Informações do processo 2018/0133132-5

Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao(s) recorrente(s) para
manifestação acerca da "Certidão para Saneamento de Óbices" constante dos autos:

DECISÃO

Trata-se recurso especial interposto por CELSO BEDIN fundamentado no art. 105,
III, "a" e "c", da Constituição Federal, apresentado contra o v. acórdão do eg. Tribunal de Justiça
do Estado de São Paulo (TJ-SP), assim ementado (fl. 472):

Cobrança de despesas condominiais. Corréu arrematante de unidade
imobiliária. Responsabilidade solidária pelos débitos condominiais, sem
ressalvas quanto aos débitos pretéritos. Aplicação do artigo 1345 do Código
Civil e da natureza "propter rem" das obrigações condominiais.
Solidariedade que reflete na interrupção da prescrição operada em face dos
co-devedores (§1 ° do artigo 204 do Código Civil). Ausência de menção dos
débitos no edital do leilão irrelevante, tratando-se de investigação de
interesse exclusivo do arrematante. Ausência de posse no imóvel também
irrelevante na espécie rios autos. Correção monetária dos desembolsos. Juros
moratórios da citação (CCivil, art. 405). Honorários proporcionais d causa e
ao serviço advocatício prestado (CPC173, 20, §3). Prejudicial de prescrição
rejeitada. Apelo provido parcialmente, afastada multa por litignncia de má-fé
pela não caracterização de dolo processual.

Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (acórdão de fls. 492/495).

As razões do recurso especial, fundamentadas nas alíneas "a" e "c" do permissivo
constitucional, apontam a divergência jurisprudencial e a violação (i) do art. 1.022 do CPC/2015,
uma vez que o v. acórdão objurgado seria omisso às matérias deduzidas nos embargos de
declaração; (ii) dos arts. 204, 259, 265, 283 e 1.317 do CC/02, ao argumento de que inexistiria
solidariedade entre o arrematante do imóvel e o antigo proprietário quanto às dívidas
condominais, razão pela qual não se comunica a interrupção da prescrição entre os codevedores;

(iii) dos arts. 686, VI, e 711 do CPC/73, tendo em vista que o edital de arrematação teria força
vinculante e, por não haver previsão expressa dos débitos condominais, seria descabida a
cobrança do arrematante; (iv) do art. 1.345 do CC, uma vez que a arrematação seria forma de
aquisição originária de propriedade; (v) do art. 1º, § 2º, da Lei n. 6.899/81, porquanto a correção
monetária deveria incidir desde o ajuizamento da ação; (v) do art. 20, § 3º, do CPC/73 (art. 85, §
2º, do CPC/2015), tendo em vista que os honorários fixados seriam desproporcionais.

Decisão que inadmitiu o recurso especial às fls. 350/352.

Contraminuta às fls. 387/396.

É o relatório. Decido.

A irresignação merece prosperar quanto à ausência de responsabilidade do
arrematante no caso dos autos.

Com efeito, o recorrente pretende afastar sua responsabilidade, como arrematante,
pelo pagamento de débitos condominiais anteriores à arrematação, sob o argumento de que o
edital não fazia menção expressa às dívidas condominiais. O eg. Tribunal estadual, por seu turno,
ratificou a inclusão do recorrente no polo passivo do cumprimento de sentença, uma vez que, não
obstante a ausência de previsão no edital, a responsabilidade decorreria da lei. Para fins
demonstrativos, colacionam-se os seguintes trechos do v. acórdão objurgado (fls. 184/186):

Em primeiro lugar, ainda que se considere a arrematação forma de
aquisição originária, e não derivada, da propriedade (o que está longe de ser
pacífico), a natureza propter rem do débito condominial - decorrente, no
direito brasileiro, de normal legal expressa, tal qual o art. 1.345 do Código
Civil - faz com que o titular atual do imóvel em condomínio responda pela
totalidade dos valores em aberto, ainda que com direito de regresso contra o
antigo proprietário no tocante às parcelas precedentes à aquisição da
titularidade.

Essa responsabilidade, insista-se, decorre de lei, daí ser irrelevante constar
ou não no edital de leilão advertência a respeito.

Por outro lado, cogitar da responsabilidade no plano substancial do novo
proprietário pelos rateios em aberto não resolve automaticamente a
indagação, de ordem diversa, quanto a poder eventual demanda em curso se
voltar a partir daí contra ele, visto que a venda do bem, se no curso da fase
de conhecimento, não altera de per si a legitimidade ad causam passiva; e,
mais especificamente, havendo sentença definitiva em face de determinado
condômino, a transferência posterior da propriedade não é excludente da
seqüência da execução em face da pessoa sob cuja responsabilidade se
formou o débito e que consta afinal, no título executivo, como devedor.

Em outras palavras, dizer que o novo proprietário possa ser demandado pelo
débito existente não significa necessariamente que deva sê-lo nos mesmos
autos, ao invés de em via própria.

De qualquer modo, em princípio, é viável a inserção do arrematante no pólo
passivo de demanda de cobrança em fase executiva.

Não pela regra do art. 42, § 3o, do CPC, a qual cuida da extensão dos efeitos
da sentença ao adquirente ou cessionário de direito, e portanto, compatível
com a fase de conhecimento. A par disso, não custa reiterar que segundo esse
mesmo dispositivo legal a alienação por ato entre vivos não altera a
legitimidade das partes, dependendo outrossim o ingresso do cessionário em
lugar do cedente de provocação dele próprio, cessionário, e de concordância

da parte contrária. Bem diversamente, pois, do que se tem noc aso dos autos,
em que a parte contrária, no caso o condomínio, é quem pretende promover a
alteração na relação processual.

Na verdade, a hipótese se adequa mais propriamente, ainda que se pretenda
existente aquisição originária, pela regra do art. 568, III, do CPC,
considerando que em face do já citado art. 1.345 do CC o adquirente passa a
ser o sujeito passivo natural da relação obrigacional de direito material, sem
necessidade de anuência por parte do credor (condomínio).

E certo que, no caso, o arrematante adquiriu apenas fração ideal de 50% do
imóvel, e em outro processo. Mas, com isso, passou a ser codevedor em
termos solidários, de modo que pode ser demandado pela dívida como um
todo, apenas com a ressalva de que a penhora, no tocante a ele, deve se
limitar à fração ideal de sua titularidade.

Na hipótese, o v. acórdão estadual contraria o entendimento do Superior Tribunal de
Justiça, segundo o qual a responsabilidade do arrematante depende de previsão expressa no edital
de arrematação. Corroboram essa conclusão os julgados a seguir:

PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO. RAZÕES QUE NÃO ENFRENTAM
O FUNDAMENTO DA DECISÃO AGRAVADA. AÇÃO DE COBRANÇA DE
COTAS CONDOMINIAIS. ARREMATANTE. RESPONSABILIDADE.
PREVISÃO NO EDITAL DOS DÉBITOS. SUCESSÃO PROCESSUAL.
POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PRECEDENTES.

1. As razões do agravo interno não enfrentam adequadamente o fundamento
da decisão agravada.

2. ?Tendo o imóvel sido alienado em hasta pública com informação no edital
acerca da existência de débitos condominiais, responde o arrematante por
dívidas condominiais anteriores à arrematação, devido ao caráter 'propter
rem' da obrigação? (AgInt nos EREsp 1532631/SP, Rel. Ministro MARCO
BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 18/8/2020, DJe 21/8/2020).

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp n. 1.434.491/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti,
Quarta Turma, DJe de 25/11/2021.)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA NO RECURSO
ESPECIAL - IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA.
INFORMAÇÃO NO EDITAL ACERCA DA EXISTÊNCIA DE DÉBITOS
CONDOMINIAIS. CARÁTER 'PROPTER REM' DA OBRIGAÇÃO.
RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA
168/STJ.

1. Tendo o imóvel sido alienado em hasta pública com informação no edital
acerca da existência de débitos condominiais, responde o arrematante por
dívidas condominiais anteriores à arrematação, devido ao caráter 'propter
rem' da obrigação. Incidência da Súmula 168/STJ.

2. Agravo interno desprovido.

(AgInt nos EREsp n. 1.532.631/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda
Seção, DJe de 21/8/2020.)

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL
EM HASTA PÚBLICA. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. NECESSIDADE DE
PREVISÃO NO EDITAL DA PRAÇA.

1. O arrematante de imóvel em hasta pública não será responsável pelo
pagamento das dívidas condominiais pendentes quando omisso o edital a
respeito dos débitos anteriores à praça, os quais devem ser pagos com o
produto da arrematação. Precedentes.

2. Agravo interno provido e recurso especial parcialmente provido para que
os autos retornem à origem, a fim de que seja verificado se o edital que
regulou a hasta pública imputou ao adquirente a responsabilidade pelo
pagamento das taxas condominiais em atraso.

(AgInt no REsp n. 1.496.807/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira,
relatora para o acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe
de 19/12/2016.)

Nesse viés, o recurso especial merece prosperar quanto à ausência de
responsabilidade do arrematante, ora recorrente, pois o edital de arrematação não trouxe essa
possibilidade. Acolhida essa tese, restam prejudicadas as teses remanescentes relativas à omissão
no v. acórdão estadual, à prescrição do débito quanto ao arrematante; e ao termo inicial da
correção monetária.

Diante do exposto, conheço do agravo para prover o recurso especial a fim de afastar
a responsabilidade do arrematante-recorrente.

Assim, diante improcedência dos pedidos quanto ao recorrente, afasto a condenação
solidária das custas e despesas 238processuais fixadas na origem. Ademais, condeno o autor
CONDOMÍNIO EDIFICIO PORTO UNIÃO a pagar 15% (quinze por cento) sobre o proveito
econômico ao advogado do recorrente, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC/2015.

Publique-se.

Brasília, 27 de maio de 2022.

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator