Informações do processo 2018/0205498-7

Os

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE

NULIDADE. CONTRATO DE LOCAÇÃO. IMOBILIÁRIA.
LEGITIMIDADE ATIVA. MANDATÁRIA DO PROPRIETÁRIO DO
IMÓVEL. CONTRATO QUE EXPRESSAMENTE PREVÊ A
LEGITIMIDADE ATIVA. REVER AS CONCLUSÕES DO ACÓRDÃO
RECORRIDO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO

PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

DECISÃO
Robson Jose Schmitz ajuizou ação declaratória de nulidade em desfavor de Imóveis L
& A+P Administradora Ltda. alegando a nulidade da sentença proferida nos autos da Ação n.
6070-95.009.8.16.0131, haja vista que a autora desta demanda não possuiria legitimidade ativa.

A Magistrada de primeiro grau julgou improcedente o pedido. Interposta apelação
pelo autor, a Décima Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná negou provimento à

insurgência, em acórdão assim ementado:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE
QUERELA NULLITATIS INSANABILIS COM PEDIDO DE
ANTECIPAÇÃO DE TUTELA - PLEITO DE ANULAÇÃO DE

SENTENÇA PROFERIDA EM SEDE DE AÇÃO DE DESPEJO

CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS - ILEGITIMIDADE
ATIVA DA IMOBILIÁRIA PARA AJUIZAR AÇÃO EM NOME

PRÓPRIO - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 18 DO CPC/2015 -

CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL QUE DÁ
PODERES PARA AJUIZAMENTO DE DEMANDAS -
ILEGITIMIDADE ATIVA NÃO CONFIGURADA - AUSÊNCIA DE

CONDIÇÕES DA AÇÃO NÃO CARACTERIZADA - RECURSO NÃO

PROVIDO.
O demandante interpôs recurso especial, fundamentado nas alíneas a e c do
permissivo constitucional, apontando, além de dissídio jurisprudencial, violação ao art. 18 do
CPC/2015. Sustentou, em síntese, a ilegitimidade ativa da imobiliária para ajuizar a ação de despejo,
tornando nula a sentença anteriormente proferida.

O Tribunal de origem negou seguimento ao recurso sob o fundamento de incidirem as

Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

Irresignado, o recorrente apresenta agravo refutando os óbices apontados pela Corte

estadual.
Brevemente relatado, decido.

Com efeito, a relação jurídica estabelecida entre a imobiliária e o proprietário do
imóvel locado é de um contrato de prestação de serviços, no qual aquela figura como mandatária
deste para realizar e administrar a locação, nos termos do art. 653 do CC, obrigando-se a indenizar o

mandante por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa.

A propósito:
PROCESSO CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. LOCAÇÃO.
LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA ADMINISTRADORA
DE IMÓVEIS. INOCORRÊNCIA DA PRESCRIÇÃO. FALHA NA
PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. APROVAÇÃO CADASTRAL DE
LOCATÁRIO SEM CAPACIDADE ECONÔMICA. DÉBITOS
RELATIVOS A ALUGUERES, COTAS CONDOMINIAIS E
TRIBUTOS. OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR. ART. 667 C/C 186 DO

CC.

1. A administradora de imóveis figura como mandatária do proprietário
do bem para, em nome deste, realizar e administrar a locação, nos
termos do art. 653, do Código Civil, obrigando-se a indenizar o
mandante por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa

(art. 667 do mesmo diploma legal). Por outro lado, não cabe à imobiliária
que agiu diligentemente a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis,
cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário - ressalvadas as

hipóteses de previsão contratual nesse sentido -, porquanto ausente sua culpa,
elemento imprescindível em sede de responsabilidade civil subjetiva.

2. Ao revés, configura-se a responsabilidade da administradora de imóveis
pelos prejuízos sofridos pelo locador quando ela não cumpre com os deveres

oriundos da relação contratual.

3. A recorrente é parte legítima para figurar no polo passivo da presente
demanda, uma vez que a pretensão veiculada na petição inicial não diz

respeito à mera cobrança de alugueres atrasados, mas à responsabilização

civil da imobiliária pelo descumprimento do contrato. No caso concreto, o

Tribunal a quo consignou a efetiva existência de falha na aprovação do

cadastro do locatário e do fiador, uma vez que a renda auferida por eles não
alcançava o patamar mínimo exigido contratualmente, resultando na

frustração da execução que visava à cobrança dos alugueres e débitos

relativos às cotas condominiais e tributos inadimplidos.

4. A pretensão do proprietário do imóvel nasceu com a ciência do defeito na

prestação do serviço consubstanciado na desídia relacionada à aprovação
cadastral do locatário e do fiador, o que se deu por ocasião da frustração do
processo executivo ajuizado em junho de 2003. Tendo a presente demanda
sido proposta em agosto de 2005, antes de transcorrido o prazo trienal

previsto no art. 206, § 3º, V, do CC, ressoa manifesta a não ocorrência da

prescrição.

5. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp 1103658/RN, Rel.
Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 04/04/2013, DJe
23/04/2013 - sem grifo no original)

Desse modo, caso a imobiliária não atuasse de forma diligente para cobrar os aluguéis
e requerer o despejo do ora recorrente, poderia ser responsabilizada pela sua atuação negligente, de

forma a justificar a propositura de demanda anterior.

Outrossim, constata-se que o acórdão recorrido, mediante acurada análise do acervo
probatório e do contrato firmado pelas partes, asseverou que o instrumento entabulado pelos

contratantes expressamente previa a legitimidade ad causam da ora recorrida para figurar no polo

ativo de demandas envolvendo o bem locado.

Dessa forma, para infirmar tais conclusões, seria imprescindível o reexame de provas e
a análise de cláusulas contratuais, medidas inadmissíveis nesta instância extraordinária, atraindo a

aplicação das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

Confira-se:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM
RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE
LOCAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA. IMOBILIÁRIA. ANÁLISE.
IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DE PROVA. SÚMULAS NºS 5 E 7,

AMBAS DO STJ. DECISÃO MANTIDA.

1. A alteração das conclusões do acórdão recorrido exige reapreciação do
acervo fático-probatório da demanda consistente na legitimidade ativa da

imobiliária para promover a execução do contrato de locação, o que faz

incidir as Súmulas nºs 5 e 7, ambas do STJ.

2. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 834682/SC, Rel. Min.
Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/03/2016, DJe 29/03/2016)

Ante o exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.

Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, majoro os honorários sucumbenciais

fixados em favor do patrono da parte recorrida em R$ 300,00 (trezentos reais).

Publique-se.

Brasília (DF), 05 de setembro de 2018.

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Relator

Distribuição automática em 24/08/2018 às 10:30

CONCLUSÃO AO MINISTRO RELATOR