Informações do processo 2018/0158889-9

AUTOS COM VISTAS AOS RECORRENTES

Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao recorrente para
manifestação acerca da "Certidão para Saneamento de Óbices" constante dos autos:

Trata-se de recurso especial interposto por SWISS PARK MANAUS
INCORPORADORA LTDA, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal,
contra acórdão do eg. Tribunal de Justiça do Estado do Amazonas, assim ementado:

"APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLENCIA. PROCEDIMENTO DA LEI
9.514/97.I INAPLICABILIDADE. AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO EM
MORA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. ONEROSIDADE EXCESSIVA.
POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. NECESSIDADE.
INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO
DE 15%. PROPORCIONALIDALE. RECURSO CONHECIDO E
PARCIALMENTE PROVIDO.

1. É comezinho que, em se tratando de inadimplemento em contrato de compra
e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, prevalece a
aplicação da Lei 9.514/97 se houver a necessária constituição do devedor em
mora, o que não se verifica no caso concreto.

2. Havendo lacuna legal, hão de ser aplicadas as disposições gerais do
Código Civil, que possibilita a resolução do contrato por onerosidade
excessiva por parte do comprador.

3. Em sendo o requerimento de resolução formulado pelo devedor e sem
culpa da vendedora, deve haver o parcial reembolso das quantias pagas,
devendo ser retido o percentual de 15% (quinze por cento) como sanção pelo
desfazimento do negócio.

4. Recurso conhecido e parcialmente provido, em dissonância como Parquet."
(fls. 249/250)

Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (fls. 303/310).

Em suas razões recursais, a parte recorrente aponta violação dos arts. 489, § 1°, e
1.022 do Código de Processo Civil de 2015; arts. 22, 26 e 27 da Lei n. 9.514/97; e arts. 421, 422
e 1.245 do Código Civil de 2002, sustentando, em síntese, que (a) o acórdão partiu de premissa

equivocada ao deduzir que não teria havido constituição em mora do comprador, quando, na
verdade, a questão sequer foi levantada pelas partes; (b) o negócio jurídico firmado pelas partes é
regido pela Lei n. 9.514/97, não sendo suscetível de rescisão, e caso o comprador não efetue o
pagamento das parcelas, deve ser aplicado o procedimento previsto nos arts. 26, §8°, e 27 da
referida Lei.

Não foram apresentadas contrarrazões (fl. 335).

É o relatório.

Cinge-se a controvérsia em determinar se o contrato de alienação fiduciária em
garantia de bens imóveis pode ser rescindido por iniciativa do adquirente e sem culpa do
vendedor, sob o fundamento de diminuição na renda, aplicando-se o CDC para determinar a
devolução dos valores pagos pelo adquirente.

Inicialmente, não se vislumbra a alegada violação aos arts. 489 e 1.022 do Código de
Processo Civil de 2015, na medida em que a eg. Corte de origem dirimiu, fundamentadamente,
as questões que lhe foram submetidas, manifestando-se expressamente acerca dos temas
necessários à integral solução da lide, conforme se verá adiante.

Impende ressaltar que "se os fundamentos do acórdão recorrido não se mostram
suficientes ou corretos na opinião do recorrente, não quer dizer que eles não existam. Não se
pode confundir ausência de motivação com fundamentação contrária aos interesses da parte"
(AgRg no Ag 56.745/SP, Relator o eminente Ministro CESAR ASFOR ROCHA , DJ de
12.12.1994).

O Tribunal a quo julgou procedente a demanda proposta pelo comprador,
consignando que, em que pese prevaleça a aplicação da Lei n. 9.514/97 aos contratos de compra
e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, no caso em análise, tendo em vista a
ausência de constituição em mora do devedor, afasta-se sua aplicação, sendo possível a
incidência das disposições do Código Civil no que tange à resolução contratual por onerosidade
excessiva, uma vez que a lei especial é silente sobre o tema, e do art. 53 do Código de Defesa do
Consumidor, que proíbe a perda total das prestações pagas. É o que se extrai dos seguintes
trechos do acórdão recorrido:

"Primeiramente, calha à fiveleta mencionar que o instrumento de contrato
entabulado pelas partes é integrado com cláusula de alienação fiduciária de
coisa imóvel, cuja definição encontra-se no artigo 22 da Lei9.514/97:

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio
jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia,
contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade
resolúvel de coisa imóvel.

O que há, ao ser pactuada esta espécie de negócio jurídico, é a transmissão
da propriedade do devedor fiduciante ao credor fiduciário como direito real
de garantia de caráter resolúvel, mediante o registro, ocorrendo o

desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o
Jiduciário possuidor indireto da coisa imóvel, como confirma a letra da Lei
9.514/97, em seu artigo 23.

Esta Lei, que, segundo pensamento do STJ prevalece sobre as demais em
virtude dos postulados da especialidade e cronologia, em seu bojo, prevê o
procedimento a ser adotado caso torne-se inadimplente o devedor
fiduciante, senão vejamos os dizeres dos artigos 26 e 27 da supracitada Lei:

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído
em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a
propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§1° Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu
representante legal ou procurador regularmente constituído, será
intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente
Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação
vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros
convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os
encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais
imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2° O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida
a intimação.

§3° A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao
seurepresentantelegalouaoprocuradorregularmenteconstituído,podendo
ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por
oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do
imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com
aviso de recebimento.

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário,
no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o §
7°do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do
imóvel.

Vislumbra-se que a lei de regência é clara ao trazer que, em caso de
inadimplemento, ainda que de parte da dívida, desde que constituído em
mora o devedor, consolidar-se-á a propriedade do imóvel cedido em
garantia em nome do vendedor, que, então, poderá levá-lo a leilão para
alienação.

Urge frisar que, tanto nos termos da Lei própria (artigo 26, §1°) como no
contrato assinado pelas partes, segundo a cláusula 17 (fls. 48 e fls. 136), a
constituição em mora se dará por intimação pessoal dirigida ao devedor
fiduciante, por iniciativa do credor fiduciário, a ser realizada por diligência
do Oficial do Registro de Imóveis ou por quem o substituir.

Tal ato de constituição em mora é de suma importância para o
procedimento aludido pela Lei 9.514/97, uma vez que possibilita não apenas
ao devedor ter ciência dos valores efetivamente devidos, mas também lhe
garante a oportunidade de purgar a referida mora , de modo a manter o
contrato em vigor e, caso não o faça, incidirá nas sanções legais ao norte
descritas.

A contrário senso, não havendo a constituição em mora, como perceptível
no caso concreto, conditio sine qua non para a aplicação do rito especial
dos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97 , não restará consolidada a propriedade
do imóvel em nome do credor fiduciário, inexistindo nesta Lei qualquer
disposição no sentido de que não é possível haver a resolução contratual por
iniciativa das partes, podendo ser aplicado o que alude o artigo 478 do
Código Civil.

Ora, se a Lei 9.514/97, que é especial, silencia-se acerca desta hipótese, no
vácuo legal hão de ser aplicadas as normas gerais do Direito, notoriamente
referentes à resolução contratual por onerosidade excessiva, haja vista que
inexiste hipótese de irretratabilidade e de irrevogabilidade que impeça o

desfazimento da avença por interesse do fiduciante, uma vez que parte do
preço está pendente de pagamento, de modo que a propriedade ainda não
está consolidada em benefício de nenhum dos contratantes.

Ainda, escanteada a aplicação da Lei 9.514/97 por não ter havido a
constituição em mora do Apelante, em se tratando de relação de consumo,
igualmente terão de incidir as regras previstas no Código de Defesa do
Consumidor, com o fito de evitar abusos por parte dos contratantes.

(...)

Neste prisma, repise-se, não havendo a comprovação da constituição em
mora, o que afasta a aplicação do rito da Lei 9.514/97,havendo o pleito pela
resolução do contrato, incidirá in casu, a exegese da súmula 543 do
Superior Tribunal de Justiça, cujo teor é o seguinte:

Súmula n° 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa
do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento.

Assim, e até mesmo por incidir a vedação de perda total das parcelas já
desembolsadas, que recai inclusive às alienações fiduciárias de imóveis em
garantia, estampada no artigo 53 do CDC, visando equilibrar a relação,
entendo que deve ser devolvido de imediato o valor já pago, devendo ser
retido, porém, um percentual para reparar as perdas administrativas que
eventualmente poderá ter o Apelado ." (fls. 255/260, g.n.)

Com efeito, a orientação está em dissonância com a jurisprudência desta Corte, que
entende que, tendo em vista que a Lei n. 9.514/1997 é uma norma especial e posterior ao Código
de Defesa do Consumidor, a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de
alienação fiduciária enseja a aplicação da regra prevista nos arts. 26 e 27 da lei especial, ainda
que não haja inadimplemento do comprador. Nesse sentido:

"AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM
GARANTIA. RESCISÃO DO CONTRATO. AUSÊNCIA DE
INADIMPLÊNCIA. APLICAÇÃO DA LEI N° 9.514/1997. CÓDIGO DE
DEFESA DO CONSUMIDOR. NÃO INCIDÊNCIA. REGISTRO DO
CONTRATO EM CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS.
PRESCINDIBILIDADE.

1. O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que, diante
da incidência do art. 27, § 4°, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma
específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária,
não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor,
em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador, ainda que
ausente o inadimplemento.

2. A jurisprudência desta Corte Superior entende que não é necessário o
registro do contrato garantido por alienação fiduciária no Cartório de Títulos
e Documentos para que o pacto tenha validade e eficácia, visto que tal
providência tem apenas o intuito de dar ciência a terceiros. Precedentes.

3. Agravo interno a que se nega provimento."

(AgInt no AREsp 1689082/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI,
QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe 20/11/2020, g.n.)

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA
E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR

DESINTERESSE EXCLUSIVO DO ADQUIRENTE. VIOLAÇÃO DOS ARTS.

26 E 27 DA LEIN° 9.514/97. NORMA ESPECIAL QUE PREVALECE SOBRE
O CDC. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. "A Lei n° 9.514/1997, que instituiu a alienação fiduciária de bens
imóveis, é norma especial e também posterior ao Código de Defesa do
Consumidor - CDC. Em tais circunstâncias, o inadimplemento do devedor
fiduciante enseja a aplicação da regra prevista nos arts. 26 e 27 da lei
especial". (AgInt no REsp 1.822.750/SP, Rel. Ministra NANCY
ANDRIGHI, Terceira Turma, j. 18/11/2019, DJe 20/11/2019).

2. Agravo interno não provido."

(AgInt no REsp 1742902/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO ,
QUARTA TURMA, julgado em 19/10/2020, DJe 26/10/2020)

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM NULIDADE DE
CLÁUSULAS CONTRATUAIS E RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIFICULDADE FINANCEIRA DO
COMPRADOR. QUITAÇÃO DA DÍVIDA. APLICAÇÃO DA LEI 9.514/97.
NÃO INCIDÊNCIA DO ART. 53 DO CDC.

1. Ação de rescisão contratual cumulada com nulidade de cláusulas
contratuais e restituição das parcelas pagas em razão de dificuldade
financeira do comprador de imóvel objeto de contrato de compra e venda com
alienação fiduciária em garantia.

2. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a
quitação da dívida deve ocorrer nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97,
afastando-se a regra genérica e anterior prevista no art. 53 do CDC.
Precedentes.

3. Agravo interno no recurso especial não provido."

(AgInt no REsp 1863255/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI ,
TERCEIRA TURMA, julgado em 10/08/2020, DJe 14/08/2020, g.n.)

Nesse contexto, ainda que os recorridos não tenham sido constituídos em mora, tendo
em vista se tratar de contrato de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a rescisão do
contrato deve observar as regras dispostas nos artigos 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, afastando-se a
regra genérica e anterior prevista no art. 53 do CDC.

Diante do exposto, nos termos do art. 255, § 4°, III, do RISTJ, dou parcial
provimento ao recurso especial para determinar o retorno dos autos à origem, a fim de que
proceda a novo julgamento da causa com a aplicação da legislação específica ao caso - Lei n.
9.514/97, afastando-se, por conseguinte, a incidência do Código Civil e do Código de Defesa do
Consumidor.

Publique-se.

Brasília, 24 de março de 2021.

Ministro RAUL ARAÚJO
Relator