Informações do processo 2018/0146067-7

Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao recorrente para
manifestação acerca da "Certidão para Saneamento de Óbices" constante dos autos:

DECISÃO

Trata-se de recurso especial fundado no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição
Federal, interposto por SOCIEDADE INCORPORADORA EAST SIDE LTDA contra
v. acórdão do eg. Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJ-DFT), assim ementado (fl. 319-
322):

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL
ECONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DEIMÓVEL NA
PLANTA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INADIMPLÊNCIA. PROMITENTE
CONSTRUTORA. SOCIEDADE INCOPORADORA EAST SIDE LTDA.
ATRASONA ENTREGA DA OBRA. PRELIMINAR.
ILEGITIMIDADEPASSIVA RELATIVA AO RESSARCIMENTO
DACORRETAGEM. CDC. CADEIA DE FORNECEDORES. DEVER DE
INDENIZAR RESULTANTE DO DISTRATO PORCULPA DO
FORNECEDOR. MATÉRIA QUE SE CONFUNDECOM O MÉRITO.
PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO DAVERBA REFERENTE À COMISSÃO
DE CORRETAGEM. ANÁLISE DA NATUREZA DA VERBA A SER
RESTITUÍDA. PREJUDICIAL AFASTADA. MÉRITO ATRASO NA OBRA.
TOLERÂNCIA. 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. EXTRAPOLAÇÃO.
EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA
MAIOR. INTEMPÉRIESNATURAIS. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA.
"HABITE-SE". DEMORA. CEB. CAESB. FORTUITO INTERNO. RISCO
DAATIVIDADE. EXCLUDENTE AFASTADA. INADIMPLEMENTO. CULPA.
FORNECEDORA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS.
INTEGRALIDADE. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO
DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE CORRETAGEM.
DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PREJUÍZO CAUSADOAO AUTOR.
DEVER DE INDENIZAR. RETORNO DASPARTES AO ESTADO ANTERIOR.
DANO MATERIALDEVIDO.1. No caso dos autos, observa-se claramente que
a empresa participou da cadeia de fornecedores, nada existindo nos autos que
permita concluir contrariamente à sua legitimidade para figurar no pólo
passivo da demanda. Ademais, trata-se de indenização fundada no prejuízo
contratual resultante no distrato motivado pela culpa da empresa
fornecedora, matéria que se confunde com o mérito da demanda.2. No mesmo
sentido, a prejudicial de prescrição referente ao valor despendido com

comissão de corretagem depende da análise da natureza da verba
indenizatória, matéria que se confunde com o mérito da demanda.3.
Conforme entendimento dominante desta Corte, é válida e, logo, não abusiva,
a cláusula contratual que estipula o prazo de tolerância de até 180 (cento e
oitenta) dias corridos para prorrogar a data de entrega de imóvel adquirido
na planta, haja vista as intempéries que podem ocorrer durante as obras,
notadamente quando se trata de construção de porteconsiderável.4.
Ocorrências como intempéries naturais (chuvas, p. e) no período de
construção, greves no sistema de transporte público, aquecimento do
mercado imobiliário, dificuldades administrativas para a liberação de
documentação(notadamente ."Habite-se"), atrasos da companhia de
eletricidade local (CEB), carência de mão de obra qualificada no Distrito
Federal, ou mesmo a eventual propositura de ações contra a promitente
vendedora, não caracterizam as excludentes de responsabilidade de caso
fortuito e força maior,a fim de justificar a extrapolação do prazo de
tolerância de 180 (cento e oitenta) dias fixado contratualmente para a entrega
do imóvel. Tais hipóteses incluem-se no prazo de tolerância, tratando-se dé
fortuito interno.5. Aquelas hipóteses não revelam fato imprevisível ou
previsível, mas inevitável, pois são inerentes ao risco da atividade exercida
pela parte ré, impedindo que sejam utilizadas visando justificar atraso além
do contratualmente previsto e afastar a culpa da(s) promitente(s)
vendedora(s). O contrário importaria malferimento aos princípios
norteadores do CDC, deixando ao arbítrio do fornecedor o termo inicial para
o cumprimento da sua obrigação.6. A teoria do risco do negócio ou atividade
é a base da responsabilidade objetiva do Código de Defesa do Consumidor, a
qual se harmoniza com o sistema de produção e consumo em massa,
protegendo a parte mais frágil da relação jurídica. Caso a construtora tenha
sido prejudicada por terceiro dever buscar a reparação devida ao causador
do dano e não repassar aoconsumidor.7. A extrapolação do prazo de
tolerância, por si só, autoriza ao promitente comprador do imóvel buscar a
resolução do contrato por culpa do promitente vendedora. Resolvido o
contrato por culpa desta, em razão do atraso na entrega do imóvel, a
restituição dos valores pagos pelo consumidor deve dar-se deforma integral,
devidamente corrigido, além dos juros de mora. Nesse caso, não há falar em
retenção de qualquer parcela em favor da promitente vendedora, reconhecida
culpada na relação jurídica contratual.8. Não há falar em aplicação da teoria
do adimplemento substancial em favor da parte ré -fornecedora, em vista de
eximi-la das suas responsabilidades, mormente porque não cumpriu com a
prestação principal que o contrato lhe impunha, qual seja, a própria entrega
do imóvel. 9. No que toca à corretagem, no caso em concreto, não se discute a
possibilidade de transferência ao consumidor da responsabilidade pelo
pagamento da corretagem, conforme definido pelo STJ em sede de julgamento
de recurso repetitivo, mas sim de ressarcimento de prejuízo causado pela
rescisão contratual causada pela empresa, consubstanciando, portanto,
pedido de reparação por danomaterial.10. Ressalte-se, o contrato está sendo
rescindido por causa de inadimplemento da construtora, de modo que é
devido o ressarcimento das despesas efetuadas assim como do prejuízo
sofrido. Que fique claro que o ressarcimento não se da pelo pagamento da
comissão de corretagem em si (que foi considerada legal pelo STJ), mas sim
pela rescisão contratual causada pelos réus, a qual causou prejuízo ao autor,
que deve ser compensado pelos valores desembolsados.11. PRELIMINAR
AFASTADA. RECURSOCONHECIDO ENÃO PROVIDO."

