Informações do processo 2018/0145313-2

Trata-se de recurso especial interposto por COMTINFER
CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., com fundamento no art. 105, III, a,
da Constituição Federal, em desafio a acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do
Estado de São Paulo assim ementado:

CONTRATO - Compra e venda de imóvel - Atraso na entrega da
obra - Devolução de despesas com corretagem e taxa SATI -
Prescrição - Inocorrência - Aplicação do prazo comum, decenal -
Lucros cessantes - Legalidade do prazo de tolerância -
Indisponibilidade injustificada do imóvel para além do prazo de
tolerância que deve ser indenizada - Dano presumido - Lucros
cessantes fixados em patamar condizente com o valor locativo do
imóvel - Percentual fixado que se aplica sobre o valor atualizado
do contrato, incidindo mensalmente pelo período de
indisponibilidade injustificada do imóvel - Indisponibilidade do
imóvel que se verifica a partir da data prevista no contrato, e não
da expedição do “habite-se " - Inaplicabilidade de multa moratória
por significar, na hipótese, dupla condenação compensatória -
Abusividade da cobrança de comissão de corretagem e taxa SATI
pelos serviços prestados pela intermediadora no “stand" de vendas
da construtora - Devolução determinada, de forma simples -
Correção monetária desde cada desembolso - Dano moral não
configurado - Indenização indevida - Ação procedente em parte -
Sucumbência recíproca - Ratificação dos fundamentos da sentença
(art. 252, RITJSP/09) - Recursos desprovidos.

Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ, fls. 418-421).

Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega violação dos arts.

131, 165, 332, 333, 375, 458, II, e 535 do CPC/1973; e 476 e 944 do CC, defendendo o
seguinte: a) negativa de prestação jurisdicional consistente na omissão do Tribunal de
origem ao deixar de analisar a exceção de contrato não cumprido; b) impossibilidade de
ressarcimento de valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa SATI, pela
prescrição e pela regularidade da cobrança; c) sua irresponsabilidade pelo atraso na

entrega do imóvel, sob o argumento de a parte contrária não ter quitado o saldo devedor,
por meio de financiamento bancário não obtido em tempo; e d) a inexistência de lucros
cessantes pela privação do uso do imóvel, porque não foram comprovados, bem como a
impossibilidade de sua extensão além da data da expedição do Habite-se.

Contrarrazões apresentadas às fls. 459-490 (e-STJ).

Determinado o o reexame da matéria da comissão de corretagem e da
Taxa SATI pelo órgão prolator do acórdão recorrido, foi exercido juízo de retratação para
declarar prescrita a pretensão autoral de devolução dos valores pagos sob tais rubricas,
nos termos do recurso repetitivo REsp 1.551.956/SP (e-STJ, fls. 532-535).

É o relatório. Decido.

Inicialmente, fica prejudicado, por perda do objeto, o exame do recurso
especial acerca do ressarcimento de valores pagos a título de comissão de corretagem e de
taxa SATI, em vista da supracitada retratação exercida pelo Tribunal de origem para
adequação ao entendimento desta Corte, declarando prescrita a pretensão autoral.

Afasta-se a alegação de negativa de prestação jurisdicional , porque o
Tribunal de origem enfrentou a matéria debatida, apenas decidindo em sentido contrário à
pretensão da parte recorrente, cujo descontentamento não é apto a provocar novo
julgamento (v.g. EDcl no AgInt no REsp 1737181/PR, Rel. Ministro MARCO
AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA , julgado em 25/02/2019, DJe
13/03/2019; EDcl no AgRg no AREsp 539.673/PR, Rel. Ministro MARCO BUZZI,
QUARTA TURMA , julgado em 06/02/2018, DJe 23/02/2018).

Além disso, não é possível conhecer da pretensão recursal de afastamento
da responsabilidade deduzida com base na exceção de contrato não cumprido , pela
ausência de quitação do saldo devedor, porquanto o Tribunal de origem não admitiu a
existência de tal fato. Ao contrário, foi considerado apenas a mora da parte recorrente,
em entregar o imóvel, como fato obstativo do cumprimento da obrigação de
pagamento pela parte compradora, pois impediu a entrega de documentos para a
concessão do financiamento na data convencionada (e-STJ, fls. 403-404):

Considerando a natureza do contrato e que a conclusão realmente
pode estar sujeita a fatores externos, não há qualquer impedimento
em estabelecer a possibilidade de prorrogação e a concessão de
prazo adicional para a entrega da unidade, desde que não se
prolongue por muito tempo./ Contudo, este não é o caso destes

autos. A ré reconhece que as unidades foram concluídas apenas
em 31/03/2014 (fls. 162), mas justifica que as chaves ainda não
foram entregues d evido a uma suposta inadimplência dos
autores. / Os autores admitem que estavam cientes da necessidade
do financiamento junto à instituição financeira, mas alegam que a
ré não apresentou os documentos necessários à obtenção do
crédito ./ De acordo com o item 3.1 do contrato firmado pelas
partes (fls.44), os autores deveriam realizar o pagamento da
importância de R$59.310,10, através de recursos de
financiamento imobiliário obtido junto à Caixa Econômica
Federal, até a data da entrega das chaves, isto é, até junho de
2013 , se considerada a prorrogação de prazo prevista no
instrumento particular./ Cabe ressaltar que não há qualquer
nulidade na cláusula que fixou um prazo para cumprimento da
obrigação./ Com efeito, a época do pagamento, independentemente
da forma de adimplemento, não poderia ficar à mercê dos
interesses e disponibilidades do comprador, que poderia iniciar os
trâmites para obtenção do financiamento quando bem entendesse./
Por outro lado, não há como deixar de considerar que os autores
não tinham condições de antecipar o processo, pois o "habite-se"
foi emitido apenas em março de 2014 (fls. 162)./O "habite-se" é o
documento expedido pelo Poder Público Municipal que atesta que
o empreendimento ou imóvel obedeceu à todas as exigências
previstas nas normas que regulam o uso e ocupação do solo
urbano./ O referido documento viabiliza o registro e demais
averbações relativas ao imóvel, na matrícula do terreno. Os
adquirentes podem e devem exigir o documento do vendedor.
Afinal, nenhuma instituição financeira de fato libera o crédito
decorrente d o financiamento sem a apresentação do documento
em questão./ Competia à ré comprovar que o financiamento
poderia ter sido obtido antes da expedição do "habite- se", o que
não o fez. / Nota-se que o documento de fls. 159/160 indica que os
autores foram notificados em 26 de fevereiro de 2014, da
necessidade de agendamento de uma data para entrega da
documentação necessária à obtenção do financiamento./ Assim
não há como atribuir aos autores a culpa pelo atraso na entrega
das chaves, se estes ainda não dispunham de todos os documentos
necessários à solicitação do financiamento, os quais foram
providenciados pela ré após a data fixada, conforme fls. 293/301 ./

Desse modo, a alteração da conclusão fática estabelecida em sentido
contrário no acórdão recorrido, não prescindiría do reexame direto das provas dos autos,
providência manifestamente proibida nesta instância, ante o óbice da Súmula 7/STJ.

Por fim, quanto aos lucros cessantes , o recurso não pode ser provido.
Conforme o entendimento da Segunda Seção do STJ, consolidado por ocasião do

julgamento do EREsp 1.341.138/SP, de relatoria da eminente Ministra MARIA ISABEL
GALLOTTI (julgado em 9/5/2018 e publicado no DJe de 22/05/2018), "descumprido o
prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a
condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do
adquirente, ainda que não demonstrada a finalidade negociai da transação".

Cumpre destacar que a indenização a tal título repara o prejuízo
consistente naquilo que a parte deixou de auferir em decorrência da mora, por isso,
devida mesmo no caso de resolução contratual.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE
INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA
DE IMÓVEL.

1. Para suplantar a conclusão firmada pelo Tribunal de origem -
acerca da não caracterização de caso fortuito (ou força maior) que
justificasse a exclusão da responsabilidade da construtora no atraso
da entrega do imóvel objeto da demanda - revelar-se-ia necessária
a interpretação de cláusulas contratuais e a incursão no acervo
fático-probatório dos autos, providências inviáveis no âmbito do
julgamento de recurso especial, ante os óbices das Súmulas 5 e
7/STJ.

2. Consonância entre o acórdão estadual e a jurisprudência desta
Corte, no sentido de que o atraso na entrega do imóvel (objeto de
compromisso de compra e venda), sobretudo após o esgotamento
da prorrogação estipulada, enseja o pagamento de indenização
por lucros cessantes durante o período de mora do promitente
vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador
(EREsp 1.341.138/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda
Seção, julgado em 09.05.2018, DJe 22.05.2018).

3. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha
sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula
543/STJ).

4. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp 1813470/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 07/11/2019, DJe
12/11/2019)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM

PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES CUMULADA COM
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO
POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.
DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO
ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. LUCROS
CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. DANO MORAL.
OCORRÊNCIA. LONGO ATRASO. ALTERAÇÃO DO VALOR
FIXADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. HARMONIA
ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA
DO STJ.

1. Ação de rescisão contratual com pedido de devolução de
valores cumulada com indenização por danos materiais e
compensação por danos morais em razão de atraso na entrega de
imóvel .

(...)

3. O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de
indenização por lucros cessantes durante o período de mora do
promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente
comprador. Precedente.

(...)

(AgInt no REsp 1804123/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI,
TERCEIRA TURMA, julgado em 09/09/2019, DJe 11/09/2019)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO
RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO
CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU
PARCIAL PROVIMENTO AO RECLAMO DA PARTE
ADVERSA. INSURGÊNCIA RECURSAL DA REQUERIDA.

1. Este Superior Tribunal de Justiça entende ser cabível, na
hipótese de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por
inadimplemento da promitente-vendedora, a condenação desta ao
pagamento de indenização por lucros cessantes, sendo dispensável
a prova desses . Precedentes.

2. Agravo interno desprovido.

(AgInt nos EDcl no REsp 1562007/SP, Rel. Ministro MARCO
BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 07/06/2018, DJe
19/06/2018)

Além disso, a indenização por lucros cessantes deve ser arbitrada em
montante equivalente à média do aluguel em imóveis semelhantes na região durante o
período de privação de uso do imóvel , o qual perdura até a data da efetiva entrega,
ou imissão na posse .

A propósito:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM

INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS
- IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-HDO RISTJ.
PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS
REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA.
CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS
ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO
BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

(...)

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do
imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador
é presumido , consistente na injusta privação do uso do bem, a
ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel
mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com
termo final na data da disponibilização da posse direta ao
adquirente da unidade autônoma.

(...)

(REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO
CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.
PRESUNÇÃO DE LUCROS CESSANTES
CORRESPONDENTES AO VALOR MÉDIO DE ALUGUEL DO
IMÓVEL OBJETO DO CONTRATO. AGRAVO INTERNO
PROVIDO PARA RECONSIDERAR PARCIALMENTE A
DECISÃO AGRAVADA E, EM NOVA ANÁLISE, CONHECER E
DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

1. A jurisprudência deste Sodalício firmou-se no sentido de que,
reconhecida a culpa do promitente vendedor no atraso da entrega
de imóvel, os lucros cessantes são presumidos e devem
corresponder à média do aluguel que o comprador deixaria de
pagar.

2.  Na espécie, a decisão agravada deve ser parcialmente
reformada, para condenar os ora agravados ao pagamento de
lucros cessantes à parte ora agravante correspondentes ao valor
médio de aluguel do imóvel objeto deste processo desde junho de
2013 até a efetiva entrega das chaves .

3. Agravo interno provido para reconsiderar parcialmente a
decisão agravada e, em nova análise, dar parcial provimento ao
recurso especial.

(AgInt no REsp 1723050/RJ, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES
(DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5 a REGIÃO),
QUARTA TURMA, julgado em 20/09/2018, DJe 26/09/2018)

No caso dos autos, o Tribunal de origem concluiu pelo direito ao

recebimento de indenização por lucros cessantes, consistentes no prejuízo presumido pela
privação do uso do bem, desde junho/2013 - data da expiração do prazo de tolerância de
180 (cento e oitenta) dias após o prazo contratual - até julho/2012 - data da entrega das
chaves do imóvel (e-STJ, fl. 404):

Como o atraso está comprovado, os autores têm direito ao
recebimento dos aluguéis relativos ao período em que não
conseguiram ocupar a unidade. / Quanto ao valor, entendo que os
aluguéis devem ser fixados na quantia equivalente a 0,5% do valor
do imóvel