Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao(s) recorrente(s) para
manifestação acerca da "Certidão para Saneamento de Óbices" constante dos autos:

EMENTA

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PRAZO
FINAL DE ENTREGA DA OBRA. VINCULAÇÃO À CONCESSÃO DE FINANCIAMENTO.
OFENSA AO TEMA 996/STJ. APLICAÇÃO AOS PROCESSOS PENDENTES. AGRAVO
INTERNO IMPROVIDO.

1. “A jurisprudência atual aplica-se aos processos pendentes de julgamento" (EDcl no AgRg no
AREsp 566.586/SC, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado
em 6/4/2017, DJe de 18/4/2017).

2. Na espécie, a tese fixada pelo STJ no Tema n. 996 (REsp 1.729.593/SP), em 27/09/2019, pode
retroagir para atingir compromisso de compra e venda de imóvel vigente entre os anos de 2009 e
2014, pois ainda pendente a controvérsia sobre a cláusula do ajuste que condiciona o início do
prazo de conclusão das obras à concessão de financiamento pelo promitente-comprador.

3. Agravo interno improvido.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os
Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em sessão virtual de
14/11/2023 a 20/11/2023, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do
Sr. Ministro Relator.

Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.

Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Raul Araújo.

Brasília, 20 de novembro de 2023.

Ministro RAUL ARAÚJO

Relator

Determino a inclusão dos processos abaixo relacionados na Pauta de
Julgamentos da Sessão Ordinária do dia 22/11/2023, às 14 horas.

AUTOS COM VISTA AOS INTERESSADOS

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) agravada(s)
para impugnação do Agravo Interno (AgInt):

Os processos abaixo relacionados encontram-se com VISTA à(s) parte(s) para regularizar
a representação processual, nos termos da certidão constante dos autos:

DECISÃO

Trata-se de embargos de declaração opostos por HM 06 EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO SPE LTDA em face de decisão desta relatoria, que deu parcial provimento ao
recurso especial.

A embargante aponta a existência de contradição na decisão recorrida, uma vez que
aplicou ao caso tese de precedente obrigatório firmada posteriormente à ocorrência do fato,
quando deveria, de outro modo, aplicar à espécie o entendimento jurisprudencial contemporâneo
à instauração da lide.

Impugnação às fls. 869/872.

É o relatório.

Na forma do art. 1.022 do CPC/15, cabem embargos de declaração em face da
decisão que incorre em omissão, contradição, obscuridade ou erro material.

Na espécie, além de a decisão embargada não possuir nenhum vício de
fundamentação, pois fundamentada de modo claro e coerente, possui suporte no entendimento já
pacífico desta Corte de que “[a] jurisprudência atual aplica-se aos processos pendentes de
julgamento aos processos pendentes de julgamento ." (EDcl no AgRg no AREsp n. 566.586/SC,
relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 6/4/2017, DJe de 18/4/2017.).

Ante o exposto, rejeito os embargos de declaração.

Publique-se.

Brasília, 14 de setembro de 2023.

Ministro RAUL ARAÚJO

Relator

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Embargado para
Impugnação dos EDcl:

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista à(s) parte(s) para regularizar a
representação processual:

DECISÃO

Trata-se de recurso especial, fundado no art. 105, III, “a" e “c", da Constituição,
interposto por MARCOS MARTINS CORRÊA E OUTRA em face do v. acórdão proferido pelo
eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:

“ILEGITIMIDADE DE PARTE. PASSIVA. INOCORRÊNCIA.

PLEITO INDENIZATÓRIO. DEMANDADAS QUE OSTENTAM
LEGITIMIDADE PARA FIGURAR NO PÓLO PASSIVO, UMA VEZ QUE
FAZEM PARTE DO MESMO GRUPO ECONÔMICO, DE MODO QUE
RESPONDEM PELOS NEGÓCIOS JURÍDICOS CELEBRADOS A PARTIR
DA COMPRA E VENDA. PRETENSÃO BEM AFASTADA PELA
SENTENÇA. PRELIMINAR REJEITADA.

ILEGITIMIDADE DE PARTE. PASSIVA. INOCORRÊNCIA.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL.

RESTITUIÇÃO DE CORRETAGEM. RÉ PROMITENTE VENDEDORA DO
BEM. INDISCUTIVELMENTE, RESPONDE PELA TOTALIDADE DOS
VALORES PAGOS NA OCASIÃO, AINDA QUE PARTE DELES TENHA
SIDO DESTINADA A TERCEIROS. PRELIMINAR REJEITADA.

PRESCRIÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

IMÓVEL. PRETENSÃO À RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS COM
BASE NO CONTRATO. INOCORRÊNCIA.

APLICAÇÃO DO PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL E NÃO TRIENAL,
NOS TERMOS DO ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. PRELIMINAR
REJEITADA.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA
ENTREGA DAS OBRAS. INOCORRÊNCIA. PRAZO PARA A CONCLUSÃO
DAS OBRAS QUE, EMBORA LONGO, FOI BEM PACTUADO E CONTOU
COM A ANUÊNCIA DOS ADQUIRENTES. ENTREGA DAS CHAVES DO
IMÓVEL, ADEMAIS, REALIZADA DENTRO DO PRAZO.

AFASTAMENTO, CONSEQUENTEMENTE, DOS PEDIDOS DE
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.

ENTREGA TEMPESTIVA DO IMÓVEL QUE DESCARACTERIZA A

PRÁTICA DE ATO ILÍCITO PELAS PROMITENTES VENDEDORAS,
PRESSUPOSTO DE SUA RESPONSABILIDADE CIVIL. APLICAÇÃO, NO
MAIS, DOS ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIA LIVREMENTE
CONTRATADOS. AUSÊNCIA DE MOTIVO PARA A SUBSTITUIÇÃO DO
INDEXADOR PACTUADO POR OUTRO, EM RAZÃO DE SUPOSTO
BENEFÍCIO AOS ADQUIRENTES.

DESPESAS DE CONDOMÍNIO, ÁGUA E IPTU, ADEMAIS,
ESTABELECIDAS A CARGO DOS ADQUIRENTES A PARTIR DA
OUTORGA DO 'HABITE-SE'. PRETENDIDA REPETIÇÃO,
FINALMENTE, DO VALOR PAGO A TÍTULO DE COMISSÃO DE
CORRETAGEM. INADMISSIBILIDADE. CUMPRIMENTO DO OBJETO
DO CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO, COM A APROXIMAÇÃO ÚTIL
DAS PARTES E CELEBRAÇÃO DA PROMESSA DE VENDA E COMPRA.
RESTITUIÇÃO INDEVIDA. SENTENÇA REFORMADA PARA JULGAR A
AÇÃO IMPROCEDENTE. RECURSO PROVIDO." (fls. 509/510)

Os recorrentes apontam ofensa aos arts. 39, XII, 47 do Código de Defesa do
Consumidor, bem como dissídio jurisprudencial, sustentando, em síntese, (a) é nula a cláusula do
contrato de promessa de compra e venda que prevê como prazo de entrega do imóvel o período
de 18 (meses), contados da concessão do financiamento pelos promitente-compradores, (b) “ a
responsabilidade para o pagamento das cotas condominiais é daquele que detém a posse do
imóvel, exercitando as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa " (fl. 538), (c) na hipótese de
atraso na entrega do imóvel, por culpa da construtora, é possível a inversão da multa moratória
em favor dos promitente-compradores, (d) “ a utilização do índice do INCC como forma de
corrigir o saldo devedor durante o período do atraso na entrega das unidades acaba sim por
gerar um enriquecimento ilícito por parte das recorridas " (fl. 557) e (e) “nos casos de atraso de
entrega de imóvel residencial, o dano é presumido dos próprios fatos ilícitos cometido pela
construtora " (fl. 565).

Contrarrazões às fls. 740/766.

É o relatório.

O Tribunal de origem afastou a alegação de atraso na entrega do imóvel, imputado à
construtora, ao considerar válida cláusula do ajuste que condicionava o início do prazo de
entrega (fixado em 18 meses) à “ assinatura do contrato a ser firmado entre a VENDEDORA, o
COMPRADOR e a Caixa Econômica Federal CEF ". Concluiu a Corte, então, que

“(...) firmado junto ao agente financeiro, em 24 de abril de 2014 , o
contrato de financiamento (fls. 218/263), tal implica que o prazo final
apenas se consumaria em outubro de 2015 de maneira que o atraso não se
concretizou, tendo sido as chaves do imóvel entregues aos adquirentes em
3.9.2014 (fl. 84), isto é, pouco mais de quatro meses depois.

Contudo, a eg. Segunda Seção desta Corte, no julgamento do recurso representativo
da controvérsia, REsp n.º 1.729.593/SP, de relatoria do Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, DJe 27/9/2019 ( Tema n.º 996 ), fixou a tese de que "na aquisição de unidades

autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível,
o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do
financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância ".

O acórdão, portanto, deve ser reformado, nessa parte, com o restabelecimento da
sentença, “ a fim de se estabelecer prazo para o cumprimento da obrigação, [em] 18 meses
contados da data da assinatura do contrato de compra e venda, ocorrida em 24/10/2009 " (fl.
515).

Fixada essa premissa, devem os autos retornar ao eg. TJSP para que a Corte se
pronuncie sobre os consectários legais da mora imputada à construtora (afastamento do INCC,
dano moral, inversão da cláusula penal moratória e lucros cessantes), exame que restou
prejudicado, no julgamento da apelação, em razão do não reconhecimento do atraso na entrega
do imóvel.

Como, ao contrário dos referidos temas, houve manifestação do Tribunal de origem
acerca do pedido de devolução da comissão de corretagem, cabe pontuar que a improcedência do
pedido, nesse aspecto, está em conformidade com a Tese fixada no Tema n. 938/STJ, segundo o
qual

“ [é válida] a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a
obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa
de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação
imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da
unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem ;
(vide REsp n. 1.599.511/SP) " (REsp n. 1.551.956/SP, relator Ministro
Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe de
6/9/2016.)

Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso especial a fim de, reconhecendo a
ocorrência de atraso na entrega do imóvel, por culpa da construtora, determinar o retorno dos
autos ao eg. TJSP para que a Corte se manifeste sobre os consectários legais da premissa aqui
fixada.

Publique-se.

Brasília, 30 de agosto de 2023.

Ministro RAUL ARAÚJO

Relator