Os embargos de declaração foram rejeitados, vide acórdão de fls. 372-387.

Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega violação aos arts. 189, 206, §

3º, IV, 395 e 884 do Código Civil. Sustenta, em síntese, que: a) a pretensão de restituição da

comissão de corretagem está prescrita; b) deve ser utilizada a tese do adimplemento parcial, sob
pena de enriquecimento ilícito.

É o relatório. Decido.

A irresignação não merece prosperar.

Com efeito, observa-se que, apesar da oposição dos embargos de declaração na
origem, o Tribunal a quo não se manifestou a respeito dos art. 884 do CC, o que acarreta a
ausência de prequestionamento do referido dispositivo.

Nesse contexto , cabe ao recorrente, caso o Tribunal de origem permaneça silente
sobre a matéria ventilada, indicar violação do art. 1.022 do CPC/2015 (art. 535 do CPC/73), o
que não ocorreu, incidindo, no caso, o óbice da Súmula 211 do STJ. A propósito, vide:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE COBRANÇA CUMULADA
COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS
MORAIS. SERVIÇOS DE TELEFONIA. ALEGAÇÃO DE PRESCRIÇÃO
DECENAL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO.
SÚMULA 211/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Fica inviabilizado o conhecimento de tema trazido no recurso
especial, mas não debatido e decidido nas instâncias ordinárias, não
obstante a oposição de embargos declaratórios, porquanto ausente
o indispensável prequestionamento. Incidência da Súmula 211 do STJ.

2. É entendimento desta Corte Superior que "a
admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC/15), em recurso
especial, exige que no mesmo recurso seja indicada violação ao art. 1.022 do
CPC/15, para que se possibilite ao Órgão julgador verificar a existência
do vício inquinado ao acórdão, que uma vez constatado, poderá dar
ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei" (REsp
1.639.314/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA,
julgado em 04/04/2017, DJe de 10/04/2017).

3. Agravo interno a que se nega provimento."

(AgInt no AREsp 1526952/PR, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA
TURMA, julgado em 20/02/2020, DJe 18/03/2020)

Em relação ao termo inicial da pretensão de restituição da comissão de corretagem,
sem razão à recorrente, pois a decisão recorrida está de acordo com a jurisprudência desta Corte,
no sentido de que, em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão
de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor,
o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo
inaplicável o prazo prescricional trienal. A propósito:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA
E VENDA. PRESCRIÇÃO. CADEIA DE PRESTADORES DE SERVIÇOS.
CORRÉS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. MATÉRIA DE FATO.
INADIMPLEMENTO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO DE
VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ.
DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO.

(...)

2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no
sentido de que em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a
título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do
contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão
da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o
prazo prescricional trienal.

(...)

8. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp 1853761/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,
TERCEIRA TURMA, julgado em 18/05/2021, DJe 24/05/2021)

No tocante à tese do adimplemento tardio do contrato, o Tribunal de origem, com
arrimo no acervo fático-probatório, assim decidiu a controvérsia:

"III- TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL E ADIMPLEMENTO
TARDIO

A recorrente afirma a existência do adimplemento substancial do contrato,
uma vez que houve a expedição da carta de habite-se em 23/11/2015, de modo
que sustenta o inadimplemento relativo do contrato, razão pela qual não deve
ser reconhecida a resolução contratual por sua culpa. Pois bem, não se
aplica à hipótese, conforme pretendido pela ré, a teoria do adimplemento
substancial, porquanto a própria prestação principal, isto é, a entrega do
imóvel, não foi cumprida.

Nessa quadra, registro que, ultrapassado o limite para entrega do imóvel, já
computada a prorrogação de cento e oitenta dias, benéfica à apelante, sem a
entrega do imóvel, tem-se por inviabilizada a própria utilização da coisa. Ou
seja, não havendo entrega do objeto principal e único do contrato, não há que
se falar de adimplemento substancial, pois a parte contratante, consumidora,
não poderá usufruir em nada do pactuado até a sua entrega definitiva. Caso o
entendimento fosse o contrário, poderia a construtora realizar 80% ou 90%
da obra e somente finalizar quando lhe fosse mais oportuno, deixando em
aberto qualquer prazo de entrega. Deve ser destacado que o prazo contratual
já foi em muito extrapolado, havendo exatamente a tolerância de 180 dias
para imprevistos, a superação desse prazo de tolerância é inaceitável sem que
ocorra a devida responsabilização do fornecedor. A teoria mencionada, além
de ter reduzida aplicação, em regra associada às obrigações acessórias,
deve, no campo do Direito do Consumidor, receber temperamentos próprios,
haja vista que o intuito legislativo é de promover a proteção do consumidor, e
não o contrário. Ademais, verifica-se das razões lançadas no apelo que a ré
busca a aplicação do adimplemento substancial como se estivesse a tratar
deum contrato submetido às inteiras ao Código Civil e não ao CDC, como se
tem na espécie. Desse modo afasto a alegação de adimplemento substancial,
mantendo a sentença no ponto."

Da leitura do excerto ora transcrito, verifica-se que o Tribunal de origem concluiu
que não houve adimplemento substancial ou parcial a ser considerado, mas, sim, inadimplemento
da ré, ora recorrente.

Nesse contexto, a pretensão de modificar o entendimento firmado demandaria o
revolvimento do acervo fático-probatório e análise de cláusulas contratuais, o que é inviável em
sede de recurso especial, nos termos das Súmulas 7 e 5 do STJ. A propósito:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO
EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA.
APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO

TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E
1.022 DO CPC/2015. ARTS. 506 DO CPC/2015, 406 DO CC/2002, 161, § 1º,
DO CTN e 4º DA LINDB. IMPERTINÊNCIA TEMÁTICA. SÚMULA N.
284/STF. AUSÊNCIA DE ALCANCE NORMATIVO DO ARTIGO
INDICADO. SÚMULA N. 284/STF. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO.
SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF e 211 DO STJ. CLÁUSULA PENAL
INVERTIDA. EXCLUSÃO. IMPOSSIBILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO
EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA
N. 83 DO STJ. MULTA. VALOR. PROPORCIONALIDADE. VERIFICAÇÃO.
SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DANOS MORAIS. DESCARACTERIZAÇÃO.
REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS.
INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA
JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO MANTIDA.

(...)

7. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem
interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-
probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
(...)

12. Agravo interno a que se nega provimento."

(AgInt no AREsp 1167004/MG, Rel. Ministro ANTONIO
CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 07/06/2021, DJe
14/06/2021)

Com essas considerações, conclui-se que o recurso não merece prosperar.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso especial.

Com supedâneo no art. 85, § 11, do CPC/2015, majoro os honorários advocatícios de
15% para 16% sobre o valor da condenação.

Publique-se.

Brasília, 30 de junho de 2021.

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator