Informações do processo 2018/0210804-4

Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao(s) recorrente(s) para
manifestação acerca da "Certidão para Saneamento de Óbices" constante dos autos:

Trata-se de recurso especial interposto por HESA 19 INVESTIMENTOS
IMOBILIARIOS LTDA., HELBOR EMPREENDIMENTOS S.A. e EBM INCORPORACOES
LTDA, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do eg.
Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, assim ementado:

"CONSUMIDOR. PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO
DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
DECISÃO JUDICIAL QUE JULGA PARCIAL E ANTECIPADAMENTE O
MÉRITO DA CAUSA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DEMORA NA
AVERBAÇÃO DA CARTA DE HABITE-SE. CULPA ATRIBUÍDA À
ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA E EXIGÊNCIAS DESARRAZOADAS DO
CARTÓRIO REGISTRAL. NÃO CONFIGURAÇÃO DE CASO FORTUITO
OU FORÇA MAIOR.

INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL.
RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA.
RESTITUIÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL DOS VALORES PAGOS.
RETENÇÃO DE PARTE DA QUANTIA PAGA PELO
PROMISSÁRIO/COMPRADOR.

DESCABIMENTO. LUCROS CESSANTES. IMPUGNAÇÃO AO VALOR
FIXADO. APURAÇÃO DO VALOR EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA.
LAUDO MERCADOLÓGICO.

RESTITUIÇÃO DAS TAXAS CONDOMINIAIS. INEXISTÊNCIA DE IMISSÃO
DO AGRAVADO NA POSSE DO IMÓVEL.

ÔNUS DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA. RECURSO

PARCIALMENTE PROVIDO.

1 - A não entrega do imóvel com a consequente averbação da carta de habite-
se na matricula do empreendimento no prazo contratual configura
inadimplemento contratual. As alegações de entraves burocráticos da
Administração Pública no tocante à averbação do habite-se e exigências do
cartório registrai não podem ser reconhecidas como caso fortuito e/ou força
maior, por não se revestirem de imprevisibilidade ou inevitabilidade, tendo
relação com a atividade desempenhada pelas rés passíveis de previsão.
Portanto, não são circunstâncias aptas a legitimarem o substancial
retardamento na entrega do imóvel para além do prazo contratual de

tolerância previsto e, por conseguinte, afastar a responsabilidade das rés.

2 - A obtenção e registro da carta de habite-se constitui fato inerente à
própria atividade desenvolvida e a sua obtenção integra o risco do
empreendimento, não podendo eventual responsabilidade ser repassada ao
consumidor ou ainda utilizada como justificativa para afastar a culpa da
vendedora pelo atraso na entrega do bem.

3 - Decorrendo a resolução do contrato de culpa exclusiva das agravantes no
tocante à conclusão das obras e averbação da carta de habite-se no prazo
fixado contratualmente, devem devolver ao agravado os valores pagos pela
aquisição do imóvel de forma imediata e integral, não se admitindo nenhum
tipo de abatimento sob pena de enriquecimento ilícito (Súmula 543 do
Superior Tribunal de Justiça).

4 - Nos casos de rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora que
não entregou a obra no prazo previsto erre contrato, não há se falar em
retenção de valores (aplicação da cláusula penal) por não se tratar de
desistência unilateral nem de rescisão por inadimplemento perpetrado pelo
promitente comprador.

5 - Incabível a aplicação da teoria do adimplemento substancial ante o não
cumprimento da prestação principal do contrato, isto é, a entrega do imóvel
no tempo aprazado. O atraso na entrega regular de um imóvel por prazo
superior a cinco meses, além do prazo de prorrogação, é situação que passa
ao largo de atrair a incidência da teoria do adimplemento substancial.

6 - A não disponibilidade do imóvel no prazo ajustado impõe à promitente
vendedora a obrigação de compor lucros cessantes

que são comprovados diante da própria mora, à vista de que os adquirentes
deixaram de auferir ganhos de aluguéis.

7 - Não se pode fixar os lucros cessantes em valor correspondente ao de
aluguel mensal desde a data em que deveria ter sido entregue o bem, haja
vista tal prática não ser razoável e não ser o que se observa na regularidade
dos casos. A locação imediata é somente uma possibilidade, algo hipotético,
de modo que não pode ser utilizada como parâmetro para fixação dos lucros
cessantes.

8 - No caso, os lucros cessantes devem ser apurados em liquidação de
sentença, por meio de laudo mercadológico, no qual se avaliará o potencial
locaticio da região onde está localizado o bem, cujo percentual será aplicado
ao valor do aluguel médio mensal para se obter o que razoavelmente deixou-
se de lucrar com a mora.

9 - Em se tratando de aquisição de imóvel, por promessa de compra e venda,
o marco definidor do momento a partir do qual o promissário comprador
passa a responder pelo pagamento das taxas de condomínio é o efetivo
exercício da posse, de modo que as cotas anteriores são de responsabilidade
da promitente/vendedora.

10 - Recurso conhecido e parcialmente provido somente para determinar que
o valor da indenização por lucros cessantes seja apurado em posterior
liquidação de sentença por meio de laudo mercadológico." (e-STJ, fls.
775/777)

Opostos embargos de declaração por ESPÓLIO DE MARIA ELTAIR BARROS DE
OLIVEIRA foram parcialmente acolhidos, cujo acórdão restou assim ementado, in verbis:

"EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. VALORAÇÃO DE PROVAS.
INOCORRÊNCIA DE OMISSÃO. PEDIDO INDENIZATÓRIO. DEFINIÇÃO.
DIVERGÊNCIA CONFIGURADA. PROCLAMAÇÃO DO RESULTADO POR
UNANIMIDADE. CONTRADIÇÃO.

1. Os embargos de declaração são cabíveis para esclarecer obscuridade,

eliminar contradição, suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual
deveria ter se pronunciado o Juiz ou Tribunal de ofício ou a requerimento ou
ainda para corrigir erro material (artigo 1.022 do Código de Processo Civil).

2. No caso, não houve negativa de prestação jurisdicional na medida em que
todas as questões relevantes e indispensáveis para o julgamento foram
suficiente analisadas, tendo o acórdão embargado apreciado devidamente a
controvérsia estabelecida entre as partes, adotando, contudo, entendimento
contrário aos anseios dos embargantes no tocante ao reconhecimento do
inadimplemento e consequente atribuição de culpa pela resolução do
contrato.

3. Todos os argumentos sobre os quais se aponta omissão - definição da
responsabilidade pela mora, inexistência de comprovação do nexo causal
para o pedido de resolução do contrato, culpa exclusiva de terceiro pelo
atraso na concessão da carta de habite-se, etc. - foram devidamente
analisados, sopesados e rechaçados pelo acórdão. O julgado embargado foi
claro e expresso ao definir que: a) o imóvel em tese somente poderia ser
considerado entregue a partir da averbação do habite-se - e não do seu
requerimento ou expedição - o que somente ocorreu vários meses após o
término do prazo de tolerância; b) os entraves administrativos e burocráticos
apontados pela construtora não configuram caso fortuito ou força maior
aptos a legitimar o substancial retardamento na conclusão e entrega da obra,
assim como a pretensa atribuição de responsabilidade ao Poder Público e c)
a não entrega devidamente comprovada do imóvel na data aprazada
configura, por si só, inadimplemento absoluto e enseja a resolução do
contrato por culpa exclusiva da construtora, além da devida reparação pelos
prejuízos decorrentes desse evento.

4. Se os fundamentos ou a conclusão do acórdão não se mostram suficientes
ou corretos na opinião dos embargantes, não quer dizer que eles não existam.
Não se pode confundir ausência de motivação com fundamentação contrária
aos interesses da parte (STJ. AgRg no Ag 56.745/SP, Relator Ministro Cesar
Asfor Rocha, DJ de 12/12/1994).

5. Na hipótese, embora tenha sido mantido o provimento condenatório, a
decisão que julgou parcialmente o mérito foi reformada em agravo de
instrumento, especificamente no que diz respeito ao critério de apuração da
indenização por lucros cessantes.

6. Apesar da uniformidade na conclusão a respeito da necessidade de reforma
da decisão de primeiro grau, houve desacordo qualitativo a respeito dos
parâmetros para apuração dos lucros cessantes, com reflexos diretos na
própria definição do quantum indenizatório, aspecto quantitativo do pedido.
A existência dessa divergência revela, portanto, a existência de contradição
entre a conclusão dos votos e a proclamação do resultado por unanimidade, o
que se resolve com a definição de que deve-se seguir o que definido no voto
majoritário.

7. Embargos de declaração conhecidos e parcialmente providos." (e-STJ, fls.
846/847)

Em suas razões recursais, as recorrentes apontam violação aos arts. 489, 942 e 1.022
do Código de Processo Civil de 2015, 393, 394 e 395 do Código Civil. Sustentam, em síntese
(a) embora tenha reconhecido que o julgado não foi unânime, deixou de designar outra sessão
com a presença de outros julgadores para garantir a possibilidade de inversão do resultado
inicial; b) negativa de prestação jurisdicional; e c) a ocorrência de caso fortuito externo, bem
como de adimplemento substancial do contrato, motivos pelos quais entende que não agiu com
culpa pela rescisão contratual, devendo ser retido o percentual pactuado.

Não foram apresentadas contrarrazões.

É o relatório. Passo a decidir.

Com relação a suposta violação ao art. 942 do CPC/15, tem-se que a Corte de origem
manifestou-se nos seguintes termos:

"Os embargantes alegam que houve erro material na proclamação do
resultado do julgamento, tendo em conta a divergência configurada quanto à
extensão de provimento do agravo, considerando o que foi decidido a respeito
da apuração dos lucros cessantes.

A irresignação deve ser acolhida.

A decisão agravada havia determinado o pagamento de lucros cessantes no
valor de R$ 3.600,00 (três mil e seiscentos reais) por mês de atraso (fls. 591),
quantia definida a partir da média aritmética do preço médio do aluguel de
imóvel equivalente (fl. 587v).

O acórdão embargado, embora mantendo o provimento condenatório,
modificou os critérios para a apuração do valor da indenização, havendo,
inclusive, divergência a respeito da extensão desse provimento.

A RELATORA e o SEGUNDO VOGAL - que acompanhou integralmente a
relatora (fl. 744v) - concluíram que o valor dos lucros cessantes deveria ser
apurado em posterior liquidação aplicando-se, sobre o valor médio mensal, o
percentual locatício na região (taxa de expectativa), estabelecendo ainda,
como teto indenizatório, a quantia total paga pelo comprador :(...)

O PRIMEIRO VOGAL, por sua vez, entendeu que o valor da indenização
(preço mensal do aluguel) deveria seguir apenas a proporcionalidade do que
foi pago pelo comprador durante o período de mora da
vendedora:(...) Depreende-se, assim, que apesar da uniformidade na
conclusão a respeito da necessidade de reforma da decisão de primeiro grau,
houve desacordo qualitativo a respeito dos parâmetros para apuração dos
lucros cessantes, com reflexos diretos na própria definição do quantum
indenizatório, aspecto quantitativo do pedido.

A existência dessa divergência no acórdão revela, portanto, a existência de
contradição entre a conclusão dos votos e a proclamação do resultado por
unanimidade (fl. 722v).(...) Assim, sanado o vicio apontado, trata-se de
hipótese de julgamento não unânime quanto à forma de cálculo da
indenização, a qual deve seguir o definido no voto majoritário.

Por outro lado, não seria o caso de se aplicar a regra do artigo 942 do
Código de Processo Civil, vez que não se ajusta aos dispositivos legais.

Ante o exposto, conheço do recurso e dou-lhe parcial provimento para
corrigir o erro material quanto à proclamação do julgamento.

É como voto." (e-STJ, fls. 860/865)

Com relação ao tema, esta Quarta Turma entende que "Nos termos do caput do art.

942 do CPC/2015, quando o resultado da apelação for não unânime, o julgamento terá
prosseguimento em sessão a ser designada com a presença de outros julgadores, em número
suficiente para garantir a possibilidade de inversão do resultado inicial e que a técnica de
julgamento prevista no CPC/2015 deverá ser utilizada quando o resultado da apelação for não
unânime, independentemente de ser julgamento que reforma ou mantém a sentença impugnada" .
(REsp 1733820/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em
02/10/2018, DJe 10/12/2018).

Tem-se, portanto, que o acórdão de origem está em desconformidade com o

entendimento desta Corte Superior e merece reforma nesse ponto.

Prejudicada, no momento, a alegação das demais questões.

Diante do exposto, nos termos do art. 255, § 4º, III, do RISTJ, dou parcial
provimento ao recurso especial, a fim de determinar o retorno dos autos à origem para que dê
prosseguimento ao julgamento da apelação, integrada pelos embargos de declaração de fls.
845/865, aplicando-se a técnica prevista no art. 942 do CPC/15.

Publique-se.

Brasília, 31 de maio de 2022.

Ministro RAUL ARAÚJO

Relator

Os processos abaixo relacionados encontram-se com vista ao recorrente para
manifestação acerca da "Certidão para Saneamento de Óbices" constante dos autos:

DESPACHO

Intime-se a recorrente para que se manifeste, em dez dias, sobre a petição de fls.
924/926.

Publique-se.

Brasília, 04 de março de 2022.

Ministro RAUL ARAÚJO

Relator