Informações do processo 2018/0189597-8

BRUNO BERNARDES CARDOSO DE MATTOS E OUTRO(S) -

RJ203060
DECISÃO
Trata-se de agravo de decisão que inadmitiu recurso especial fundado no art. 105, III,

"a", da Constituição Federal, interposto contra v. acórdão do eg. Tribunal de Justiça do Estado do Rio

de Janeiro, assim ementado:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. VENDA
DO IMÓVEL E SUCESSÃO DA ADQUIRENTE NO CONTRATO FIRMADO
PELA ALIENANTE E A LOCATÁRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO
AVERBADO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. REQUISITO ESSENCIAL E
INDISPENSÁVEL PREVISTO NO ART. 33, DA LEI Nº 8.245/91, PARA
CONFERIR EFICÁCIA AO DIREITO DE PREFERÊNCIA AO LOCATÁRIO.
NOTIFICAÇÃO PRÉVIA REALIZADA. PRESENTES OS REQUISITOS
LEGAIS PARA O DESPEJO. ACERTO DA SENTENÇA DE

PROCEDÊNCIA. DESPROVIMENTO DO RECURSO. (e-STJ, 140)

Opostos embargos de declaração, foram rejeitados (e-STJ, fls. 185/188).

Nas razões do recurso especial, a parte agravante alega violação aos artigos 421 e 422
do Código Civil. Sustenta, em síntese, que " neste caso em particular, o registro ou não do contrato
de locação para a compradora, era dispensável, já que a mesma teve acesso prévio ao contratoe

tinha ciência de todas suas cláusulas, entre elas, o direito de preferência da recorrente na aquisição

do imóvel" (e-STJ, fl. 202).

Contrarrazões apresentadas às fls. 215/223, e-STJ.

Sobreveio o juízo de admissibilidade do Tribunal de origem, que inadmitiu o recurso

especial, o que ensejou a interposição do presente recurso.

É o relatório. Decido.

O Tribunal de origem entendeu que o ora agravante não atendeu ao requisito essencial
para o exercício do direito de preferência, nos moldes da legislação vigente, qual seja, a averbação do

contrato de locação junto à matrícula do imóvel. À título elucidativo, colacionam-se os seguintes

excertos do v. acórdão vergastado:

"Quanto à alegação se ter sido preterida em direito de preferência, melhor
sorte não lhe assiste, pois, para que possa exercê-lo, é imprescindível que o
contrato esteja averbado no Registro de Imóveis, como prevê a Lei de

Locações, em seu artigo 33, o qual se transcreve:

“O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar

do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais

despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o

requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no

cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado

pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matricula do

imóvel." (...)

Registre-se, outrossim, que tal providência é de responsabilidade do locatário
que, em não a cumprindo, não tem direito de alegar preterição, nem de
depositar o preço, com o fim de adjudicar o imóvel.

Acresça-se que a exigência do prévio registro é para fins de se exercer o direito
de preferência, sendo certo que tal requisito é dispensado caso queira a

locatária pleitear perdas e danos." (e-STJ, fls. 142/143)

Nesse toar, verifica-se que o Tribunal local decidiu em conformidade com a

jurisprudência desta Corte, que se firmou no sentido de que a ausência do registro do pacto locatício

no Cartório de Imóveis impede o exercício do direito de preferência do locatário. A propósito:

PROCESSUAL CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL.
NÃO OCORRÊNCIA. CIVIL. LOCAÇÃO. DIREITO DE PREFERÊNCIA.
EFEITOS OBRIGACIONAL E REAL. PLEITO INDENIZATÓRIO E DE
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DO IMÓVEL. CONTRATO DE
LOCAÇÃO NÃO AVERBADO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE

IMÓVEIS POR FALHA DO LOCADOR. IRRELEVÂNCIA.

INEXISTÊNCIA DE DIREITO DE REAVER O BEM. MANUTENÇÃO DO

ARESTO RECORRIDO.

1. Afasta-se a alegada negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão
recorrido, integrado por julgado proferido em embargos de declaração, dirime,

de forma expressa, congruente e motivada, as questões suscitadas nas razões

recursais.

2. O art. 27 da Lei n. 8.245/91 prevê os requisitos para que o direito de
preferência seja exercido pelo inquilino que tenha interesse em adquirir o
imóvel locado em igualdade de condições com terceiros, sendo certo que, em
caso de inobservância de tal regramento pelo locador, poderá o locatário fazer
jus a indenização caso comprove que tinha condições de comprar o bem nas
mesmas condições que o adquirente.

3. Além dos efeitos de natureza obrigacional correspondentes ao direito a
perdas e danos, o desrespeito à preempção do locatário pode ter eficácia real
consubstanciada no direito de adjudicação compulsória do bem, uma vez
observados os ditames do art. 33 da Lei do Inquilinato.

4. O direito real à adjudicação do bem somente será exercitável se o locatário

a) efetuar o depósito do preço do bem e das demais despesas de transferência

de propriedade do imóvel; b) formular referido pleito no prazo de 6 (seis)
meses do registro do contrato de compra e venda do imóvel locado adquirido
por terceiros; b) promover a averbação do contrato de locação assinado por
duas testemunhas na matrícula do bem no cartório de registro de imóveis, pelo
menos 30 (trinta) dias antes de referida alienação.

5. Impõe-se a obrigação legal de averbar o contrato de locação para
possibilitar a geração de efeito erga omnes no tocante à intenção do locatário

de fazer valer seu direito de preferência e tutelar os interesse de terceiros na

aquisição do bem imóvel.

6. Ainda que obstada a averbação do contrato de locação por falha imputável
ao locador, não estaria assegurado o direito à adjudicação compulsória do
bem se o terceiro adquirente de boa-fé não foi cientificado da existência de
referida avença quando da lavratura da escritura de compra e venda do imóvel

no cartório de registro de imóveis.

7. Recurso especial conhecido e desprovido.

(REsp 1554437/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA,

TERCEIRA TURMA, julgado em 02/06/2016, DJe 07/06/2016 - grifou-se )

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO -

DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO SEGUIMENTO AO APELO

EXTREMO - INSURGÊNCIA RECURSAL DO AUTOR.

1. A legislação em vigor determina expressamente que o locatário preterido
no seu direito de preferência somente poderá haver para si o imóvel,
mediante depósito do preço, se o contrato de locação estiver averbado pelo
menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel (art. 33, Lei

n. 8.245/91). O autor não atendeu aos pressupostos exigidos por lei para ter
assegurado o direito de preferência, não demonstrou condições de adquirir o
bem e não logrou êxito em comprovar o prejuízo alegado. Súmula 83 do STJ.

(...)

4. Agravo regimental desprovido.

(AgRg no REsp 1.299.010/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA

TURMA, julgado em 6/10/2015, DJe 14/10/2015- grifou-se)

PROCESSO CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM MEDIDA CAUTELAR. EFEITO

SUSPENSIVO A RECURSO ESPECIAL. PENDÊNCIA DE JUÍZO DE
ADMISSIBILIDADE POR TRIBUNAL ESTADUAL. INVIABILIDADE.
SÚMULAS NºS 634 E 635/STF. LOCAÇÃO. DIREITO DE PREFERÊNCIA.

ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL PELO LOCATÁRIO PRETERIDO EM SEU
DIREITO. PRÉVIA AVERBAÇÃO DO CONTRATO. NECESSIDADE.

1. A pendência do juízo de admissibilidade do recurso especial pelo Tribunal

Estadual inviabiliza a análise da aparência do bom direito.

2. Compete ao Tribunal local a apreciação de pedido de efeito suspensivo a

recurso especial pendente de admissibilidade. Incidência dos verbetes

sumulares nºs 634 e 635/STF.

3. A não-averbação do contrato de locação no competente cartório de registro
de imóveis impede o exercício do direito de preferência pelo locatário,
consistente na anulação da compra e venda do imóvel locado, bem como sua
adjudicação, nos termos do art. 33 da Lei 8.245/91, restando a ele a

indenização por perdas e danos. Precedentes.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgRg na MC 18.158/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA

TURMA, julgado em 09/08/2011, DJe 17/08/2011 - grifou-se )

Dessarte, com fundamento na Súmula 568/STJ, não merece reforma o acórdão

recorrido, em virtude de sua sintonia com o entendimento do STJ.

Diante do exposto, nos termos do art. 253, parágrafo único, II, b, do RISTJ, conheço

do agravo para negar provimento ao recurso especial.

Publique-se
Brasília (DF), 08 de novembro de 2018.

MINISTRO RAUL ARAÚJO

Relator

Atribuição em 26/09/2018 às 12:00

CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR

Distribuição automática em 14/08/2018 às 16:30
CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR