Trata-se de embargos de declaração opostos por HESA 77 -
INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. em face da decisão monocrática de fls.

383/383, e-STJ, que conheceu do agravo para conhecer em parte do recurso especial e,
nessa extensão, dar-lhe parcial provimento.

Em suas razões, a embargante alega que a decisão embargada é obscura
ao manter a conclusão do Tribunal de origem e, portanto, não fazer a adequada análise da
suscitada violação dos arts. 141 e 492 do CPC/2015.

Aduz que o cerne da questão levada ao Tribunal de origem era a
" possibilidade de inclusão (ou não) das verbas de intermediação no cálculo rescisório"
(e-STJ, fl. 389) e, que, portanto, não foi devolvida à Corte local " qualquer discussão
atinente ao percentual de retenção que ficou definido na r. sentença " (e-STJ, fl. 390), de
modo que a decisão sobre essa questão, em recurso exclusivo da ora recorrente, extrapola
os limites do pedido, se mostra extra petita e configura reformatio in pejus.
Acentua que o objetivo do recurso de apelação era " que o percentual
definido na r. sentença incidisse sobre valor inferior (sem as verbas de intermediação),
único ponto em que discordaram as partes, já que o percentual sempre foi o de 80%
(oitenta por cento) " o que "não justifica a majoração do percentual não pleiteada em
sede recursal " (e-STJ, fl. 391). Defende, assim, que, "ante o êxito recursal relativo ao
afastamento das verbas de intermediação, acabou sendo tolhida de benefício ainda

maior, o que decorreu da afronta ao princípio da congruência e do desrespeito ao
princípio da devolutividade " (e-STJ, fl. 390).

Requer, ao final, a fixação de honorários advocatícios em favor dos

patronos da embargante pelo êxito recursal.

Não foi apresentada impugnação.

É o relatório. Passo a decidir.

Sem razão a embargante. Os percentuais fixados na origem não têm a
relevância que pretende seja dada pela embargante. Na verdade, tratou-se de simples

operação matemática que visou, tão somente, facilitar os cálculos do valor devido.

O que importa, de fato, é o valor apurado. No particular, observa-se que a
Corte de origem reconheceu que os valores relativos à intermediação não deveriam ser

restituídos, visto que a resolução do contrato se deu por culpa da promitente compradora.
Vale dizer, o acórdão excluiu os valores referentes à comissão de corretagem e taxa SATI

do total a ser restituído, nestes termos (e-STJ, fls. 272/275; sem grifo no original):

"No caso em tela verifica-se abusividade na disciplina contratual
prevista na “Instrumento Particular de Distrato" celebrado entre
as partes, que acarreta retenção de valor superior a 30% da
quantia paga pela autora, isso sem considerar os valores pagos a
título de comissão de corretagem e taxa de assessoria imobiliária.

Ocorre que, os artigos 51, incisos II e IV, e 53, caput, da Lei

8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor) permitem ao
promissário comprador requerer o desfazimento do ajuste e a
devolução do que já foi pago, considerando nulas de pleno direito
as cláusulas que estabeleçam nesses contratos obrigações
consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em

desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a

equidade.

[...]

É certo que a devolução não deve ser integral, pois, tratando-se de
resilição contratual por iniciativa da promitente compradora, a

devolução deve ocorrer com retenção parcial a título de
indenização por despesas administrativas e operacionais havidas.

Esta Nona Câmara de Direito Privado tem entendido que, em
casos como o presente, em que não se desincumbiu a promitente
vendedora de comprovar maiores danos materiais, devida a
retenção do equivalente a 10% das parcelas pagas diretamente à
promitente vendedora (no caso, R$ 67.646,14), percentual este tido
como suficiente para o ressarcimento de possíveis perdas e danos e

de todas as despesas administrativas.

[...]
Os valores pagos a terceiros isto é, comissão de corretagem e taxa
de assessoria técnico-imobiliária , entretanto, não devem ser
restituídos, pois, cuidando-se de resolução por culpa da
promitente compradora, como é o caso dos autos, deve ser esta

última responsabilizada pelas despesas efetuadas pela promitente
vendedora.

Neste ponto, cumpre ressaltar que, segundo a exordial, o pleito

restituição da comissão de corretagem e da taxa de assessoria foi

formulado pela autora não com fundamento na abusividade, mas
como consequência da extinção do contrato de promessa de
compra e venda. Tanto que não houve pleito de restituição integral

(mas sim com retenção) e não houve sequer especificação de
valores, sendo que pleito de restituição abarcou todos os valores
pagos pela autora, quais sejam, parcelas do preço, comissão de

corretagem e taxa de assessoria.

[...]

Concluindo, é o caso de reformar-se a respeitável sentença a fim de
que seja condenada a ré à restituição de 90% dos valores a ela
pagos pela autora (90% de R$ 67.646,14), descontados os valores
já restituídos, com correção monetária desde o desembolso de juros

de mora a contar da citação, afastada a restituição de valores

pagos a terceiros.

E não se alegue decisão ultra petita ou reformatio in pejus, porque
o que se concede neste recurso (restituição de 90% dos valores
pagos à autora, isto é, R$ 67.646,14), é menos do que se pleiteou

na inicial e se concedeu na respeitável sentença (80% de todos os
valores pagos, isto é, R$ 80.924,80)"

Veja-se que o cálculo, no qual houve a alteração dos percentuais, foi
decorrente da própria modificação da decisão de primeiro grau. Deveria haver, como de
fato houve, uma readequação dos cálculos realizados pelo juiz na sentença, a fim de que

se pudesse atender, de maneira satisfatória, a nova realidade que foi estampada pelo

Tribunal a quo.

O que realmente importa, no caso, é o valor da ser restituído, isto é, o
resultado do julgamento. Se o recurso interposto exclusivamente pela embargante obteve

êxito em reduzir esse valor, não há que se falar em reformatio in pejus, situação esta que
ocorreria, por exemplo, se fosse reconhecida a impossibilidade de inclusão das verbas de

intermediação e, ainda assim, o valor apurado fosse igual ou superior ao fixado em

primeiro grau.

Na hipótese, verifica-se que o acórdão, conclusivamente, assinalou que o
valor apurado no recurso, independentemente dos percentuais, seria menor do que aquele

pleiteado e concedido em primeiro grau. Aliás, a jurisprudência dessa Corte, destaca que
" não tem caráter extra petita a decisão fundamentada em argumentos jurídicos diversos

dos apresentados pelas partes" (AgInt no REsp 1.701.207/MS, Relator o Ministro Marco

Aurélio Bellizze, DJe de 30/8/2018).

Ante o exposto, rejeito embargos de declaração.

Publique-se.

Brasília (DF), 16 de maio de 2019.

MINISTRO RAUL ARAÚJO

Relator

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Agravado para Impugnação do
AgInt:

(3614)

E Dcl no AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL nº 1342665 - SP (2018/0200694-0)

RELATOR : MIN. ANTONIO CARLOS FERREIRA

EMBARGANTE : PAULO FERNANDO TURATI

EMBARGANTE : MATEUS DOMINGOS PIFFER
ADVOGADOS : LUÍS ROBERTO OLÍMPIO - SP135997

KARINA SILVA BRITO - SP242489

DANIELE OLIMPIO E OUTRO(S) - SP362778

EMBARGADO : WALTER MAMPRIM

EMBARGADO : MARIA THEREZINHA DUCKUR MAMPRIN

EMBARGADO : FABIO DUCKUR MAMPRIN

EMBARGADO : RAQUEL MACHADO VITTI MAMPRIN
ADVOGADO : ELDMAN TEMPLE VENTURA - SP217153

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Agravado para Impugnação do
AgInt:

DECISÃO

Trata-se de agravo interposto por HESA 77 - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS

LTDA. em desafio à decisão que inadmitiu recurso especial, este manejado com fundamento nas

alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do

Estado de São Paulo, assim ementado (e-STJ, fl. 268):

"Apelação Cível. Ação declaratória c/c restituição parcial de valores promessa
de compra e venda e distrato.

Procedência parcial do pedido. Inconformismo por parte da ré. Acolhimento
parcial. Condições da ação que se encontram presentes. Desfazimento da
avença por iniciativa da promitente compradora. Promessa de compra e venda
distrato em se tratando de relação submetida à proteção do Código de Defesa
do Consumidor, as consequências pactuadas só podem subsistir uma vez
reconhecida a sua compatibilidade com o referido sistema protetivo. Retenção

de mais de 30% dos valores pagos que se mostra abusiva.

Devolução dos valores pagos com retenção de 10% como compensação pelas
despesas administrativas. Valores pagos a terceiros que não devem ser
restituídos responsabilização da autora a título de perdas e danos (danos
emergentes) em razão da sua culpa pelo desfazimento da avença. Sentença
reformada. Recurso de apelação parcialmente provido."

Em suas razões recursais, a recorrente aponta violação dos arts. 171, II, 320, 421, 422,
472 e 840 do Código Civil, e 141 e 492, além de dissídio jurisprudencial.

Afirma, em síntese, a inobservância dos princípios da autonomia da vontade e do
pacta sunt servanda , uma vez que o distrato firmado entre as partes constitui ato jurídico perfeito e
acabado e, portanto, não pode ser desconsiderado, além de acentuar que deixou de ser levado em
consideração que a quitação pode se dar mediante instrumento particular.

Acrescenta que o Tribunal de origem proferiu julgamento extra petita, na medida em
que, " conforme pode ser verificado da análise dos pleitos formulados pela recorrida na exordial,
não há pedido de restituição de 90% dos valores pagos, tal como concedido no v. acórdão, mas sim
de 80% dos valores pagos " (e-STJ, fl. 293). Acentua que o acórdão atacado modificou a sentença,
majorando a condenação da recorrente sem que houvesse recurso da recorrida para esta finalidade.

Aduz, ainda, que o termo inicial dos juros de mora deve se dar a partir do trânsito em
julgado da decisão, e não da citação, e defende a necessidade de redistribuição dos ônus

sucumbenciais, uma vez que a recorrida decaiu em diversos pedidos.

É o relatório. Decido.

A despeito da inexistência de debate exauriente na origem acerca da aventada

vulneração aos princípios do pacta sunt servanda e da autonomia da vontade, realço que a inspiração

atual do Código Civil parte da teoria preceptiva, de modo que o contrato não decorre exclusivamente
da vontade das partes, mas como um fenômeno econômico-social.

Assim, a possibilidade que o ordenamento jurídico concede a cada indivíduo de
contratar deve ser compatibilizada com certos limites, os quais devem harmonizar-se com valores
sociais e constitucionais, característica da autonomia privada. À evidência que a compatilização com

a necessidade de funcionalizá-los implica em uma mitigação do pacta sunt servanda e dos efeitos do
contrato. Logo, não prospera a alegação inicial feita no recurso.

Quanto à ocorrência de julgamento extra petita e de reformatio in pejus, o recurso não
merece melhor sorte. Isso porque destacou o acórdão atacado, no particular (e-STJ, fls. 273/275):

"Esta Nona Câmara de Direito Privado tem entendido que, em casos como o
presente, em que não se desincumbiu a promitente vendedora de comprovar
maiores danos materiais, devida a retenção do equivalente a 10% das parcelas
pagas diretamente à promitente vendedora (no caso, R$ 67.646,14), percentual
este tido como suficiente para o ressarcimento de possíveis perdas e danos e de

todas as despesas administrativas. Válido citar precedente, in verbis:

[...]

Os valores pagos a terceiros isto é, comissão de corretagem e taxa de
assessoria técnico-imobiliária , entretanto, não devem ser restituídos, pois,
cuidando-se de resolução por culpa da promitente compradora, como é o caso
dos autos, deve ser esta última responsabilizada pelas despesas efetuadas pela

promitente vendedora.

Neste ponto, cumpre ressaltar que, segundo a exordial, o pleito restituição da
comissão de corretagem e da taxa de assessoria foi formulado pela autora não
com fundamento na abusividade, mas como consequência da extinção do
contrato de promessa de compra e venda. Tanto que não houve pleito de
restituição integral (mas sim com retenção) e não houve sequer especificação
de valores, sendo que pleito de restituição abarcou todos os valores pagos pela

autora, quais sejam, parcelas do preço, comissão de corretagem e taxa de
assessoria.

Desse modo, não se aplica ao caso em tela o Recursos Especiais Repetitivos
que afetaram os processos em que se discute a abusividade da transferência ao

consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem e a taxa de

assessoria imobiliária.

É certo que, caso o contrato não tivesse sido desfeito, seriam os mencionados
valores de responsabilidade da ré, em virtude do quanto decidido no Recurso

Especial Repetitivo nº 1.599.511-SP.

A não restituição de tais valores, no caso dos autos, deve- se à necessária
indenização da ré pelos efetivos danos emergentes (perdas e danos) em razão
do desfazimento da avença por culpa exclusiva da autora.

Isso porque, considerando que o desfazimento do negócio jurídico decorreu de
desistência por parte da autora, caberia a indenização pelos danos materiais,
pois determina o artigo 389 do Código Civil que “Não cumprida a obrigação,

responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária

segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de

advogado".

Perdas e danos devidos ao credor, como se sabe, abrangem “além do que ele
efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar" (artigo 402 do
Código de Processo Civil), isto é, são indenizáveis os danos emergentes
(importância necessária para afastar a redução patrimonial suportada pelo

credor) e os lucros cessantes (aquilo que o credor deixou de auferir em razão

do inadimplemento).

E pelas mesmas razões não se aplica ao caso em tela o Recurso Especial
Repetitivo nº 1.551.956 SP, sendo certo que o direito da autora de pleitear a
restituição dos valores por ela pagos surgiu com a extinção do contrato

celebrado entre as partes, não havendo decurso de prazo prescricional antes

disso.

Concluindo, é o caso de reformar-se a respeitável sentença a fim de que seja
condenada a ré à restituição de 90% dos valores a ela pagos pela autora (90%
de R$ 67.646,14), descontados os valores já restituídos, com correção

monetária desde o desembolso de juros de mora a contar da citação, afastada

a restituição de valores pagos a terceiros.

E não se alegue decisão ultra petita ou reformatio in pejus, porque o que se
concede neste recurso (restituição de 90% dos valores pagos à autora, isto é,
R$ 67.646,14), é menos do que se pleiteou na inicial e se concedeu na
respeitável sentença (80% de todos os valores pagos, isto é, R$ 80.924,80).

Razões pelas quais, dá-se provimento parcial ao presente recurso de apelação,
reformando-se a respeitável sentença nos termos acima aduzidos, mantendo a

distribuição do ônus da sucumbência em virtude da sucumbência mínima da
autora."

Como visto, a determinação de restituição pela recorrente de 90% (noventa por cento)
dos valores pagos à autora incidiu em valor inferior ao pleiteado na inicial, inclusive sendo

reconhecido que o referido quantum nem sequer superou ao determinado na sentença, de modo que
não há falar em violação dos dispositivos apontados como violados.

Some-se a isso o fato de a recorrente não ter suscitado a reformatio in pejus de
maneira genérica, sem apresentar fundamentação que justificasse o reconhecimento do instituto com

o julgamento da apelação.

Já quanto ao termo inicial dos juros, o acórdão atacado, ao reconhecer que devem
incidir a contar da citação, está em dissonância com a jurisprudência desta Corte, segundo a qual " os
juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por
iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto

que inexiste mora anterior do promitente vendedor" (REsp 1.617.652/DF, Relatora a Ministra Nancy

Andrighi, DJe de 29/9/2017). Logo, nesse aspecto, merece reforma o decisum recorrido.

Por fim, a alteração das conclusões adotadas pela Corte de origem para a
redistribuição dos ônus sucumbenciais demandaria necessariamente o reexame do acervo
fático-probatório dos autos, o que é vedado na via eleita, diante do óbice da Súmula 7/STJ.

Diante do exposto, nos termos do art. 253, parágrafo único, II, "a" e "b", do RISTJ,
conheço do agravo para conhecer, em parte, do recurso especial e, nessa extensão, dar-lhe parcial
provimento a fim de determinar que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado da

decisão, mantida a sucumbência fixada no acórdão.

Publique-se.
Brasília/DF, 14 de fevereiro de 2019.
MINISTRO RAUL ARAÚJO
Relator