Informações do processo 2018/0219510-9

Os processos abaixo relacionados encontram-se com Vista ao Agravado para Impugnação
do AgInt:

DECISÃO

Trata-se de recurso especial interposto por GOLD HERAKLIA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., com fUndamento no art. 105, III, a, da
Constituição Federal, em desafio a acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça Estado de São
Paulo assim ementado:

COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. Ação Ordinária. Sentença de parcial
procedência. Inconformismo de ambas as partes. Relação de consumo
caracterizada. Incidência das regras do Código de Defesa do Consumidor.
Justa a restituição dos valores desembolsados com despesas de assessoria
PDG/Serviços. Cláusula de tolerância de 180 dias que não é abusiva. Atraso
na entrega da obra por culpa exclusiva da requerida. Devida multa de 2%
sobre o valor do imóvel, pois, se prevista multa para o comprador em caso de
mora ou inadimplemento, plausível, também, que se aplique a mesma
penalidade ao vendedor que incontroversamente incorreu em mora. Lucros
cessantes devidos no equivalente a 0,5% do valor do imóvel. Cabível a
correção monetária, porém, inadmissível a aplicação do índice INCC após
prazo estipulado para entrega do bem, uma vez que incide o IGP-M.

Construtora responsável pelo pagamento das despesas condominiais, neste
caso, relativas ao aludido período em que o bem estava em reforma por vício
de construção. Honorários contratados indevidos. Sucumbência da ré.
Recursos a que se dá parcial provimento.

Os embargos de declaração opostos foram parcialmente acolhidos, a fim de retificar
erro material sobre período das despesas condominiais objeto de reembolso à parte autora (e-
STJ, fls. 339-343).

Em suas razões recursais, a parte recorrente alega violação dos seguintes dispositivos
legais: a) arts. 421 e 422 do CC, ao argumento de sua irresponsabilidade civil pela mora na
entrega do bem imóvel, pois o atraso foi ocasionado por fato de terceiro, consistente na
exigência, pelo Município de Campinas de recuperação de Área de Preservação Permanente

(APP); b) arts. 402 e 403 do CC, ante a inexistência de lucros cessantes hipotéticos em caso de
imóvel destinado à moradia; c) arts. 409 e 416 do CC, pela inviabilidade de condenação ao
pagamento de multa contratual ou de sua cumulação com lucros cessantes; e d) arts. 1.315 e
1.345 do CC; e 12, § 1°, da Lei 4.591/1964, defendendo a impossibilidade de devolução das
taxas condominiais cobradas regularmente antes da entrega do imóvel, por serem obrigações
propter rem de responsabilidade do adquirente do bem desde a criação do condomínio, a fim de
assegurar a infraestrutura em prol da coletividade dos condôminos. Assevera a inaplicabilidade
do Código de Defesa do Consumidor ao caso, por ser a relação mantida entre as partes de
natureza civil.

Contrarrazões apresentadas às fls. 372-384 (e-STJ).

Admitido o recurso especial pela origem, sobreveio decisão desta relatoria
determinando o retorno dos autos para a aplicação da sistemática dos recursos repetitivos (e-STJ,
fls. 1.977-1.978 e 1.979-1.980).

Após a fixação da tese correspondente ao Tema 970 dos Recursos Repetitivos, o
órgão julgador da apelação, em juízo de retratação, afastou a aplicação da multa contratual (e-
STJ, fls. 1.999-2.003).

É o relatório. Decido.

Inicialmente, não se conhece da pretensão de afastamento da condenação ao
pagamento de multa contratual , porque prejudicada pela aludida retratação do Tribunal de
origem quanto ao tópico.

Além disso, é inviável conhecer da alegação de inaplicabilidade do Código de
Defesa do Consumidor , porque deficiente, ante a ausência de indicação de dispositivo legal
supostamente violado, requisito de admissibilidade do recurso especial, inclusive em caso de
dissídio jurisprudencial notório, cuja ausência atrai a incidência, por analogia, da Súmula
284/STF, nos termos do entendimento consolidado pela Corte Especial do STJ:

ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL. SERVIDOR PÚBLICO.
CONCURSO PÚBLICO. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO
ESPECIAL. INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL. NÃO OCORRÊNCIA.
DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. DISPOSITIVO LEGAL. INDICAÇÃO.
AUSÊNCIA. SÚMULA 284/STF. AGRAVO NÃO PROVIDO. (...) 3. Nos
termos do art. 105, III, "c", da Constituição Federal, é cabível a interposição
de recurso especial quanto o acórdão recorrido "der a lei federal
interpretação divergente da que lhe haja atribuído outro tribunal". 4. "Para
que se caracterize o dissídio, faz-se necessária a demonstração analítica da
existência de posições divergentes sobre a mesma questão de direito" (AgRg
no Ag 512.399/RJ, Rel. Min. ELIANA CALMON, Segunda Turma, DJ 8/3/04).
5. Para demonstração da existência de similitude das questões de direito
examinadas nos acórdãos confrontados "[é] imprescindível a indicação
expressa do dispositivo de lei tido por violado para o conhecimento do
recurso especial, quer tenha sido interposto pela alínea a quer pela c" (AgRg
nos EREsp 382.756/SC, Rel. Min. LAURITA VAZ, Corte Especial, DJe
17/12/09). 6. Sem a expressa indicação do dispositivo de lei federal nas
razões do recurso especial, a admissão deste pela alínea "c" do permissivo
constitucional importará na aplicação, nesta Instância Especial, sem a

necessária mitigação, dos princípios jura novit curia e da mihi factum dabo
tibi ius, impondo aos em. Ministros deste Eg. Tribunal o ônus de, em primeiro
lugar, de ofício, identificarem na petição recursal o dispositivo de lei federal
acerca do qual supostamente houve divergência jurisprudencial. 7. A
mitigação do mencionado pressuposto de admissibilidade do recurso especial
iria de encontro aos princípios da ampla defesa e do contraditório, pois
criaria para a parte recorrida dificuldades em apresentar suas contrarrazões,
na medida em que não lhe seria possível identificar de forma clara, precisa e
com a devida antecipação qual a tese insculpida no recurso especial. 6.
Agravo regimental não provido.

(AgRg no REsp 1.346.588/DF, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA,
CORTE ESPECIAL, julgado em 18/12/2013, DJe de 17/3/2014)

No mesmo sentido: AgInt no AREsp 725.986/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI,
QUARTA TURMA, julgado em 20/06/2017, DJe 29/06/2017; e AgInt no AREsp 828.429/RJ,
Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em
08/11/2016, DJe 14/11/2016).

Quanto à alegação de irresponsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel devido
a exigências municipais retardatárias da obra , não se pode conhecer do recurso especial. Isso
porque o Tribunal de origem, após analisar as provas e os termos contratuais, considerou a
construtora ora recorrente em mora para a entrega do imóvel, mesmo computado o prazo de
tolerância, com base no fato de suas alegações serem riscos inerentes à atividade desenvolvida,
embora não tenha sido reconhecida a existência de exigências municipais obstativas ao
empreendimento (e-STJ, fl. 326):

Todavia, a partir do momento que a construção excedeu o prazo de tolerância
de 180 dias, a requerida ingressou em mora e as justificativas relacionadas
na cláusula 5.5 são inconsistentes, pois constituem riscos inerentes à
atividade habitualmente desenvolvida e não podem ser repassadas aos
consumidores adquirentes de unidades autônomas futuras.

Desse modo, o acolhimento da pretensão recursal de reconhecimento de fato de
terceiro excludente da responsabilidade não prescindiria do reexame direto das provas
examinadas, a fim de ser extraída conclusão em sentido contrário àquela do Tribunal de origem,
providência manifestamente proibida nesta instância, nos termos da Súmula 7/STJ.

No tocante ao afastamento da indenização por lucros cessantes presumidos , o
recurso não pode ser provido, pelo fato de o acórdão recorrido estar em conformidade com a
jurisprudência desta Corte, nos termos da Súmula 83/STJ.

Com efeito, conforme o entendimento da Segunda Seção do STJ, consolidado por
ocasião do julgamento do EREsp 1.341.138/SP, de relatoria da eminente Ministra MARIA
ISABEL GALLOTTI (julgado em 9/5/2018 e publicado no DJe de 22/05/2018), "descumprido o
prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a
condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente,
ainda que não demonstrada a finalidade negocial da transação ".

Cumpre destacar que a indenização a tal título repara o prejuízo consistente naquilo

que a parte deixou de auferir em decorrência da mora, por isso, devida mesmo no caso de
resolução contratual.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA.
ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.

1. Para suplantar a conclusão firmada pelo Tribunal de origem - acerca da
não caracterização de caso fortuito (ou força maior) que justificasse a
exclusão da responsabilidade da construtora no atraso da entrega do imóvel
objeto da demanda - revelar-se-ia necessária a interpretação de cláusulas
contratuais e a incursão no acervo fático-probatório dos autos, providências
inviáveis no âmbito do julgamento de recurso especial, ante os óbices das
Súmulas 5 e 7/STJ.

2. Consonância entre o acórdão estadual e a jurisprudência desta Corte, no
sentido de que o atraso na entrega do imóvel (objeto de compromisso de
compra e venda), sobretudo após o esgotamento da prorrogação estipulada,
enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de
mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente
comprador (EREsp 1.341.138/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti,
Segunda Seção, julgado em 09.05.2018, DJe 22.05.2018).

3. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento" (Súmula 543/STJ).

4. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp 1813470/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
QUARTA TURMA, julgado em 07/11/2019, DJe 12/11/2019)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE
VALORES CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E
COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE
IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO ENTRE
10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO
PRESUMIDO. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. LONGO ATRASO.
ALTERAÇÃO DO VALOR FIXADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ.
HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA
DO STJ.

(...)

3. O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros
cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo
presumido o prejuízo do promitente comprador. Precedente.

(...)

(AgInt no REsp 1804123/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA
TURMA, julgado em 09/09/2019, DJe 11/09/2019)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO
ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO -
DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO
RECLAMO DA PARTE ADVERSA. INSURGÊNCIA RECURSAL DA
REQUERIDA.

1. Este Superior Tribunal de Justiça entende ser cabível, na hipótese de
rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento da

promitente-vendedora, a condenação desta ao pagamento de indenização por
lucros cessantes, sendo dispensável a prova desses. Precedentes.

2. Agravo interno desprovido.

(AgInt nos EDcl no REsp 1562007/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI,
QUARTA TURMA, julgado em 07/06/2018, DJe 19/06/2018)

Por fim, em relação à tese de impossibilidade de devolução das taxas
condominiais regularmente cobradas antes da entrega do imóvel , o recurso especial não pode
ser provido, nos termos da Súmula 83/STJ, porque o acórdão recorrido está em conformidade
com o entendimento desta Corte acerca da responsabilidade do comprador por tal despesa apenas
a partir da entrega das chaves, marco da disponibilização da posse do imóvel.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA -
DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO.
INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE RÉ.

1. "A jurisprudência desta Corte de Justiça é no sentido de que o promitente
comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas
condominiais a partir da entrega das chaves, tendo em

vista ser o momento

em que tem a posse do imóvel." (AgRg no AREsp 693.206/RJ, Rel. Ministro
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em
13/03/2018, DJe
22/03/2018).

2. Segundo a orientação jurisprudencial firmada por este Superior Tribunal
de Justiça, a Súmula 83 do STJ é aplicável ao recurso especial tanto pela
alínea "a" como pela alínea "c" do permissivo constitucional.

3. Majoração da verba honorária amparada no art. 85, § 11, do CPC/15 que
não importa violação do limite máximo legal fixado para tanto.

4. Agravo interno desprovido.

(AgInt no REsp 1761732/RO, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA
TURMA, julgado em 18/02/2020, DJe 03/03/2020)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO
ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA
ENTREGA. ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO.
DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. RESTITUIÇÃO. POSSIBILIDADE.
ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. IMPOSSIBILIDADE DE
REVISÃO. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ.
REQUERIMENTO DA PARTE AGRAVADA DE APLICAÇÃO DA MULTA
PREVISTA NO § 4° DO ART. 1.021 DO CPC/2015. NÃO CABIMENTO NA
HIPÓTESE. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

(...)

2. Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são
de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente.
Isso porque, apesar de ter o IPTU como fato gerador a propriedade, o
domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram
causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar
as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que
não haviam sido imitidos na posse.

(...)

(AgInt nos EDcl no REsp 1839792/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/08/2020, DJe 17/08/2020)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM

RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. EXCLUDENTES DE
RESPONSABILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. SÚMULA 7
DO STJ. LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS. SÚMULA 83 DO STJ.
ENTREGA DAS CHAVES. ENCARGOS CONDOMINIAIS.
RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR A PARTIR DA
POSSE. PRECEDENTES. SÚMULA 83 DO STJ. DANO MORAL. VALOR.
SÚMULA 7 DO STJ.

1. O reconhecimento de caso fortuito ou força maior no atraso da entrega do
imóvel demanda o reexame do contexto fático e probatório dos autos, o que é
vedado pela Súmula 7 do STJ.

2. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja
pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do
promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador.

3.  O promitente comprador somente é responsável pelos encargos
condominiais após a sua imissão na posse do imóvel. Precedentes. Súmula
83 do STJ.

(...)

(AgInt no AREsp 1034823/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI,
QUARTA TURMA, julgado em 23/05/2017, DJe 02/06/2017)

Diante do exposto, conheço em parte do recurso especial e, nessa extensão, nego-
lhe provimento .

Publique-se.

Brasília, 02 de outubro de 2020.

Ministro RAUL ARAÚJO

Relator