o que, no caso dos autos, será apurado em liquidação de

sentença.

2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no AREsp
921.095/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO , QUARTA TURMA, julgado em

05/02/2019, DJe 14/02/2019, n.g)

Na espécie, as instâncias ordinárias, com base no substrato probatório dos autos,

afastaram as excludentes de responsabilidade e concluíram pelo dever de indenização, a título de

lucros cessantes (dano material), por ser presumido o prejuízo do promitente-comprador, durante o

tempo de atraso na entrega do imóvel.

É o que se extrai do seguinte excerto do v. acórdão:

Em razão da demora na entrega da unidade, os danos sofridos pelos
compromissários compradores, devem ser indenizados. Aliás, a jurisprudência
tem entendido que a existência de prejuízo do compromissário comprador,
privado da fruição do imóvel não entregue no prazo prescinde de efetiva

demonstração, sendo ela presumida (vide Apelação nº
1013994-84.2014.8.26.0100, Rel. Claudio Godoy, 1ª Câmara de Direito

Privado, TJSP).

Quanto à indenização pela privação da posse, a sentença relegou para a fase
de liquidação a apuração de seu valor. Mas, como vem se decidindo em casos
análogos, tal indenização deve ser desde já fixada em 0,5% ao mês do valor
atualizado do contrato, mais juros de mora de 1% ao mês, devida, portanto,

de novembro/2011 a agosto/2012. (n.g)

Dessa forma, o acórdão recorrido não dissentiu da jurisprudência do STJ, atraindo a
incidência da Súmula 83/STJ.
Ademais, quanto aos lucros cessantes, verifica-se que o valor da condenação atendeu
as peculiaridades do caso concreto. Assim, a alteração das premissas fáticas adotadas pelo acórdão
recorrido, demandaria análise da relação contratual estabelecida, e incursão no conjunto fático e

probatório dos autos, providência vedada, na via estreita do recurso especial, pelas Súmulas 5 e 7 do
STJ.

Fixo os honorários recursais em 1% sobre o valor da condenação, nos termos do art.

85, §11, do NCPC, em desfavor da ora recorrente.

Diante do exposto, nego provimento ao recurso especial.

Publique-se.
Brasília, 26