Informações do processo 2018/0118984-2

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DECISÃO
Trata-se de embargos de declaração (e-STJ, fls. 740/747) opostos por IVALDO
TERASSI e LIDIA MARIA MARQUINE TERASSI contra decisão unipessoal (e-STJ, fls.
343/347) que conheceu de agravo para negar provimento ao recurso especial interposto pela
embargante, em virtude da incidência da Súmula 83/STJ.

Em suas razões, a embargante alega que a decisão embargada foi omissa, porquanto

não fixou honorários recursais.

A embargada apresentou impugnação (e-STJ, fls. 356/357).

É o relatório. Passo a decidir.
Os embargos de declaração têm como objetivo esclarecer obscuridade, eliminar
contradição ou suprimir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o órgão
julgador de ofício ou a requerimento das partes, bem como para corrigir erro material (CPC/2015, art.
1.022), sendo inadmissível a sua oposição para rediscutir questões tratadas e devidamente

fundamentadas na decisão embargada, já que não são cabíveis para provocar novo julgamento da
lide.
Não se constata a omissão aventada, visto que a Segunda Seção desta Corte de Justiça
concluiu não ser cabível o arbitramento de honorários advocatícios recursais quando se tratar de
recurso especial interposto contra acórdão publicado antes da vigência do CPC/2015, conforme
decidido no AgInt nos EREsp 1.539.725/DF, na sessão de 9 de agosto de 2017. No mesmo sentido:
EDcl no AgInt no REsp 1.573.573/RJ, Terceira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe de

8/5/2017.

Diante do exposto, rejeito os embargos de declaração.

Publique-se.
Brasília, 1º de outubro de 2018.

MINISTRO RAUL ARAÚJO
Relator

Atribuição em 27/09/2018 às 16:30

CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR

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O presente feito foi retirado de pauta por indicação do Sr. Ministro Relator.

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DECISÃO
Trata-se de agravo de decisão que inadmitiu recurso especial fundado no art. 105, III,

"a" e "c", da Constituição Federal, interposto contra v. acórdão do eg. Tribunal de Justiça do Estado

de São Paulo, assim ementado:

"COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Atraso na entrega do bem, em período
superior à prorrogação do prazo - Mora configurada - Cláusula penal
moratória - Imposição da mesma multa à ré, prevista para o caso de mora do

comprador - Legalidade - Equidade contratual - Recurso não provido."  (e-STJ,

fl. 236)

Nas razões do recurso especial, a parte agravante alega violação dos arts. 18, caput , 47
do CDC, 393, parágrafo único, 423 do CC e divergência jurisprudencial, sustentando, em síntese,
que: (a)  é válida a cláusula contratual de tolerância de dois meses acrescida do prazo de 180 dias
também previstos para entrega do imóvel, após a data fixada em contrato, (b)  o atraso para obtenção
do habite-se decorreu de circunstâncias alheias à vontade da parte, pois originou-se de empecilhos
criados pela Municipalidade, e (c) é incabível a imposição à agravante da multa prevista em contrato

para hipótese de inadimplemento contratual pela agravada.

É o relatório. Decido.

O Tribunal de origem concluiu que a previsão contratual de prazo excedente à

cláusula de tolerância de 180 dias é abusivo.

Nesse contexto, o acórdão recorrido alinhou-se ao entendimento externado por esta
Corte no sentido de que é lícita a previsão de cláusula de tolerância em contratos de promessa de
compra e venda, que permita a prorrogação do prazo inicial para entrega da obra, até o limite máximo
de 180 dias, reconhecendo que a compra de imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita

ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois sabe de antemão quando se dará a entrega

das chaves. Confira-se:

"RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O

PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE.
PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL.
ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC.
APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR.

PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE.

1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos
contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual
permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra.

2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao
adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão
quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo

incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma

de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao

adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo

retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e

927 do Código Civil).

3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além
do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente,
cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de

conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a

cláusula de tolerância.

4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios

e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica

subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária

for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser
reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda
de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e

razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas

também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo
previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a
construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries,

chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre

outros contratempos.

6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui

desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o

princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição

contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional
a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da

dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude

sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis.

7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180
(cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de
validade do registro da incorporação e da carência para desistir do
empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº

4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto

(art. 18, § 2º, do CDC).

8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da
unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento

e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais
princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente,

inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação,

cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a

execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal
cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à

informação.

9. Recurso especial não provido."

(REsp 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,

TERCEIRA TURMA, julgado em 12/09/2017, DJe 21/09/2017)

Portanto, é de se reconhecer a ilicitude do atraso na entrega das chaves por prazo que
supere o limite de 180 dias considerado pelo STJ como razoável.

De outro lado, o acórdão recorrido manteve a sentença no que tange à condenação da
agravante ao pagamento de multa por descumprimento contratual, a despeito de o pacto apenas

prever multa em face dos adquirentes.

Nesse contexto, o acórdão recorrido encontra-se em sintonia com o entendimento de

que é possível a inversão de cláusula penal em favor do consumidor, em decorrência de mora do

promitente-vendedor de imóvel. A propósito:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO
IMÓVEL. CLÁUSULAS PENAL MORATÓRIA. POSSIBILIDADE DE
REVERSÃO. REVALORAÇÃO DE PROVAS. POSSIBILIDADE. NÃO
INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N.º 7/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO

PROVIDO.

1. O STJ possui entendimento no sentido de que é possível a inversão da
cláusula penal moratória em favor do consumidor, na hipótese de

inadimplemento do promitente vendedor, consubstanciado na ausência de

entrega do imóvel. Precedentes.

2. O Tribunal de origem reconheceu a impossibilidade de inversão da multa
contratual em favor do adquirente do imóvel, uma vez que esta não estaria
prevista contratualmente para o caso de inadimplemento das promitentes

vendedoras, o que contraria a atual jurisprudência desta Corte a respeito do
tema.

3. Não há se falar em violação ao enunciado da Súmula 7/STJ quando a
decisão agravada, ao dar provimento ao recurso especial, realiza mera

valoração probatória dos fatos sobejamente delineados no acórdão recorrido.

4 . Agravo interno não provido."

(AgInt no AREsp 1183767/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2018, DJe 14/05/2018)

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. RECURSO REPETITIVO.
SOBRESTAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. CONFIGURAÇÃO
DA RELAÇÃO DE CONSUMO. REEXAME DE MATÉRIA DE FATO.
INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE EM CASO DE

MORA OU INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE-VENDEDOR.

DECISÃO MANTIDA.

1. A afetação de recurso especial ao ritos dos recursos repetitivos não impõe,
necessariamente, a suspensão dos processos em curso no STJ. Precedentes.

2. Inviável reexame de matéria de fato em recurso especial, por óbice da

Súmula n. 7 do STJ.

3. No caso dos autos, afastar a aplicação do CDC a fim de acolher a tese

recursal de que os recorridos não seriam destinatários finais dos bens,

demandaria análise de matéria de prova.

4. Nos termos da jurisprudência desta Corte, é possível a inversão de cláusula
penal em favor do consumidor, no caso de mora ou inadimplemento do

promitente-vendedor.

5. Agravo interno a que se nega provimento."

(AgInt no AREsp 717.420/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS
FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 15/03/2018, DJe 23/03/2018)

Dessarte, com fundamento nas Súmulas 83 e 568/STJ, não merece reforma o acórdão

recorrido, em virtude de sua sintonia com o entendimento do STJ.

Diante do exposto, nos termos do art. 253, parágrafo único, II, b , do RISTJ, conheço

Distribuição automática em 23/05/2018 às 11:00
CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR